Không ai có thể dự đoán được tương lai của bất động sản, nhưng bạn có thể chuẩn bị. Tìm hiểu những gì cần chuẩn bị và chọn những công cụ bạn cần tại Kết nối Inman ảo vào ngày 1-2 tháng 2023 năm XNUMX. Và đừng bỏ lỡ Kết nối Inman New York vào ngày 23-25 ​​tháng 2024 năm XNUMX, trong đó AI, vốn và nhiều thứ khác sẽ là trung tâm. Đặt cược lớn vào tương lai và tham gia cùng chúng tôi tại Connect.

Hơn nữa, những thay đổi “khiêm tốn” được đề xuất bởi RE/MAX và Mọi nơi (trước đây là Realogy) vào thứ Sáu sẽ không tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa đối với người tiêu dùng, một nhà nghiên cứu của nhóm nói với Inman.

“Tuy nhiên, nếu NAR và MLS chấp nhận sự tách biệt có ý nghĩa giữa việc niêm yết và bồi thường cho đại lý người mua, thì sự thay đổi đó có thể mở ra cơ hội cho sự cạnh tranh thực sự về phí môi giới,” Thành viên cấp cao của Liên đoàn Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFA) Stephen Brobeck cho biết trong một email.

CFA đã chia sẻ các bước ngắn hạn và dài hạn mà họ cho rằng cần thực hiện để mang lại sự minh bạch về hoa hồng bất động sản. Những thay đổi này sẽ dần dần làm tăng sự cạnh tranh về giá và cuối cùng, giúp người tiêu dùng tiết kiệm từ 20% đến 30% tiền hoa hồng, Theo bảng báo cáo.

Báo cáo CFA được đưa ra vào thời điểm hoa hồng đã được thực hiện. xem xét kỹ lưỡng trên nhiều mặt trận và khi vấn đề đang được đưa ra tòa án.

Một cặp vỏ bom vụ kiện tập thể, được biết đến với cái tên Sitzer/Burnett và Moehrl, đã buộc các nhà nhượng quyền bất động sản phải xem xét chính sách của họ xung quanh việc chia tách hoa hồng và đưa ra các khoản thanh toán tám con số. Sitzer/Burnett được thiết lập để đi đến phiên tòa xét xử vào tuần tới. Vụ kiện cũng nêu tên Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, Keller Williams, HomeServices of America và các công ty con của HomeServices là BHH Affiliates và HSF Affiliates là bị đơn.

Stephen Brobeck | Liên đoàn người tiêu dùng Mỹ

Nhóm giám sát cho biết một số bước mà CFA khuyến nghị từ lâu đã bị ngành này phản đối, bao gồm cả những thay đổi đối với các quy định thế chấp liên bang. 

“Các nhà môi giới niêm yết và người mua sẽ tiếp tục chống lại việc đàm phán giá trong khi tìm cách duy trì mức hoa hồng từ 5% đến 6%,” Brobeck viết trong báo cáo được phát hành ngay sau khi RE/MAX và Anywhere thông báo họ sẽ trả tiền. $ 55 triệu và 83.5 triệu đô la, tương ứng để giải quyết các vụ kiện.

Brobeck tiếp tục: “Tuy nhiên, theo thời gian, nhiều người bán và người mua có thể sẽ thảo luận về hoa hồng với đại lý của họ và thường tìm cách thương lượng mức thấp hơn”.

CFA có từ lâu đã bị chỉ trích về những gì họ đã nói là sự thiếu minh bạch trong việc chia sẻ hoa hồng. 

Brobeck viết: “Các đại lý niêm yết sẽ tiếp tục thông báo cho người bán rằng việc họ bồi thường cho đại lý của người mua là thông lệ và nếu người bán chọn không làm như vậy hoặc giảm tỷ giá dự kiến, danh sách của họ sẽ ít có khả năng được hiển thị hơn”. “Các nhà môi giới của người mua sẽ tiếp tục thông báo cho khách hàng là người mua của họ rằng, thông thường, người bán sẽ đưa ra khoản bồi thường với ngụ ý rằng người mua không phải trả phí”. 

