Nhà môi giới bất động sản Chicago Jeremy Fisher đến Florida sau lễ Giáng sinh trong năm tuần hầu như thư thái, sau nửa cuối năm 2022 chậm chạp để lại cho anh ta một loạt các danh sách chưa bán được trong năm.

Thay vào đó, nhà môi giới Compass cuối cùng đã bay trở lại Thành phố Windy ba lần trong mùa thấp điểm của anh ta, khi bảy ngôi nhà ký hợp đồng và chồng anh ta cuối cùng phải lái xe đưa con của họ về nhà một mình từ Florida. Có vẻ như vụ phá sản lớn về bất động sản đã tìm thấy thứ gì đó giống như một sàn nhà.

Fisher nói: “Đối với ai đó, đây luôn là thời điểm thích hợp để mua nhà. “Phần lớn mọi người đã chấp nhận được lãi suất.”

Chỉ sau vài tháng trì trệ, liệu thị trường nhà đất ở Mỹ có đủ gần chạm đáy để đến lúc những người đứng bên lề ít nhất bắt đầu nghĩ đến việc mua khi mùa mua sắm mùa xuân đang đến gần?

Các dấu hiệu đang cho thấy đợt phá giá lớn - và giảm lãi suất thế chấp - mà người mua mong muốn sẽ không thành hiện thực, ít nhất là không sớm.

Goldman Sachs đã cắt giảm ước tính về mức giảm từ đỉnh đến đáy của giá nhà trên toàn quốc xuống 6% từ 10% vào cuối tháng Giêng. Thị trường nhà ở trực tuyến Zillow hiện dự kiến ​​giá sẽ tăng nhẹ vào năm 2023. Doanh số bán nhà hiện tại, vốn đang diễn ra với tốc độ 6.5 triệu hàng năm vào đầu năm 2021, đã bắt đầu ổn định ở mức khoảng 4 triệu, với Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia dự báo 4.8 triệu trong năm . Trong khi đó, lãi suất thế chấp, đã giảm xuống dưới mức trung bình 6% trên toàn quốc vào ngày 2 tháng 2021 sau khi tăng hơn gấp đôi kể từ giữa năm 7.4 lên gần XNUMX%. đã tăng trở lại 6.75 phần trăm, được thúc đẩy bởi một báo cáo việc làm tháng Giêng nóng bỏng.

Không có sự phá sản, mà là sự bế tắc giữa người mua và người bán

Logan Mohtashami, nhà phân tích chính của HousingWire ở Irvine, California, cho biết thay vì sụt giảm giá như thời kỳ bong bóng nhà ở giữa những năm 2000, những gì đang phát triển lại là một sự bế tắc. như năm 2019. Nhưng một phần lớn trong số họ phải chuyển đi hoặc có đủ khả năng chi trả mặc dù giá cả và lãi suất cao hơn. Mặt khác là những người bán, không chịu áp lực phải di chuyển vì hiện tại họ có các khoản thế chấp rẻ và nhiều vốn sở hữu. Cho đến nay, người bán đang gặp khó khăn ở hầu hết các thành phố. Mohtashami cho biết ngay cả nhu cầu tăng nhẹ cũng có thể giữ giá ổn định hoặc đẩy giá lên cao hơn vì lượng hàng tồn kho quá khan hiếm.

Công thức cho thị trường nhà ở năm 2023 đang hình thành khi giá cả gần như ổn định trên toàn quốc nhưng lại tiếp tục giảm ở một số thị trường trong khu vực, lãi suất giảm nhưng không quá lớn và thu nhập của người mua tăng lên. Các chuyên gia nghĩ rằng chúng sẽ kết hợp để cải thiện khả năng chi trả, có thể đến mức gần như bình thường trong lịch sử, nhưng vẫn chưa đạt đến mức mà người mua nhà đứng khi lãi suất thế chấp là 3% hoặc thậm chí thấp hơn.

