Hãy tham gia phong trào tại Inman Connect Las Vegas, ngày 30 tháng 1 - ngày XNUMX tháng XNUMX! Hãy nắm bắt thời cơ để đón đầu kỷ nguyên tiếp theo trong lĩnh vực bất động sản. Thông qua trải nghiệm phong phú, hình thức đổi mới và đội ngũ diễn giả vô song, cuộc tụ họp này không chỉ là một hội nghị — nó còn trở thành một lực lượng hợp tác định hình tương lai cho ngành của chúng ta. Hãy đảm bảo vé của bạn ngay bây giờ!

Nếu tòa án chấp nhận giải quyết đã đạt được với Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, các nhà môi giới niêm yết vẫn có thể đưa ra đề nghị bồi thường hợp tác cho các nhà môi giới người mua bên ngoài dịch vụ niêm yết. Một số ban đầu sẽ cố gắng tiếp tục kinh doanh như bình thường, nhưng thỏa thuận này cuối cùng sẽ dẫn đến “một làn sóng đổi mới” làm giảm hoa hồng cho người tiêu dùng.

Đó là theo Robby Braun, đối tác trong nhóm hành nghề chống độc quyền tại Cohen Milstein Sellers & Toll, một trong những công ty luật đại diện cho các nguyên đơn ở moehrl và ừm bộ đồ hoa hồng. Công ty cũng là cố vấn đồng chủ trì cho các nguyên đơn trong vụ dàn xếp NAR.

Inman được phỏng vấn Đồng nghiệp của Braun tại Cohen Milstein, Benjamin Brown, khi công ty này lần đầu nộp đơn cho Moehrl cách đây 5 năm. Hiện tại, vụ việc dường như đang hướng tới một giải pháp, Inman đã nói chuyện với Braun về tác động của thỏa thuận NAR được đề xuất đối với hoa hồng, chỉ đạo và các mô hình kinh doanh mới cũng như liệu thỏa thuận này có thể đáp ứng được sự chấp thuận của Bộ Tư pháp Hoa Kỳ hay không. .

Cuộc phỏng vấn này đã được chỉnh sửa cho độ dài và rõ ràng.

Inman: Các bạn đã liên hệ và nói rằng các bạn muốn nói về những quan niệm sai lầm về mức độ ảnh hưởng của thỏa thuận dàn xếp, mức độ thay đổi mà Nhà môi giới bất động sản có thể mong đợi và lý do tại sao Nhà môi giới bất động sản nên xem xét thỏa thuận dàn xếp cũng như những thay đổi mà nó sẽ mang lại cho ngành một cách nghiêm túc hoặc họ sẽ có nguy cơ bị tụt lại phía sau. Vậy bạn đang đề cập đến những quan niệm sai lầm nào?

Nâu: Có một vài trong số họ. Một trong những quan niệm sai lầm mà tôi đã thấy được đăng ở một số nơi là ý tưởng rằng thỏa thuận dàn xếp sẽ dẫn đến một số hình thức giải phóng vĩnh viễn trên cơ sở trong tương lai đối với các Nhà môi giới bất động sản đã tham gia vào các hoạt động có khả năng phản cạnh tranh. Việc phát hành chỉ tiếp tục cho đến khi tôi nghĩ có sự chấp thuận sơ bộ về việc giải quyết, ngược lại. Vì vậy, nếu có thêm các hoạt động phản cạnh tranh trong ngành bất động sản, Môi giới bất động sản có thể phải chịu trách nhiệm về việc đó.

Một vấn đề khác liên quan đến ý tưởng này là mọi người sẽ có thể bỏ qua những thay đổi thực tiễn được phản ánh trong thỏa thuận dàn xếp chỉ bằng cách đưa ra đề nghị bồi thường hợp tác ngoài MLS.

Đúng là thỏa thuận dàn xếp không cấm trên cơ sở phân loại, chung chung tất cả các đề nghị đền bù hợp tác ngoài MLS, nhưng nó áp đặt một số hạn chế nhất định đối với những đề nghị đó và những gì có thể được thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho những đề nghị đền bù hợp tác đó.

