一方、 初めての住宅購入者 そしてベテランの住宅所有者でさえMLSについて聞いたことがあるかもしれません、彼らは住宅売買プロセスを通してそれが果たす役割に精通していないかもしれません。 MLSがプロセスにどのように影響するかを理解することは、購入または販売を最大限に活用するのに役立ちます。 この記事では、MLSのすべての要点について説明します。
- MLSとは何か、そしてそれがどのように機能するか
- リストに含まれる情報とリストから除外される情報
- お住まいの地域のMLSにアクセスする方法
- MLSが誰にとっても重要である理由
これらの必需品は、住宅購入と販売のプロセスがどのように機能するかをより深く理解するのに役立ちます。 始めましょう。
MLSとは何ですか？
MLSはの略です マルチプルリスティングサービス。 これは、クライアントが不動産を売買するのを支援するために不動産の専門家によって作成および維持されている販売用住宅のデータベースです。 MLSで販売されている家はリストと呼ばれます。 MLSのリストには通常、外観と内装の詳細、提示価格、税金、その他の費用などの重要な物件情報が含まれています。
MLSは、1800年代後半に米国で最初に作成されました。 特定の地域の不動産業者のメンバーは、特定の日に集まり、どの物件が売りに出されているかについての情報を共有します。 これらの会議中に、不動産業者は不動産に関する情報を交換し、彼らが代表する購入者に代わって不動産の購入を実行しました。
今日、地元のMLSは、関心のある購入者にリストに関する公開情報を提供しています。 ただし、一部の情報は非公開になっています。 これには、売り手または資産を特定のリスクにさらす可能性のあるものすべてが含まれます。 たとえば、販売者の連絡先情報は、プライバシーを保護するために公開されていません。また、侵入を防ぐために、家が上映のために空いている時間に関する詳細は表示されません。 これらの詳細にアクセスするには、購入者は認可された不動産業者と協力する必要があります。
MLSシステムのサイズはさまざまで、シカゴMLS中西部不動産データ（MRED）などの地方自治体をカバーすることもあります。 農村部では、 ポートランド、メイン、XNUMXつの地域MLSは複数の郡をカバーできます。 潜在的な購入者は、次のようなWebサイトを介してMLS情報にアクセスすることもできます。 Redfin、購入者がエージェントを決定する前にリストを表示できます。
マルチプルリスティングサービスはどのように機能しますか？
マルチプルリスティングサービスは、物件の売買プロセスを容易にするために機能します。 各MLSの動作は少し異なりますが、ほとんどの場合の動作は次のとおりです。住宅所有者が売り出し中の住宅をリストする準備ができたら、ブローカーまたはエージェントに連絡して、リストを作成するためのアクセスを許可します。 エージェントは、リストを完成させるために必要な詳細を収集し、写真の撮影を手配する可能性があります。これらはすべて、購入者にとって家とリストをできるだけ魅力的にすることを目的としています。 投稿アクセスは、メンバーシップの料金を支払う認可されたエージェントとブローカーのために予約されているため、住宅販売者は自分の家をMLSに直接投稿できないことに注意することが重要です。
リストが公開されると、潜在的な購入者と共有できます。 物件がクライアントのニーズに合っている限り、バイヤーのエージェントはリスト情報をクライアントに提供するのを支援します。 次に、購入者は自分がどの物件を直接見たいかを示し、不動産業者は上映をスケジュールすることができます。 そしてそこから、買い手が家を気に入ったら、交渉プロセスに入ることができます。
MLSには典型的なリストのためにどのような情報が含まれていますか？
MLSには、理解に役立つ情報と詳細が含まれています。 家の現在の価値、その運送費、およびその潜在的な価値。 言い換えれば、不動産投資に役立つ情報です。 注意すべき詳細は次のとおりです。
- 宿泊施設の写真とビデオ
- ハウススタイル、チューダーや ビクトリア朝の家のスタイル
- ロット寸法と 面積
- ベッドルームとバスルームの数
