Logo Zephyrnet

Trí thông minh dữ liệu tạo

Bất động sản

Đa gia đình thị trường tự do ở thành phố New York: Sức mạnh bỏ túi giữa các quy định, thiếu nhà ở

Được xuất bản lại bởi Plato
Được xuất bản lại bởi Plato

Ngày:

Lượt xem: 50

Quy định quá mức và tình trạng thiếu nhà ở mới có hệ thống ở Thành phố New York đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư vào tài sản đa gia đình trên thị trường tự do. Trong bài viết này, chúng tôi xem xét các xu hướng đầu tư mới nổi, các nguyên tắc cơ bản và trình điều khiển cơ bản. Chúng tôi cũng có một số khuyến nghị cho các nhà đầu tư nhỏ hơn.

ISự thay đổi của nhà đầu tư: Hiệu lực quy định #1

Căn hộ giá thị trường, chiếm 45% trong số 2.27 triệu căn hộ cho thuê của Thành phố, luôn chiếm phần lớn doanh số bán hàng trên thị trường nhà chung cư. Của chúng tôi nghiên cứu cho thấy rằng trong số 2.11 tỷ đô la doanh số bán hàng đa gia đình được ghi nhận vào quý 1 năm 2023 tại Thành phố New York, 78% khối lượng đô la dành cho các tòa nhà có các đơn vị chủ yếu là giá thị trường, báo hiệu niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục vào thị trường tự do đa dạng. Ngược lại, tài sản ổn định tiền thuê theo quy định, chiếm 44% đơn vị cho thuê của NYC, chỉ chiếm 14% khối lượng đô la trong quý đầu tiên.

Trình điều khiển: Hiệu lực quy định #2

Có nhiều yếu tố thúc đẩy đầu tư vào các tòa nhà chung cư thị trường tự do của Thành phố New York.

Nhu cầu về nhà ở mạnh mẽ hơn hơn bao giờ hết nhưng không giống như nhiều vùng khác của đất nước, nguồn cung không theo kịp. Những cư dân mới đổ về đây với tư cách là sinh viên theo học một trong các trường cao đẳng và đại học của Thành phố hoặc để làm việc trong các ngành như LỬA (tài chính, bảo hiểm và bất động sản), công nghệ hoặc nghệ thuật. Lãi suất cao hơn đã không khuyến khích nhiều người thuê nhà mua, điều này cũng gây thêm áp lực lên nguồn cung cho thuê. Do đó, tình trạng khủng hoảng nhà ở của Thành phố dự kiến ​​sẽ tiếp diễn khi các chỉ số kinh tế tiếp tục được cải thiện, bao gồm:

  • Tốc độ tăng dân số nhanh nhất kể từ những năm 1930. Dân số Thành phố New York tăng 6.8 phần trăm từ năm 2010 đến năm 2020 hoặc thêm 562,000 người với tổng số 8,804,000. Sau khi mất cư dân trong đại dịch, các nhà kinh tế dự báo di cư thuần sẽ tăng trở lại trong năm nay.
  • Việc làm đã tăng thêm 163,200 trong 12 tháng qua. Tổng số việc làm là 4,683,100 đẩy NYC lên trên mức 4,668,000 được thấy lần cuối vào tháng 2020 năm XNUMX.
  • New York là một Thị trấn đại học. Hơn 550,000 sinh viên đã tiếp tục học trực tiếp tại 110 trường đại học và cao đẳng của Thành phố.

Du lịch đang trên đà phục hồi. Thành phố đang mong đợi 61 triệu lượt khách vào năm 2023, tăng từ 56 triệu vào năm 2022 và đang trên đà đạt mức kỷ lục 66.6 triệu khách được thiết lập vào năm 2019.

Xe điện ngầm lượng hành khách đã tăng lên. Có 4,002,961 hành khách vào ngày 20 tháng 73 (4% so với mức trước đại dịch), lần đầu tiên lượng hành khách vượt 12 triệu kể từ ngày 2020 tháng XNUMX năm XNUMX.

Tăng trưởng cho thuê. Vào tháng 4,360, nhu cầu tăng đã đẩy giá thuê trung bình ở Manhattan lên 10.6 USD, tăng 9.7% so với năm trước; Giá thuê Brooklyn tăng 3,517% so với cùng kỳ năm ngoái lên $16.2; và giá thuê ở Tây Bắc Queens tăng 3,368% lên XNUMX đô la so với cùng kỳ, theo Báo cáo của Elliman.

Lạm phát hàng rào. Tiền thuê nhà có thể được tăng lên để bù đắp các chi phí gia tăng như tiện ích, tiền lương, sửa chữa và bảo trì, thuế bất động sản và chi phí nợ gia tăng do lãi suất tăng.

