私たちのデータによると、ニューヨーク市の集合住宅投資の売上高は 2022 年に大幅に増加し、506 戸以上の建物で 13.2 件以上の取引が 10 億ドルに相当しました。 2022 年ニューヨーク市マルチファミリー イヤー イン レビュー レポート. すべての集合住宅 (10 戸以上、6 ～ 9 戸の建物、小規模な建物) の総額は 16.2 億ドルでした。

2022 年は 2015 年と 2016 年に続き、おそらくニューヨーク市の集合住宅不動産にとって史上最高の XNUMX 年間であり、セグメントが直面した経済的および規制上の課題を考えると、XNUMX 年はかなり素晴らしい年でした。

2022 年と 2021 年の NYC 集合住宅の販売量

ブルックリンとマンハッタンがヒートアップし、ブロンクスが押し寄せる

Ariel の 2022 年のマルチファミリー レポートから得られた重要なポイントは、ニューヨーク市のサブマーケット内でこのセクターが引き続き好調であることです。 たとえば、ブルックリンでは集合住宅の売り上げが 3.78 億 2022 万ドルに達し、過去最高を記録しました。 ブロンクスは 1.1 年に 89 件の取引による集合住宅の売上高が 2018 億ドルに達し、XNUMX 年以来両方のカテゴリーで最高の年となりました。

一方、10 ユニット以上のマンハッタンの建物では、記録的なレベルの 137 件のトランザクションが発生し、7.21 億 154 万ドルの取引高があり、2021 年からなんと 71% も急増し、過去 700.2 番目に高い取引高となりました。 Queens では XNUMX 件の取引があり、総額は XNUMX 億 XNUMX 万ドルに上ります。

マンハッタン北部、その影響を強く受けたエリア 2019年の住宅安定およびテナント保護法（HSTPA）、48年には2022年以来最大の2018回の取引で再び足場を見つけているようです。しかし、マンハッタン北部の取引の約59％は5万ドルを下回っていましたが、その結果、ドルの総額は435.1億1万ドルと比較的低くなり、以前よりもはるかに低くなりました。 -HSTPA のボリュームは、年間平均 XNUMX 億ドル近くに達しました。

ビッグドライバー: 自由市場の集合住宅の売上高が安定した家賃の売上高を上回る

自由市場の集合住宅資産または 421a 免税対象資産は、機関投資家と国際投資家の両方の注目を集め、76 年の集合住宅の総額の 2022% を占めました。

自由市場の建物は、次の XNUMX つの主な理由で資本を集めました。

• 賃料の伸びは一貫して堅調
• 彼らは、機関投資家の資本に対するインフレヘッジの物語を提供します
• 都市部の家賃に圧力をかけると予想される住宅の供給不足

昨年の自由市場の資産に投資した資本の幅を見ると、A&E、RXR、ストーンヘンジ、アヴァナス、ポンテガデア、ブラックストーン、KKR、ストックブリッジ、カーライル グループ、ブラック スプルース マネジメント、メドウ パートナーズなどの投資家の名前が表示されます。 これらの名前の中には、ニューヨーク市の長期投資家もいますが、ニューヨーク市や集合住宅の資産クラスにとって初めての人もいます。

すべての集合住宅が平等に作られたわけではない: 投資家は安定した家賃から離れていく

主要な機関投資家の資本は、2015 年と比較すると、家賃が安定した資産から大幅にピボットされました。2015 年に、投資家は家賃が安定した住宅で 6 億ドルを取得しました。これには、Blackstone による 5.5 億ドルでの StuyTown の購入は含まれていません。 対照的に、2022 年には、家賃が安定した建物への投資は合計 3 億ドルにとどまり、HSTPA の結果として大幅に低い数値になりました。

HSTPA 賃料を適切に引き上げる能力を排除した 他の制限の中でもとりわけ、空室の家賃安定化ユニットでは、次の XNUMX つの主要な結果が生じます。

• 機関投資の大幅な削減
• 家主は、空き家賃の安定したユニットへの投資を大幅に削減します
• によると、42,000の家賃が安定したユニットが空室のままです。 CHIP、これは市内の総賃料安定戸数の約 4.2% です。

これらの要因は、2019 年の規制変更前に購入した集合住宅の所有者にとって特に懸念事項であり、多くの建物の老朽化と劣化状態を考えると、テナントにも意図しない結果をもたらす問題です。

