Ngay bên dưới con đường từ ngôi nhà ở Venice của gia đình tôi, các công nhân đang trát vữa bên trong một ngôi nhà mới rộng 6,000 mét vuông mà chủ sở hữu, một cặp vợ chồng trẻ đến từ Vùng Vịnh, sẽ sớm có một tài sản trị giá 7 triệu đô la.

Đối diện với ngôi biệt thự tương lai đó là một tòa nhà chung cư gồm 11 căn hộ với lớp vữa trát vữa nứt nẻ có thể sử dụng một lớp sơn mới màu mù tạt. Các gia đình sống ở đó hầu hết đến từ Oaxaca, Mexico và nhiều người lớn làm nhân viên tại các nhà hàng ở Venice và Marina del Rey.

Los Angeles là một thành phố lịch sử tách biệt theo chủng tộc và giai cấp. Nhưng trong thành phố của chúng tôi, những triệu phú trong những biệt thự mới xây sống cạnh những căn hộ giá cả phải chăng của những người dọn dẹp hồ bơi, trông chừng con cái và nấu những món El Pollo Loco cho họ.

Khu phố của gia đình tôi có thể là một vùng ngoại lệ - hoặc đang tiến tới sự hiền lành hoàn toàn - nhưng ít nhất trong ba thập kỷ qua, nó cũng là bằng chứng sống động cho thấy quan điểm cho rằng nhà ở giá rẻ làm giảm giá trị tài sản là bị thổi phồng quá mức, nếu không muốn nói là hoàn toàn sai lầm.

Đó niềm tin bền vững đã góp phần gây ra sự phản đối lan rộng khiến việc xây dựng nhà ở giá rẻ ở các khu vực có thu nhập cao trở nên khó khăn.

Adlai Wertman của Trường Kinh doanh Marshall của USC cho biết: “Đó hoàn toàn là chủ nghĩa NIMBY. “Đó là 'Tôi muốn giúp đỡ những người nghèo, không phải ở khu phố của tôi.'”

Khu phố của chúng tôi cung cấp nhiều bằng chứng mang tính giai thoại rằng việc trộn lẫn mức thu nhập và nhà ở không làm giảm giá trị tài sản. Trong một khu vực gồm bốn dãy nhà, các tòa nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp và trung bình cũng như các căn hộ dành cho nhiều hộ gia đình nằm rải rác trong số sáu siêu biệt thự và những ngôi nhà dành cho một gia đình thuộc tầng lớp trung lưu, lâu đời hơn như của chúng tôi, được xây dựng vào năm 1924. Các căn hộ dành cho người có thu nhập thấp hơn là không được chính phủ trợ cấp.

Trong tòa nhà màu mù tạt, Marin Ceja, một kỹ thuật viên bể bơi tự làm chủ, trả 2,000 đô la mỗi tháng cho căn hộ hai phòng ngủ của mình, thấp hơn 3,000 đô la so với mức trung bình cho một căn hộ hai phòng ngủ ở Venice. Giả sử những người hàng xóm mới đối diện của Ceja đã tài trợ cho ngôi nhà của họ với khoản tiền đặt cọc 20%, họ sẽ trả 20,000 đô la mỗi tháng.

Sự hiện diện của các tòa nhà nhiều đơn vị chi phí thấp hơn đã không làm giảm giá trị bán lại của những ngôi nhà. Giá bán nhà trung bình ở Venice đã tăng một triệu đô la trong 10 năm qua. Trong năm qua, trong khi giá nhà đã giảm bởi 7% trên toàn quận, trong khu phố của chúng tôi, họ đã tăng hơn 4%.

Nhiều nghiên cứu cho thấy góc Venice của chúng ta, phía đông Đại lộ Lincoln và phía bắc Đại lộ Venice, không phải là duy nhất. Nhà ở dành cho người thu nhập thấp có tác động tích cực hoặc không có tác động đến giá trị nhà ở khu vực lân cận, theo một nghiên cứu phần lớn các nghiên cứu được xem xét bởi A-Mark Foundation, tổ chức phi lợi nhuận nghiên cứu và chính sách mà tôi lãnh đạo. Hai nghiên cứu kết luận rằng nhà ở thu nhập thấp có tác động tiêu cực đến giá trị tài sản trong một số trường hợp cụ thể.