- フローリングを含む、部屋ごとの物件の詳細な説明
- 羽目板や屋根の種類など、外観の詳細
- 価格、税金、そしてもしあれば、尋ねる 住宅所有者協会（HOA）会費
- 市場での日数と変更された場合の元のリスト価格
- 郡と町、および該当する場合は細分化情報
- 鉛塗料が禁止される前に家が建てられた場合は、建てられた年または少なくとも通知（1978）
- 学区情報—小学校、中学校、中学校、高校
- 水をどのように入手するかなどのユーティリティ情報（井戸と都市）
- 該当する場合は、ソーラー機能やグリーンビルディング評価スコアなどの「グリーン」機能
- 売り手の開示、もしあれば
コンドミニアムのリストを表示すると、HOAの管理の種類に関する情報も表示されます。 コンドミニアムのリストには、ペットのポリシー、保管場所、駐車場の空き状況、駐車場が譲渡されているかどうかも含める必要があります。 最後に、ユニットの露出（北、南、東、または西）に注意する必要があります。これは、予想できる自然光のレベルを示します。
多くの場合、リストには前の所有者が受けた税制上の利点も記載されているはずですが、この情報が省略されている場合もあります。 たとえば、ほとんどの州では、高齢者は固定資産税率が引き下げられます。 リストにこの割引が記載されていない場合は、所有権のXNUMX年目に大幅な増税に驚かれる可能性があります。 あなたの会計士またはファイナンシャルアドバイザーは、あなたが財産の税務上の影響を理解するのを助けることができるはずです。
MLSで家を探すことはできますか？
MLSで家を探すには、不動産業者やブローカーの助けが必要です。 MLSへのアクセスは、年会費を支払う不動産ブローカーとエージェントに限定されているため、エージェントまたはブローカーと協力すると、検索条件に一致するMLSの一部にアクセスできるようになります。 通常、これは電子メール、特別なログイン、またはその両方を介して行われます。
不動産免許を持っていて少額の手数料を払えば、自分でMLSにアクセスできるかもしれません—それはあなたの地域のMLSに依存します。 一部のMLSデータベースは、ライセンスを持っている人なら誰でもアクセスできるようになっていますが、他のデータベースはライセンスが必要であり、あなたがお住まいの地域の不動産市場で活動していることを示しています。 言い換えれば、あなたは彼らの不動産取引で買い手と売り手を積極的に支援しています。
幸い、Redfin.comで最新の住宅リストを入手できます。 Redfinは証券会社のWebサイトであるため、MLSから直接更新できます。 つまり、リストブローカーが最初に物件をリストした後、または更新を行った直後に、そのリストが更新されます。*
MLSはいくつあり、誰が更新しますか？
不動産標準化団体（RESO）は、複数のリスティングサービスの基準を設定し、認定しています。 RESOによると、米国では580の認定MLSが運用されており、認定プロセスにはさらに数十があります。 MLSの認証レポートはRESOのWebサイトで調べることができます。 より詳細なレポートがリリースされ、2021年末までに検索可能になる予定です。
特定の地域のMLSは、不動産の専門家、エージェント、ブローカーのグループによって管理されています。 たとえば、 コロラドスプリングス、コロラド州 マルチプルリスティングサービスは、PikesPeakREALTOR®Servicesによって運営されています。 MLSを管理しているグループは、全米不動産業者協会（NAR）と何らかの関係がある場合がありますが、常にそうとは限りません。
リスティングエージェント 個々の物件リストを更新します。 MLSの更新がMLSに基づいて異なる正確な頻度と、MLSがデータを統合する方法。 リスティングエージェントがリスティングに変更を加えた場合、MLSはそれらの変更を取得し、新しい情報が表示されます。
売りに出されているすべての家はMLSに記載されていますか？
いいえ、販売可能なすべての住宅がMLSに掲載されているわけではありません。 家が売りに出されているかもしれないが、リストに載っていないXNUMXつの例があります。 最初のインスタンスは家です 所有者による販売（FSBO）.
