Là có một suy thoái kinh tế lờ mờ ở phía chân trời? Giá cả và chi phí thế chấp sẽ cải thiện? Tại sao việc mua bảo hiểm nhà nhanh chóng trở thành một yếu tố phá vỡ thỏa thuận? Điều gì đang xảy ra trong thị trường nhà bị tịch thu và đầu tư?

Cho dù bạn là một đại lý hoàn toàn mới hay một chuyên gia tình báo thị trường đã có kinh nghiệm 40 năm Rick Sharga có câu trả lời bạn cần để đối phó với những gì sắp xảy ra khi chúng ta tiếp cận thị trường bán mùa xuân.  

Rick Sharga, Giám đốc điều hành của Công ty Tình báo Thị trường CJ Patrick, là một chuyên gia bất động sản lâu năm với kinh nghiệm sâu sắc về dữ liệu và khía cạnh tịch thu tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Gần đây tôi đã ngồi lại với Sharga để thảo luận về các xu hướng và dữ liệu mà bạn cần biết để chuẩn bị tốt hơn khi đối mặt với những thách thức phía trước vào mùa xuân này. 

Một cuộc suy thoái đang ở phía trước? 

Có một cuộc suy thoái phía trước? Sharga cho biết nếu bạn nhìn lại 8 cuộc suy thoái gần đây nhất, bạn sẽ thấy chúng có một yếu tố chung: “sự đảo ngược đường cong lợi suất”. 

Theo Investopedia, “A đảo ngược đường cong lợi suất xảy ra khi các công cụ nợ ngắn hạn có lãi suất cao hơn các công cụ nợ dài hạn có cùng rủi ro tín dụng hồ sơ. Đường cong đảo ngược là một dấu hiệu đáng tin cậy về một cuộc suy thoái.”

Về quan điểm của Sharga về vấn đề này, “Cục Dự trữ Liên bang đã tăng Lãi suất Quỹ Fed 12 lần để cố gắng kiểm soát lạm phát,” ông nói. 

“Mười một trong số 12 lần đó, chúng tôi đã thấy họ sai lầm quá mức và gây ra suy thoái kinh tế. Điều này có cảm giác giống như một sự điều chỉnh quá mức vậy.” 

Yếu tố thứ hai có thể dẫn đến suy thoái là quyết định của Cục Dự trữ Liên bang vào ngày 31 tháng 2024 năm XNUMX về việc giữ nguyên mức lãi suất. lãi suất chuẩn hiện hành không đổi ở mức 5.4%. Điều này có nghĩa là thời điểm sớm nhất chúng ta có thể thấy lãi suất thế chấp giảm đáng kể sẽ là vào tháng 2024 hoặc tháng XNUMX năm XNUMX. 

Mặt khác, Sharga cho biết tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản thế chấp không tăng. Kết hợp điều này với chi tiêu tiêu dùng mạnh mẽ, tạo việc làm, tỷ lệ thất nghiệp thấp và năng suất vẫn cao, và “bất kỳ cuộc suy thoái nào mà chúng ta có thể gặp phải sẽ diễn ra trong thời gian ngắn, nhẹ và ít ảnh hưởng đến thị trường nhà ở”.   

Ước tính thận trọng của Sharga là lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống khoảng 5.75% vào cuối năm nay và thậm chí có thể xuống tới mức XNUMX%. 

Các vấn đề cờ đỏ có thể tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở mùa xuân 

Sharga chỉ ra hai dấu hiệu nguy hiểm có khả năng cao sẽ tác động đến thị trường nhà ở khi chúng ta bước vào mùa bán hàng mùa xuân. 

Lần đầu tiên, nợ thẻ tín dụng tiêu dùng vượt quá 1 nghìn tỷ USD vào quý 2023 năm XNUMX và tăng trong Quý 4 năm 2023 đạt kỷ lục 1.3 nghìn tỷ USD. 

Đồng thời, lãi suất thẻ tín dụng mới tăng lên 25%”, Sharga nói. 

“Đối với nhiều nhà kinh tế, mối lo ngại đáng báo động với lãi suất thẻ tín dụng cao này là liệu các hộ gia đình này có đang tận dụng hạn mức tín dụng của mình để cố gắng trang trải cuộc sống hay không, nhưng họ không thể vì chi phí sinh hoạt đã tăng quá nhiều.” 

Cờ đỏ khác theo quan điểm của Sharga là tỷ lệ tiết kiệm cá nhân chỉ cao hơn mức thấp nhất mọi thời đại một chút, trái ngược với tỷ lệ tiết kiệm cao nhất mọi thời đại mà chúng ta có trong thời kỳ đại dịch.

