TonyRobinson:
Này, trước khi chúng ta tham gia chương trình, tôi muốn đề cập đến việc Bigger Pockets đang thuê một nhà sản xuất giám sát toàn thời gian cho mạng podcast của chúng tôi. Đây là một vị trí xa xôi và là cơ hội để làm việc với một đội tuyệt vời, nếu chúng tôi tự nhận xét như vậy. Chúng tôi đang tìm kiếm một người có ít nhất một vài năm kinh nghiệm quản lý nhóm sản xuất và một người nào đó sẽ cảm thấy tự tin khi dẫn đầu khi tung ra podcast mới. Vì vậy, bạn hoặc ai đó bạn biết là một người phù hợp tuyệt vời? Bạn có thể tìm thấy mô tả công việc đầy đủ tại bigpockets.com/jobs. Một lần nữa, đó là bigpockets.com/jobs để ứng tuyển cho công việc nhà sản xuất podcast mở của chúng tôi. Bây giờ hãy thưởng thức chương trình.

Ashley Kehr:
Đây là Real Estate Rookie tập 150. Tên tôi là Ashley Kehr, và tôi ở đây cùng với người đồng dẫn chương trình Tony Robinson. Tony, bạn có tin được đó là tập 150 không?

TonyRobinson:
Tôi không thể tin được. Chúng ta đã đi được nửa chặng đường của những năm 100, đang tiến tới con đường 200. Và nếu đây là lần đầu tiên bạn tham gia cùng chúng tôi tại đây tại podcast của Real Estate Rookie, mỗi tuần, hai lần một tuần, chúng tôi sẽ mang đến cho bạn nguồn cảm hứng, động lực, sự giáo dục, mọi thứ bạn cần, những câu chuyện để bắt đầu với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản để xây dựng danh mục đầu tư đó và cuối cùng tìm thấy sự tự do tài chính. Vậy, chúng ta sẽ làm gì hôm nay, Ashley? Có gì mới trong thế giới của bạn?

Ashley Kehr:
Không nhiều. Tôi cảm thấy như mình luôn chờ đợi để đóng các tài sản, nhưng tôi khá chắc chắn rằng ngày mai mình sẽ đóng trên một cabin nhỏ, khung A nhỏ… Hoặc không phải ngày mai, tuần sau, một cabin nhỏ khung A. Và sau đó, vâng, chỉ cố gắng bắt kịp mọi thứ. Tôi thực sự cảm thấy khá choáng ngợp ngay bây giờ, chỉ mới có 1099s và bị cuốn vào tất cả những thứ khác nhau.

TonyRobinson:
Tất cả những thứ đi kèm với nó. Vì vậy, tôi biết hôm nay chúng ta có một chủ đề cho nó, nhưng tôi cảm thấy nó cũng có thể rất thú vị, Ash, nếu bạn nói một chút về tài sản rộng 700 mẫu Anh của bạn và những gì đang xảy ra với điều đó, bởi vì đó là lần đầu tiên tôi nghe thấy bất cứ điều gì như vậy. Vì vậy, sẽ rất tuyệt nếu một số người nghe có thể hiểu được điều gì đang xảy ra với nó.

Ashley Kehr:
Chắc chắn. Vâng. Vì vậy, khu cắm trại mà tôi đang làm, nó là một tài sản bị tịch thu. Nó thực sự được mua bởi ngân hàng đã thế chấp nó trong một cuộc đấu giá tịch thu thuế. Và họ đã không đặt bảo hiểm quyền sở hữu cho tài sản, vì vậy hiện tại, bạn không thể nhận được bảo hiểm quyền sở hữu trên tài sản.
Vì vậy, tôi đang trong quá trình tìm hiểu lý do chính xác là như vậy. Có thời hạn đổi quà không? Tôi có thể trả thêm phí bảo hiểm cho tài sản này không? Vì vậy, tôi đã nhận được một email ngày hôm qua từ luật sư tại văn phòng luật sư của tôi nói rằng chúng tôi rất tốt để quay lại. Chúng tôi có thể nhận được bảo hiểm quyền sở hữu, vì vậy tôi đã hỏi cô ấy rằng, “Được rồi, chúng tôi có thể nhận nó bằng cách nào? Điều đó có nghĩa là gì? "

TonyRobinson:
Đúng. Khác biệt là gì?