Mohtashami nói: “Các hộ gia đình có hai nguồn thu nhập và bạn phải kiếm được khoảng 100,000 USD để mua nhà”. “Có rất nhiều cặp vợ chồng có thu nhập kép có thể làm được điều đó. Nó mang lại cho bạn nhiều sức mua hơn những gì mọi người biết đến.” 

Không có lợi nhuận của năm 2008, hoặc tỷ lệ thế chấp 3%

Lý do lớn nhất khiến giá nhà đất không lao dốc như sau năm 2008? Bởi vì thị trường không còn tràn ngập những ngôi nhà làm giảm giá như đã xảy ra lúc đó.

Các ngân hàng giàu vốn không còn chịu áp lực như trước nữa, với tỷ lệ tịch thu nhà ít hơn một phần mười trong số đó từ vụ phá sản nhà ở. Các hộ gia đình cũng vậy, với gánh nặng thanh toán nợ gần mức thấp lịch sử và một số chủ nhà nợ tiền thế chấp nhiều hơn giá trị của ngôi nhà. Tỷ lệ nợ quá hạn nghiêm trọng, tăng vọt sau năm 2006 và dẫn đến 6 triệu tài sản bị tịch thu, đã giảm gần một nửa trong năm ngoái, xuống còn dưới 0.7% các khoản thế chấp, theo Fannie Mae. Tỷ lệ thất nghiệp ở mức thấp nhất trong 54 năm, cho phép chủ nhà dễ dàng mua bán hoặc tiếp tục ở với ngôi nhà hiện tại của họ – và nếu họ nằm trong số 85% chủ sở hữu có các khoản thế chấp có lãi suất dưới 5%, nhiều người sẽ ở lại thay vì mua thêm. ngôi nhà đắt tiền với một khoản vay đắt tiền hơn. 

Tất cả những điều đó có nghĩa là nguồn cung nhà để bán có thể sẽ bị thắt chặt, điều này hạn chế việc giảm giá.

Khả năng chi trả hiện nay đã kém, sau khi tăng lãi suất và mức giá tăng do Covid, nhưng nó còn tệ hơn. Và tất cả chúng ta đều đã bị lịch sử gần đây làm hư hỏng: Sau cuộc khủng hoảng tài chính, khả năng chi trả nhà ở trên toàn quốc đã tăng gấp đôi theo đúng nghĩa đen khi lãi suất giảm và giá cả giảm, đạt mức cao nhất mọi thời đại. Nó đã giữ lại phần lớn lợi nhuận đó cho đến khi giá Covid tăng vọt, ngay cả khi giá trị nhà phục hồi.

Nadia Evangelou, giám đốc nghiên cứu bất động sản tại NAR, cho biết: “Giá sẽ giảm trong quý hai, nhưng chúng tôi không thấy mức giảm mạnh đến mức khiến mọi người phải chờ đợi”. Cô dự đoán rằng các khoản thế chấp 30 năm sẽ giảm xuống còn khoảng 5.75%. “Người mua nhận ra rằng lãi suất 3% sẽ không quay trở lại.”

Khả năng chi trả nhà ở bị kéo dài

Chỉ số khả năng chi trả được theo dõi chặt chẽ của NAR, xem xét giá cả, lãi suất và thu nhập của người mua, thấp hơn nhiều so với năm 2019, nhưng vẫn phù hợp với cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990. Ở mức độ hiện tại, Chỉ số Khả năng chi trả Nhà ở cho biết người mua trung bình có thể mua được ngôi nhà trung bình ở Hoa Kỳ - nhưng hầu như không. Vào năm 2020, người mua trung bình có thể mua được căn nhà trung bình với mức hỗ trợ 70%, là sản phẩm của các khoản vay 3%, hỗ trợ thu nhập do Covid-2006 và tác động còn lại của việc giá nhà giảm mạnh từ năm 2011 đến năm 1980. Kể từ năm 20, trung bình là những người mua nhà trung bình có thu nhập cao hơn khoảng XNUMX% ​​so với mức họ cần để mua một ngôi nhà trung bình, Evangelou nói.

