Tại thành phố New York, các cuộc tranh luận về khả năng chi trả thường tập trung vào sự phát triển nhanh chóng của các dự án phát triển cao tầng sang trọng. Nhưng tại các quận, các nhà đầu tư có nhiều tiền đang mua hàng trăm tòa nhà nhỏ hơn, gây ra một loạt mối lo ngại mới về cuộc khủng hoảng nhà ở ngày càng sâu sắc của thành phố.

Trong vài năm qua, các công ty cổ phần tư nhân đã âm thầm chi hàng trăm triệu đô la để mua căn hộ ở các khu vực lân cận như Bushwick, Bedford-Stuyvesant và Williamsburg ở Brooklyn và Ridgewood ở Queens, hồ sơ tài sản cho thấy.

Các công ty cổ phần tư nhân - mà thường đầu tư tiền thay mặt cho các quỹ hưu trí, tài trợ hoặc các nguồn tài sản lớn khác - tập trung vào các tài sản, như doanh nghiệp hoặc nhà ở, mà họ có thể mua với giá tương đối rẻ nhưng có tiềm năng lợi nhuận lớn. Của họ mở rộng thị trường nhà ở trên toàn quốc đã thúc đẩy sự giám sát tại Quốc hội về việc liệu xu hướng này có đang khuếch đại các vấn đề về khả năng chi trả của Mỹ hay không.

Ở New York, những tòa nhà nhỏ hơn mà họ tập trung vào, thường thuộc sở hữu của các gia đình hoặc nhà đầu tư địa phương, đã trở nên hấp dẫn đối với những người mua lớn hơn vì chúng có những đặc điểm độc đáo: Giá thuê thường không bị quy định và thuế bất động sản thường bị giới hạn, hạn chế chi phí của chủ sở hữu.

Những người ủng hộ người thuê nhà lo ngại rằng những chủ nhà lớn hơn, sành điệu hơn sẽ tìm cách kiếm tiền từ những tòa nhà mà theo truyền thống là nguồn cung cấp nhà ở giá rẻ hoặc tài sản thế hệ quan trọng cho các gia đình và chủ sở hữu nhỏ hơn. Hàng chục người thuê nhà sống trong các tòa nhà được các công ty tư nhân hỗ trợ đã mua đã phàn nàn về việc tiền thuê nhà tăng và việc bảo trì giảm sút. Nhiều người cho biết họ có kế hoạch chuyển đi.

Daniela Godoy, 25 tuổi, chuyển đến căn hộ một phòng ngủ với giá thuê 3,500 USD ở Bushwick vào tháng XNUMX, khoảng một năm sau khi một công ty trách nhiệm hữu hạn liên kết với Tập đoàn Carlyle, một trong những công ty cổ phần tư nhân lớn nhất thế giới, mua ba căn hộ này. tầng, nhà XNUMX tầng.

Vào thứ Năm gần đây, chuông báo cháy đã vang lên tại căn hộ của cô Godoy, hai ngày sau khi Sở Cứu hỏa khiếu nại chủ sở hữu tòa nhà về vấn đề với hệ thống báo động. Bà Godoy, người làm việc trong lĩnh vực quan hệ công chúng, cho biết ban quản lý tòa nhà đã không phản hồi trước các vấn đề như mất gas và nhiệt vào tháng Hai.

Cô Godoy dự định chuyển đến sống cùng gia đình ở Connecticut sau khi hợp đồng thuê nhà của cô kết thúc vào tháng 10.

“Chúng tôi nóng lòng muốn ra ngoài,” cô nói.

Trả lời câu hỏi về vấn đề của bà Godoy, các quan chức của Carlyle cho biết việc mất điện xuất phát từ vấn đề với tiện ích chứ không phải từ chủ nhà và một số công việc sửa chữa có thể mất nhiều thời gian hơn vì người thuê phải đồng ý cho công nhân vào căn hộ của họ. Công ty cho biết họ tìm cách phản hồi tất cả các vấn đề trong vòng 24 giờ.

Số lượng căn hộ do Carlyle và các công ty khác kiểm soát vẫn là một phần rất nhỏ trong tổng nguồn cung nhà ở. Nhưng các công ty thường sử dụng các công ty trách nhiệm hữu hạn để che giấu mối liên hệ của họ với tài sản, khiến việc hạch toán đầy đủ quyền sở hữu bất động sản được hỗ trợ bằng vốn cổ phần tư nhân ở Thành phố New York là không thể. Họ cũng hiếm khi tiết lộ tiền của họ đến từ đâu.

Một phân tích hồ sơ tài sản dựa trên dữ liệu do công ty thông tin bất động sản PincusCo cung cấp cho thấy Carlyle đã mua hơn 150 tòa nhà, chủ yếu tập trung ở Bushwick và Bedford-Stuyvesant, kể từ năm 2020. Hồ sơ tài sản cho thấy một số công ty được hỗ trợ bằng vốn cổ phần tư nhân khác, bao gồm Conway Capital và Peak Capital Advisors đã mua thêm khoảng 150 tòa nhà nữa.

Trong một phân tích về doanh số bán lẻ của các tòa nhà dân cư và bán lẻ, không bao gồm nhà dành cho một và hai gia đình, PincusCo nhận thấy rằng Carlyle vào năm 2022 là người mua tích cực nhất dựa trên số lượng giao dịch.

Timothy H. Savage, giáo sư tại Viện Bất động sản Schack của Đại học New York, cho biết: “Đây là biên giới tiếp theo trong lĩnh vực bất động sản.

Việc mở rộng vốn cổ phần tư nhân vào thị trường này diễn ra khi các quan chức thành phố và tiểu bang đấu tranh để thông qua luật nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở.

