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不動産業界は金曜日、全米不動産業者協会が次のような発表を行ったというニュースに衝撃を受けた。 合意に達しました 業界を相手取った訴訟の和解案で、米国での住宅の売買方法に抜本的な変更を加えることが求められている。
この変更により、バイヤーエージェントへの支払い方法に透明性と複雑さが加わると広く予想されており、複数の業界専門家は、その結果として手数料、さらには住宅価格さえも下落するだろうと述べている。
NARは、組織とその会員の418分のXNUMXを今後の訴訟から守るため、全米で高まっている複数の訴訟の原告らと協力して改革リストを作成し、XNUMX億XNUMX万ドルの罰金を支払ったと述べた。
米国消費者連盟のシニアフェロー、スティーブン・ブロベック氏は、「これらすべての結果として、手数料の透明性はさらに高まり、それが手数料にも下方圧力をかけるだろう」と述べた。米国消費者連盟は、和解で合意されたものと同様の変更を長年求めてきた。 。
スティーブ・ブロベック |アメリカ消費者連盟
「最終的には消費者コストを下げることになるだろう」とブロベック氏は語った。 「実際、住宅費も削減できるはずです。」
和解案の一部として、NARは裁判所での承認が必要で、司法省による精査が行われる可能性が高いが、その一環として、複数の上場サービスから補償金の申し出を削除する規則を7月までに策定することに同意した。
和解の枠組みによれば、MLSの参加者はバイヤーと協力して、ホームツアーの前に書面によるバイヤー代理契約を結ぶ必要があるが、まだ公表も裁判所への提出もされていない。
どの訴訟が和解案に含まれているかはまだ明らかになっていない。 NARは、一部の訴訟がまだ進行中であると指摘し、金曜日の和解によって、ここ数カ月間に全国で起こされた約20件の訴訟すべてにおいて、仲介業者やフランチャイザーが訴訟の脅威から免れるわけではないことを示唆している。
NARの代表者と法務チームは金曜日のコメント要請に応じなかった。しかし、多くの人はこのニュースを、業界に立ち込めていた暗雲を払拭できる前向きな変化として歓迎した。
トビー・シフスキー |カプラン副社長
不動産教育担当副社長のトビー・シフスキー氏は、「買い手側の手数料負担を売り手から買い手に移すという全米不動産業者協会の決定は、10から10のスケールでXNUMXであり、まさに大変革を意味する」と述べた。カプランで。 「この新たな状況は、潜在的なクライアントに自分の価値を証明しなければならないすべてのエージェントにとって、より険しい坂道を歩むことを意味します。」
1万人の不動産業者が保護されています
NARは概要の中で、早ければ7月中旬にも実施される可能性がある今後のルール変更の枠組みを共有した。同グループはまた、誰が対象となり、誰が対象外なのかも明らかにした。
組織の総会員数の約1分のXNUMXにあたるXNUMX万人以上の会員が、訴訟の原告から全面的な保護を受けていた。これには、すべての州および地方の不動産業者組織と、不動産業者組織が完全に所有するすべての複数のリスティング サービスが含まれます。
２０２２年の住宅取引額が２０億ドル未満で、ＮＡＲ会員をプリンシパルに持つすべての仲介業者も対象となった。
マーティ・グリーン |ポルンスキー・バイテル・グリーン校長
とりわけ和解案に参加していないのがホームサービス・オブ・アメリカであり、同社も法廷で戦う決意を固めている。和解が近づきつつあるとの見方もある。
「彼らも含めた和解案がかなり早くまとまると予想している」と述べた。 マーティ・グリーン, 住宅ローン法律事務所ポルンスキー・バイテル・グリーンの所長。 「これを単独で進めることは彼らにとってまったく意味がありません。」
ホームサービス社の代表者はコメントを控え、同社は和解案のコピーを見ていなかったと述べた。
この和解は、シッツァーとして知られる画期的な手数料設定訴訟の評決の一部としてNARとHomeServicesに支払いを命じられた損害賠償額の一部であった。バーネット。陪審は、当時NAR、ホームサービス・オブ・アメリカ、ケラー・ウィリアムズを含む被告に対し、1.8億ドルの損害賠償を支払うよう命じたが、この額は自動的に5.3倍のXNUMX億ドルとなる。
約20件の同様の訴訟のうちどれがこの提案によって解決されるかは明らかではない。 NARは「模倣」訴訟のみに言及し、イリノイ州の住宅購入者が起こしたバトンIとして知られる少なくとも1件の訴訟では訴訟が継続すると指摘した。
カリフォルニア州地域複数上場サービスの首席弁護士エドワード・ゾーン氏は、購入者らが起こした訴訟は「これでは解決しない」と述べた。 「しかし、売り手側で起こっていることに比べれば、これらは非常に弱いケースです。それはまだ決定されていない。」
それでも、和解のニュースは全国の主要報道機関で共有された。業界関係者らは、消費者が変化が近づいていることに注目し、すぐに質問を始めるだろうと期待していると語った。
クレリア・ピーターズ |エラベンチャーズ
「これは非常に重要な動きです」と、Era Ventures のマネージングパートナーであるクレリア・ピーターズ氏は述べています。 「それは消費者の認識に影響を与えるでしょう。その文脈においては、現状を維持することが実質的に困難になるのではないかと思います。」