Ashley Kehr:
Và tôi vẫn chưa nhận được hồi âm. Nhưng, vâng, đây là một cái gì đó rất mới. Ở bang New York, luật sư xử lý các khoản đóng và họ thực sự xử lý việc nhận chính sách bảo hiểm quyền sở hữu cho bạn. Việc mua hàng của mọi người khá thuận lợi và được thực hiện trực tiếp với luật sư. Vì vậy, tôi sẽ tìm hiểu thêm một số thông tin về điều đó, nhưng nó giống như một chế độ hơi hoảng sợ như, “Ôi trời ơi. Chúng tôi sẽ không thể có được tài sản này mà không có bảo hiểm quyền sở hữu, bởi vì chúng tôi sẽ không thể có được bất kỳ nhà đầu tư nào ”.
Vì vậy, chắc chắn đó là một loại hơi sốc và một cú va chạm tốc độ, hy vọng là một chướng ngại vật nhỏ mà chúng tôi đang vượt qua. Nhưng, vâng, đó chỉ là một trong những điều đó khi mua một bất động sản thương mại lớn lần đầu tiên. Chắc chắn là tài sản đắt nhất mà tôi từng mua.

TonyRobinson:
Vâng. Và tôi chỉ, giống như mỗi lần bạn mạo hiểm ra ngoài vùng an toàn của mình, bạn học được một điều gì đó mới. Và tôi đang gián tiếp tìm hiểu bạn bởi vì tôi chưa bao giờ biết rằng đó thậm chí có thể là một vấn đề, vì người mua trước đó không nhận được bảo hiểm quyền sở hữu nên điều đó có thể ảnh hưởng đến khả năng của bạn với tư cách là một người mua mới để nhận được bảo hiểm quyền sở hữu. Và một lần nữa, điều đó có thể có khả năng khác nhau giữa các tiểu bang hoặc quận, huyện, địa phương này sang địa phương khác, nhưng thật tuyệt khi biết các lựa chọn của bạn là gì khi bạn rơi vào các tình huống khác.
Người bạn của chúng tôi, Derrick Acuff lật một ngôi nhà trên Instagram, anh ấy đang gặp vấn đề với một ngôi nhà khác cũng như nơi anh ấy có bảo hiểm quyền sở hữu, nhưng công ty chủ quyền đã bỏ lỡ rằng có quyền thế chấp tài sản khi anh ấy mua nó. Vì vậy, giờ anh ấy thậm chí không chắc mình có sở hữu tài sản hay không. Vì vậy, vâng. Chúng tôi phải nhờ ai đó từ một công ty có chức danh hoặc một công ty nào đó ở đây để nói chuyện về tất cả những thứ đó là gì để chúng tôi có thể cung cấp cho mọi người một số tin tức nội bộ.

Ashley Kehr:
Vâng. Đó là một ý tưởng tuyệt vời, bởi vì ngay cả luật sư của tôi cũng nói, "Đây là nơi chúng ta đang ở ngay bây giờ." Và anh ấy vừa ra lệnh thực hiện tìm kiếm tiêu đề, vì vậy khi chúng tôi lấy lại tìm kiếm tiêu đề, chúng tôi vẫn có thời gian thẩm định 25 ngày. Vì vậy, chắc chắn vẫn còn nhiều thời gian để tìm ra mọi thứ, nhưng anh ấy đã làm cho có vẻ như tay chúng tôi bị trói vào lúc này.
Vì vậy, tôi đã làm gì? Điều đầu tiên tôi làm là tôi gọi cho một số bạn bè nhà đầu tư của tôi, những người đã thực hiện các giao dịch thương mại lớn và tôi nói, “Bạn nghĩ gì về điều này? Chúng ta có thể làm gì?" Vì vậy, các đề xuất là xem xét thời hạn đổi trả, xem liệu bạn có thể trả phí bảo hiểm hay không và sau đó yêu cầu giảm giá mua để trang trải khoản phí bảo hiểm mà bạn đang trả trước. Vì vậy, vâng. Dựa vào bạn bè là nhà đầu tư của bạn, nhưng cũng đảm bảo rằng bạn cũng có thể thêm một số giá trị cho họ.

