米国の人口のほとんどにとって、家を避難所として要約することは、家が実際に提供するものをかなり過小評価していますが、現在、多くの人が、現在の住宅を性能の低い避難所に縮小する可能性のある、より極端な気候変動からの避難所を探しています。

課題は常に存在しますが、グローバルな不動産データ プラットフォーム コアロジック は、リスクが増大し続けており、現在 18 兆ドル相当の 8 万以上の不動産が極度のリスクにさらされていると報告しています。

建築基準法、保険、より適切な予測、より優れた性能の材料を使用した新しい設計など、保護のためのメカニズムが導入されていますが、これらのメカニズムにも障害点があり、場合によっては大きなギャップがあることが判明しています。

増大するリスク

リスクはさまざまな方法で定義されており、住宅関係者はまったく異なるレンズを通してリスクを見ているため、事態はさらに複雑になります。 住宅保険会社は、建築者、住宅所有者、建築家とは異なる方法でリスクを評価します。 これらの格差は確かに状況を改善するものではありませんが、同時に、より強い気象現象の差し迫った危険については、利害関係者の誰も異論を唱えることはできません。

CoreLogic のデータは、現在および将来の財務上の影響を理解するために、不動産レベルの物理的属性、不動産レベルの財務データ、特定の危険の影響、およびさまざまな気候シナリオを分析します。 同社のデータでは住宅ストックの築年数も考慮されており、結果の粒度と規模の両方が重要になっています。

「CoreLogic が行っているのは、米国内のすべての不動産の財務リスクを特定することです」と、CoreLogic でイノベーション担当役員を務めるアナンド・スリニバサン氏は述べています。 「不動産の面積が 100 平方フィートを超える場合、損失推定値を計算し、現在および将来の気候リスクを組み込んだリスク スコアを作成しました。 現在、設備投資を理由に政府関係者からより長い期間を検討するよう求められています。」

このデータは、洪水、ハリケーンの風、山火事、激しい対流嵐、冬の嵐、地震活動など、あらゆる潜在的な危険の全体像を提供します。 そこから、データは潜在的な損失を調べることで財務面での最大のリスクを特定するのに役立ち、CoreLogic は保険会社や住宅ローン組成者にとって、不動産や保険契約、不動産のポートフォリオの引受業務や財務評価において有用なツールとなります。

データは包括的​​で圧倒的ですが、データの価値はすべての関係者にとって重要です。

「私たちは補償額と住宅ローンの額、住宅の価値、株式の価値、再建費用との境界線を検討します」とスリニバサン氏は語った。 「そして、それらはすべて動く標的ですが、リスクを明確にするのに役立ち、リスクを軽減するために何ができるかについての行動を定義するのに役立ち、所有者の行動に影響を与えます。」

数十の例があります。 たとえば、連邦準備制度理事会は、CoreLogic データを使用してコミュニティを破壊するものを特定する論文を発表しました。コミュニティを破壊するものは、被害があまりにも広すぎるために消費者が被害を受けた資産から立ち去る転換点によって定義されます。 住宅所有者が残りのローンを完済するために保険金を利用し、その後立ち去ることを選択した例がすでにあります。 この種のデータは、コミュニティの改修、資金提供、あるいは悲劇的に起こったこと、保険の撤退のきっかけとなる可能性があります。

データをもう少しよく理解するために、CoreLogic は「極度のリスク」特性を、任意の期間で 70 点中 100 以上の気候リスク スコアを持つもの、または任意の 40 つの時点の間で気候リスク スコアに変化があるものとして定義します。ここで説明する上位の指標には、すべてのリスクが一緒に含まれていますが、各危険についても定義されており、それらのいずれかの制限を超えると、その特性が極端であると定義されます。

同社はまた、米国の他の大部分の地域と比較した場合に、これらの地域に集中している不動産や資金の規模を強調するために「重大な危険」という用語を使用しているが、その基準を「極度のリスク」ほど詳細に洗練することはまだ行っていない。