Vậy tại sao mọi người lại mua những ngôi nhà đột nhiên có giá phải chăng hơn?

Đối với Maggie Neuder, một khách hàng của Fisher's ở Chicago, câu trả lời chung quy là muốn có một nơi ở mới và có đủ khả năng chi trả cho một nơi ở đó. Cô cho biết, từng chứng kiến ​​lãi suất 6% khi mua căn nhà đầu tiên vào năm 2007, nhưng cô không hề nản lòng trước lãi suất ngày nay. Giám đốc tài chính 41 tuổi đã mua một ngôi nhà lớn hơn mức cô ấy cần trong thời gian Covid để đi ra ngoài vùng cách ly và hiện muốn có một căn nhà nhỏ hơn trong khu phố Lincoln Park của thành phố, vì vậy cô ấy đã thực hiện một cú lật kèo.

Để xoa dịu nỗi lo về lãi suất của người mua, cô ấy đang cấp một khoản tín dụng cuối kỳ đủ lớn để giảm lãi suất thế chấp đối với khoản vay của người mua trong hai năm đầu, hai điểm phần trăm trong năm một và một điểm phần trăm trong năm thứ hai - một động thái nhiều các nhà xây dựng cũng đang sử dụng để bán nhà mới. Để lấy lại số tiền, cô đã phải nhượng bộ tương tự từ người bán căn nhà mà cô dự kiến ​​mua vào tháng Tư.

“Mọi người coi việc tái cấp vốn như thể đó là một điều tồi tệ,” cô nói và cho rằng cô có thể giảm khoản thanh toán của mình trong vòng một vài năm. “Tôi không nghĩ chúng ta sẽ quay trở lại với đội hình phụ ba, mà ở đâu đó trong đội hình bốn người. Ngay cả khi lãi suất không giảm xuống dưới 6, tôi vẫn cảm thấy thoải mái với khoản thế chấp của mình.” 

Fisher cho biết những người mua gần đây của ông chia thành ba phe. Ở một trong hai bên là những người mua lần đầu chưa bao giờ vay 3% và những người mua lớn tuổi trả tiền mặt. Ông cho biết cả hai đều không bận tâm nhiều đến tỷ lệ khoảng 6%. Ở giữa là những người mua mới, những người ban đầu lo lắng về giá hơn. Nhưng họ đang tìm cách giải quyết giống như Neuder để đạt được điều họ muốn, Fisher nói. Những người mua này có thể đã thúc đẩy tăng đơn xin thế chấp mới đã xảy ra khi lãi suất giảm đầu mùa đông này.

Fisher nói: “Mọi người đang quan tâm đến mức lãi suất và họ đã thích nghi. 

Thật vậy, kết hợp mức tăng lương trong vài năm qua với tình trạng giảm phát đã bắt đầu thể hiện trong dữ liệu nhà ở dựa trên thị trường trong sáu tháng qua, và các trường hợp rõ ràng nhất về thị trường khu vực bị bóp méo đã bắt đầu được điều chỉnh. Một sự thúc đẩy khác đến từ tỷ lệ ổn định của việc hình thành hộ gia đình mới, Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin cho biết.

Giá nhà bây giờ ở đâu

Giá nhà trung bình giảm 6% kể từ mức cao nhất hồi tháng 20, theo chỉ số S&P Case-Shiller về giá ở 3.5 khu vực đô thị lớn và XNUMX% trong chỉ số này cho cả nước. 

Các thị trường nóng gần đây đã đạt được những thành công lớn hơn, đúng như dự đoán. Tại San Francisco, chỉ số Case-Shiller giảm 12%, ở Phoenix giảm 8%. Ryan Lundquist, một nhà thẩm định địa phương, người viết blog về thị trường ở thủ đô California, cho biết ở Sacramento, giá nhà đã mang lại gần một nửa mức tăng từ thời Covid. Theo Case-Shiller, tại metro Tampa, nơi giá tăng 69% trong thời kỳ Covid, giá chỉ giảm 3%.