TonyRobinson:
Vâng. Và nếu bạn không có nhiều bạn bè là nhà đầu tư, thì đó là lý do chúng tôi ở đây. Đúng? Các diễn đàn Túi tiền lớn hơn, nhóm Facebook Rookie Bất động sản, có rất nhiều nhà đầu tư háo hức, sẵn sàng khác muốn làm quen với bạn và chia sẻ các ghi chú qua lại. Chà, tôi rất vui vì Ashley vì bạn đã tìm thấy một lựa chọn khác, một con đường khác phía trước. Tôi biết bạn đã hơi căng thẳng khi lần đầu tiên nhận được tin đó, nhưng điều đó chứng tỏ rằng luôn có một cách khác hoặc luôn có một giải pháp sáng tạo khi đầu tư vào bất động sản.

Ashley Kehr:
Vâng. Và tôi vẫn chưa hoàn toàn vượt qua được trở ngại này, và tôi phải thừa nhận rằng có những ngày tôi nghĩ, "Tôi có nên rút lui ngay bây giờ và lấy lại số tiền gửi rất lớn của mình không?" Và tôi thực sự đang đấu tranh với việc duy trì động lực và tiếp tục, và vì vậy, thật tuyệt vời khi có thể tham gia một podcast nơi chúng tôi có những vị khách truyền cảm hứng cho tôi. Tôi nghe câu chuyện của họ. Tôi nói, “Được rồi, nếu họ có thể làm được điều này, tôi có thể vượt qua thỏa thuận này. Tôi có thể biến điều này thành hiện thực, và tôi có thể làm cho nó hoạt động. ” Vì vậy, vâng. Bất động sản chắc chắn là một chuyến tàu lượn siêu tốc, thăng trầm và luôn có động lực vì mỗi ngày đều có điều gì đó tốt hoặc xấu có thể xuất hiện.

TonyRobinson:
Vâng. Tôi chắc rằng mọi chuyện sẽ tốt cho bạn. Và nếu không, nếu nó diễn ra khủng khiếp, ít nhất nó sẽ tạo ra một tập podcast hay vào một ngày nào đó. Vì vậy, dù bằng cách nào, nó cũng có một lợi ích.

Ashley Kehr:
Thật đấy. Vâng.

TonyRobinson:
Nhưng chúng tôi thực sự đang thực hiện một thỏa thuận thương mại ngay bây giờ. Tôi thực sự vừa nói chuyện với một trong những đối tác kinh doanh của tôi ngay trước cuộc gọi này, và có một nhà nghỉ khác. Đây là một nhà trọ thực tế không quá xa nhà tôi hiện tại, một thị trấn ven hồ khác, nhưng có vẻ như nó được quản lý rất kém. Chúng tôi đã yêu cầu tài chính. Các khoản tài chính gần đây nhất là từ năm 2016. Nếu bạn nghe podcast này, bây giờ là năm 2022, vì vậy các khoản tài chính chỉ hơi lỗi thời một chút. Và để làm cho vấn đề tồi tệ hơn, các tài chính chỉ bao gồm một trang về chi phí trong năm.
Vì vậy, chỉ khi bạn nghĩ giống như mẹ và sổ sách kế toán tồi tệ, siêu lỗi thời, nó thực sự kiểm tra tất cả những hộp đó. Nhưng chúng tôi rất vui mừng về cơ sở kinh doanh này vì vị trí của nó. Nó ở một khu vực thực sự đắc địa của thị trấn và tôi nghĩ rằng có một cơ hội thực sự tốt để đến và cải tạo bất động sản này, làm cho nó trở nên mát mẻ và sành điệu như danh sách cho thuê ngắn hạn của chúng tôi, giảm chi phí do không có nhân viên tại chỗ và làm cho đó là tự kiểm tra, tự kiểm tra. Vì vậy, có lẽ sẽ ra mắt vào một thời điểm nào đó trong tuần này, và tôi hy vọng cuối cùng chúng tôi cũng có thể hạ bệ tài sản thương mại đầu tiên của tôi. Tôi nghĩ nó sẽ là 33 đơn vị, nếu chúng ta thực sự có thể làm được.

