Lưu ý: Đây là một bài đăng của khách từ những người bạn của chúng tôi tại MillionAcres. Họ tập trung vào việc tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản tốt nhất cho các nhà đầu tư được công nhận như bạn và tôi. Và như họ cho thấy ở đây, đầu tư bất động sản, giống như đầu tư thiên thần, có thể sinh lợi hơn nhiều so với đầu tư vào cổ phiếu. - Adam Sharp

Cuộc sống chỉ có một vài điều chắc chắn thực sự. Tử vong. Thuế. Và một số người sẽ bị cám dỗ để thêm cổ phiếu vào hỗn hợp đó. Rốt cuộc, không phải cổ phiếu là nguồn tạo ra của cải tốt nhất mà con người biết đến sao?

Nhiều thế hệ nhà đầu tư đã tin rằng câu trả lời cho câu hỏi đó là một “có” vang dội. Được nhắc đến bởi những huyền thoại đầu tư như Warren Buffett và Peter Lynch, cũng như các học giả được công bố rộng rãi như Robert Shiller và Jeremy Siegel, cổ phiếu đã trở thành loại tài sản được các nhà đầu tư cá nhân lựa chọn.

Đây là điều mặc dù. Thị trường chứng khoán đại chúng không phải là tài sản hoạt động tốt nhất trong suốt cuộc đời của chúng ta. Là thành viên của Lợi nhuận trước IPO, Bạn đã biết điều đó. Đó là lý do tại sao bạn quan tâm đến giai đoạn đầu và đầu tư thiên thần.

Nhưng có một tài sản khác vượt trội hơn rất nhiều so với thị trường chứng khoán. Đó là bất động sản.

Bất động sản có lẽ đã sản sinh ra nhiều triệu phú và tỷ phú như thị trường chứng khoán trong những năm qua. Nhưng cho đến gần đây, hầu hết các nhà đầu tư không thể khai thác tiềm năng sinh lời của bất động sản.

Ngày nay, đầu tư bất động sản trở nên dễ dàng và dễ tiếp cận hơn bao giờ hết. Với cách tiếp cận phù hợp, các nhà đầu tư có thể tìm thấy cơ hội mang lại lợi nhuận ngoạn mục và vượt trội so với thị trường chứng khoán.

Số thực

Bất động sản là loại tài sản lớn thứ ba sau cổ phiếu và trái phiếu. Theo ước tính từ Zillow, giá trị của tất cả bất động sản nhà ở ở Hoa Kỳ là $ 32 đáng kinh ngạc tỷ. Con số này lớn hơn giá trị vốn hóa thị trường kết hợp của S&P 500. Hơn 400 tỷ đô la bất động sản thương mại (CRE) - đó là các tòa nhà chung cư, văn phòng, khách sạn, trung tâm mua sắm và các tòa nhà công nghiệp như nhà máy và nhà kho - được đổi chủ ở Mỹ mỗi năm . Và nếu bạn cộng tất cả các khoản tiền thuê mà người thuê nhà ở Mỹ trả cho thuê nhà ở hoặc thuê thương mại, nó sẽ lên tới gần 700 tỷ đô la mỗi năm, theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ.

Bất động sản là ngành kinh doanh lớn. Nó cũng có thể cực kỳ sinh lợi. Bạn có thể không quen với những cái tên như Donald Bren, Stephen Ross, Richard LeFrak và Sam Zell. Nhưng họ là những người giàu nhất nước Mỹ. Và họ kiếm được phần lớn tài sản từ bất động sản. Như nam tước công nghiệp Andrew Carnegie đã từng nói hơn một thế kỷ trước, "XNUMX% tổng số triệu phú trở nên như vậy nhờ sở hữu bất động sản."

Và tất nhiên, nhiều người Mỹ không phải tỷ phú trong chúng ta cũng đã được hưởng các lợi thế về thuế và lợi nhuận thu được từ một ngôi nhà hoặc bất động sản cho thuê.