Chính sách công đang bóp nghẹt công trình mớin, một chủ đề tôi đã xem xét gần đây Bài viết của Forbes.

  • Sản phẩm Đạo luật bảo vệ người thuê nhà và ổn định nhà ở (HSTPA) năm 2019 loại bỏ các biện pháp khuyến khích cải tạo các đơn vị ổn định tiền thuê khi chúng bị bỏ trống bởi những người thuê dài hạn vì luật không cho phép tăng tiền thuê thỏa đáng để trang trải chi phí cải tạo. Kết quả là, hàng chục nghìn căn hộ bỏ trống.
  • Đã có xây dựng cho thuê tối thiểu. Chương trình thuế 421a hết hạn vào tháng 2022 năm 421 đã loại bỏ các ưu đãi xây dựng nhà cho thuê thu nhập trung bình và giá cả phải chăng so với nhà chung cư. Các nhà lập pháp lập luận rằng chương trình 68a, tạo ra 117,042% căn hộ nhiều gia đình của Thành phố (2010 căn hộ cho thuê) từ năm 2020 đến năm 421, là một “quà tặng” cho các nhà phát triển. Tuy nhiên, XNUMXa là một dự án đôi bên cùng có lợi vì nó tạo ra doanh thu về nhà ở và cuối cùng là thuế cho Thành phố đồng thời thúc đẩy các nhà phát triển đầu tư. Do chi phí xây dựng và thuế của Thành phố New York cao hơn các thành phố khác, chúng tôi hiện đang thấy rằng nếu các dự án không có ý nghĩa kinh tế, các nhà phát triển sẽ đơn giản rời đi và xây dựng nhà ở ở các bang hiếu khách hơn.

Mặc dù Thành phố sẽ cần thêm 560,000 đơn vị nhà ở vào năm 2030, nhưng chúng ta có thể cho rằng việc loại bỏ ưu đãi thuế 421a sẽ góp phần vào tình trạng thiếu nhà ở tiếp tục. Các công trình xây dựng mới bắt đầu ở NYC đã giảm xuống chỉ còn 12,005 đơn vị nhà ở trong nửa cuối năm 2022 và chỉ 2,639 đơn vị trong 2023 tháng đầu năm 31,750, so với 421 đơn đăng ký trong nửa đầu năm ngoái khi XNUMXa vẫn còn hiệu lực, theo một phân tích của Hội đồng Bất động sản New York (REBNY).

Nguyên tắc cơ bản mạnh mẽ: Hiệu lực quy định #3

Trước năm 2019, các nhà đầu tư tổ chức có thiện cảm với nhà ở ổn định tiền thuê vì bất kỳ vị trí trống nào cũng mang đến cơ hội phục hồi và do đó, giá thuê và giá trị tăng lên. Kế hoạch kinh doanh này đã mang lại một lượng vốn khổng lồ cho Thành phố, mang lại lợi ích cho các tòa nhà cũ hơn và cho phép những người thuê ổn định tiền thuê hiện tại được hưởng nhà ở tuyệt vời với giá thuê thấp vì những căn hộ đó được trợ cấp bởi các đơn vị có giá thuê cao hơn. Tuy nhiên, HSTPA đã thay đổi điều đó. Kể từ đó, các nhà đầu tư tổ chức đã tránh xa các khu chung cư được quản lý và đầu tư mạnh vào các tòa nhà thị trường tự do và nhà ở giá rẻ với Vốn A (như đã lưu ý trong phần trước của tôi Bài viết của Forbes).

Đối với các nhà đầu tư tổ chức ở thành phố New York, nhà ở thị trường tự do đã mang đến một cơ hội tuyệt vời, đặc biệt là trong môi trường lạm phát hiện nay. Một số giao dịch quan trọng trong 18 tháng qua bao gồm:

  • Tập đoàn Blackstone đã mua 8 Spruce Street từ Brookfield Properties với giá 930 triệu USD.
  • Đối tác GO đã mua ba bất động sản dành cho nhiều gia đình ở Upper East Side với giá 825 triệu đô la và Tòa nhà Đồng Mỹ, một cặp tháp chung cư cao cấp Murray Hill tại 626 Đại lộ Đầu tiên, với giá 850 triệu đô la.
  • Tập đoàn Ponte Gadea đã mua 114 Phố Fulton ở Khu Tài chính với giá 487.5 triệu USD.
  • A&E Bất động sản đã mua lại 160 Đại lộ Riverside ở Upper West Side với giá 415 triệu USD.
  • Quản lý vốn Avanath đã mua lại 38 6th Avenue & 535 Carlton Avenue ở Brooklyn với giá 314.5 triệu đô la, đây là lần mua đầu tiên của công ty đầu tư có trụ sở tại California tại Thành phố New York.
  • KKR đã đầu tư hơn 792 triệu đô la vào bốn bất động sản đa gia đình ở Thành phố New York kể từ năm 2020, bao gồm cả việc mua lại 190 Đại lộ Dekalb ở Fort Greene, Brooklyn trị giá 80 triệu đô la.
  • Stonehenge hợp tác với Tập đoàn Carlyle để mua tòa tháp cho thuê 32 căn hộ, 196 tầng ở Upper East Side của Manhattan với giá 114 triệu USD. Năm ngoái, công ty đã hợp tác với nhà đầu tư Stockbridge Capital Group có trụ sở tại San Francisco để mua một tòa nhà 22 tầng, 163 căn hộ giá thị trường tại 354 East 91st với giá 128 triệu đô la, và trong một giao dịch riêng biệt, đã đóng cửa trên một tòa nhà sáu tầng. , tòa nhà chung cư rộng 70,000 foot vuông tại 780 Greenwich Street ở West Village với giá 80.4 triệu USD.
  • Nhóm Carlyle đã mua 56 bất động sản dành cho nhiều gia đình trị giá 483 triệu đô la kể từ năm 2020, trong đó 44 bất động sản trị giá 190 triệu đô la dành cho các tòa nhà có dưới 10 căn. Ngoài việc tham gia cùng Stonehenge trong việc mua lại khu cho thuê Upper East Side gồm 196 căn hộ, Carlyle đã đầu tư hơn 140 triệu đô la vào ba khu phát triển cho thuê với khoản giảm thuế 421a – hai ở Gowanus và một ở Thành phố Long Island.

Các tòa nhà nhỏ hơn, Thị trường tự do, Được bảo vệ bằng thuế, Được thúc đẩy bởi quá nhiều quy định

Các nhà đầu tư nhỏ hơn nên theo dõi Blackstone, KKR và đặc biệt là Carlyle, công ty đã đầu tư rất nhiều vào các tòa nhà cho thuê nhỏ, hạng A và hạng B chủ yếu là thị trường tự do, trong nhiều trường hợp, được miễn thuế. Làn sóng thanh niên và những người mới đến sẽ tiếp tục không suy giảm trong khi nguồn cung nhà ở trong môi trường chính trị hiện tại sẽ tiếp tục giảm, do đó đảm bảo rằng các nguyên tắc cơ bản sẽ vẫn vững chắc ngay cả trong thời kỳ suy thoái hoặc thị trường đi xuống.

Các chính sách công thúc đẩy sự tăng trưởng vĩnh viễn của giá thuê thị trường tự do

Tăng trưởng tiền thuê có thể được giảm thiểu bằng cách khuyến khích các nhà phát triển xây dựng. Thống đốc New York Kathy Hochul đã cố gắng khởi động thị trường phát triển trong năm nay bằng cách giới thiệu một chương trình nhà ở giá rẻ mở rộng bao gồm kế thừa chương trình giảm thuế bất động sản 421a và kéo dài thời hạn cần thiết để hoàn thành các dự án 421a hiện có từ năm 2026 đến năm 2030, cùng với các sáng kiến ​​khác .

Tuy nhiên, Cơ quan Lập pháp Tiểu bang đã không phê duyệt các đề xuất của thống đốc về việc tăng số lượng nhà ở tồn kho, nhưng đã thông qua nhiều hơn quy định hạn chế để cô ký. Một dự luật sẽ không cho phép tăng tiền thuê do kết hợp các đơn vị ổn định tiền thuê, không khuyến khích việc cải tạo các đơn vị bỏ trống và giảm nguồn cung hơn nữa. Một dự luật khác khuyến khích người thuê nhà kiện chủ nhà về tội lừa đảo, khiến việc điều hành, sở hữu và thuê các tòa nhà ổn định trở thành cơn ác mộng hành chính.

Cuối cùng, các nguyên tắc cơ bản về đa gia đình ở Thành phố New York rất mạnh, bị thúc đẩy bởi quá nhiều quy định, thiếu nhà ở mới và sự không đồng nhất về lợi ích giữa các cơ quan quản lý và thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, điều này đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư hiểu rằng bất kỳ tài sản nào cho phép tăng giá thuê đáng kể đều sẽ được hưởng lợi.

tại chỗ_img

Tin tức mới nhất

tại chỗ_img

Bản quyền @ 2024 Plato Technologies Inc.