FSBOプロパティは、多くのMLSでは許可されていません。 これは、MLSが認可されたエージェントとブローカーからのリストのみを受け入れる場合に発生します。 一部の地域では、FSBOの売り手は定額料金で自分の物件をリストすることができます。 Redfinでは、Fizber.comおよびFSBO.comからFSBOリストを入手しています。
物件が売りに出されているが非公開のままであるXNUMX番目の例は、その物件が ポケットリスト。 ポケットリストは、販売代理店が選択した購入者グループにのみ住宅を表示する販売用住宅です。 一部の市場では、 販売物件のXNUMX％はポケットリストです.
家がMLSにリストされていないかもしれないXNUMX番目の例は 新築住宅。 時々ビルダーは彼らの開発を売るために不動産業者と協力することをオプトアウトします。 これは、市場が熱く、建設業者が必ずしも購入者を呼び込む必要がない場合に、より頻繁に発生することがわかります。
全米不動産業者協会は2019年にこの慣行を禁止しました。しかし、禁止は強制されず、 それ以来、ポケットリストは増え続けています。 これらのリストが問題になる可能性がある理由は、特定の購入者が不動産市場に参加することを妨げ、不公正な住宅慣行につながるためです。
MLSがすべての人にとって重要である理由
MLSは不動産の専門家のために作成され、維持されていますが、不動産市場の多くの側面と市場に利害関係を持つ人々に利益をもたらします。 MLSは、不動産システムに透明性をもたらします。つまり、誰もが何がどの価格で売られているかを確認できます。これは、フェアの作成と維持に不可欠です。 住宅市場.
エージェントにどのように役立つか
MLSは素晴らしいです 不動産業者のリソース そして多くのビジネス上の利点があります。 MLSを使用すると、通常、一致を表示するポータルを設定することで、購入者とリストを簡単に共有できます。 購入者が気に入ったものを見つけたら、エージェントと簡単に興味を伝え、視聴の準備をすることができます。
エージェントはまた、何千もの潜在的な買い手と一緒に売りに出されている家を宣伝することができます。 彼らは簡単にリストの詳細を微調整してプロパティをより魅力的にしたり、重要な変更があった場合にリストを更新したりできます。
それが売り手にどのように役立つか
住宅販売業者もMLSの恩恵を受けています。 このサービスにより、潜在的な購入者とリストを共有することが非常に簡単になります。つまり、自分で販売した場合には通常は得られない露出です。 間に 比較市場分析 （別名「comps」プロセス）売り手は、他の物件が何のために売られているか、そしてそれらが提供する機能についての情報を得るでしょう。 これは、最初の提示価格が決定される方法です。
ただし、販売者はこの情報を他の方法で有利に使用できます。 たとえば、彼らの家に競争上の不利益がある場合、売り手は家を市場に出す前にその不利に対処することができるかもしれません。 売り手は、住宅改善のアイデアについて、スペクトルの上限で販売している同様の住宅の物件の詳細を調べる必要があります。 多くの場合、いくつかの小さなプロジェクトは、市場での時間の短縮と販売価格の上昇につながる可能性があります。
それがバイヤーにどのように役立つか
エージェントの助けを借りて、バイヤーもMLSの恩恵を受けることができます。 彼らが家を購入する過程にあるので、購入者は彼らの基準を満たすより多くのオプションを選ぶことができ、MLSはサイズ、特徴、スタイル、近所などのリストに関するより詳細な情報を提供します。 これにより、エージェントにとって潜在的なヒットの並べ替えがはるかに簡単になり、購入者の時間を節約できます。
* Redfinが受信したMLSフィードの新規リストの85％は、5分以内に投稿されます。
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