Hàng tồn kho khan hiếm khi giá tăng từ 4% đến 6% mỗi năm trên toàn quốc

Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang “dội nước đá vào thị trường nhà đất đang nóng lên”, nếu bạn nhìn vào hầu hết các chỉ số giá từ năm 2023, chúng đều sẽ cho thấy mức tăng trưởng dương trên toàn quốc ở mức bốn, năm hoặc sáu phần trăm mỗi năm, ”Sharga nói.

Hơn nữa, “Bởi vì lãi suất thế chấp tăng quá cao sau khi ở mức thấp nhất mọi thời đại, chúng ta có hiệu ứng khóa lãi suất này, trong đó chủ nhà với khoản thế chấp 3% đơn giản là không đủ khả năng để bán căn nhà của họ và mua một căn khác vì khoản thanh toán của họ sẽ tăng gấp đôi. ” 

Vì điều này, Sharga tin rằng chúng ta sẽ không thấy nhiều danh sách mới xuất hiện trên thị trường. 

“Mọi người sẽ cạnh tranh để có ít bất động sản hơn và điều này sẽ giúp giá không giảm. Sự mất cân đối cung cầu sẽ tiếp tục tồn tại”, Sharga nói. 

Sóng thần bạc hay dòng chảy ổn định? 

Theo gần đây nhất Hồ sơ NAR của Người Mua và Người Bán NhàKhoảng 65% số nhà ở Mỹ thuộc sở hữu của những người từ 55 tuổi trở lên. Với tuổi thọ trung bình của nam giới ở Mỹ vào năm 2024 là 76.1 năm, những người thuộc thế hệ bùng nổ cuối cùng cũng bắt đầu già đi khỏi tài sản của họ. 

Với những thực tế đó, bạn sẽ mong đợi sóng thần bạc để đạt được một lúc nào đó sớm. Sharga đã đưa ra những lập luận sau đây về lý do tại sao điều này khó có thể xảy ra sớm. 

• Khi những người thuộc thế hệ bùng nổ di chuyển ra khỏi ngôi nhà lớn của mình, họ sẽ không bán: Thay vào đó, họ tận dụng vốn sở hữu của mình để mua hoặc thuê một bất động sản mới và cho thuê căn nhà hiện tại của mình. Nguyên nhân? Nó có ý nghĩa về mặt kinh tế vì nhà của họ hoặc đã được trả hết hoặc có lãi suất rất thấp.
• Không giống như khủng long, những loài thuộc thế hệ bùng nổ sẽ không chết ngay lập tức: Người ta đã nói về cái gọi là cơn sóng thần bạc trong hơn một thập kỷ. Thay vì chuyển đi, nhiều người thuộc thế hệ bùng nổ đã sửa đổi ngôi nhà hiện tại của họ để khiến chúng dễ sống hơn. Trong nhiều trường hợp, con cái trưởng thành đã chuyển về sống cùng họ hoặc có thể làm như vậy trong tương lai.
• Những người bùng nổ sẽ là nguồn cung cấp hàng tồn kho trong tương lai, nhưng đừng mong đợi một cơn sóng thần: Sharga thấy trước sự gia tăng dần dần số lượng người thuộc thế hệ bùng nổ đăng bán nhà của họ. Ngoài ra, giấy phép xây nhà mới tăng cùng với số lượng nhà ở mới bắt đầu tăng cho thấy thị trường nhà mới có thể giúp thu hẹp khoảng cách tồn kho khi những người thuộc thế hệ bùng nổ bán căn nhà hiện tại của họ và chuyển đến những bất động sản mới hơn.
• Tổng lượng hàng tồn kho sẽ không giảm cho đến khi lãi suất giảm xuống khoảng 5.5%: Vì 70% chủ sở hữu nhà có lãi suất thế chấp từ 5.5% trở xuống, Sharga không kỳ vọng các chủ nhà trung bình sẽ bắt đầu rao bán nhà của họ cho đến khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 4%. Vào thời điểm đó, chủ nhà với lãi suất thế chấp 3% có thể bắt đầu hợp lý hóa việc có thể bán. Sharga giải thích: “Mức chênh lệch từ 3.5 [phần trăm] đến 6 phần trăm đến 7 [phần trăm] đến XNUMX phần trăm chỉ là một cú hích tài chính quá lớn đối với hầu hết các chủ nhà.