Hãy xem xét một quan điểm đối lập từ một nguồn không đối lập. Văn phòng Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia (NBER), không hoạt động trong lĩnh vực bán sách hoặc chứng khoán tài chính, đã công bố kết quả của một nghiên cứu lớn vào tháng 2017 năm XNUMX. Dưới tiêu đề có phần táo bạo của Tỷ suất lợi nhuận trên mọi thứ, 1870-2015, Báo cáo của NBER đã kiểm tra lợi nhuận dài hạn của các loại tài sản khác nhau ở 16 nền kinh tế tiên tiến, bao gồm cả Hoa Kỳ.

Kết quả thật đáng ngạc nhiên - tốt, ít nhất là đối với những người nghiện đầu tư như tôi. Sử dụng bộ dữ liệu mới và toàn diện hơn về giá nhà và tiền thuê nhà, NBER kết luận "Bất động sản nhà ở, không phải vốn chủ sở hữu, đã là khoản đầu tư dài hạn tốt nhất trong suốt lịch sử hiện đại."

Đây là đoạn trích từ một trong các bảng quan trọng trong báo cáo:

Cho dù bạn đang xem xét lợi nhuận thực tế (được điều chỉnh theo lạm phát) hay danh nghĩa, thì nhà ở, ít nhất là trong mắt NBER, là khoản đầu tư vượt trội. Và bất động sản ít biến động hơn một nửa so với cổ phiếu khi được đo lường bằng độ lệch chuẩn của lợi nhuận.

Đó là một điểm mấu chốt. Bởi vì thị trường chứng khoán - đặc biệt là các cổ phiếu riêng lẻ - có thể cực kỳ biến động, hầu hết các công ty môi giới sẽ không cho một nhà đầu tư vay nhiều hơn hai lần (2 đến 1) giá trị tài khoản của họ. Và đối với các khoản cho vay ký quỹ mà các công ty môi giới thực hiện, tỷ lệ họ tính có xu hướng rất cao và biến. Điều đó làm cho việc các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro quá mức đối với cổ phiếu là quá tốn kém (và chính đáng là như vậy).

Tuy nhiên, khi nói đến bất động sản, các ngân hàng và các tổ chức cho vay thế chấp thường sẵn lòng cho vay với tỷ lệ 4 kèm 1, 5 kèm 1 và trong một số trường hợp, thậm chí 10 ăn 1 hoặc hơn, so với vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư ( hoặc trả trước). Và các khoản vay mua nhà có xu hướng đi kèm với cố định lãi suất (ít nhất là trong thời gian gần đây) cực kỳ thấp.

Do tính ổn định tương đối của nó, bất động sản cung cấp cho các nhà đầu tư điều mà cổ phiếu không thể - khả năng đặt cược có đòn bẩy cao vào một tài sản mang lại lợi nhuận tương đương hoặc thậm chí cao hơn so với thị trường chứng khoán. Ngay cả mức tăng 2% hoặc 3% trong giá trị của một ngôi nhà có thể có nghĩa là lợi nhuận hai con số trên vốn chủ sở hữu nhà. (Trong giới bất động sản, điều này thường được gọi là nhà đầu tư tiền mặt trở lại.) Và đó là trước khi tính đến thực tế là lãi thế chấp được khấu trừ thuế và thuế thu nhập từ vốn được miễn cho hầu hết các chủ nhà khi bán một căn nhà chính.

Hãy bắt đầu thương mại

Bất động sản không chỉ giới hạn ở căn nhà chính của bạn hoặc căn nhà cho thuê mà bạn đã ngắm nhìn trên đường phố. Trong thế giới thương mại, bất động sản có tất cả các hình thức và quy mô khác nhau - từ một cửa hàng bán lẻ hàng hiệu ở Peoria, Illinois đến một tòa nhà văn phòng trị giá hàng tỷ đô la ở Manhattan. Bạn sẽ thấy ở giữa các tòa nhà chung cư, trung tâm mua sắm, khách sạn, nhà kho, cơ sở lưu trữ tự động, bệnh viện, trung tâm chăm sóc người cao tuổi. Và giống như bất động sản nhà ở, lợi nhuận đầu tư trong thế giới thương mại chủ yếu vẫn là một hàm của giá cả và thu nhập cho thuê.