私のパートナーであるビクター・ソジオ氏は、「ニューヨーク市で集合住宅を運営することに疲れた所有者が増えています」と述べています。 「それが政治、回収への苦労、保険や資本のコスト上昇、またはその他の要因であるかどうかにかかわらず、多くの人は、売却するのに最適な時期ではない可能性があることを認識しているにもかかわらず、売却への意欲が高まっています。」

昨年の長期民間資本、ファミリー、ファミリーオフィス、富裕層、海外資本の投資先 3 つの主な理由により、XNUMX 億ドルの賃貸料が安定した建物を購入しました。

• 賃料が安定した建物の評価額は大幅に下落し、多くの人が数十年で見たことのないレベルにリセットされました
• 住宅政策とその結果は長期的には持続不可能です。 HSTPA への期待 変更する必要があります

資本の豊富さ: 投資家プールの変化と拡大

機関投資家は集合住宅セクターに対する見方を明らかに変えましたが、彼らは投資を削減したのではなく、投資対象の集合住宅のタイプを変更しただけです。 Project-base Section 8 などの政府 (HUD) 契約も、機関の関心を集めました。

「資本とオペレーターのプールは過去8年間で大幅に拡大しました。手頃な価格の資産クラスについて話すとき、多くのプロジェクトベースのセクションXNUMXのプロパティは、長期的な手頃な価格を念頭に置いて建設または改修されました」とSozio氏は述べています. 「このタイプの資産は、多くの使命志向の資本、この非営利資本の一部、およびこのスペースを改善するために低いリターンを受け入れることをいとわない他の営利団体を引き付けます。」

トランザクション ドライバー: 住宅ローンの満期/リセット、保険料、回収

以前に書いたように NYC のパーフェクト ストーム: 住宅ローンのリセットと満期に直面しても、安定した賃料の機会、住宅ローンの満期は今年大幅に上昇すると予想され、主にHSTPAの前に購入された集合住宅の家賃が安定した物件に影響を与えます。 しかし、金融危機以来、金融機関ははるかに規律を守ってきており、家賃が安定している多くの資産は依然として健全な資産を持っています。 したがって、これは単なる苦痛ではなく、より多くの販売につながると考えています。

HSTPA の継続的な影響と経済の強さに関する不確実性に加えて、集合住宅の所有者は、500 つの追加の障害に直面しています。 2,000 つ目は、都市全体で保険料が大幅に上昇していることです。これは、これらの保険を引き受ける保険会社が減少しているためです。 ほんの数年前の平均保険料は XNUMX ユニットあたり約 XNUMX ドルでしたが、今では XNUMX ユニットあたり XNUMX ドルを超えることもあります。 保険料率の急上昇により、一部のグループはキャプティブ保険、つまり自家保険を検討するようになりました。

所有者が直面しているもう 90 つの気になる問題は、家賃を徴収できないことです。場合によっては、パンデミックやインフレなどの要因により支払う必要がなかったという誤った情報がテナントに広まりました。 たとえば、ニューヨーク市住宅局でさえ、歴史的に彼らが管理する不動産の賃貸料の 65% 以上を徴収してきましたが、最近、その数は過去 12 か月で XNUMX% に急落したと報告しています。

2023 年の見通し: 慎重ながらも楽観的

これらの課題にもかかわらず、私たちは慎重ながらも楽観的です。 2023年の後半 多世帯資産クラスでアクティブになる可能性があります。 私のパートナーと私は、これを指し示すさまざまな兆候を定期的に聞いています.

Sozio 氏は次のように述べています。 しかし、価値観がどこにあるのか、次のステップはどうあるべきかについては、多くの議論があります。 これにより、今年の下半期は非常に取引量の多いものになると考えています。」

今年市場に出回ると予想される魅力的な集合住宅物件は数多くありますが、その多くは非常に低い水準にあります。 ライフスタイルの決定に基づいて市場から撤退する準備ができている長年の所有者の一部は、何十年も利用できなかったプライム資産を取得する機会を生み出す可能性があります.

最後に、今年は金利が少し低下し始めているため、集合住宅の不動産全体に展開できる傍観者の資本がまだたくさんあります。

マルチファミリー市場の詳細については、Ariel's を参照してください。 2022 年多世帯住宅の振り返り.

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• 情報源： https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/02/09/partying-like-its-2015-multifamily-housing-in-new-york-city/