Ashley Kehr:
Tony, thật tuyệt. Tôi có một vài câu hỏi về tài sản đó. Vì vậy, bạn sẽ làm gì để tài trợ cho tài sản đó? Bạn có thực hiện tài trợ ngân hàng không, bởi vì tài chính không được cập nhật hiện tại, bạn có thể nhận được một khoản vay SBA. Hoặc có thể đó là cơ hội để người bán tài trợ, thậm chí nói, “Này, xem này, bạn sẽ rất khó khăn khi bán tài sản này.”

TonyRobinson:
Vâng. Vì vậy, người bán thực sự đã ký quỹ với một người mua khác trước đây. Người mua không thể thực hiện. Vì vậy, tôi đoán anh ấy đã có một vài khởi đầu sai lầm với tài sản này, và anh ấy thực sự đã hiểu rằng đó không phải là thứ mà hầu hết các ngân hàng sẽ đụng đến. Vì vậy, anh ta sẵn sàng cung cấp tài chính cho người bán.
Anh ta muốn trả trước 40%, một khoản khá lớn. Nhưng tôi nghĩ anh ấy đang đưa ra mức lãi suất 6 năm chỉ ở mức XNUMX% hoặc tương tự như vậy. Vì vậy, không quá khủng khiếp, cho chúng tôi đủ thời gian để đi vào, thực hiện cải tạo chúng tôi cần thực hiện và ổn định tài sản. Và tôi nghĩ rằng một khi chúng tôi ổn định, chúng tôi sẽ tìm kiếm một số hình thức cho vay SBA để thoát khỏi thỏa thuận tài chính chủ sở hữu đó.

Ashley Kehr:
Chà, điều đó thật sự rất thú vị, Tony.

TonyRobinson:
Yeah.

Ashley Kehr:
Chúc may mắn.

TonyRobinson:
Vì vậy, còn sớm. Tôi không muốn nâng cao hy vọng của mình.

Ashley Kehr:
Đúng. Nhưng vẫn còn, yeah.

TonyRobinson:
Tôi cố gắng không quá phấn khích cho đến khi mực khô. Đúng? Sau khi hợp đồng được ký kết và mọi thứ đã kết thúc, tôi có thể thấy phấn khích. Nhưng hiện tại, nó ...

Ashley Kehr:
Nhưng đó cũng là lúc nó trở nên đáng sợ.

TonyRobinson:
Đúng. Đúng. Chúng tôi chưa bao giờ thực hiện một thỏa thuận 33 đơn vị tất cả trong một lần bắn. Nhưng tôi đã chia sẻ một vài lần rằng mục tiêu của tôi là đạt 1,000 căn hộ cho thuê ngắn hạn vào cuối năm 2023, vì vậy tôi có gần 24 tháng để biến điều đó thành hiện thực. Và nếu điều duy nhất tôi đang làm là mua một căn nhà cho một gia đình mỗi tháng, tôi sẽ rơi vào tình trạng thiếu mục tiêu đó một cách thảm hại. Vì vậy, tôi cần thoát ra khỏi vùng an toàn của bản thân, chinh phục một số nỗi sợ hãi của chính mình và bắt đầu theo đuổi một số giao dịch lớn hơn này.

Ashley Kehr:
Tôi biết anh có thể làm được, Tony.

TonyRobinson:
Ah, cảm ơn, Ash.

Ashley Kehr:
Được chứ. Vì vậy, chúng ta có một câu hỏi cho ngày hôm nay? Tôi nghĩ rằng bạn đã có một từ DM của bạn, phải không?

TonyRobinson:
Chúng tôi làm. Chúng tôi thực sự có một câu hỏi. Vì vậy, tập hôm nay không nói về bất động sản thương mại. Chúng tôi thực sự có một câu hỏi được lấy từ khán giả. Vì vậy, câu hỏi hôm nay thực sự đến từ Instagram của tôi. Ai đó đã đánh tôi và gửi một câu hỏi mà tôi nghĩ sẽ tạo nên một chủ đề hay cho ngày hôm nay và thực sự nó thực sự phù hợp với những gì chúng ta đang nói về các tài sản thương mại.
Nhưng câu hỏi này từ Colettes_REI7. Vì vậy, Colette đã liên hệ với tôi trên Instagram và nói, "Bạn đưa ra đề nghị dựa trên biểu mẫu chiếu lệ được cung cấp hay dựa trên thực tế hiện tại của một tài sản?" Vậy, Ash, bạn nghĩ gì về hình thức chuyên nghiệp so với thực tế và cách bạn sử dụng chúng để phân tích?