Dữ liệu MLS không thể được sử dụng để tạo điều kiện cho các đề nghị đền bù hợp tác ngoài MLS. Nếu ai đó nhận được nguồn cấp dữ liệu MLS và họ muốn tạo một loại trang web nào đó lưu trữ các đề nghị bồi thường hợp tác từ nhiều nhà môi giới khác nhau, thì MLS, sau khi biết về thông lệ đó, sẽ phải cắt nguồn cấp dữ liệu MLS của họ.

Tôi đã thấy một số nơi nói về cách giải quyết, chẳng hạn như thông qua Zillow hoặc trang ShowingTime thuộc sở hữu của Zillow. Những hoạt động đó sẽ không được phép theo thỏa thuận dàn xếp.

Quan niệm sai lầm số 3 là ý tưởng cho rằng việc dàn xếp sẽ không thực sự ảnh hưởng đến bất cứ điều gì vì các nhà môi giới có thể tiếp tục đưa ra đề nghị hợp tác bồi thường một cách đơn phương và không liên quan đến MLS hoặc sử dụng nguồn cấp dữ liệu MLS. Điều đó đúng cho đến nay, nhưng theo quan điểm của chúng tôi, thỏa thuận này sẽ thực sự thúc đẩy một làn sóng đổi mới mới trong ngành bất động sản.

Bạn sẽ thấy rất nhiều người đang thử nghiệm các loại mô hình thù lao và mức thù lao khác nhau. Bạn sẽ thấy các nhà môi giới giảm giá. Bạn sẽ gặp những người đang tìm cách làm cho quá trình này hiệu quả hơn. Bạn sẽ thấy một số người tiêu dùng, bao gồm cả phía người mua, đang thử nghiệm việc không sử dụng nhà môi giới nào để tiết kiệm tiền. Bạn sẽ thấy mọi người sử dụng những loại chuyên gia khác, như luật sư bất động sản thay vì nhà môi giới.

Có thể trong một hoặc hai năm đầu tiên, sẽ có một số người phớt lờ thế giới mới mà chúng tôi nghĩ rằng thỏa thuận này sẽ tạo ra, nhưng cuối cùng, những nhà đổi mới và đối thủ cạnh tranh giảm giá này sẽ làm tăng sự cạnh tranh về giá trên thị trường và điều này sẽ làm giảm giá trị hoa hồng cho người tiêu dùng. Những người trong ngành không nhận ra điều đó và không tính đến điều đó sẽ bị bỏ lại phía sau.

Cố vấn ngành Rob Hahn đã viết về điều này và quan điểm của anh ấy về cơ bản là “Điều này không loại bỏ sự chỉ đạo nên hoa hồng sẽ không giảm, vì vậy về cơ bản sẽ không có gì thay đổi vì mọi người vẫn có thể, trên trang web môi giới của họ, liệt kê 'đây là những gì tôi đang cung cấp trên tất cả danh sách của tôi.' Vì vậy, nếu đại lý của người mua muốn xem một danh sách nhất định đang cung cấp những gì, tất cả những gì họ phải làm là truy cập trang web của nhà môi giới hoặc thậm chí chỉ cần gọi cho họ và đảm bảo rằng họ đang cung cấp những gì mà đại lý của người mua muốn họ cung cấp. . Vì thế nó sẽ không loại bỏ được khả năng lái.” Bạn nghĩ gì về điều đó?

Chúng tôi nghĩ rằng nó sẽ làm giảm khả năng chỉ đạo vì bạn sẽ không có toàn bộ các đề nghị đền bù hợp tác ở một nơi duy nhất, chỉ hiển thị cho các nhà môi giới.

Thỏa thuận dàn xếp không chỉ cấm sử dụng MLS và tạo lại các hệ thống kiểu MLS có thể sao chép hệ thống MLS mà còn yêu cầu tăng cường tính minh bạch đối với người tiêu dùng cả về phía niêm yết và phía người mua. Có những thỏa thuận bằng văn bản mà họ phải ký kết trong đó phải tiết lộ chi tiết sớm trong mối quan hệ về khoản bồi thường được đưa ra.

