Ken Kahan kiếm sống bằng việc xây nhà.

Một đặc sản? Các khu chung cư cao cấp ở các khu dân cư ở Los Angeles như Palms và Silver Lake hầu hết đều có căn hộ giá thị trường, nhưng cũng có một số ít căn hộ giá phải chăng có thu nhập hạn chế.

Nó có thể là một công việc kinh doanh tốt, nhưng gần đây thì ít hơn.

Kahan, chủ tịch của California Landmark Group cho biết: “Chúng tôi đã rút lui. “Các số liệu không hoạt động.”

Trên khắp California và toàn quốc, các nhà phát triển đã chuyển sang xây dựng ít nhà hơn vào năm 2023, một sự suy giảm mà một số chuyên gia cho rằng cuối cùng có thể dẫn tới giá nhà và giá thuê thậm chí còn cao hơn khi tình trạng thiếu nguồn cung trở nên trầm trọng hơn.

Các nhà phát triển nêu ra một số lý do khiến các dự án mới bị trì hoãn. Chi phí nhân công và vật liệu cao cũng như các quy định mới của địa phương khiến việc kiếm lợi nhuận trở nên khó khăn hơn.

Có lẽ yếu tố lớn nhất - và ảnh hưởng khắp đất nước - là chi phí vay cao. Lãi suất tăng không chỉ làm cho chi phí trở nên đắt đỏ hơn Mỹ để mua nhà, nhưng chúng lại gây thêm chi phí cho các nhà phát triển, những người phải bỏ ra nhiều tiền hơn để xây dựng và quản lý dự án của mình.

Kết quả là có ít dự án có ý nghĩa về mặt tài chính để xây dựng và ít nhà được xây hơn.

Ryan Patap, nhà phân tích của công ty nghiên cứu bất động sản CoStar, cho biết: “Hơn hết, đó là chi phí nợ.

Trong tất cả, dữ liệu sơ bộ từ Mỹ. Cục Điều tra Dân số cho thấy giấy phép xây dựng nhà mới trên toàn quốc đã giảm 12% vào năm 2023 so với năm trước và 7% ở California. Sự sụt giảm được ghi nhận ở cả nhà dành cho một gia đình - hầu hết đều có xu hướng để bán - cũng như nhà dành cho nhiều gia đình - chủ yếu là nhà cho thuê.

Dan Dunmoyer, chủ tịch Hiệp hội Công nghiệp Xây dựng California, cho biết một lý do chính dẫn đến sự sụt giảm là nhiều nhà xây dựng nhà để bán đã thấy trước “một đợt suy thoái lớn” và ngừng mua lô đất để phát triển khi lãi suất thế chấp tăng vọt vào năm 2022.

Sau đó, một điều buồn cười xảy ra. Nhu cầu đối với sản phẩm của họ không giảm nhiều như mong đợi, phần lớn là do các chủ sở hữu nhà hiện tại không muốn bán và thoát khỏi lãi suất thế chấp cực thấp.

Dunmoyer nói: “Các nhà xây dựng thức dậy và nhận ra rằng 'Ồ, chỉ có chúng tôi [bán nhà] thôi. “Nhưng chúng tôi không tiêu một xu nào cả.”

Khi các nhà xây dựng rao bán khởi động lại động cơ của họ để tận dụng tình trạng thiếu danh sách, sẽ có những dấu hiệu cải thiện. Theo dữ liệu điều tra dân số, trong hai tháng đầu năm nay, các nhà xây dựng ở California đã rút giấy phép xây dựng nhà dành cho một gia đình nhiều hơn 35% so với cùng kỳ năm trước.

Giấy phép cho nhiều gia đình tiếp tục giảm - giảm 33%.

Rick Palacios Jr., giám đốc nghiên cứu của John Burns Research and Consulting cho biết, các con đường khác nhau có thể là do một số yếu tố.

Nhìn chung, những người xây nhà dành cho một gia đình có khả năng tiếp cận nguồn nợ rộng hơn mà không dễ bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng. Tại thị trường nhà ở dành cho một gia đình, tình trạng thiếu nguồn cung cũng ngày càng trầm trọng và giá nhà đang tăng cao.

Trong khi đó, giá thuê ở nhiều nơi — bao gồm cả Los Angeles – đã giảm nhẹ do số lượng vị trí tuyển dụng tăng lên, một phần vì việc xây dựng căn hộ tương đối mạnh mẽ trong những năm gần đây.

Palacios cho biết: “Một gia đình vững chắc, nhiều gia đình yếu kém là một chủ đề khá nhất quán trên hầu hết đất nước. “Bạn khó có thể tìm được một thị trường nơi các nhà phát triển và nhà đầu tư đang hăng hái mua căn hộ.”

Tại thành phố Los Angeles, các nhà phát triển phải đối mặt với một yếu tố khác - Biện pháp ULA.

Thuế chuyển nhượng bất động sản toàn thành phố có hiệu lực vào năm ngoái để tài trợ nhà ở giá rẻ và đã thu hút sự giận dữ của Ngành bất động sản.

Mặc dù nó được gọi là “thuế biệt thự”, ngoại trừ một số trường hợp ngoại lệ hiếm hoi, nó áp dụng cho tất cả các tài sản được bán với giá trên 5 triệu đô la, bất kể đó là trạm xăng, trung tâm mua sắm, tòa nhà chung cư hay biệt thự thực tế. Theo biện pháp này, người bán phải trả 4% giá bán đối với những tài sản được bán trên 5 triệu USD và dưới 10 triệu USD.

Ở mức 10 triệu USD trở lên, thuế là 5.5%.