Các công ty con của Hội đồng Đầu tư Bất động sản Quốc gia (NCREIF) đã đo lường lợi nhuận của thị trường bất động sản thương mại Hoa Kỳ trong hơn bốn thập kỷ. Chỉ số Bất động sản NCREIF (NPI) theo dõi 7,500 bất động sản văn phòng, căn hộ, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn trị giá hơn 500 tỷ đô la, làm cho nó trở thành một cơ sở dữ liệu mạnh mẽ và đa dạng về bất động sản thương mại (và giá trị bất động sản liên quan và giá thuê của chúng) từ xung quanh Quốc gia.

NPI đã hoạt động như thế nào so với S&P 500?

Nguồn: Công ty con của Hội đồng Quốc gia về Đầu tư Bất động sản 

Theo NCREIF, trong 20 năm qua và trải qua hai chu kỳ kinh doanh đầy đủ, bao gồm cả một cuộc suy thoái lịch sử, bất động sản thương mại đã tăng giá trị cổ phiếu hàng năm với tỷ lệ biến động thấp hơn một nửa. Trên thực tế, NPI chỉ trải qua ba năm giảm kể từ khi bắt đầu theo dõi lợi nhuận CRE vào năm 1978; năm tồi tệ nhất là năm 2009, khi chỉ số này giảm 16.9%. Chỉ số S&P 500 đã có những năm tồi tệ hơn nhiều, bao gồm mức giảm 37% vào năm 2008.

Đường dẫn phân kỳ

Trong trường hợp lợi nhuận vượt trội với ít biến động hơn không phải là một lý lẽ đủ tốt để bạn cân nhắc thêm bất động sản vào kế hoạch đầu tư của mình, thì đây là điều cần suy nghĩ khác. Các nhà đầu tư thường tìm đến các khoản đầu tư thay thế như trái phiếu và vàng vì chúng có xu hướng ít tương quan hơn với cổ phiếu. Khi chứng khoán đi xuống, các khoản đầu tư này có xu hướng đi theo hướng khác. Đối với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người không thích rủi ro hoặc sắp nghỉ hưu, những khoản đầu tư này có thể giúp thu lợi nhuận suôn sẻ và bảo toàn vốn.

Nhưng ai cần trái phiếu và hàng hóa có lợi tức thấp khi bạn có thể tìm thấy cùng một lợi ích đa dạng hóa với bất động sản, nhưng với lợi nhuận tốt hơn nhiều?

Khi hai chứng khoán có tương quan hoàn hảo - nghĩa là chúng di chuyển chính xác song song với nhau - chúng sẽ có hệ số tương quan là 1. Ngược lại, khi hai tài sản chuyển động hoàn toàn ngược chiều nhau, chúng sẽ có hệ số -1. Hai chứng khoán không có liên kết với nhau sẽ có hệ số bằng 0.

Nếu bạn đo lường lợi nhuận NPI trong 40 năm so với lợi nhuận của S&P 500, bạn sẽ nhận được hệ số tương quan chỉ 0.12, cho thấy mối quan hệ tích cực, mặc dù rất yếu giữa hai loại tài sản. Nói cách khác, các chuyển động trên thị trường chứng khoán hầu như không ảnh hưởng đến lợi nhuận của bất động sản thương mại, làm cho CRE trở thành một cách tuyệt vời để đa dạng hóa danh mục đầu tư của một người.

(Ủy thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT, mà tôi sẽ thảo luận thêm trong phần tiếp theo, cũng mang lại lợi ích đa dạng hóa. Nhưng vì chúng được xây dựng và giao dịch giống như cổ phiếu nói chung, nên mối tương quan của chúng với thị trường chứng khoán nói chung có xu hướng cao hơn, trong khoảng 0.4 và 0.7 tùy thuộc vào khoảng thời gian. Đó là theo Ralph Block, tác giả của primer REIT xuất sắc, Đầu tư vào REITs.)