Sự kết hợp của tất cả những thay đổi đó với nhau sẽ có tác dụng làm giảm sự chỉ đạo và một lần nữa làm tăng sự cạnh tranh và cạnh tranh về giá trong ngành bất động sản.

Theo cách tôi hiểu, điều đó chỉ có nghĩa là đại lý của người mua sẽ gặp khó khăn hơn một chút trong việc xem những gì đang được cung cấp trên danh sách. Họ sẽ phải gọi thêm người môi giới niêm yết. Họ sẽ phải truy cập nhiều trang web môi giới niêm yết hơn vì nó sẽ không chỉ có ở MLS. Nhưng họ vẫn có thể tìm thấy thông tin đó và ngay bây giờ, người tiêu dùng có thể thấy rất nhiều khoản hoa hồng này vì MLS đang cung cấp khoản hoa hồng đó cho các trang web như Redfin, nơi họ hiển thị nó cho mọi người để mọi người biết, nhưng giờ đây người tiêu dùng đã thắng Tôi không thấy thông tin đó ở một nơi vì thỏa thuận dàn xếp cấm điều đó. Vì vậy, làm thế nào để loại bỏ sự chỉ đạo nếu họ vẫn có thể, chỉ cần nỗ lực thêm một chút, xem những gì các nhà môi giới niêm yết này đang cung cấp và người tiêu dùng [nhất thiết] sẽ không nhìn thấy?

Tôi nghĩ chúng ta có thể có sự bất đồng cơ bản về các khía cạnh của thỏa thuận dàn xếp. Chúng tôi không đồng ý rằng nó làm cho nó khó hơn một chút. Chúng tôi nghĩ rằng điều đó sẽ khiến các nhà môi giới gặp khó khăn hơn khi tham gia vào các hoạt động chỉ đạo.

Trong một thời gian dài, người tiêu dùng không hề thấy những lời đề nghị đền bù hợp tác trong MLS. Nó đã bị cấm một cách rõ ràng. Đó là một trong những cáo buộc trong vụ kiện của chúng tôi và cả cuộc điều tra của DOJ cũng như áp lực [từ] vụ kiện của chúng tôi đã thay đổi điều đó.

Nhưng vụ kiện tụng cũng đòi hỏi sự minh bạch đối với người bán và người mua về khoản bồi thường mà người môi giới của họ đang được đề nghị và đang nhận.

Bạn có thấy việc giải quyết này là hoa hồng tách rời không?

Tôi không chắc từ đó được sử dụng như thế nào nên tôi không biết trả lời nó như thế nào trên cơ sở đó. Những gì tôi thấy là thỏa thuận này dẫn đến nhiều đổi mới hơn trong ngành và cũng mang lại cho cả người bán và người mua nhiều lựa chọn hơn về việc họ có muốn giữ lại một nhà môi giới hoặc đại lý bất động sản hay không, họ muốn đền bù cho nhà môi giới hoặc đại lý đó như thế nào, và ngoài ra, nó còn tăng cường khả năng đàm phán của họ.

Khi tôi nói việc tách rời, ý tôi là ngay bây giờ, số tiền mà nhà môi giới người mua được trả phụ thuộc vào những gì nhà môi giới niêm yết cung cấp cho họ. Có vẻ như thỏa thuận dàn xếp đang cấm điều đó thông qua MLS, nhưng không cấm hoàn toàn điều đó. Điều đó có chính xác không?

Tôi không có ý trốn tránh dưới bất kỳ hình thức nào. Phản hồi trước đây của tôi là cảm nhận của tôi về việc dàn xếp. Tôi nghĩ rằng việc mở cửa ngành để cạnh tranh sẽ mang lại lợi ích cho người tiêu dùng.