Tại sao bảo hiểm của chủ nhà đang nhanh chóng trở thành một yếu tố phá vỡ thỏa thuận tiềm năng 

Một vấn đề lớn đã khiến các giao dịch thất bại ở một số khu vực nhất định là chi phí bảo hiểm chủ sở hữu nhà. Sharga tin rằng đây là vấn đề sẽ trở nên tồi tệ hơn trước khi nó trở nên tốt hơn. 

“Nếu bạn ở một tiểu bang như California, nơi phí bảo hiểm tăng vọt do nguy cơ cháy rừng, hoặc ở Florida, nơi họ đang trở nên điên cuồng vì bão và thiệt hại do nước gây ra, hoặc ở Texas, hóa ra là như vậy. Thủ đô mưa đá của Hoa Kỳ, nơi những trận mưa đá nghiêm trọng này gây thiệt hại hàng trăm triệu đô la, việc mua bảo hiểm trở nên khó khăn hoặc chi phí trở nên quá cao đến mức người mua không thể đủ điều kiện để vay thế chấp,” Sharga nói. .

Kết hợp điều này với lãi suất cao và giá cả cao hơn, sau đó cộng thêm phí bảo hiểm “đã tăng gấp đôi, gấp ba hoặc thậm chí gấp bốn lần trong vài năm qua, điều này sẽ trở thành một vấn đề rộng lớn hơn không chỉ ở những bang đó”. 

Kết quả đáng kinh ngạc cho thị trường đầu tư

Công ty của Sharga, CJ Patrick, gần đây đã hoàn thành một cuộc khảo sát cho RCN Capital, một công ty cho vay tư nhân lớn chuyên cho vay đầu tư. Cuộc khảo sát đã xem xét những gì đang diễn ra trong tâm trí của nhà đầu tư. Sharga cho biết kết quả thật đáng kinh ngạc.

“Khoảng 69% số người được hỏi nói rằng chi phí bảo hiểm tăng hoặc không có khả năng mua bảo hiểm đang trở thành một yếu tố khiến họ đưa ra quyết định về việc có nên mua và bán bất động sản hay không, và khoảng 63% cho biết điều đó đang cản trở khả năng mua hoặc bán của họ. địa ốc."  

Sharga sau đó đã chia sẻ kinh nghiệm của bản thân khi California tái cấu trúc các vùng rủi ro cho Cháy rừng. Anh ta đã làm việc cho cùng một công ty bảo hiểm trong 22 năm, anh ta chưa bao giờ nộp đơn yêu cầu bồi thường hoặc không thanh toán được khoản thanh toán nào, và chưa bao giờ có một vụ cháy rừng nào gần nơi anh ta sống. Tuy nhiên, bảo hiểm của anh ấy đã tự ý thông báo cho anh ấy rằng hợp đồng của anh ấy đã bị hủy bỏ. 

Sharga tin rằng lý do công ty bảo hiểm của ông quyết định ngừng cung cấp hợp đồng bảo hiểm ở California là do sự kết hợp của rủi ro gia tăng, giá cả tăng vọt cũng như luật pháp và quy định của tiểu bang khiến các công ty bảo hiểm gặp khó khăn trong việc tăng phí bảo hiểm đủ để trang trải những chi phí gia tăng đó. 

“Trong một số trường hợp, chính quyền các bang cung cấp bảo hiểm do nhà nước tài trợ. Hiệu quả thực sự đối với tôi với tư cách là một chủ sở hữu nhà là trong vài năm qua, tỷ lệ bảo hiểm của tôi đã tăng gấp đôi do mức độ bảo hiểm ít hơn so với trước đây,” Sharga nói. 

“Đó là một câu chuyện mà tôi ước gì chỉ có mình tôi, nhưng nó lan khắp tiểu bang này, khắp Florida, khắp Texas, và nó sẽ tiếp tục là một vấn đề trên khắp đất nước.” 

Để đảm bảo rằng bạn đã sẵn sàng đối phó với tình huống này, hãy thực hiện các bước sau bất kể bạn đang đại diện cho người bán, người mua hay nhà đầu tư nhà ở:  

• Đảm bảo rằng bạn điều tra tính sẵn có của bảo hiểm chủ nhà (cũng như bảo hiểm lũ lụt) cho bất kỳ tài sản nào mà bạn đại diện trước khi đăng danh sách hoặc viết đề nghị. 
• Điều cực kỳ quan trọng đối với cả đại lý và người cho vay là phải có được thông tin chính xác về chi phí bảo hiểm thực tế của chủ sở hữu nhà khi họ tính toán xem người đi vay có đủ điều kiện để thế chấp tài sản hay không.
• Nhà đầu tư cũng phải tính đến chi phí bảo hiểm khi đánh giá dòng tiền và tài sản họ muốn mua.