データは、現在長期間の干ばつに見舞われている地域での洪水など、将来のスパイクを捕捉するために、さまざまな期間にわたって表現することもでき、これも地域社会の改修プロジェクトのきっかけとなる可能性があります。

コアロジック社は、米国全土の極度のリスク物件、全損時に住宅を再建するのに必要な再建費用やドル、住宅の総価値や今日その住宅がいくらで売れるかなどの分析を行っており、その合計額を報告している。 18 万件の不動産は 8 兆ドル相当で、カリフォルニア、フロリダ、テキサスにはそれぞれ 2.5 万から 3.8 万戸の住宅が含まれています。

マイアミ地域の危険価値は国内で最も高く、不動産の数も同様です。 国内のすべての極度のリスク不動産のうち、戸数とその価値の約 12% が現在マイアミに 1 万戸、価値 814 億ドルで居住しており、そのリスクは長期にわたって強いままです。

サンフランシスコ地域では極度のリスクを抱える住宅の割合は若干低いものの、物件の評価額は一戸当たりの方が高く、価値600億ドルの333,000万戸の住宅がリスクにさらされている。 サンノゼも同様で、450万383,000戸の住宅が356億ドル相当、ロサンゼルスのXNUMX万XNUMX戸がXNUMX億ドル相当となっている。

テキサス州では逆の現象が起きており、危険にさらされている住宅の割合は高いものの、その評価は低くなっている。 したがって、破壊額が最も高いのはカリフォルニアの XNUMX 都市で、影響を受ける人口が最も多いのはダラスとヒューストン地域になります。

気候リスクの増大に伴い不動産の回復力を高めるための緩和策がなければ、リスクスコアは 15 年までに 54 点中 100 点から 2050 点に変化するでしょう。不動産に対する影響のモデル実行が 300,000 件近く再現され、単年の平均損失率が予測されます。

リスク スコアは、すべての計算を行うことなく、地理的および時間にわたるリスクを簡単に比較するための正規化された方法を提供します。追加のスコアは、エクスポージャに基づいて損失額 (再構築コスト) を計算するために使用されます。

建築基準法の果たせていない役割

建築基準法は十分な理由があって制定されていますが、基準の策定と基準の管理には多くの課題が伴います。

Ian Giammanco は、標準およびデータ分析のマネージング ディレクターを務め、研究を主導しています。 ビジネスと家庭の安全のための保険協会 そして、建築基準法はさまざまなレベルで採用および施行される可能性があり、州レベルの建築基準法が唯一一律に施行されるものとして際立っていると説明しています。 地方自治体や郡の条例は、施行がもう少し無計画になります。

「私たちが州全体の規範を支持するのは、それが一律に施行され、すべての人にとって容易だからです」と彼は述べた。

彼は有力な例を示しています。 1992 年のフロリダ州では、州、郡、市レベルで建築基準法に多くのバリエーションがあり、紛争や誤解が生じていたため、施行は本来あるべきほど強力ではありませんでした。 1992年にフロリダ史上最強のハリケーンが襲来したハリケーン・アンドリューの時、こうした格差は壊滅的な結果をもたらし、史上最多の死者と最高額の被害額をもたらした。

「規範は明日のコミュニティのためにあるので、建物を建てる前に制定する必要があります」とジャンマンコ氏は言う。 「コードは XNUMX 年ごとに更新されます。 最新のエンジニアリングと科学がそこに組み込まれるように、定期的に更新する必要があります。」

フロリダ州ではハリケーンが住宅に被害を与え続けているため、建築基準が改善され、現在ではその有効性の点で全国で通常 XNUMX 位か XNUMX 位にランクされています。

「2022年のハリケーン・イアンの後、私たちは3,600軒の住宅を調査しましたが、そのうち455軒は現代のフロリダ建築基準に基づいて建てられましたが、構造的な損傷は一軒もありませんでした」と彼は述べた。 「これは、行われている取り組みが価値があり、強力であることを示しています。」