DOJ, trong Nosalek của họ tuyên bố quan tâm, cho biết họ muốn có lệnh cấm người bán quyết định bồi thường cho người môi giới người mua. Việc giải quyết cụ thể này dường như chỉ thực hiện điều đó thông qua MLS chứ không phải là lệnh cấm thực sự hoàn toàn. Vì vậy, đó là lý do tại sao trước tiên tôi cố gắng xác định rằng trường hợp đó thực sự đúng vì tôi muốn thông tin chính xác cho độc giả của mình, đồng thời nghĩ xem điều này có ý nghĩa gì về việc liệu thỏa thuận dàn xếp có thể được phê duyệt hay không, hoặc nếu DOJ định cân nhắc vào một thời điểm nào đó. Đó là lý do tại sao tôi hỏi.

Chúng tôi đánh giá cao sự hỗ trợ của chính quyền cho đến nay đối với việc giải quyết. Tổng thống Biden vào đầu tuần này đã có những điều tích cực để nói trong một bài phát biểu trước công chúng về thỏa thuận dàn xếp và khuyến khích các Nhà môi giới bất động sản nỗ lực cải thiện sự cạnh tranh trong ngành bất động sản và hạ giá. Chúng tôi lạc quan rằng thỏa thuận giải quyết sẽ được phê duyệt. Chúng tôi nghĩ rằng đó là một điều tốt cho ngành và đó là một điều tốt cho người tiêu dùng.

Đối với tuyên bố của DOJ trong Nosalek, chúng tôi có thể phải không đồng ý một cách tôn trọng với cách giải thích tuyên bố mà bạn đưa vào câu hỏi của mình. Trong phần nội dung của tuyên bố, ở trang 20, DOJ cho biết họ sẽ ủng hộ “lệnh cấm đề nghị bồi thường cho người môi giới người mua của những người tham gia MLS PIN”. Chúng tôi nghĩ rằng thỏa thuận giải quyết này phù hợp với những gì [DOJ], trong trường hợp MLS PIN, cho biết họ sẽ hỗ trợ.

Bởi vì nó không xảy ra ở MLS mặc dù nó có thể xảy ra ở nơi khác?

Những thay đổi về thông lệ được yêu cầu là một lệnh cấm những người tham gia MLS đề nghị bồi thường cho người môi giới người mua, cũng như nhiều thay đổi về thông lệ khác.

DOJ có tham gia vào việc xây dựng thỏa thuận giải quyết NAR không?

Tôi không thể trả lời câu hỏi đó.

Bạn có biết liệu họ có nộp bản tuyên bố quan tâm không?

Tôi không thể trả lời câu hỏi đó.

Để quay trở lại khía cạnh định hướng của vấn đề này, Rob Hahn gợi ý rằng một nhà môi giới niêm yết có thể đặt một biểu mẫu trước mặt người bán, chẳng hạn như một thỏa thuận niêm yết, nói rằng, “Bạn sẽ đưa ra 3% giá bán cho bất kỳ đại lý nào. ai mang người mua đến” và điều đó hoàn toàn ổn theo thỏa thuận dàn xếp này.

Việc tập trung vào những gì ai đó có thể làm trong Năm thứ nhất của thỏa thuận dàn xếp đã bỏ qua thực tế là thỏa thuận dàn xếp sẽ dẫn đến sự cạnh tranh và đổi mới gia tăng. Các nhà môi giới niêm yết cố gắng tiếp tục các hoạt động tương tự mà họ đang tham gia hiện nay sẽ bị các nhà môi giới và chuyên gia sáng tạo khác trong lĩnh vực bất động sản sẵn sàng đưa ra mức giá thấp hơn cho khách hàng của họ. Điều này làm thay đổi động lực trong ngành.

Tôi nghĩ một phần lý do tại sao anh ấy thực sự tập trung vào việc chỉ đạo là vì lý do [tiền hoa hồng] vẫn chưa giảm cho đến nay là do chỉ đạo - đó là điều mà các vụ kiện của bạn [và] tất cả các vụ kiện này đang tranh cãi, phải không? Đã có rất nhiều công ty môi giới chiết khấu hoặc công ty môi giới nhận lãi suất dưới 5% đến 6% đã cố gắng tìm kiếm thành công nhưng họ đã không thể làm được vì nỗi sợ bị điều khiển. Nếu sự chỉ đạo không biến mất trong một hoặc hai năm đầu tiên, thì làm sao những đối thủ này có thể thành công?