“Tất cả bất động sản đều là địa phương” có lẽ là cụm từ bạn đã nghe trước đây, và nó đi một chặng đường dài trong việc giải thích tại sao nó có thể là một công cụ đa dạng hóa mạnh mẽ (và gia tăng giá trị) cho danh mục đầu tư của nhà đầu tư. Đặc biệt với bất động sản thương mại, các nhà đầu tư có thể xác định các cơ hội sinh lợi ở xa sân sau của chính họ - trong hệ sinh thái công nghệ rộng lớn của San Francisco và Thung lũng Silicon, thị trường văn phòng sang trọng của Chicago và New York, hoặc cơ hội đa gia đình ở những nơi có xu hướng nhân khẩu học mạnh mẽ như Denver, Nashville, hoặc Portland, Oregon.

Địa lý không phải lúc nào cũng là yếu tố quan trọng nhất; các kiểu của tài sản cũng có thể quan trọng. Một khách sạn nhỏ ở Memphis có thể cung cấp những phần thưởng tương tự như một khuôn viên công nghệ sinh học rộng lớn bên ngoài Boston. Một tòa nhà căn hộ Hạng B ở Washington, DC có thể là một sự đánh cược tốt hơn một tòa nhà hạng A mới lấp lánh cách đó vài dãy nhà.

Khi bạn là nhà đầu tư CRE, tập hợp cơ hội của bạn là vô hạn như thị trường chứng khoán.

Bắt đầu

Được, giả sử bạn bị thuyết phục và sẵn sàng biến bất động sản thành thực một phần của khoản đầu tư của bạn. Nhưng chúng ta cũng hãy giả định rằng ý tưởng trở thành một chủ nhà cũng đang lôi kéo bạn như một cái ống tủy. Đối phó với nhà vệ sinh bị rò rỉ hoặc những người thuê nhà bừa bộn, những người luôn chậm thanh toán tiền thuê nhà không phải là cách bạn muốn dành những ngày thứ Bảy của mình. May mắn thay, bạn có các tùy chọn!

Trớ trêu thay, bạn có thể bắt đầu với thị trường chứng khoán. Có một loạt các công ty giao dịch công khai lấy bất động sản làm lĩnh vực kinh doanh chính của họ. Hãy xem xét một công ty như Khu nghỉ dưỡng Vail (NYSE: MTN) và biểu tượng mã cổ phiếu quá phù hợp. Tất nhiên, Vail được biết đến nhiều nhất với khu nghỉ mát trượt tuyết cùng tên ở Colorado, nhưng nó cũng sở hữu hoặc có quyền đối với vùng đất (và quan trọng là những ngọn núi) để mở rộng danh mục các điểm đến trượt tuyết hàng đầu ở Bắc Mỹ, bao gồm Vail và Breckenridge ở Colorado, Thành phố Công viên ở Utah và Núi Stowe ở Vermont. Nhà nghỉ, dịch vụ khách sạn và giao dịch bất động sản là những nguồn thu quan trọng của công ty. Vail được biết đến với môn trượt tuyết, nhưng bất động sản mới là lợi thế cạnh tranh của nó.

Một ví dụ khác là Tập đoàn Howard Hughes (NYSE: HHC). Hughes không kinh doanh hàng không như bạn mong đợi, mà là kinh doanh phát triển bất động sản. Công ty sở hữu hàng nghìn mẫu đất chưa phát triển, cũng như hàng chục bất động sản đang hoạt động bao gồm bất động sản bán lẻ, văn phòng, đa gia đình và khu nghỉ dưỡng ở những nơi đa dạng như Thành phố New York, Las Vegas và Honolulu.

Hoặc chọn một công ty như Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL). Nó không nhất thiết phải kinh doanh sở hữu bất động sản, nhưng nó là một trong những bất động sản lớn nhất của đất nước quản lý, có chuyên môn về cho thuê, quản lý tài sản, dịch vụ cho thuê và cho vay thế chấp thương mại.