Một nghiên cứu 10 năm đã xem xét giá trị bất động sản tại các thị trường nhà ở có giá cả phải chăng nhất ở Hoa Kỳ - 45% trong số đó là ở California - nhận thấy rằng nhà ở dành cho người thu nhập thấp mới xây không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản của tiểu bang.

Đó cũng là kinh nghiệm của những người xây dựng nhà ở giá rẻ. Loren Bloch, người đã dành nhiều thập kỷ để phát triển nhà ở giá rẻ ở Nam California, nói với tôi rằng khi ông nhất quyết xây dựng 22 đơn vị nhà ở cho người thu nhập thấp cùng với 37 đơn vị giá thị trường ở Oxnard vào năm 2001, các nhà phát triển khác đã nghĩ rằng ông bị điên.

“Nhưng mọi người đã thu hút họ,” anh ấy nói, “và họ sống cạnh nhau.”

Giá bất động sản Oxnard xung quanh sự phát triển của Bloch đã tăng hai con số kể từ đó.

Tom Safran đã dành bốn thập kỷ để thuyết phục những cư dân cảnh giác, hiểu biết về luật pháp rằng các khu dân cư hỗn hợp phù hợp với tất cả mọi người, miễn là chất lượng tòa nhà cao.

Sau khi cuối cùng giành được sự chấp thuận của thành phố cho 154 căn hộ giá cả phải chăng ở Del Rey trên Đại lộ Culver, Safran phải đối đầu với một số người hàng xóm có vụ kiện khiến việc xây dựng bị trì hoãn hai năm rưỡi, trước khi họ giải quyết được 124 căn hộ — mà hơn 1,800 người đã đăng ký vào năm 2013.

Công ty của anh ấy cũng gặp phải sự phản đối tương tự với công ty của anh ấy. Sân Thatcher phát triển ở Venice, mặc dù đã mang về Steve Giannetti, người thiết kế lan truyền Malibu của Lady Gaga, với tư cách là kiến ​​trúc sư. Các cư dân đã đấu tranh để giảm quy mô dự án từ 160 căn xuống còn 98, bác bỏ lập luận của Safran rằng miễn là vùng đất Venice có giá trị còn có sẵn, nó sẽ chứa nhiều loại căn hộ đa dạng nhất và số lượng lớn nhất trong số đó là hợp lý.

Safran nói với tôi: “Các cộng đồng hoạt động tốt nhất khi họ có nhiều mức thu nhập khác nhau. “Khi những người dạy học, làm cảnh sát hoặc làm việc sau quầy trong tiệm giặt khô không phải lái xe một tiếng rưỡi, điều đó sẽ tạo ra một xã hội thành công hơn.”

Tại Quận Los Angeles, giá nhà đã tăng lương gấp đôi trong thập kỷ qua, và việc thiếu nhà ở giá cả phải chăng đã dẫn đến tình trạng vô gia cư, nghèo đói, mất dân số và bất bình đẳng thu nhập rõ rệt. Đó là lý do tại sao Thống đốc Gavin Newsom và Thị trưởng LA Karen Bass cả hai đã gọi cho mọi khu phố, giàu, nghèo hoặc trung bình, chấp nhận nhà ở giá rẻ.

Nhưng khu phố càng cao cấp thì càng có nhiều sự phản đối. Những cư dân có thu nhập cao phản đối đưa ra nhiều lý do khác nhau - giao thông tăng (Manhattan Beach), Đông (Redondo Beach), hoặc khả năng gây hại cho sư tử núi di cư (khu rừng, có thật không?).

“Chúng tôi sẽ không bao giờ có được nhà ở giá cả phải chăng ở Palisades,” Wertman nói về khu vực bầu cử cao cấp của đảng Dân chủ. “Thế giới sẽ kết thúc trước.”

Cựu Tổng thống Trump, như ông thường làm, đã nói ra phần im lặng vào năm 2020 khi ông chặn một quy tắc thời Obama nhằm giảm sự phân biệt chủng tộc trong cộng đồng. “Tôi rất vui được thông báo với tất cả những người đang sống trong Giấc mơ Lối sống Ngoại ô của họ rằng bạn sẽ không còn bị làm phiền hoặc bị tổn hại về tài chính khi có nhà ở dành cho người thu nhập thấp được xây dựng trong khu phố của bạn,” Trump tweeted tại thời điểm.