Điều đặc biệt đáng báo động là chi phí bảo hiểm ở một số khu vực quá cao đến mức có thể khiến việc mua căn nhà đầu tiên hoặc căn nhà mới chuyển đến đối với nhiều người trở nên cực kỳ tốn kém. Tình trạng này có thể còn trở nên nghiêm trọng hơn nếu người mua phải bắt đầu tự trả tiền hoa hồng. 

Nếu bạn đang ở khu vực có tỷ lệ bảo hiểm tăng vọt, hãy cảnh báo các khách hàng và đối tượng trước đây của bạn

Sharga đã chia sẻ một số thông tin giai thoại thú vị về mức độ ảnh hưởng của lãi suất bảo hiểm đến các khoản thanh toán thế chấp đối với các chủ sở hữu nhà hiện tại. Một số nhà cung cấp dịch vụ thế chấp mà anh ấy đã nói chuyện đã chia sẻ những ví dụ về một số khách hàng của họ gần đây đã bỏ lỡ một khoản thanh toán nhưng sau đó lại bị trả lại trong vài tháng tới. 

“Khi những người phục vụ nói chuyện với những người đi vay, họ phát hiện ra rằng khi một số chủ nhà nhận được hóa đơn bảo hiểm hàng năm, họ đã không lường trước được chi phí sẽ cao như hiện tại, buộc họ phải quyết định nên trả tiền thế chấp hay bảo hiểm. ,” Sharga nói. 

“Điều đó hơi khó hiểu vì nếu bạn để bảo hiểm của mình hết hạn, công ty thế chấp của bạn sẽ áp dụng bảo hiểm của chính họ cho bạn, điều này thường đắt hơn.” 

Nếu bạn đang làm việc ở một trong những lĩnh vực mà chi phí bảo hiểm đang tăng vọt và một khách hàng trước đây hoặc ai đó trong khu vực của bạn đang cân nhắc việc không trả tiền bảo hiểm cho chủ sở hữu nhà của họ, họ cần biết rằng nếu họ không trả tiền bảo hiểm, người phục vụ thế chấp của họ sẽ đưa ra chính sách đắt hơn đối với ngôi nhà của họ hoặc thậm chí có thể hủy bỏ khoản thế chấp của họ . 

Đừng nói với người mua rằng 'Các khoản thanh toán của bạn sẽ giống nhau trong 30 năm tới'

Sharga cho biết tuyên bố này không chính xác và đây là lý do. Nhiều chủ nhà có tài khoản ký quỹ gắn liền với khoản vay của họ, trong đó người phục vụ thế chấp sẽ thu khoản thanh toán thế chấp, PMI, thuế, bảo hiểm và/hoặc phí HOA hàng tháng. 

Mặc dù người đi vay có thể có lãi suất cố định trong đó khoản thanh toán thế chấp của họ không đổi nhưng thuế, bảo hiểm và phí HOA hầu như luôn tăng theo thời gian. 

Có một 'cơn sóng thần bị tịch thu nhà' ở phía chân trời? 

Sharga đã đưa ra lời khuyên này về những người được gọi là “chuyên gia” YouTube, những người cho rằng chúng ta sẽ sớm phải đối mặt với một cơn sóng thần tịch thu nhà, đặc biệt là những người đang cố gắng bán khóa học cho bạn. 

“Chạy đi, chạy khỏi những người này càng nhanh càng tốt!”

Dưới đây là những điểm chính mà Sharga rút ra về những gì đang thực sự xảy ra với tịch thu nhà thị trường. 