Cách REIT

Nếu bạn đang tìm kiếm chứng khoán thậm chí còn gắn liền với vận may của bất động sản, thì bạn sẽ muốn chuyển sự chú ý của mình sang các quỹ đầu tư bất động sản (REIT). REITs được thành lập vào những năm 1960 như một cách để các nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản mà không cần vốn hoặc chứng chỉ thường cần thiết để đầu tư trực tiếp vào loại tài sản. Bạn có thể coi chúng như những quỹ tương hỗ có tài sản bất động sản là tài sản chính của họ.

REIT có một số lợi thế. Thứ nhất, họ không phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp miễn là 90% thu nhập chịu thuế của họ được trả cho các cổ đông dưới hình thức phân phối cổ tức hoặc lãi vốn. Điều đó có nghĩa là REITs hầu như luôn đi kèm với lợi suất cổ tức trên trung bình, điều này khiến chúng hấp dẫn các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập.

Giống như các cổ phiếu mà chúng ta đã thảo luận ở trên, REITs cũng mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội đầu tư vào bất động sản với tính thanh khoản của thị trường chứng khoán (và không phải trả chi phí cũng như đau đầu khi trở thành chủ nhà). Các nhà đầu tư nhận được sự đa dạng hóa ngay lập tức vì REIT điển hình của bạn sẽ sở hữu lợi ích trong hàng chục (nếu không phải hàng trăm) bất động sản trải rộng trên nhiều địa điểm. Cuối cùng, vì người thuê bất động sản thương mại thường theo hợp đồng thuê dài hạn (5 năm hoặc lâu hơn) bao gồm tiền thuê thang cuốn, REITs tạo ra dòng tiền ổn định, tăng trưởng ổn định hơn nhiều so với doanh thu và lợi nhuận do công ty đại chúng điển hình của bạn tạo ra .

Các nhà đầu tư ngày nay có thể chọn từ hàng trăm REIT được giao dịch công khai với mọi hình dạng và kích cỡ khác nhau. Có những REIT khổng lồ như Khu dân cư công bằng (NYSE: EQR), công ty sở hữu hàng trăm tòa nhà chung cư tại các trung tâm đô thị dày đặc như Thành phố New York và San Francisco. Có những REIT nhỏ như Thuộc tính khách sạn Ryman (NYSE: RHP), công ty sở hữu một số bất động sản nghỉ dưỡng và điểm đến độc nhất vô nhị, bao gồm cả Grand Ole Opry nổi tiếng ở Nashville. Có những REIT chuyên về các thị trường ngách như CubeSmart (NYSE: CUBE), là một trong những nhà khai thác các đơn vị tự lưu trữ lớn nhất trong nước. Hoặc xem xét một REIT như hươu công nghiệp (NYSE: STAG), hầu như chỉ tập trung vào các tòa nhà công nghiệp cho một người thuê phục vụ những người thuê trong ngành vận tải, vận chuyển và hậu cần.

Hơn hết, REIT đã có hiệu suất đặc biệt. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Quốc gia về REITs (NAREIT), REITs đã tạo ra lợi nhuận hàng năm là 11.5% từ năm 1972 đến năm 2018. Lợi nhuận hàng năm có thể so sánh của S&P 500 trong khung thời gian đó - với mức độ biến động lớn hơn - là 10.2%. Trong 20 năm qua, mức chênh lệch thậm chí còn lớn hơn, với REITs thu về 10% hàng năm so với thị trường chứng khoán là 5.6%. Để biết loại khác biệt có thể tạo ra, hãy xem 100,000 đô la đầu tư vào REITs 20 năm trước sẽ đáng giá bao nhiêu vào cuối năm 2018 so với cùng một khoản đầu tư vào cổ phiếu.