Trong khi đó, các đại lý từ lâu đã phản bác các tuyên bố, nhấn mạnh rằng hoa hồng luôn có thể thương lượng và không có hoa hồng điển hình hoặc thống nhất cho một giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, CFA đã tiến hành các nghiên cứu trên toàn quốc cho thấy hoa hồng rất thống nhất ở mức từ 2.5% đến 3%.

Cách 'dễ dàng nhất' để tách tiền hoa hồng

CFA đã nói rằng cách dễ dàng và hiệu quả nhất để tách tiền hoa hồng là thay đổi các quy định thế chấp liên bang để cho phép người mua tài trợ cho khoản hoa hồng mà họ trả cho đại lý của mình.

CFA cho biết nhiều người tin rằng tiền hoa hồng đã được cộng vào giá bán cuối cùng, vì vậy sự thay đổi quy định sẽ không làm tăng số tiền cho vay thế chấp.

Sau đó, người mua sẽ có quyền thương lượng khoản hoa hồng mà họ phải trả cho đại lý của mình.

Brobeck viết: “Tuy nhiên, ngành công nghiệp đã phản đối mạnh mẽ biện pháp này nhằm nỗ lực duy trì khoản thanh toán hoa hồng đại lý của người bán cho người mua”.

Brobeck nói với Inman rằng ngành công nghiệp đã phản đối cải cách quy định đó bởi vì nếu người bán biết rằng người mua có thể dễ dàng tài trợ hoa hồng cho người mua thì họ sẽ ít sẵn sàng trả tiền hoa hồng hơn. 

Brobeck nói thêm: “Do đó, người mua sẽ có nhiều khả năng hỏi các đại lý hơn và cố gắng thương lượng mức bồi thường này trước khi thuê họ”. 

Ông nói với Inman rằng trong thời gian tới, người mua và đại lý của họ nên ký thỏa thuận về mức bồi thường cho đại lý trước khi đưa ra lời đề nghị. NAR hoặc các quy định của tiểu bang có thể được thay đổi để yêu cầu các đại lý cung cấp cho khách hàng tiềm năng một thỏa thuận đại diện cho người mua và tiết lộ thông tin của đại lý khi liên hệ lần đầu và sau đó đảm bảo rằng nó đã được ký trước khi đưa ra lời đề nghị.

CFA cho biết, người bán sẽ không thể trả cho người môi giới của người mua nhiều hơn số tiền mà người mua đã đồng ý trả cho đại lý của họ.

Brobeck viết: “Nếu không có lệnh cấm này, sau khi thương lượng khoản bồi thường với khách hàng, người môi giới của người mua có thể yêu cầu người bán bồi thường thêm. “Trong thị trường của người mua, người bán sẽ chịu một số áp lực phải đưa ra khoản bồi thường này.”

CFA viết: Người bán và đại lý niêm yết cũng không được bồi thường cho đại lý người mua nữa. Thay vào đó, người bán có thể đưa ra những nhượng bộ cho người mua, những người sau đó sẽ trả tiền cho đại lý của họ dựa trên thỏa thuận bồi thường cho đại lý của họ.

Mantill Williams | Hiệp hội quốc gia các nhà môi giới bất động sản

Đáp lại báo cáo của CFA, một phát ngôn viên của NAR cho biết rằng các công ty môi giới niêm yết trả tiền cho người môi giới người mua đã giúp những người mua lần đầu, thiểu số, thu nhập thấp và trung bình đại diện tốt hơn.

Mantill Williams, phó chủ tịch truyền thông của NAR, cho biết cách làm này cũng đảm bảo tính minh bạch và các lựa chọn định giá theo định hướng thị trường cho người mua và người bán.

Williams nói: “Chúng tôi hiểu mong muốn cố gắng thực hiện điều gì đó như đưa khoản bồi thường cho người môi giới cho người mua vào khoản thế chấp nhà. “Nhưng vẫn chưa có giải pháp nào không khiến người tiêu dùng bị thiệt hại.”

Phản hồi của NAR

Williams cho biết các đề xuất của CFA có thể gây hại cho người mua, đồng thời nói thêm rằng báo cáo chứa đầy “sự đơn giản hóa và giả định quá mức”.