Ashley Kehr:
Vì vậy, khi tôi phân tích một thuộc tính, tôi đang xem xét những gì tôi nghĩ rằng các con số sẽ như thế nào, vì vậy quy trình. Sau đó, tôi cũng phân tích nó trong trường hợp xấu nhất, chẳng hạn như những con số có thể là gì bây giờ hoặc trường hợp xấu nhất của tài sản đó là gì? Giá thuê thấp nhất mà nó có thể nhận được là bao nhiêu? Khoản chi cao nhất của tôi có thể là bao nhiêu? Sau đó, tôi cũng ở kịch bản trường hợp tốt nhất, vậy trường hợp tốt nhất cho tài sản này là gì? Và sau đó tôi xem xét những điều đó và xem, liệu tài sản này có thể tồn tại ở tất cả các lựa chọn khác nhau đó không?
Và tôi nghĩ rằng nhìn vào bất động sản thương mại khác rất nhiều so với nhìn vào một căn hộ song lập và chạy theo những con số. Với một căn hộ song lập hoặc căn hộ nhỏ hơn, việc chuyển nhượng căn hộ đó dễ dàng hơn rất nhiều, bởi vì bạn có thể chỉ đang kinh doanh một hoặc hai căn, trong đó nếu bạn đang theo đuổi một căn hộ thương mại lớn, bạn có thể mất hết năm để thực sự đạt được quy trình đó. Vì vậy, bạn phải có sẵn một kế hoạch để trang trải những khoản chi phí đó, cho dù bạn có một số vốn lưu động lớn hay không.
Vì vậy, vốn lưu động là khi bạn nhận một khoản tiền, giả sử nếu bạn mua một bất động sản thương mại lớn, bạn đang lấy 100,000 đô la, và bạn đang đưa nó vào tài khoản ngân hàng để trang trải cho việc trả lương, để trang trải cho việc năm, để trả bảo hiểm, để trả thuế tài sản, bởi vì bạn biết thu nhập của năm đầu tiên sẽ không bao gồm điều đó. Và điều đó không được nhầm lẫn với tiền cải thiện vốn của bạn.
Vì vậy, nếu bạn đang ở và bạn đang cải tiến, bạn đang đặt sàn mới, bạn đang lợp mái nhà mới để thực sự đánh giá cao giá trị đó để bạn có thể tính thêm tiền thuê, đó sẽ là một sự riêng biệt số tiền bạn cần. Vì vậy, tôi nghĩ rằng nhìn vào cả hai điều đó, thực tế và biểu mẫu chuyên nghiệp, chắc chắn mua một tài sản có giá trị gia tăng cho biểu mẫu chuyên nghiệp đó là nơi bạn sẽ kiếm được nhiều tiền nhất.
Nếu bạn đang mua một bất động sản dành cho thực tế, có lẽ nó sẽ không mang lại lợi nhuận lớn cho bạn như thể bạn đang tăng thêm giá trị. Vì vậy, tôi nghĩ điều quan trọng là phải xem xét cả hai, và nếu bản chiếu lệ hoạt động nhưng thực tế thì không, bạn sẽ làm thế nào để xử lý điều đó cho đến khi bạn chuyển sang bản chiếu lệ?