• Hoạt động tịch thu tài sản thế chấp đã tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước, nhưng điều này xuất phát từ mức độ hoạt động tịch thu tài sản thế chấp thấp trong lịch sử. Hoạt động tịch thu nhà vào năm 2023 nhìn chung thấp hơn 30% so với năm 2019. Thời gian sớm nhất chúng ta có thể mong đợi để thấy mức tương đương với năm 2019 sẽ là vào cuối năm 2024.
• Trong khi dự kiến ​​sẽ có sự gia tăng trong giai đoạn đầu của việc tịch thu nhà, chủ sở hữu nhà có số tiền vô lý là 31 nghìn tỷ USD trong vốn chủ sở hữu. Theo Attom Data, 80 phần trăm chủ sở hữu nhà bị tịch thu có hơn 20 phần trăm vốn sở hữu trong căn nhà của họ.
• Khi chủ sở hữu nhà gặp rắc rối và nhận được Thông báo vi phạm đầu tiên, thay vì có nguy cơ mất toàn bộ vốn sở hữu trong một vụ bán nhà bị tịch thu, họ sẽ bán tài sản của mình, bỏ túi vốn chủ sở hữu và đi tiếp.
• Mặc dù có thể có nhiều vụ tịch thu nhà hơn bắt đầu vào năm 2024, nhưng chúng tôi thấy ít cuộc đấu giá hơn và số vụ ngân hàng bị thu hồi và REO ít hơn nhiều.

Sharga nói: “Bất cứ ai mong đợi sẽ chứng kiến ​​một loạt tài sản khó khăn trong năm nay, điều đó có thể sẽ không xảy ra”. “Tôi dự đoán hoạt động tịch thu nhà sẽ tăng ít hơn 10% trong năm nay và hầu như tất cả số đó sẽ ở giai đoạn đầu của việc tịch thu nhà.” 

Sự thay đổi hành vi của nhà đầu tư

Hai trong số ba cuộc khảo sát tâm lý nhà đầu tư gần đây nhất mà công ty của Sharga thực hiện, số lượng người trả lời đang mua bất động sản và giữ chúng dưới dạng cho thuê đã gia tăng. 

Sharga cho biết: “Trong cuộc khảo sát gần đây nhất, khoảng 46% số người được hỏi đang mua bất động sản và cho thuê và khoảng 32% đang sửa chữa và thanh lý chúng”. 

“Điều này theo dõi dữ liệu ngành khác mà chúng tôi đã thấy. Quý 2023 năm XNUMX là quý thứ ba liên tiếp chúng ta thấy ít bất động sản hơn Lộn trên toàn quốc, giảm hẳn so với những gì chúng ta đã thấy một năm trước.” 

Sharga cho rằng một phần của sự thay đổi này là do số lượng hàng tồn kho dành cho nhà đầu tư mua có hạn, cùng với việc giá không tăng nhanh như các quý trước. 

Sharga nói: “Vì vậy, những người đang đầu tư đang ngày càng hướng tới chiến lược mua và nắm giữ dài hạn hơn”.

Bước ngoặt mới trong bán buôn

Sharga đã nhận thấy một xu hướng ngày càng tăng - sự xuất hiện của các nhà đầu tư bán buôn địa phương, những người tìm thấy những bất động sản có vẻ như là khoản đầu tư tốt, đảm bảo quyền bán những bất động sản đó, nhưng chưa bao giờ thực sự sở hữu tài sản đó. 

Sharga giải thích: “Họ sẽ ký một hợp đồng cho phép họ bán tài sản, thường là cho một nhà đầu tư khác. 

“Khoảng 22% số người được hỏi trong cuộc khảo sát gần đây nhất của chúng tôi cho biết họ bán buôn — đó có lẽ là mức cao nhất mà chúng tôi từng thấy, vì vậy đây là một phần đang phát triển của hoạt động kinh doanh.” 

Điều làm cho điều này khác biệt so với các công ty lớn cấp quốc gia chuyên bán buôn danh mục bất động sản lớn là những nhà bán buôn này có xu hướng trở thành nhà đầu tư địa phương, những người có thể gặp mặt trực tiếp với chủ nhà và ký giấy tờ.

Sharga nói: “Họ cũng biết các nhà đầu tư địa phương là ai. “Vì vậy, theo nhiều cách, họ trở thành người tìm kiếm các nhà đầu tư khác và cung cấp cho họ những hàng hóa mà họ đang muốn mua.” 

Dự đoán chung của Sharga về những gì sắp xảy ra khi chúng ta bước vào mùa bán hàng mùa xuân

Sharga nhận thấy một “năm buồn tẻ” sắp tới đối với thị trường nhà đất trong thời gian còn lại của năm 2024. 

“Hoạt động bán nhà hiện có và nhà mới sẽ tăng qua từng năm, có thể không bằng mức của năm 2022, giá sẽ tăng một chút, số lượng nhà bị tịch thu sẽ ở mức tối thiểu và sẽ mất vài năm để thị trường thiết lập lại,” Sharga dự đoán. 

“Kiên nhẫn có lẽ là từ thông dụng cho năm 2024.”  

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
• PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
• Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
• PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/