Trong những năm sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, các nhà đầu tư cổ phần tư nhân bị chỉ trích vì mua lại các tòa nhà với các căn hộ ổn định giá thuê và tích cực cố gắng thuyết phục mọi người chuyển ra ngoài để bãi bỏ quy định về nhà ở, tăng tiền thuê và thu lợi nhuận. Sau đó vào năm 2019, Bang New York đã thông qua các quy định về tiền thuê nhà thân thiện với người thuê khiến hầu hết các loại hình bãi bỏ quy định đều không thể thực hiện được.

Nhưng việc người dân sẵn sàng trả tiền thuê nhà cao hơn bao giờ hết vẫn tiếp tục khiến nhà ở ở Thành phố New York trở thành một khoản đầu tư sinh lợi - đặc biệt là những tòa nhà nhỏ hơn phần lớn không được hỗ trợ bởi chính sách ổn định giá thuê.

Hồ sơ tài sản cho thấy nhiều tòa nhà thuộc sở hữu của các gia đình hoặc chủ nhà nhỏ trong nhiều thập kỷ. Trong các trường hợp khác, các tòa nhà đã được các công ty bất động sản có trụ sở tại Brooklyn mua lại trong những năm gần đây, bao gồm cả STAYBK và Nhà xây dựng xanh. Các công ty đã không trả lời yêu cầu bình luận.

Các chủ sở hữu nhỏ hơn, đang vật lộn với chi phí quản lý các tòa nhà cũ, có thể thu được lợi ích tài chính rõ ràng từ việc bán. Các chủ nhà nhỏ lẻ nói rằng họ ngày càng giao dịch với chi phí bảo trì và thuế tài sản cao hơn, theo một cuộc khảo sát gần đây của Viện Đô thị. Theo nghiên cứu từ hội đồng thành phố chuyên quản lý tiền thuê nhà, chi phí nhiên liệu đã tăng gần 20% vào năm ngoái.

Marc Norman, phó hiệu trưởng của Viện Schack cho biết: “Nếu bạn nhìn vào lịch sử của Thành phố New York, đó là nơi các gia đình bất động sản nhỏ trở nên lớn mạnh”. “Đó là nơi các doanh nhân nhập cư bắt đầu và có thể tạo dựng nguồn vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh của họ.”

Tập đoàn Carlyle từ chối cho biết họ đã mua bao nhiêu tòa nhà và hy vọng sẽ tạo ra loại lợi nhuận nào. Theo công ty, chiến lược mới của họ, được tăng tốc vào năm 2020, không phải là thu lợi nhuận trong ngắn hạn - mà là xây dựng giá trị lâu dài bằng cách tạo ra nhà ở chất lượng cao phục vụ thế hệ trẻ đang tìm kiếm nhiều không gian hơn.

Brittany Berliner, phát ngôn viên của Carlyle, cho biết trong một tuyên bố: “Đầu tư vào hoạt động xây dựng và dịch vụ là cốt lõi trong kế hoạch kinh doanh của chúng tôi. “Những khoản đầu tư này tiếp tục cung cấp cho cư dân những dịch vụ cao cấp, giảm mức tiêu thụ năng lượng và tạo ra trải nghiệm tốt hơn cho những người thuê nhà hiện tại và tương lai.”

Conway và Peak không trả lời yêu cầu bình luận.

Nhưng một số người thuê nhà phàn nàn về khả năng đáp ứng của chủ nhà mới.

Penelope Roach, 64 tuổi, sống trong một tòa nhà chung cư bốn tầng ở Bushwick đã được một thực thể mua lại, cho biết: “Những người chủ trước sẽ cử người dọn dẹp toàn bộ tòa nhà này từ trên xuống dưới và họ không làm việc đó nữa”. liên kết với Tập đoàn Carlyle vào tháng XNUMX năm ngoái.

Xu hướng này đã tạo ra một số hoạt động tích cực trong số những người thuê nhà và các quan chức nhà nước. Dizzy Zaba, người sử dụng đại từ họ và họ, đã chuyển đến một căn hộ ở Bedford-Stuyvesant vào tháng 2020 năm 2,550 với giá 2021 USD mỗi tháng. Vào tháng XNUMX năm XNUMX, tòa nhà được mua lại bởi một thực thể liên kết với Carlyle và một công ty bất động sản khác, Greenbrook Partners.

Tranh chấp về đề xuất cho thuê mới vào tháng 2021 năm 5 bao gồm mức tăng gần 90% và cho chủ nhà khả năng chấm dứt hợp đồng thuê với thông báo trước XNUMX ngày đã thúc đẩy Dizzy Zaba tổ chức hàng xóm của họ và những người thuê nhà khác trong các tòa nhà khác.

Vào tháng 10, tổng chưởng lý bang New York, Letitia James, giải quyết một cuộc điều tra vào Greenbrook, sau khi nó bị buộc tội quấy rối người thuê nhà. Greenbrook đã không trả lời yêu cầu bình luận.

Brad Lander, người kiểm soát tài chính thành phố, người đã chỉ trích Greenbrook, cho biết: “Có một nhóm nhỏ vốn cấp thấp hơn muốn thu hồi vốn rất nhanh và nói rằng 'Tôi muốn nhanh chóng thấy được lợi nhuận lớn'”. “Cách bạn làm điều đó là đuổi mọi người ra khỏi nhà của họ.”

Ông nói rằng các chính sách thân thiện với người thuê nhà, bao gồm hạn chế tăng tiền thuê nhà quá mức, sẽ ngăn ngừa những vấn đề nghiêm trọng. Dự luật “trục xuất có lý do chính đáng”, có thể đã làm được điều đó, đã thất bại tại Cơ quan Lập pháp Tiểu bang năm nay.

Stefanos Chen và Matthew Haag báo cáo đóng góp.