Một số giả định đó bao gồm hoa hồng môi giới của người mua được bao gồm trong giá nhà và người bán sẽ hạ giá bán nếu người môi giới niêm yết không trả hoa hồng cho người môi giới người mua.

Ông cũng cho biết không phải chắc chắn rằng những người cho vay sẽ muốn tài trợ cho những dịch vụ đó, rằng Quốc hội sẽ thực hiện những thay đổi để cho phép điều đó xảy ra hoặc ngành ngân hàng và thế chấp sẽ thích ứng “mà không tác động tiêu cực đến người tiêu dùng”.

“CFA cũng không tính đến việc tài trợ cho những chi phí đó có thể làm tăng đáng kể lãi suất thế chấp như thế nào, thêm vào mức lãi suất chóng mặt dao động gần 7.5%,” Williams nói. “Ngoài ra, người mua nhà có thể phải đối mặt với số dư thế chấp lớn hơn và phải mua thêm bảo hiểm thế chấp tư nhân, thậm chí còn làm tăng thêm chi phí.”

Brobeck cho biết CFA tin rằng việc giảm hoa hồng sẽ mất thời gian để xuất hiện do các nhà môi giới niêm yết và người mua phản đối việc đàm phán giá.

Tuy nhiên, theo thời gian, Brobeck nói rằng người bán và người mua sẽ có nhiều khả năng trao đổi về hoa hồng với đại lý của họ hơn, tìm cách đẩy chúng xuống thấp hơn.

Ông viết: “Các nhà môi giới niêm yết tài sản giảm giá sẽ chịu ít áp lực hơn trong việc cung cấp cho người môi giới người mua mức hoa hồng dự kiến ​​​​hiện nay trong khi người môi giới người mua có thể giảm hoa hồng của họ mà không phải cung cấp khoản giảm giá, điều này vẫn là bất hợp pháp ở chín tiểu bang”. “Giáo dục người tiêu dùng hiệu quả sẽ đẩy nhanh quá trình này.”

Khi sự cạnh tranh về giá tăng lên, tỷ lệ đại lý của người mua sẽ bắt đầu khác biệt.

Brobeck nói thêm: “Các đại lý mới và cận biên sẽ khó tính mức giá tương tự như các đại lý toàn thời gian có năng lực và nhiều năm kinh nghiệm”.

Đối với những rào cản mà Williams cho rằng khiến các đề xuất của CFA khó có thể thực hiện được, Brobeck nói với Inman rằng NAR đã quá nhanh chóng bác bỏ cải cách.

“NAR phóng đại những rào cản ngăn cản giải pháp này nhưng chúng rất đáng kể, quan trọng nhất là vì ngành phản đối mạnh mẽ nguồn tài trợ này,” Brobeck nói.

Brobeck cho biết, nếu người bán lợi dụng thị trường thắt chặt bằng cách không đề nghị bồi thường cho người môi giới người mua, thì khoản thanh toán sẽ phải đến từ đâu đó.

Ông nói: “Việc người mua tài trợ tiền hoa hồng cho người môi giới không chỉ hợp lý và công bằng mà còn giúp duy trì hoạt động môi giới của người mua. “Bởi vì có sự đồng thuận rộng rãi rằng khoản bồi thường này được cộng vào giá bán, nếu nó được tài trợ và các quy luật kinh tế có hiệu lực, số tiền được tài trợ sẽ không thay đổi và thậm chí sẽ thấp hơn nếu người mua thương lượng hoa hồng.”

'Tái cơ cấu không hiệu quả'

Bài báo của Brobeck bao gồm nghiên cứu về những thay đổi chính sách được thực hiện trong những năm gần đây bởi Northwest MLS, nơi phục vụ hầu hết Washington và độc lập với NAR.

Những thay đổi NWMLS được thông qua là điều mà CFA coi là “tái cơ cấu không hiệu quả”, với các biện pháp mà ngành sẵn sàng chấp nhận nhưng sẽ không dẫn đến thay đổi trên diện rộng.

CFA đã tiến hành một cuộc khảo sát về mức giá được đưa ra trên 733 danh sách ở bảy cộng đồng do Northwest MLS phục vụ và phát hiện ra rằng tất cả trừ hai đều bao gồm các đề nghị bồi thường gần như giống như trước khi MLS thay đổi chính sách về hoa hồng. 

