モーール弁護士: 今後の市場変化には「時間がかかる」

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裁判所が認めた場合には、決済全米不動産業者協会との合意により、リスティング・ブローカーは引き続き複数リスティング・サービスの外でバイヤー・ブローカーに協力的な補償を申し出ることができる。当初は通常通りのビジネスを続けようとする企業もいるが、この取引は最終的には消費者の手数料を引き下げる「イノベーションの波」をもたらすだろう。

それはロビー・ブラウン、コーエン・ミルシュタイン・セラーズ・アンド・トールの独占禁止法実務グループのパートナー。同訴訟の原告を代理する法律事務所の一つ。モール & アンパコミッションスーツ。同社はNAR和解における原告の共同主任弁護士でもある。

インマンがインタビューを受けましたコーエン・ミルシュタインが5年前に最初にモーールルを申請したときのブラウン氏の同僚、ベンジャミン・ブラウン氏。訴訟は解決に向かっているように見える現在、インマン氏はブラウン氏に対し、提案されているNARの和解案が手数料、運営、新たなビジネスモデルにどのような影響を与える可能性があるか、そしてこの取引が米国司法省の承認を満たす可能性があるかどうかについて話した。。

このインタビューは、長さと明瞭さのために編集されています。

インマン: あなたたちは連絡を取り、和解がどれほどの影響を与えるか、不動産業者が予想できる変化の範囲、そしてなぜ不動産業者が和解とそれが業界にもたらすであろう変化を真剣に受け止めるべきなのかについての誤解について話したいと言いました。彼らは遅れを取る危険があるだろう。それで、あなたはどのような誤解を指しているのですか？

ブラウン： それらはいくつかあります。いくつかの場所で投稿されているのを私が見た誤解の 1 つは、この和解により、潜在的に反競争的な慣行に関与した不動産業者が今後何らかの形で永久に釈放されるという考えです。リリースは、私が和解の予備承認を後退するまでしか進めません。したがって、不動産業界でさらに反競争的な活動があれば、不動産業者はその責任を負う可能性があります。

もう1つは、MLSからの協力補償の申し出をするだけで、人々は和解に反映された慣行変更を回避できるだろうという考えに関係している。

確かに、この和解案は、MLS 以外からのすべての協力報酬の申し出を全面的に禁止するものではありませんが、それらの申し出に一定の制限を課し、協力補償の申し出を促進するために何ができるかを課しています。

MLS データは、MLS からの協力報酬の提供を促進するために使用することはできません。誰かが MLS データフィードを受信し、複数の異なるブローカーからの協力報酬のオファーをホストする何らかの Web サイトを作成したい場合、MLS はその行為を知ったら、MLS データフィードを遮断する必要があります。

たとえば、Zillow や Zillow が所有するサイト ShowingTime などを通じて、回避策について議論している場所もいくつか見たことがあります。和解の下ではこうした行為は認められない。

誤解その3は、ブローカーはMLSとの関連やMLSデータフィードの使用に関係なく一方的に協力報酬のオファーを継続できるため、和解は実際には何の影響も及ぼさないという考えです。それはその限りでは真実ですが、私たちの観点から見ると、この和解は不動産業界に新たなイノベーションの波を本当に引き起こすことになるでしょう。

さまざまなタイプの報酬モデルや報酬レベルを実験している人がたくさんいるでしょう。ディスカウントブローカーが現れるでしょう。プロセスをより効率的にしようとしている人々が現れるでしょう。買い手側も含め、一部の消費者は、お金を節約するためにブローカーをまったく使用しないことを実験することになるでしょう。仲介業者の代わりに不動産弁護士など、他の種類の専門家を利用する人も現れるでしょう。

おそらく最初の 1 ～ 2 年は、この和解がもたらすと思われる新しい世界を無視する人もいるでしょう。しかし、最終的には、これらのイノベーターやディスカウント競争相手が市場での価格競争を激化させ、価格競争を悪化させることになるでしょう。消費者向けの手数料。業界にいてそれに気づかず、それを考慮していない人は取り残されてしまうでしょう。

業界コンサルタントのロブ・ハーン書いたこれについての彼の見解は基本的に「これでステアリングがなくなるわけではないので手数料は下がるわけではないので、基本的には何も変わらない。なぜなら人々はまだブローカーのウェブサイトで『これが私が提供しているものです』とリストアップできるからである」私のすべてのリストに載っています。したがって、バイヤーのエージェントが特定の商品が提供しているものを知りたい場合は、ブローカーのウェブサイトにアクセスするか、電話をかけるだけで、バイヤーのエージェントが提供したいものを提供しているかどうかを確認するだけです。。したがって、ステアリングを外すことはできません。」それについてはどう思いますか？

これにより、協力補償のオファー全体を 1 か所にまとめてブローカーのみが閲覧できるようにする必要がなくなるため、舵取りの負担が軽減されると考えています。

この和解契約は、MLS の使用と、MLS システムを複製する MLS タイプのシステムの再作成を禁止するだけでなく、出品者側と購入者側の両方の消費者に対する透明性の向上も要求しています。彼らは締結しなければならない書面による合意があり、提供される報酬について関係の早い段階で詳細に開示する必要があります。