山火事などの他の極端な現象では、建築基準法が制定されるまでには長い時間がかかります。

「山火事は外側から内側に発生し、建築基準法は通常、敷地内で発火する火災を扱います」と彼は言う。 「現在、屋外から屋内を守るために効果的な山火事中心の条例を制定しているのはカリフォルニア州とユタ州の XNUMX 州だけです。」

今日の住宅ストックの時代では、将来の出来事から居住者を守るために改修や改修が重要になります。 住宅所有者は初期費用を負担しなければならないため、こうしたリフォームの建築基準は管理が難しく、参加を促すのが難しくなります。

これの良い例は 強化されたプログラム XNUMX つのレベルがあり、屋根の交換はそのうちの XNUMX つです。 住宅所有者が家の屋根を葺き替えることを選択した場合、それはより強力な、より良いことを行う良い機会となります。 ジャンマンコ氏は、住宅所有者が追加費用の責任を負わず、より良い保護が得られるよう、費用の差額をカバーしたり、強化屋根に行くための追加費用をカバーする請求をしたりするインセンティブプログラムが成功しているのを目の当たりにしました。

保険の影響

CoreLogic のデータは 110,000,000 億 XNUMX 戸の一戸建て住宅で構成されていますが、残念ながら、よりスマートで安全なコミュニティにつながる保険に加入している不動産に業界全体でアクセスできるわけではありません。

「保険会社の名前と実際の保険の補償金額に関する業界全体の情報があれば、実際に分析を行うことができます」とスリニバサン氏は述べました。 「それは、保険が適用されていないギャップを特定するのに大いに役立つでしょう。 膨大な量の融資が政府の支援を受けているにもかかわらず、簡単にアクセスできるデータがないのは驚くべきことです。」

その知識があれば、現在非常に透明性が低く管理が非常に難しいこの領域を完全に変えるでしょう。

今日の助けとなる手段の XNUMX つは、保険会社が適切な提案をできるように、損失を予測する方法をより正確に開発することです。

「民間保険市場は、人々が最良の価格で選択肢を得るために本当に必要なものであり、私たちはそれを維持しなければなりません」とジャンマンコ氏は語った。 「気候の影響で景観が変化する中、構造物をより強くする必要があります。 保険会社は、すでに商業分野で展開されているパラメトリック保険などの新商品を検討する予定ですが、イベントの深刻度によって適切な補償が適用される住宅分野にも進出する可能性があります。」

これらの方程式を解決するには、より良い建築外壁材料と、それらの材料を改善するためのより良い試験基準が必要です。 次に、スケールアップするには、それらの材料を妥当な価格で市場に導入する必要があります。 たとえば、複合材料は雹による被害を防ぐのに優れていますが、それでも高価すぎます。

火災の場合はさらに複雑で、個々の住宅に保険を掛けるだけでは問題を解決できないシステムに依存しています。

「火災がなぜこれほど怖いのかというと、郊外では規制が火災を考慮していなかったからです」と彼は言う。 「近隣の問題は難しいです。XNUMX 軒の家が近くにあり、XNUMX 軒は完璧でも XNUMX つ弱点がある場合、隣家が緩和策を講じなかったために悪用される可能性があるからです。 私たちが火災に立ち向かうためには、大規模、つまり近隣、コミュニティ規模で消火活動を行う必要があります。」

アラバマ州とルイジアナ州は最近、各家庭をコードに準拠させ、将来の被害を防ぐための改修補助金キャンペーンを実施し、大成功を収めました。 各州は、助成金がテイラー・スウィフトのコンサートチケットよりも早く売り切れると冗談を言っている。

2005 年のハリケーンシーズンの後、アラバマ州は民間保険の良好なスペースを維持するために何らかの措置を講じる必要があることを認めました。 スマート ホーム アラバマ プログラムを開始して、FORTIFIED 規格に準拠した構築を行うために最低限のベンチマークを設定するという消費者の需要を促進します。

建設業者が注目を集め、地元の管轄区域が関与するにつれて、成長が始まり始めました。 助成金によりさらに多くの資金が提供され、個人保険もそれを超えて適用されました。

「現在、これらの郡の全住宅のほぼ45,000分のXNUMXがその基準に基づいて建てられています」と彼は言う。 「これら XNUMX つの郡の XNUMX 戸以上の住宅が強化指定を受けています。 それは単なる保険ではなく、インセンティブでした。 助成金は意識を高めるためのボタンを押すようなものです。」

新しい防御手段の開発

池の向こうにはウィリアム・スワンと彼のチームがいた。 エナジーハウス2.0 は、製造業者や業界関係者がさまざまな規模で気候への影響を理解できるようにする、世界で最も洗練された試験センターの XNUMX つを開発しました。

「私たちは新しい製品を作る必要がある」と彼は今日の住宅について語った。 「以前に構築された製品は何年もかけて構築されており、建設業者とエネルギープロバイダーの間で資金調達や保険に関して問題があります。 ビジネスモデルは変化しているため、基礎となるすべての制度的枠組みを調整する必要があります。」

エネルギー ハウスには、チームが建物全体を建設して投入物の全体像を把握できると同時に、現場試験の期間と費用を削減できる試験室があります。 チャンバー内で風、雪、太陽光を測定し、温度と相対湿度への影響を示すことができます。

「研究室では、天候をコントロールしたり、実験を繰り返したりすることで、研究にかかる時間を短縮できます」とスワン氏は言う。 「うまくいったかどうかだけでなく、なぜうまくいったのかを知るためのデータが増えていますが、これは現場では困難です。 また、必要に応じて家、エネルギーシステム、ボイラー、さまざまな制御方法、EV、再生可能エネルギー、これらすべてがどのように相互作用するか、さらにはカーペットがエネルギー効率にどのような違いをもたらすかまで変更することもできます。」

スワン氏は、このテストはすべて未来に関するものだと言う。 たとえば、エナジーハウスは住宅建設会社のベルウェイおよびバラットと協力して、2025年に提供する製品のテストを行っています。

「これらの建物の性能に対する要求ははるかに高いです」と彼は言いました。 「彼らは50年間同じものを建て続けていますが、将来の住宅基準ではガスが使用できなくなり、建築基準がはるかに高くなるため、従来の建築方法を使って規模を拡大するのは難しいかもしれません。」

将来は、過熱や干ばつに対処するための住宅の節水効率の向上など、現在は蔓延していない問題も意味します。 ハリケーンのような強風による新たな極限状態は非常に困難ですが、家の周りにコンクリートの基礎を築き、そこを水で満たすことによって浸水とともに、室内でテストすることができます。

「家を建てるとき、壁にセンサーを設置します。各家には50,000万ドル近くのセンサーがあり、あらゆる回路や要素を監視できるようになります。」と彼は言いました。

センサーはデータを提供し、その後収集および分析されます。 その後、Energy House は新しい知識を業界全体に配布し、規制標準グループや政策機関に情報を提供します。 研究の提供と科学の実施は研究室の専門家の手に委ねられていますが、基本的な責任は建設者に委ねられています。

「私たちが科学を行っているのと同じくらい、建設業者は消費者が理解し、可能な限り使いやすいストーリーを伝える必要があります」とスワン氏は語った。

氾濫原でも耐えられるこの片持ち梁デザインの住宅など、イノベーションが進んでおり、住宅購入者にとっては素晴らしい話です。 ここに は、最も攻撃的なハリケーンの力に耐える他の XNUMX つの住宅革新です。

将来のデータが予測するように、私たちはよりスマートな製品、システム、プログラムを用意する必要があります。 ゲームスタート。

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• 情報源： https://www.forbes.com/sites/jennifercastenson/2023/11/10/18m-properties-and-8t-at-extreme-risk-and-how-its-changing-housing/