Thêm vào tăng trưởng tiền lương - tiền lương đã tăng khoảng 5% vào năm ngoái, theo dữ liệu từ Zillow - và giá nhà thực tế đã giảm mạnh ở một số nơi, trong khi vẫn cao hơn nhiều so với mức trước Covid, nhà kinh tế trưởng Skylar Olsen của Zillow cho biết. 

Olsen cho biết: “Ngay cả khi giá trị giảm một chút kể từ tháng 2020, nếu bạn mua một căn nhà trung bình vào tháng 11 năm XNUMX, bạn vẫn có mức lãi hàng năm là XNUMX%.

Nhà môi giới Jeffrey Clarke của St. Petersburg, Fla. Thật vậy, gần đây anh ấy đã thuyết phục một khách hàng có nhà ở thành phố khác ngừng bán căn hộ của họ ở St. Petersburg, thuyết phục họ rằng vụ sụp đổ mà họ lo sợ sẽ không xảy ra.

Theo con số của NAR, khả năng chi trả hiện nay rất kém ở vùng đô thị Tampa, với việc người mua trung bình chỉ kiếm được 80% số tiền cần thiết để mua một căn nhà trung bình. Nhưng Tampa đã đủ gần trạng thái cân bằng nên Clarke không thấy điều gì sẽ xảy ra như năm 2008-2011, khi một ngôi nhà trung bình ở Tampa mất đi một nửa giá trị.

Ông nói: “Chưa có gì rơi xuống nên không ai lo lắng cả. 

Toán học về tỷ lệ thế chấp và tăng trưởng tiền lương

Lỗ hổng lớn trong luận điểm rằng chỉ có những đợt giảm giá nhỏ sắp xảy ra là rất nhiều thị trường lớn trong khu vực như Tampa vẫn không phù hợp với thu nhập địa phương và nhiều thị trường trong số đó đã cân bằng tốt hơn nhiều như hai năm trước. Một lý do khác là San Francisco, Phoenix và Las Vegas đều chứng kiến ​​giá nhà giảm hơn 1% chỉ trong tháng XNUMX, theo Zillow, khiến các dự báo về mức giá tương đối ổn định trở nên dễ lung lay hơn.

Phần lớn Florida và Texas, và các thị trường như Asheville NC và Denver, có nhà ở tương đối phải chăng cho đến năm 2020 nhưng những ngôi nhà trung bình hiện nay quá đắt từ 20% đến 30% đối với thu nhập trung bình của địa phương, theo dữ liệu của NAR công bố vào tháng 50. Ở phần lớn California, chỉ số khả năng chi trả NAR ở mức XNUMX hoặc thấp hơn, cho thấy giá nhà cao gấp đôi so với thu nhập địa phương có thể hỗ trợ. Nhưng phần lớn California luôn có giá cả phải chăng hơn.

Trên toàn quốc, để quay trở lại mức khả năng chi trả trung bình kể từ năm 1980, nghĩa là những ngôi nhà trung bình rẻ hơn khoảng 20% ​​so với mức mà một gia đình trung lưu có thể mua được, lãi suất thế chấp sẽ phải giảm xuống khoảng 4.6%, trong khi tiền lương sẽ cần tăng 4% và giá cả vẫn giữ nguyên. ổn định, Evangelou của NAR nói. Tăng trưởng tiền lương gần đây đã hạ nhiệt một chút, nhưng vẫn ở mức trên 4% - trong báo cáo bảng lương phi nông nghiệp gần đây, tiền lương đã tăng 4.4% so với một năm trước, mặc dù thấp hơn một chút so với mức tăng 4.6% trong tháng XNUMX.

Thế chấp lãi suất vẫn không ổn định và thị trường hy vọng bắt đầu từ năm 2023 - rằng Fed sẽ cắt giảm lãi suất cơ bản trước cuối năm - gần đây đã mờ đi khi thị trường lao động và người tiêu dùng vẫn còn quá mạnh để tạo niềm tin rằng các đợt tăng lãi suất hiện tại là đủ để làm chậm lạm phát. Sau khi giảm trong năm tuần, lãi suất hợp đồng trung bình đối với các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm đã tăng lên 6.39% từ 6.18% vào tuần trước và cao tới 6.8% vào thứ Sáu. Tỷ lệ này là 4.05% một năm trước.

Khả năng chi trả có thể được cải thiện nhanh đến mức nào? Với khoản vay 300,000 USD, việc giảm lãi suất cố định xuống 4.5% so với mức 6.75% hiện nay mà không thay đổi giá sẽ làm thay đổi khoản thanh toán hàng tháng khoảng 425 USD cho khoản vay 30 năm, giảm khoảng 23%. Giảm xuống 6 phần trăm sẽ cắt giảm khoản thanh toán khoảng 150 đô la, hoặc 8 phần trăm. Mức tăng thu nhập 5% trong năm nay đối với người mua trung bình sẽ tăng thêm khoảng 400 USD mỗi tháng.

Olsen nói: “Nếu lãi suất giảm xuống 5%, mọi chuyện sẽ nhanh chóng được cải thiện nhanh chóng”.

Ở một nơi như Tampa, nơi giá cả tăng nhanh trong thời kỳ Covid, việc sửa chữa khả năng chi trả có thể sẽ kết hợp mức giá gần như trì trệ trong một hoặc hai năm, tăng lương và giảm lãi suất, Clarke nói. Nhưng các thị trường nóng hơn như Tampa có thể cần giảm giá nhiều hơn để khả năng chi trả trở lại mức trung bình trong lịch sử, Evangelou nói.

Sự bế tắc của thị trường có thể sẽ kéo dài ít nhất trong nhiều tháng vì nền tảng chính của nó không đi đến đâu cả. Mohtashami cho biết, người bán sẽ tiếp tục có lợi thế là giàu vốn cổ phần và hưởng lãi suất thấp từ năm 2021 trở về trước. Một số người mua sẽ vẫn ở mức giá ngoài thị trường hoặc có thể mua được ít nhà hơn mức họ muốn. Và một số sẽ sử dụng các giải pháp thay thế như mua lại thế chấp hoặc hỗ trợ của cha mẹ để mua nhà cho đến khi khả năng chi trả phục hồi. Người bán nhà mới sẽ mua lại và đã sử dụng các ưu đãi kể từ mùa hè năm ngoái hạn chế cắt giảm giá niêm yết. 

Neuder nói: “Nó đã trở thành một điều bình thường. 

Ở một số thị trường, khả năng chi trả có thể vẫn là một vấn đề đủ lâu để cần có các giải pháp chính sách, Olsen nói. Cô ấy đã đề cập đến các giải pháp như xây dựng nhà ở dày đặc hơn hoặc cho phép nhiều chủ nhà thêm các đơn vị ở bổ sung như căn hộ tầng hầm hoặc tầng áp mái để các gia đình chia sẻ chi phí. 

Ở hầu hết các nơi, kết quả có thể xảy ra là khả năng chi trả nằm ở đâu đó giữa thị trường ngày nay, nơi có nhiều người mua tiềm năng và nhu cầu ít, và sự hài lòng của người mua đã tồn tại trong gần một thập kỷ. Con đường dẫn đến điều đó là tiền lương tăng, lạm phát giảm khiến lãi suất giảm và giá nhà mang lại một phần vẫn chưa được xác định trong mức tăng 2021-22 – một tỷ lệ cho đến nay vẫn còn nhỏ ở hầu hết các nơi.

“Tôi muốn nó ổn định trong hai năm tới,” Clarke, nhà môi giới ở Florida, nói. “Bạn không thể tăng 20% ​​một năm trong một thập kỷ. Cuối cùng, bạn sẽ có được một căn hộ hai phòng ngủ, hai phòng tắm trị giá 5 triệu đô la.”