Các nhà phát triển căn hộ và môi giới bất động sản cho biết chi phí bổ sung từ ULA khiến việc kiếm được lợi nhuận hợp lý trong lĩnh vực kinh doanh có thể là rủi ro càng trở nên khó khăn hơn.

Đó là bởi vì khi xây dựng căn hộ, các nhà phát triển thường bán thành phẩm của họ, điều này có thể sẽ gây ra thuế ULA cho bất kỳ tòa nhà nào trên 15 căn, theo Greg Harris, một nhà môi giới bất động sản của Marcus và Millichap. Ngay cả các nhà phát triển nắm giữ tài sản của họ thường phải thế chấp tòa nhà đã hoàn thiện - và Harris cho biết những người cho vay sẵn sàng cho ít hơn vì họ cũng sẽ phải trả thuế nếu tịch thu và bán tài sản.

Robert Green, một nhà phát triển ở Los Angeles cho biết: “ULA giống như chiếc đinh cuối cùng đóng vào quan tài. “Nó không thể đến vào thời điểm tệ hơn được nữa.”

Nhiều dự án căn hộ đã khởi công trong những hoàn cảnh kinh tế khác nhau và đã mở cửa trong những năm gần đây hoặc sẽ sớm mở cửa. Richard Green, giám đốc điều hành của Trung tâm Bất động sản USC Lusk, cho biết nguồn cung đó sẽ giúp giữ giá thuê giảm trong một thời gian, nhưng không phải là mãi mãi.

Ông nói trong hai hoặc ba năm nữa, khi có ít căn hộ được hoàn thiện hơn “chúng ta sẽ thấy giá thuê bắt đầu tăng trở lại”.

Đó sẽ là một đòn giáng nặng nề đối với những người dân California đang chật vật tìm nhà ở trong một bang đắt đỏ, nơi hàng nghìn người phải ngủ trên đường phố.

Tất nhiên, các chu kỳ kinh tế lên xuống và hoạt động xây dựng có thể hồi phục.

Cục Dự trữ Liên bang có kế hoạch cắt giảm lãi suất vào cuối năm nay, điều này có thể giúp nhiều dự án có ý nghĩa hơn về mặt tài chính, cũng như giá thuê có thể tăng lên.

Người bán đất cũng có thể giảm giá chào bán để điều chỉnh chi phí phát triển tăng cao, bao gồm cả ULA ở Los Angeles.

Thông thường, nhà phân tích bất động sản Patap cho biết ông kỳ vọng hoạt động xây dựng căn hộ sẽ phục hồi khi giá đất điều chỉnh giảm. Nhưng ông lưu ý rằng các nhà phát triển nói rằng họ cũng thận trọng khi xây dựng ở LA vì phạm vi rộng hơn. sự thay đổi chính trị trong thành phố ủng hộ nhiều hơn các hạn chế đối với chủ nhà và ủng hộ nhiều hơn các biện pháp bảo vệ cho người thuê nhà.

Dữ liệu điều tra dân số cho thấy tại thành phố Los Angeles, giấy phép xây dựng nhà ở nhiều gia đình đã giảm 24% vào năm 2023 so với 19% ở Quận Los Angeles. (Dữ liệu từ Ban Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng cho thấy mức giảm thậm chí còn lớn hơn: 49% ở thành phố và 39% ở quận.)

Laurie Lustig-Bower, một nhà môi giới bất động sản thương mại của CBRE, cho biết một số chủ đất ở LA đã giảm giá để bán, nhưng “nếu không bị chĩa súng vào đầu” thì họ sẽ đợi cho đến khi các nhà phát triển có thể trả nhiều tiền hơn.

Trong những năm gần đây, các nhà lập pháp tiểu bang đã hành động để giúp việc xây dựng nhà ở trở nên dễ dàng hơn, một phần bằng cách làm xói mòn quyền kiểm soát của địa phương đối với các quyết định sử dụng đất.

Thị trưởng Los Angeles Karen Bass cũng đã nhanh chóng theo dõi các tòa nhà giá cả phải chăng 100% dưới thời bà Chỉ thị điều hành 1, trong khi thành phố gần đây đã miễn một số yêu cầu thu giữ nước mưa cho các dự án nhỏ hơn.

Mott Smith, Chủ tịch Hội đồng Xây dựng Infill, cho biết cần phải làm nhiều việc hơn nữa để tăng số lượng nhà mới ở Los Angeles và coi quyết định về nước mưa là những bước đi mà chính phủ nên thực hiện.

Smith nói: “Thành phố không có ảnh hưởng gì đến lãi suất… [nhưng] những gì thành phố kiểm soát là quy trình để một dự án được phê duyệt. “Có rất nhiều cơ hội.”

Hiện tại, các nhà phát triển cho biết rất khó tìm được cơ hội.

Kahan cho biết công ty của ông liên tục kiểm tra các con số về việc mua đất tiềm năng và ít nhất mỗi tuần một lần nhận thấy việc mua và xây dựng là vô nghĩa.

Anh ấy dự kiến ​​sẽ mua một số đất ở Nam California vào cuối năm nay, mặc dù chủ yếu là ở bên ngoài thành phố Los Angeles, nơi Kahan cho biết anh ấy đang ngày càng tìm kiếm vì chi phí từ ULA, không giống như lãi suất hiện tại dự kiến ​​sẽ không thay đổi.

Cho đến nay, Kahan cho biết anh vẫn chưa tìm được thỏa thuận nào có hiệu quả – trong hoặc ngoài biên giới thành phố.

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
• PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
• Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
• PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive