のデータによれば、販売量の点では集合住宅が商業用不動産の最大の資産クラスであり、次いで工業用、オフィス用、小売用が続く。 リアルキャピタルアナリティクス。 によると、この部門の全国空室率は現在6.7％となっている。 コスター、今後 12 か月間で家賃の伸びは 3.7% から 1.8% に鈍化すると予測しています。 それでも、金利が上昇し、景気後退の懸念が国中に渦巻く中、多くの投資家は傍観している。

将来を予測することは不可能ですが、集合住宅は他のタイプの商業用不動産と比較して比較的安全な投資として歴史的に知られています。 たとえば、アパートは社会の継続的なニーズを満たし（労働者に屋根を与えます！）、さまざまな収入源からの家賃収入の可能性を提供し、全体的なリスクを軽減します。 私はよく、コツを学びポートフォリオを構築しようとしている初心者の投資家への出発点として、この本をお勧めします。

シリーズ「今日の不動産市場における投資決定」の XNUMX 回目となるこの記事では、集合住宅への投資の利点を探っていきます。 (「 第一条 & 二番目の記事 シリーズの）。 また、この資産クラスで見つかる可能性のあるいくつかの欠点と、今後のリスク許容度を読み解く方法についても説明します。 始める前にこれらの要素を理解しておけば、継続的な成功の可能性が高まります。

集合住宅資産について考える際に考慮すべき XNUMX つの要素を次に示します。

1. 集合住宅とは何かを理解する。

10 世帯以上向けに設計された物件は集合住宅とみなされます。 デュプレックス、タウンハウス、コンドミニアム、アパートなどを考えてみましょう。 これらのプロパティのユニット数は、20 から 40、XNUMX、XNUMX、またはそれ以上まで大幅に変化する可能性があります。 これらの建物のいずれかを取得してそのスペースに入居する場合、それは通常、ライブプラス投資物件と呼ばれます。

ローンに関しては、XNUMX戸以下の集合住宅を購入し、そのいずれかに居住する場合には、住宅ローンを組むことができる場合があります。 商業目的の場合はXNUMX戸以上の物件が中心となる傾向にあります。 この段階では、商業用不動産ローンが必要になりますが、住宅ローンとは要件や条件が異なります。

2. 適切なチームを配置します。

10 ユニット以上の集合住宅を契約してクロージングする前に、私は常に投資家に自分の帯域幅と専門分野を考慮することをお勧めします。 XNUMX 台以上のユニットを管理するのはどの程度現実的ですか? 修理はどのように対応されるのでしょうか？ 誰が家賃を徴収し、監視するのでしょうか? どのようなリノベーションを行うか、どのような家賃を設定するかをどのように決定しますか?

強いチームが生み出す違いはここにあります。 あなたは、あなたが求めているリターンを得る（そして、正しくプレイすれば市場を上回るパフォーマンスを発揮することさえできる）ためのインサイダーのヒントを提供できるプレイヤーを知り、協力したいと思うでしょう。 ネットワークを構築する際には、投資販売ブローカー (完全に開示: これが私の仕事です)、賃貸ブローカー、住宅ローンブローカー、不動産管理業者、会計士、弁護士などの専門家を念頭に置いてください。

3. 市場の動向を理解します。

新型コロナウイルス感染症以降、作り付けのホームオフィスなど、仕事ができるスペースを備えた住宅の需要が高まっています。 この傾向は、既存の不動産を購入して再配置する機会をもたらす可能性があります。 飛び込む前に、地元の市場をチェックしてください。 賃貸人が興味のない機能は提供したくありません。在宅勤務が全国的なトレンドになっているとはいえ、投資している地域には毎日オフィスに通う従業員がいるかもしれません。 あるいは、家賃を節約するために余分なスペースを使わなくても満足するかもしれません。

4. 財務状況を評価します。

近隣の他の不動産はいくらで販売されていますか? どのような家賃が請求されますか? 通りの先にあるユニットの内部はどのようになっているのでしょうか? テナントが引っ越してきているのでしょうか? それとも近隣は他の面で変化していますか?

ほとんどの投資家は、行動を起こす前にキャップレートを確認します。 キャップレートは、不動産が生み出す収益を現在の市場価値で割ったものです。 通常、キャップレートが高いほどリスクが高いことを示し、キャップレートが低いほど投資のリスクが低いことを意味します。

5. 制限を確認します。

すべてのプロパティには、それを使用して実行できること (および実行が許可されていないこと) に関するパラメーターが付属します。 毎年の家賃調整の制限を定める家賃規制ポリシーを確認してください。 毎年 5% しか家賃を上げられない不動産を購入する場合は、それを借金返済やその他の支出と比較して、収益を決定する必要があります。

家賃規制は州ごとに、さらには都市ごとに異なる場合があります。 ニューヨーク市では、家主がテナントに要求できる金額を制限する家賃安定化制度と家賃管理制度があります。 カリフォルニアやオレゴンなどの州は、州全体で家賃の値上げに上限を設け、テナントが毎月支払うべき金額を制限しています。 これらのエリアで購入する場合は、すでに設定されている家賃制限を補うために、より高い利回りを探してください。 市場価格で無料でレンタルできるユニットに興味がある場合は、デューデリジェンスを実施し、家主テナント弁護士に手続きを手伝ってもらいましょう。

全体として、集合住宅は信じられないほど長期的な投資として役立ちます。 国内のさまざまな地域に成長市場が点在しており、家賃は年々上昇しています。 最良の結果を得るには、資本と投資家の期待が事業計画と一致していることを確認してください。

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• 情報源： https://www.forbes.com/sites/jamesnelson/2023/05/16/5-factors-to-consider-with-multifamily-investments/