Tôi đồng ý rằng việc điều hành đã là một vấn đề lớn trong ngành bất động sản. Tôi là một trong những người phê phán việc chỉ đạo trong ngành bất động sản và giải thích tại sao việc chỉ đạo lại có hại cho người tiêu dùng.

Tôi cũng đồng ý rằng sẽ mất một thời gian để thị trường thay đổi sau thỏa thuận và điều đó có thể đoán trước được. Tôi không nghĩ mình sẽ tranh cãi về thực tế rằng ngay từ đầu, sẽ có những người nhắm mắt và cố gắng phớt lờ sự thật rằng hệ thống đang thay đổi và sẽ tiếp tục cố gắng tính giá cao hơn.

Nhưng những thay đổi trong hệ thống do thỏa thuận dàn xếp sẽ nâng cao khả năng cạnh tranh của các nhà giảm giá và nhà đổi mới và giúp thúc đẩy mức giá thấp hơn cho người tiêu dùng.

Bạn có thể chỉ rõ những thay đổi nào mà bạn nghĩ sẽ giúp những nhà đổi mới này cạnh tranh dễ dàng hơn không?

Tất cả bọn họ. Những thay đổi đòi hỏi phải tăng cường tính minh bạch cho cả người mua và người bán. Những thay đổi cấm đề nghị bồi thường hợp tác trên MLS. Ví dụ, những thay đổi ngăn cản mọi người tránh việc cấm đưa ra đề nghị đền bù hợp tác trên MLS bằng cách làm cho dữ liệu MLS không thể được sử dụng để tạo điều kiện cho các nhà môi giới gặp nhau và trao đổi đề nghị đền bù hợp tác trên một số trang web khác.

Thực tế là bản thân việc dàn xếp đã trở thành một tin tức lớn [có nghĩa là] người tiêu dùng đang ngày càng được giáo dục nhiều hơn về khoản bồi thường cho người môi giới bất động sản và cách thức hoạt động tổng thể của hệ thống.

Tại sao cho phép các nhà môi giới đăng đề nghị hoa hồng trên trang web của riêng họ?

Tôi không nghĩ chúng ta đang cho phép hay không cho phép bất cứ điều gì. Việc giải quyết không xác nhận thực hành đó. Luật chống độc quyền tập trung vào các nhà độc quyền và tập trung vào các đối thủ cạnh tranh tập hợp lại và điều phối những thứ như giá cả hoặc sản lượng. Việc giải quyết cấm điều đó. Nó không cho phép các đối thủ cạnh tranh trong ngành bất động sản tạo ra một số loại hệ thống phối hợp để đưa ra các khoản đền bù mang tính hợp tác.

Ai được coi là người tổng hợp và liệu họ có được phép đăng đề nghị hoa hồng cho người môi giới người mua không?

Rất nhiều nhà tổng hợp đang lấy dữ liệu hoa hồng từ MLS. Nếu họ cho phép đăng các đề nghị bồi thường hợp tác từ nhiều công ty môi giới khác nhau trên cổng thông tin của họ thì họ có nguy cơ bị MLS cắt dữ liệu của họ vì đó là điều mà thỏa thuận dàn xếp sẽ yêu cầu.

Nếu bạn có một cổng thông tin về cơ bản đang cố gắng sao chép đề nghị hệ thống bồi thường trên MLS, thì những cổng đó thực sự đang cố gắng hết sức và có nguy cơ gặp phải một vụ kiện chống độc quyền tiềm ẩn. Tôi phải nghĩ rằng vì cả hai lý do đó, bạn sẽ không thấy hệ thống đền bù hợp tác MLS tồn tại trước thỏa thuận này được nhân rộng.

Gửi email cho Andrea V. Brambila.

Thích tôi trên Facebook | Theo tôi trên Twitter

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
• PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
• Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
• PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/