Trong số 733 danh sách, 84.2% có mức hoa hồng 2.5% hoặc 3%, CFA cho biết. 

Tại Seattle, mức độ đồng đều về giá thực sự đã tăng lên sau khi thay đổi chính sách, theo một cuộc khảo sát của CFA về danh sách trước khi thay đổi so với cuộc khảo sát trên 733 danh sách được thực hiện sau đó.

Brobeck đã chỉ ra điều mà ông gọi là những thiếu sót trong chính sách hoa hồng cập nhật của MLS Tây Bắc sẽ không dẫn đến nhiều thay đổi về hoa hồng hoặc cạnh tranh thị trường.

Ông viết, một điều còn thiếu là những người môi giới người mua sử dụng MLS phải đạt được thỏa thuận với khách hàng của họ về khoản bồi thường trước khi đưa ra lời đề nghị, một sự thay đổi sẽ được yêu cầu bởi luật mới của tiểu bang có hiệu lực vào ngày 1 tháng XNUMX.

Brobeck viết: “Cách các đại lý mô tả những thay đổi này trong giao tiếp với khách hàng của họ sẽ có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự cạnh tranh về giá”.

Ông nói thêm: “Nếu người mua và người bán không tin rằng họ có các lựa chọn đại lý thực sự và có thể thương lượng mức giá, thì ngành này có thể sẽ duy trì mức giá 5% đến 6% hiện có”. “Và ngay cả khi họ tin tưởng thì sự cạnh tranh về giá thực sự cũng không được đảm bảo. Ngành này rất quyết tâm duy trì tỷ lệ 5% đến 6%.”

Northwest MLS đặt câu hỏi về những phát hiện của tờ báo, nói rằng nhiều thay đổi về chính sách của họ trong những năm gần đây đã tách rời hoa hồng đại lý niêm yết và đại lý người mua.

Justin Haag | MLS Tây Bắc

Trong ba năm qua, các thành viên của NWMLS đã có thể công bố các đề nghị bồi thường cho người tiêu dùng và MLS đã loại bỏ yêu cầu người bán phải đưa ra các khoản bồi thường, Tổng cố vấn của NWMLS Justin Haag nói với Inman trong một văn bản trả lời các câu hỏi.

Haag cho biết: “Các thành viên MLS Tây Bắc đã nhập hàng trăm nghìn danh sách các loại bất động sản đa dạng và các khu vực địa lý đa dạng thông qua các điều kiện thị trường rất khác nhau”. “Không rõ CFA đã phân tích dữ liệu gì.”

Haag cũng lưu ý rằng một Thay đổi tháng 2022 năm XNUMX tăng thêm tính minh bạch và linh hoạt cho người tiêu dùng và nhà môi giới.

Cụ thể, ông cho biết mức bồi thường mà người bán đưa ra cho người môi giới được hiển thị ngay trên trang đầu tiên của hợp đồng mua bán. Những lời đề nghị đó có thể được người mua và người môi giới của người mua chấp nhận hoặc thương lượng.

Haag nói: “Tiền bồi thường cho người môi giới đã được 'tách rời'. “Khoản bồi thường mà người bán đưa ra cho người môi giới người mua là lời đề nghị trực tiếp do người bán xác định và thanh toán - không phải người môi giới niêm yết.”

Tuy nhiên, Brobeck nói với Inman để đáp lại nhận xét của Haag, nghiên cứu của CFA cho thấy những thay đổi này vẫn chưa ảnh hưởng đến quy mô hoa hồng.

Brobeck cho biết: “Chúng tôi và các nhà nghiên cứu khác đã chỉ ra rằng tất cả những thay đổi về quy tắc này cho đến nay vẫn chưa mang lại lợi ích vật chất cho người tiêu dùng”. “Tất cả người bán tiếp tục đề nghị bồi thường cho đại lý của người mua trong danh sách của họ và khoản bồi thường này rất thống nhất và không thay đổi trong nhiều năm qua.”

Gửi email cho Taylor Anderson

Gửi email cho Andrea V. Brambila

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
• PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
• Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
• PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.inman.com/2023/10/11/modest-commission-proposals-are-insufficient-says-watchdog/