ニュースは山火事のように広がります
多くの業界関係者はNARが最終的には和解に達すると予想していたが、このニュースはやはり驚きであり、金曜日まで秘密にされていた後に事態がいかに急速に変化したかを示している。
ちょうど水曜日、NAR の最高法務責任者であるケイティ・ジョンソン氏は、州および地元の不動産業者組織の CEO に次のように話す予定でした。 サンディエゴでのNARイベント 判決には「欠陥」があり、NARはシッツァー事件を監督する裁判官に有利な判決を求める申し立てを行ったと主張した。
48時間も経たないうちにイベント最終日、 ニューヨークタイムズ NARの法務チームが和解案の条件に同意し、不動産業界が米国での住宅の売買方法に抜本的な変更を加える予定であると最初に報じた。
バークシャー・ハサウェイ・ホームサービス・シカゴのブローカー、アンドレア・ゲラー氏は「これは誰もがショックを受けたと思う」と語った。
この記事が発表され、そのニュースが野火のように野火のように広がった後、NAR会長のケビン・シアーズは和解案の枠組みを記した電子メールを会員に送った。
カレン・ストーン |エンゲル＆フォルカーズ
他の人は、これは NAR が重要なアップデートの展開を失敗したもう 1 つの例であると述べました。
「今朝、母が私に知らせをくれました」とユタ州パークシティのエンゲル・アンド・フォルカーズのエージェント、カレン・ストーンは語った。 「母は私にこれを壊すべきではなかった。考えれば考えるほどイライラしてきます。」
結局のところ、和解案のニュースは業界内の多くの人を不意を突いたものだった。
eXpのチームリーダー、ケビン・カウフマン氏は、「この状況がしばらく長引くことは本当に予想していた」と語った。 「ある意味では驚いていますが、別の意味ではそうではありません。私たちは何かが起こることを知っていました。」
業界が和解に達したという事実を把握すると、専門家は間もなく何が変わるのかを理解するために迅速に取り組みました。
「一流のエージェントは…交渉に関するお気に入りの本を読んでください」とNextHome戦略責任者のキース・ロビンソン氏は講演中に語った。 インマンフライデーのライブストリーム。 「もうすぐあらゆるレベルの交渉が行われるので、上手に取り組む必要がある。」
それでも、解明すべきことはまだたくさん残っています。
先行き不確実性
提案されている協定は不動産取引の将来についてある程度の明確性をもたらしているが、不明な点も多い。
NARは、この提案により売り手とその出品エージェントは買い手ブローカーサービスに対する補償を提供し続けることができるが、それらの提案はMLSには反映されないと述べた。
明らかになっていないのは、売り手が買い手とその代理人が買い手代理契約で合意した金額よりも低い手数料を提示した場合に何が起こるかということです。
ジェイソン・ハーバー |方位磁針
コンパスブローカーのジェイソン・ハーバー氏（機関としてのNARの改革要求を主導し、最近同庁創設者マウリシオ・ウマンスキー氏と競合する業界団体を共同立ち上げた）は金曜日、買い手が住宅ローンの資金を調達できるよう、住宅ローン規則の変更を求めた。代理店の報酬。
「米国不動産協会はファニーメイに対し、買い手が仲介手数料を賄えるよう、利害関係者の拠出限度額を直ちに引き上げるよう求めている」とハーバー氏は述べた。
また、消費者との対話やその他の約束された改革が、もしあったとしても、どれほど早く業界の広範な変化につながるかは不明である。
それでも、投資銀行会社キーフ・ブリュイエット・アンド・ウッズのアナリストらは、変化はすぐに起こると予想していると述べた。
「変化の最終的なタイミングは、多くの市場参加者や投資家が予想していたよりもずっと早いことが判明すると依然として考えている」とアナリストらは書いている。
シッツァー裁判までの数週間で、KBW 報告を発表した 同紙によると、アナリストらは、手数料の共有が禁止されれば、米国の手数料総額は最大60％減少すると予想しているという。
KBWのアナリストらは当時、「業界の手数料構造に混乱が生じるのはほぼ確実だと考えている」と述べた。
しかし、多くの業界関係者は、競合する代理店が少ない世界で市場シェアを獲得し続ける立場にあるトップメーカーにとって、代理店が減ることが必ずしも悪いことになるとは予想していないと述べた。
「業界とNARは、この訴訟を今すぐ解決し、できるだけ早く解決することが非常に賢明でした」とブロベック氏は述べた。 「金利が低下し、住宅在庫が増加するにつれ、営業マンだけでなく不動産専門家も非常に明るい未来に直面することになるでしょう。手数料は安くなりますが、売上はより多くなります。なぜなら、ほとんどが経験の浅いエージェントの数が劇的に減少するからです。」
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- 情報源： https://www.inman.com/2024/03/18/an-anticipated-settlement-still-shocks-the-real-estate-industry/