TonyRobinson:
Vâng. Ash, một phản ứng phi thường. Không có nhiều thứ mà tôi có thể thêm vào đó. Quá trình bạn phác thảo về cơ bản cũng giống như tôi làm. Vì vậy, tôi nghĩ điều duy nhất mà tôi sẽ thêm vào đó là để tìm ra những con số chiếu lệ đó là gì, điều bạn không muốn làm là sử dụng biểu thức chiếu lệ mà người bán đã liệt kê hoặc các nhà môi giới đã liệt kê bởi vì họ có động cơ để đảm bảo rằng tài sản được hiển thị trong điều kiện thuận lợi nhất. Vì vậy, họ có thể sẽ lạc quan hơn một chút về cách tài sản đó thực sự sẽ hoạt động.
Vì vậy, bất cứ lúc nào người bán hoặc đại lý hoặc nhà môi giới cung cấp cho bạn dữ liệu chiếu lệ, hãy cảm ơn họ đã gửi dữ liệu đó cho bạn, nhưng bạn luôn muốn kiểm tra kỹ và đảm bảo rằng bạn tự mình xác thực thông tin đó. May mắn thay, Bigger Pockets có các nguồn lực để giúp bạn làm điều đó. Nếu bạn truy cập vào các trang web Túi xách lớn hơn, bên dưới các công cụ có khu vực dịch vụ và có công cụ ước tính tiền thuê.
Tôi đã sử dụng cái này trong quá khứ và nó thực sự hoạt động khá tốt. Tôi đã xem tài sản cho thuê đầu tiên của mình trên công cụ ước tính cho thuê trên Bigger Pockets. Tôi đã cho thuê bất động sản đó với giá 1,350 một tháng và công cụ ước tính cho thuê trên BP có giá 1,300 đô la mỗi tháng. Vì vậy, nó giống như gần như đúng với những gì tôi đã thực sự tính phí cho tài sản đó, vì vậy nó thực hiện một công việc tương đối tốt trong việc lấy dữ liệu đó.
Và nếu bạn không phải là thành viên chuyên nghiệp của Bigger Pocket, bạn không có quyền truy cập vào đó, bạn có thể tự mình thực hiện tìm kiếm thủ công tương tự. Chỉ cần mở Zillow, mở Craigslist, Facebook Marketplace, bất kể nguồn danh sách thống trị trong thị trường của bạn là gì và chỉ cần xem các tài sản khác đang cho thuê trong khu vực đó. Và bạn có thể tự mình đi đến quyết tâm đó, nhưng điều quan trọng nhất là bạn phải tự làm bài tập về nhà khi nói đến thu nhập dự kiến. Đừng dựa vào những gì người bán nói với bạn.

Ashley Kehr:
Vâng. Đó là sự tin tưởng nhưng xác minh. Bạn có thể tin tưởng ai đó, đại lý mà bạn đã làm việc cùng hoặc ai đó đang bán tài sản cho bạn, nhưng hãy luôn xác minh những con số đó. Đó là lời khuyên tuyệt vời, Tony. Ngoài việc sử dụng công cụ ước tính tiền thuê trên Bigger Pockets, còn có cả báo cáo máy tính, trong đó nếu bạn là thành viên chuyên nghiệp, bạn có thể chạy các báo cáo không giới hạn. Vì vậy, hãy chạy báo cáo dưới dạng con số thực tế, chạy báo cáo như trường hợp tốt nhất, trường hợp xấu nhất và sau đó so sánh chúng. Bạn có thể in chúng ra, lưu chúng, rất nhiều điều bạn có thể làm với các báo cáo máy tính đó.

TonyRobinson:
Vâng. Vì vậy, tôi hy vọng rằng câu trả lời cho câu hỏi của bạn, Colette. Ash và tôi đều cắm chặt răng vào đó. Tôi biết đó là một câu hỏi đặt ra rất nhiều về cách bạn sử dụng hai số liệu đó, vì vậy hy vọng rằng điều đó mang lại cho bạn hướng đi đúng đắn mà bạn cần để tiến về phía trước.

Ashley Kehr:
Chà, cảm ơn các bạn rất nhiều vì đã tham gia cùng chúng tôi cho tập 150. Tôi vẫn không thể tin được. Chúng tôi đánh giá cao các bạn rất nhiều và yêu thích các bạn lắng nghe chương trình. Và nếu bạn muốn trở thành khách mời trên podcast Bigger Pockets Real Estate Rookie, bạn có thể gửi biểu mẫu tại bigpockets.com/guest. Và chúng tôi sẽ trở lại vào thứ Tư với một vị khách. Tên tôi là Ashley Kehr tại Wealth From Rentals, và anh ấy là Tony Robinson tại Tony J. Robinson trên Instagram. Nhưng trước khi các bạn bắt đầu, hãy kiểm tra một số thứ bạn có thể sử dụng tại bigpockets.com.