Nguồn: National Association of REITs, tính toán của tác giả

Đi Mogul

Thị trường chứng khoán và, đặc biệt là REITs, mang đến cho các nhà đầu tư một vũ trụ gần như vô hạn về tính thanh khoản, chi phí thấp và trong nhiều trường hợp là các cơ hội rủi ro thấp để tiếp cận với bất động sản. Nhưng nếu bạn là một nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro nhiều hơn để có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều, thì có thể đã đến lúc suy nghĩ về việc đầu tư trực tiếp trong bất động sản thương mại.

Làm thế nào tôi có thể làm điều đó, bạn hỏi? Nhiều năm trước, câu trả lời phụ thuộc ở một mức độ nhất định vào việc bạn có con nhà giàu hay thành viên câu lạc bộ đồng quê đắt tiền. Các cơ hội bất động sản có xu hướng được giữ trong các giới giàu có xã hội và giữa bạn bè và thành viên gia đình của các nhà môi giới thương mại lớn, các công ty cổ phần tư nhân và các tổ chức kiếm tiền. Và ngay cả khi giao dịch CRE hiếm hoi có sẵn, nó thường bị giới hạn cho các nhà đầu tư có túi tiền sâu, những người có thể đặt 250,000 đô la trở lên trong một giao dịch duy nhất.

Nhưng nhờ sự đổi mới và một số thay đổi về luật pháp gần đây, việc đầu tư bất động sản thương mại tư nhân trở nên dễ tiếp cận hơn bao giờ hết. Việc thông qua Đạo luật Khởi động Khởi nghiệp Kinh doanh của chúng ta (“JOBS”) vào năm 2012 và các tiêu đề tiếp theo của nó đã thúc đẩy sự xuất hiện của các thị trường trực tuyến và nền tảng huy động vốn từ cộng đồng nhằm nâng cao khả năng đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư cá nhân vào các cơ hội bất động sản thương mại một tài sản. Giờ đây, chỉ với một vài cú nhấp chuột và chỉ với 10,000 đô la, các nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp xúc với các cơ hội CRE chất lượng của tổ chức từ khắp nơi trên đất nước.

Đây chỉ là một số mẫu giao dịch nhỏ gần đây có sẵn cho các nhà đầu tư trên CrowdStreet, một trong những đối tác huy động vốn cộng đồng bất động sản của chúng tôi:

- Một sự phát triển tự lưu trữ mới gần Denver cung cấp cho các nhà đầu tư mục tiêu 19.9% hàng năm trở về.

- Một khu phức hợp đa gia đình đang tái phát triển gần Dallas mang lại lợi nhuận 17.8%.

- Một khách sạn Marriott đang được tân trang lại ở Memphis với lợi tức 16.5%.

- Một tòa nhà căn hộ ở Thành phố New York, chỉ cách Công viên Trung tâm vài dãy nhà, mang lại lợi nhuận 17.7%.

- Một khu nghỉ mát trượt tuyết ở Stowe, Vermont cung cấp 23.5% lợi nhuận.

Mỗi giao dịch này đều mang lại cho các nhà đầu tư cơ hội tăng gấp đôi khoản đầu tư của họ trong vòng chưa đầy XNUMX năm. Ngay cả trong thời kỳ tốt nhất của thị trường tăng giá, cổ phiếu hiếm khi tạo ra những loại lợi nhuận này trong khoảng thời gian nhiều năm.

Cũng quan trọng không kém, việc dân chủ hóa thị trường CRE đã cho phép các nhà đầu tư đa dạng hóa như khi họ đầu tư vào REIT hoặc cổ phiếu nói chung. Các nhà đầu tư hiện có vô số cơ hội trên bốn loại CRE chính - văn phòng, công nghiệp, bán lẻ và đa gia đình - ngay trong tầm tay họ. Chỉ sử dụng mẫu trên, một nhà đầu tư có thể đầu tư 100,000 đô la (25,000 đô la mỗi cơ hội) vào bốn trong số năm cơ hội được liệt kê ở trên và cảm thấy tự tin rằng họ đã đạt được mức độ đa dạng hóa nhất định trên cả loại bất động sản và vị trí.

Làm thế nào để đưa danh mục đầu tư của bạn lên cấp độ tiếp theo?

