Bạn đang nhận Inman's Agent Edge? Đảm bảo rằng bạn đã đăng ký ở đây.

Đối với những người muốn bán ngôi nhà hiện có của họ và chuyển lên, đây vừa là thời điểm tốt nhất vừa là thời điểm tồi tệ nhất.

Với vốn chủ sở hữu tích lũy mà nhiều người bán có, tỷ lệ khoản vay trên nợ của họ đã giảm xuống, khiến triển vọng đảm bảo thế chấp cho một ngôi nhà thay thế trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết. Yếu tố lãi suất thấp, và nó thực sự không tốt hơn thế này.

Sự thật là, người bán càng chờ đợi để bán và chuyển lên càng lâu, thì chi phí sẽ càng cao. Nếu một người bán bán căn nhà của họ hôm nay với giá 400,000 đô la và mua một căn nhà thay thế với giá 500,000 đô la, thì khoản chênh lệch mà họ cần bù sẽ là 100,000 đô la.

Tuy nhiên, nếu họ chờ đợi và thị trường tăng giá trị lên 10 phần trăm, trong khi họ bán căn nhà hiện có của mình với giá 440,000 đô la, họ sẽ phải trả 550,000 đô la cho tài sản thay thế, với khoản chênh lệch 110,000 đô la.

Trong một thị trường ngày càng gia tăng, họ càng đợi lâu thì chênh lệch giữa số tiền thu được cho ngôi nhà hiện có của họ và số tiền họ sẽ cần trả cho các lần đào mới càng rộng. Nếu họ đợi cho đến khi lãi suất tăng lên, họ cũng sẽ trả nhiều hơn mỗi tháng cho cùng một khoản vay.

Vấn đề là hiện tại rất khó để người bán tăng giá. Với hàng tồn kho ở mức thấp kỷ lục, người bán đang gặp khó khăn trong việc tìm cách thực hiện chuyển đổi.

Mặc dù trong hầu hết các trường hợp, việc bán tài sản hiện có của họ là cực kỳ dễ dàng, nhưng việc đảm bảo một tài sản thay thế tiềm ẩn rất nhiều vấn đề. Đơn giản là hiện tại không có đủ các ngôi nhà để cung cấp một lựa chọn phù hợp để từ đó lựa chọn.

Những ngôi nhà tung ra thị trường thường gặt hái được nhiều thành công nhiều đề nghị với mức giá ngày càng tăng, làm cho triển vọng mua nhà thực sự trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Người bán không dễ dàng hơn chút nào, vì họ đang tìm kiếm những người mua có lượng tiền mặt cao nhất và ít hoặc không có các khoản dự phòng.

Kịch bản cuối cùng là, đối với những người bán có thể vung tiền, mua căn nhà mới trước và sau đó bán căn nhà hiện có sau khi việc mua mới đã được đảm bảo. Trong trường hợp này, người mua chuyển nhà không phải dựa vào việc bao gồm các khoản dự phòng dựa trên việc bán căn nhà hiện có của họ. Mặc dù không phải tất cả các chuyển đổi đều đủ điều kiện, nhưng thực tế có một số tùy chọn để biến điều này thành hiện thực.

1. Tiền mặt là vua

Lựa chọn đầu tiên là một lựa chọn hiển nhiên: nếu việc chuyển nhà có thể mua bằng tiền mặt, thì tốt nhất bạn nên đi mua nhà mới trước khi mua nhà hiện có trên thị trường. Với tiền mặt, việc chuyển lên sẽ có đòn bẩy lớn nhất để biến việc mua mới thành hiện thực.

2. Nhận một khoản vay mới cho giao dịch mua mới

Giả sử việc chuyển nhà đủ điều kiện để được thế chấp lần thứ hai, hãy xin phê duyệt trước về tài chính, và sau đó ra ngoài để mua bất động sản thay thế.

3. Tái cấp vốn cho ngôi nhà hiện có hoặc vay vốn mua nhà

Nếu cần trả trước cho ngôi nhà mới, người chuyển đến có thể tái cấp vốn cho căn nhà hiện có của họ hoặc vay vốn mua nhà để nhận khoản trả trước.

Cần phải xem xét cẩn thận để đảm bảo rằng refi hoặc HELOC không thay đổi tỷ lệ nợ trên thu nhập của người chuyển lên ngoài khả năng của họ để có được một khoản thế chấp mới đối với giao dịch mua mới.

4. Xem xét một iBuyer

Một iBuyer có thể sẵn sàng làm việc với bạn trên tiến trình của bạn và cũng có thể điều phối việc đóng cửa để số tiền từ ngôi nhà hiện có của bạn sẽ có sẵn vào thời điểm giao dịch mua mới của bạn sẵn sàng đóng.

Cảnh báo duy nhất ở đây là iBuyer có thể không cung cấp cho bạn nhiều tiền cho ngôi nhà của bạn như bạn có thể nhận được trên thị trường mở.

5. Xem xét một công ty 'mua trước khi bán'

Các công ty như Chủ nhà hợp tác với các đại lý địa phương để cung cấp tiền mặt cho những người chuyển nhà để họ có thể mua một bất động sản mới. Sau khi mua căn nhà thay thế, họ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc bán căn nhà hiện có.  

6. Làm việc với những người xây nhà mới

Những người xây dựng thường là những người khoan dung nhất khi mua một trong những ngôi nhà mới của họ trước khi một ngôi nhà hiện có đã được bán. Vì hầu hết các sản phẩm của người xây dựng sẽ không sẵn sàng trong nhiều tháng, họ hiểu rằng trong khi người bán đang chờ nhà mới được xây dựng, họ sẽ có nhiều thời gian để bán tài sản hiện có.

Có một số vấn đề tiềm ẩn ở đây: thứ nhất, một khoản đặt cọc không hoàn lại là bắt buộc để đảm bảo ngôi nhà mới. Thứ hai, ngôi nhà có thể không sẵn sàng khi được hứa hẹn và, nếu người mua đang phối hợp việc di dời của họ với việc bán nơi ở hiện tại của họ, họ có thể tạm thời không có nhà trong khi chờ đợi ngôi nhà mới được hoàn thành.

Thời điểm là rất quan trọng nếu người mua chỉ có thể trả một khoản thế chấp - các nhà xây dựng sẽ không khoan nhượng với việc chờ đợi ngôi nhà trước đó được bán để họ có thể kết thúc giao dịch với khoản vay mới.

7. Bán tư nhân

Trên thị trường hiện tại, có một số lượng người mua tìm mua ngoài thị trường. Những người mua này thường đủ linh hoạt để cho phép chuyển lên để điều phối việc mua một ngôi nhà thay thế.

Người mua được chốt giá tại thời điểm hợp đồng, người bán có điều khoản bỏ trốn nếu cần thiết và miễn là họ có khoản đặt cọc không hoàn lại từ người mua, thường có thể đưa ra đề nghị không ghi tiền về một nơi cư trú thay thế.  

8. Bán phụ thuộc vào việc tìm một tài sản thay thế

Với tình trạng khan hiếm nhà như hiện nay, có những người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro khi mua một ngôi nhà đã dọn đi và sau đó cho phép họ có thời gian đi ra ngoài và tìm một bất động sản thay thế.

9. Tài trợ của mẹ và nhạc pop

Có cha mẹ hoặc người thân ngoài đó có thể sẵn sàng ứng trước các khoản tiền cần thiết để tạo điều kiện cho việc mua mới. Họ có thể có sẵn tiền mặt hoặc sẵn sàng vay HELOC từ các quỹ đầu tư.

10. Nhận tài trợ cầu nối

Có một số phương án tài trợ cầu có sẵn, nhưng nhiều người nhận thấy chi phí của các chương trình hơi cao. Nếu không có lựa chọn nào khác và cơ hội tự xuất hiện và việc chuyển lên đủ điều kiện, đây có thể là một lựa chọn khả thi.

Một điều tôi học được trong những năm qua là: ở đâu có ý chí, ở đó có con đường. Thảo luận các tùy chọn này với bất kỳ khách hàng tiềm năng nào để xem liệu một trong các tình huống có thể phù hợp với họ hay không.

Carl Medford là Giám đốc điều hành của Nhóm Medford.

Nguồn: https://www.inman.com/2022/01/21/10-solutions-for-helping-sellers-move-up/