Quá trình mua nhà dường như chưa bao giờ đơn giản hơn: Tìm bất động sản trên trang web rao bán như Zillow, Redfin hoặc Trulia; liên hệ với đại lý niêm yết; tham quan tài sản; và đưa ra lời đề nghị.

Nhưng trong nhiều năm, các chuyên gia cho biết, người tiêu dùng vẫn chưa nhận thức đầy đủ về chi phí cuối cùng - và những xung đột lợi ích tiềm ẩn - khi tìm kiếm một ngôi nhà.

Bây giờ, một khu định cư mang tính bước ngoặt với Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia đã sẵn sàng để nâng cấp mô hình này. Theo những người ủng hộ người tiêu dùng và thậm chí một số Nhà môi giới bất động sản, đó là một chiến thắng cho người mua nhà và người bán.

Mariya Letdin, phó giáo sư tại Đại học Kinh doanh bang Florida, cho biết: “Minh bạch về giá là một điều tốt, tăng cường cạnh tranh là một điều tốt và điều này sẽ làm tăng cả hai điều đó”. “Tôi thực sự hoan nghênh sự thay đổi này.”

Khi ai đó đi tìm nhà ngày hôm nay, trong hầu hết các trường hợp, họ đều bị chặn bởi một nhà môi giới có quyền truy cập vào một số danh sách nhất định và người này sẽ làm việc với người mua miễn phí trước để giúp họ vào nhà.

Nhưng đó là một quan niệm sai lầm phổ biến, các chuyên gia được NBC News phỏng vấn cho biết. Mặc dù chủ nhà rao bán tài sản của mình phải thuê các chuyên gia để tiếp thị căn nhà của mình nhưng họ thường tính chi phí đó vào giá cuối cùng mà người mua phải trả.

Letdin nói: “Người mua đưa ra toàn bộ giá mua. “Và người bán sẽ giữ lại một chút số tiền đó sau phán quyết này.”

Là một phần của thỏa thuận dàn xếp mới, giờ đây người mua phải được thông báo trước đầy đủ về mọi khoản phí hoặc hoa hồng tiềm năng mà cuối cùng họ sẽ phải trả.

Đó là bởi vì thỏa thuận yêu cầu người mua ký hợp đồng chính thức với nhà môi giới nêu rõ họ sẽ nhận được những dịch vụ nào và với giá bao nhiêu.

Ngoài ra, các chuyên gia cho biết, người mua nhà có thể quyết định không thuê một nhà môi giới và thay vào đó đặt chi phí tìm kiếm của họ cho luật sư, thẩm định viên bất động sản hoặc người khác có kiến ​​​​thức về thị trường nhà ở.

Và người bán thậm chí có thể đề nghị trang trải chi phí cho nhóm của người mua như một động lực để thu hút nhiều người mua hơn.

Tất nhiên, đối với một bất động sản đang thu hút nhiều sự chú ý, những ưu đãi dành cho người mua như vậy khó có thể được đưa ra.

Và trong những tháng sau khi đại dịch Covid-19 mở cửa trở lại, thị trường bất động sản nóng nhất ở Mỹ đã nghiêng về phía người bán.

Nhưng hiện nay, với tốc độ tăng trưởng giá nhà chững lại, sân chơi cũng bình tĩnh hơn, đặt nhiều người mua hơn vào vị trí dẫn đầu, các chuyên gia cho biết.

Doug Miller, một luật sư bất động sản có trụ sở tại Minnesota, người đã giúp khởi động các hành động dẫn đến dàn xếp NAR, cho biết: “Bây giờ bạn có thể thuê một luật sư với giá 1,500 đô la, thay vì trả khoản hoa hồng 50,000 đô la”.

Bất cứ ai mà người mua tiềm năng chọn làm đại diện của họ trong quá trình mua nhà, thỏa thuận NAR hiện chính thức cấm khả năng của người bán quảng cáo hoa hồng cho đại diện của người mua trên nhiều dịch vụ niêm yết.

Về phần mình, NAR vẫn khẳng định rằng thị trường tự do luôn đặt ra mức hoa hồng và chúng luôn có thể thương lượng - và thậm chí còn hữu ích.

NAR cho biết trong tuyên bố công bố thỏa thuận ngày 15 tháng XNUMX: “Các đề nghị bồi thường giúp làm cho việc đại diện chuyên nghiệp trở nên dễ tiếp cận hơn, giảm chi phí cho người mua nhà để đảm bảo các dịch vụ này, tăng cơ hội nhà ở công bằng và tăng lượng người mua tiềm năng cho người bán”.

Nhưng trong hầu hết các trường hợp, có rất ít sự khác biệt về số tiền hoa hồng được đưa ra ở một thị trường nhất định - thường là khoảng 3%.

Đó là bởi vì bất kỳ nỗ lực nào nhằm đưa ra mức hoa hồng thấp hơn cho đại lý của người mua đều có thể sẽ thúc đẩy đại lý hướng khách hàng của họ rời khỏi tài sản đó.

Miller mô tả hành vi đó là không đúng đắn và cho biết người mua, trong nhiều trường hợp, sẽ không hề biết về điều đó.

Miller nói: “Tương lai ở đây là người mua sẽ ngồi vào ghế lái. “Thay vì số tiền [hoa hồng] đó được chuyển đến đại lý của họ… giờ đây nó có thể được chuyển trực tiếp đến người mua. Đó là cùng một số tiền, nhưng bây giờ người mua nhận được tiền thay vì người mua đại lý và họ có thể quyết định phải làm gì với số tiền đó.”

Hơn nữa, sự cạnh tranh lớn hơn về khách hàng có thể dẫn đến chi phí thấp hơn, Ryan Tomasello, nhà phân tích ngành bất động sản của công ty tài chính Keefe, Bruyette & Woods, cho biết.

Tomasello nói: “Khi bạn giới thiệu rất nhiều tính minh bạch cho một thị trường vốn trước đây thiếu nó, bất kỳ nhà kinh tế nào cũng sẽ nói với bạn rằng điều đó giúp giảm chi phí ma sát - tức là hoa hồng - và đây là một trong những mức cao nhất trên thế giới”. “Vì vậy, về mặt lý thuyết, tổng chi phí mua và bán nhà sẽ giảm.”

Nhiều chuyên gia, bao gồm cả các chuyên gia bất động sản khác, đồng ý rằng thỏa thuận dàn xếp sẽ làm giảm hiệu quả hàng ngũ các đại lý bay qua đêm đóng vai trò trung gian - một hiện tượng gia tăng trong thời kỳ bùng nổ nhà ở thời đại dịch.

Phil Crescenzo Jr., phó chủ tịch bộ phận Đông Nam của Nation One Mortgage Corp, cho biết: “Rất nhiều người đã nhảy dù trong giai đoạn 2020-2021 để cố gắng kiếm thêm tiền dễ dàng bằng cách tự nhận mình là đại lý cho người mua và nhận 3%”. .

“Nhưng họ không mang lại 3% giá trị – thậm chí còn chưa bằng.”

Crescenzo so sánh nó với các nhà môi giới thế chấp ngoài giờ, những người đã giúp thúc đẩy bong bóng nhà đất vào giữa đến cuối những năm 2000.

Crescenzo nói: “Một khi họ thay đổi các quy tắc trả lương, những chuyên gia thống trị đã vươn lên dẫn đầu, những người đứng cuối biến mất và ngành này trở nên tốt hơn”.