Rủi ro thực sự

Trước khi bạn bắt đầu trở thành một ông trùm bất động sản, điều quan trọng là phải chú ý đến những rủi ro đi kèm với đầu tư CRE tư nhân. Đầu tiên và quan trọng nhất, bất động sản là một tài sản kém thanh khoản. Như bất kỳ ai sở hữu nhà chính hoặc bất động sản cho thuê đều biết, vốn chủ sở hữu có thể bị ràng buộc trong nhiều năm chờ đợi người mua đến mua. Động lực tương tự diễn ra trong các cơ hội CRE huy động vốn từ cộng đồng. Trong hầu hết các trường hợp, vốn của nhà đầu tư sẽ bị ràng buộc trong ít nhất một vài năm (đôi khi lâu hơn) tùy thuộc vào bản chất của tài sản và chiến lược của nhà phát triển nó (hoặc "nhà tài trợ" như họ thường được gọi trong thế giới huy động vốn từ cộng đồng) . Kết quả của nhà đầu tư cũng nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư. Phân phối, lợi nhuận vốn và cổ phần lợi nhuận - những thành phần tạo nên những khoản lợi nhuận hấp dẫn mà tôi đã chia sẻ trong phần trước - thường gắn liền với việc bán tài sản, tái cấp vốn cho khoản nợ của dự án hoặc ký hợp đồng thuê dài hạn. với một người thuê chính, điều này thường xảy ra với một cuộc cải tạo văn phòng lớn. Nếu nền kinh tế chậm lại hoặc nếu xu hướng nhân khẩu học trong khu vực của bất động sản xấu đi, các nhà đầu tư có thể không chỉ thua tiền của thương vụ, họ có thể phải đợi nhiều năm để lấy lại vốn. Điều này khác xa so với REIT hoặc cổ phiếu chung, có thể được mua và bán trong vài giây bằng cách sử dụng nhà môi giới trực tuyến chiết khấu.

Bất động sản cũng nhạy cảm hơn với lãi suất so với thị trường chứng khoán nói chung. Ở cấp độ tài sản, các nhà tài trợ hầu như sẽ luôn sử dụng nợ dưới dạng các khoản vay ngân hàng cấp cao và các khoản vay khác cùng với vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư để tài trợ cho việc mua lại bất động sản, chi phí xây dựng, cải tạo hoặc chi phí vận hành. Những thay đổi về lãi suất không chỉ tác động đến các chi phí đó mà còn ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của tài sản khi bán. Sau nhiều thập kỷ giảm, lãi suất đang có xu hướng cao hơn trên khắp thế giới; các nhà đầu tư nên tính đến điều đó khi đánh giá các cơ hội trong thế giới CRE.

Dòng dưới cùng của Mogul

Hy vọng rằng báo cáo này đã thuyết phục bạn rằng bất động sản xứng đáng là một vị trí quan trọng trên con đường đầu tư của bạn. Bởi vì trái ngược với sự khôn ngoan thông thường, bất động sản mang lại lợi nhuận tương tự, nếu không muốn nói là cao hơn trong nhiều trường hợp, với thị trường chứng khoán, với mức độ biến động thấp hơn nhiều. Ít nhất, nó có thể là một động lực đa dạng hóa tuyệt vời cho danh mục đầu tư tổng thể của bạn. Và ngày nay, nhờ những thay đổi về luật pháp, công nghệ và sự gia tăng của các nền tảng huy động vốn cộng đồng như CrowdStreet, các cơ hội bất động sản chất lượng đang nằm ngay trong tầm tay bạn.

Hãy sẵn sàng để đưa danh mục đầu tư của bạn - và tương lai của bạn - lên một tầm cao mới.

MillionAcres được liên kết với Motley Fool. Motley Fool sở hữu cổ phần và giới thiệu Ryman Hospitality Properties, Stag Industrial và The Howard Hughes. Motley Fool đề xuất Vail Resorts.

Nguồn: https://earlyinvest.com/real-estate-returns-versus-stocks/