Nhưng ngay cả những nghiên cứu đặc biệt xem xét các khu dân cư “giàu có hơn” đã phát hiện ra những lo ngại về giá nhà ở giá rẻ và gia tăng tội phạm là không có cơ sở. MỘT Nghiên cứu UC Irvine năm 2022 nhận thấy rằng trung bình ở những khu vực như vậy ở Quận Cam, giá trị nhà tăng sau khi mở nhà ở giá rẻ.

“Nhìn chung, dữ liệu về doanh số bán nhà thực tế không hỗ trợ cho tuyên bố rằng nhà ở giá rẻ làm giảm giá trị nhà ở địa phương,” các tác giả kết luận.

Một 2019 Học đại học Stanford cho thấy rằng nhà ở được xây dựng bằng tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp dẫn đến giảm tội phạm ở các khu dân cư có thu nhập thấp và “không làm gia tăng tội phạm ở các khu vực có thu nhập cao.”

Nghiên cứu của Stanford, không giống như một số nghiên cứu khác, đã phát hiện ra rằng nhà ở dành cho người thu nhập thấp được xây dựng trong các khu dân cư có thu nhập cao hơn đã làm giảm giá trị tài sản xuống 2.5%. Gary Painter, giáo sư về đổi mới xã hội tại USC, cho biết đó có thể là kết quả của việc gia tăng nguồn cung nhà ở, hoặc do cư dân không muốn sống gần các tòa nhà nhiều gia đình. Ông nói, không có nghiên cứu nào giải quyết được tác động của hai khả năng này.

Quay trở lại khu phố của tôi, nơi giá thuê thấp hơn giá thị trường kết hợp với các khoản thế chấp bằng đô la cao và taquero sống bên cạnh dân công nghệ. Sự đa dạng không phải là sản phẩm của việc lập kế hoạch nhiều như thời gian và sự tiến hóa. Bây giờ sẽ khó để tái tạo, nhất là vì chi phí đất đai kết hợp với chủ nghĩa NIMBY bên bờ biển đã khiến Venice trở thành một nơi nổi tiếng là khó khăn để xây dựng nhà ở mới của bất kỳ loại nào. (Tổng số đơn vị nhà ở được phép hiện nay ở Venice bằng một nửa số lượng được phép vào cuối những năm 1950, theo một phân tích của Dario Alvarez, chủ tịch công ty quy hoạch cộng đồng Pacific Urbanism.)

Khi tôi mô tả khu vực lân cận với Painter, anh ấy nói rằng có một thuật ngữ dành cho các tòa nhà nhiều đơn nguyên cũ xung quanh những ngôi nhà dành cho một gia đình như của tôi: nhà ở giá cả phải chăng hình thành tự nhiên. Khi một tòa nhà hết thời hạn sử dụng, nó có ít tiện nghi hơn và ít được đánh giá cao hơn trên thị trường và do đó có giá phải chăng hơn.

Nhưng kết quả, ít nhất là trong khoảng thời gian chúng tôi sống ở đây, là một tầm nhìn về những khu dân cư LA có thể và nên như thế nào: hỗn hợp về kinh tế và chủng tộc.

Painter nói rằng để có được điều đó lý tưởng trên toàn thành phố, “chúng ta cần xây dựng các đơn vị ở tất cả các khu vực của thành phố.” Và không chỉ có nhiều nhà ở giá rẻ hơn, mà còn có nhiều loại nhà ở hơn.

“Lý do công bằng là nếu chúng tôi có nhiều đơn vị hơn, chúng sẽ dễ dàng hơn rất nhiều để có giá cả phải chăng. Chúng tôi cần nhà ở ở khắp mọi nơi,” anh nói.

Chúng ta càng xây dựng nhiều khu dân cư, chúng ta càng mở ra nhiều cơ hội sống cùng nhau cho mọi người thuộc mọi mức thu nhập. Trái ngược với niềm tin phổ biến, nếu chúng ta làm điều đó, thế giới sẽ không kết thúc — giá trị tài sản của bạn thậm chí sẽ không giảm.

Rob Eshman là giám đốc điều hành của Quỹ A-Mark.

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
• PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
• Trung tâmESG. Ô tô / Xe điện, Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
• BlockOffsets. Hiện đại hóa quyền sở hữu bù đắp môi trường. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.latimes.com/opinion/story/2023-08-06/housing-crisis-los-angeles-california-property-value