これらすべての変化が組み合わさることで、不動産業界の舵取りが緩和され、再び競争と価格競争が激化することになるでしょう。

私の理解によれば、それは、バイヤーのエージェントがリストで何が提供されているかを確認するのが少し難しくなるということを意味します。彼らはさらに多くの上場ブローカーに電話する必要があるだろう。 MLSだけではないので、もっと多くのリスティングブローカーのウェブサイトにアクセスする必要があるだろう。しかし、彼らは依然としてその情報を見つけることができるでしょう、そして現在、消費者はこれらの手数料の多くを見ることができます、なぜならMLSはその報酬をRedfinのようなウェブサイトに提供し、そこで誰もが知ることができるように表示するからです、しかし今では消費者が勝ちました和解によりそれが禁止されているため、その情報を 1 か所で確認することはできません。それでは、もう少し努力するだけで、これらの出品ブローカーが提供しており、消費者には[必然的に]見られないものを彼らが見ることができるとしたら、どのようにしてステアリングを取り除くことができるのでしょうか?

和解の内容については根本的な意見の相違があるのではないかと思います。それが少しだけ難しくなるという意見には私たちは同意しません。これにより、ブローカーが運営業務に従事することが大幅に困難になると私たちは考えています。

長い間、消費者はMLSでの協力補償の申し出をまったく見ることができなかった。それは明示的に禁止されました。それは私たちの訴訟の主張の1つでしたが、司法省の調査と私たちの訴訟からの圧力の両方で状況は変わりました。

しかしこの訴訟では、売り手と買い手に対し、仲介業者が提示し受け取っている報酬について透明性を持たせることも求められている。

この和解は手数料の分離だと考えていますか?

その言葉がどのように使われているかわからないので、それに基づいてどう答えるかわかりません。私が見ているのは、この和解は業界の更なる革新につながり、売主と買主の両方に、不動産仲介業者と不動産仲介業者のどちらを引き留めたいのか、その不動産仲介業者や仲介業者にどのように報酬を与えたいのか、などについてより多くの選択肢を与えることになるということです。さらに、交渉能力も強化されます。

私がデカップリングと言っているのは、現時点では、買い手ブローカーが受け取る報酬は、上場ブローカーが彼らに何を提供しているかに依存しているということです。今回の和解ではMLSを通じてそれを禁止しているようだが、完全に禁止しているわけではない。それは正確ですか?

決して回避するつもりはありません。私の前回の回答は、和解についてどう思うかというものです。業界を競争に開放することは消費者に利益をもたらすと思います。

司法省、ノサレク関心のある声明は、売主が買主ブローカーに対する報酬を決定することの禁止を求めていると述べた。この特定の和解はMLSのみを介してそれを行うようであり、実際の完全な禁止ではないようです。だからこそ、私は読者に正確に伝えたいので、まずそれが実際に事実であることを確認しようとしているのです。また、和解が承認される可能性があるかどうかという観点から、これが何を意味するのかについても考えます。司法省がいつか介入するつもりなら。だからこそ聞いているのです。

私たちは、これまでの和解に対する政権の支援に感謝します。バイデン大統領は今週初めには公共の場での演説で和解について前向きな発言をし、不動産業者に対し不動産業界の競争改善と価格引き下げに取り組むよう奨励した。私たちは和解案が承認されることを楽観しています。これは業界にとっても消費者にとっても良いことだと私たちは考えています。

ノサレクにおける司法省の声明に関して、私たちはあなたの質問に含まれた声明の解釈に敬意を表して同意しなければならないかもしれません。声明の本文の20ページで、司法省は「MLS PIN参加者によるバイヤー・ブローカーへの補償金の申し出を禁止する差し止め命令」を支持すると述べた。私たちは、この和解は、MLS PIN 事件において司法省が支持する意向を示したことと一致していると考えています。

他の場所で起こる可能性があるにもかかわらず、MLS経由では起こらないからですか？

要求されている慣行変更は、MLS参加者によるバイヤーブローカー報酬の申し出を禁止する差し止め命令と、その他多くの慣行変更である。

司法省は NAR の和解案作成に関与していましたか?

その質問には答えることができません。

彼らが関心のある声明を提出するかどうか知っていますか?

その質問には答えることができません。

この舵取りの側面に戻ると、ロブ・ハーンは、出品ブローカーが出品契約書のようなフォームを売主の前に提示して、次のように提案できると提案しています。誰が買い手を連れてくるのか」ということですが、この和解契約の下ではまったく問題ありません。

和解の 1 年目に誰かができることに焦点を当てることは、和解が競争とイノベーションの増加をもたらすという事実を無視しています。現在行っているのと同じやり方を続けようとする上場ブローカーは、顧客に低価格を提示しようとする他の革新的なブローカーや不動産分野の専門家に弱みを握られることになるだろう。これにより、業界のインセンティブが変化します。

彼がステアリングに注力している理由の一部は、これまで[手数料]が下がっていないのはステアリングのせいだと思う - それがあなたの訴訟[と]これらすべての訴訟で主張していることですよね?成功を目指したディスカウント仲介会社や利率が5～6％未満の仲介会社はこれまでにたくさんあったが、舵取りに対する恐怖のせいで成功できなかった。最初の XNUMX ～ XNUMX 年で舵取りがうまくいかない場合、これらの競合他社はどうやって成功を収めるのでしょうか?

不動産業界ではステアリングが大きな問題となっていることに私も同意します。私は不動産業界でステアリングを批判し、ステアリングが消費者にとってなぜ悪いのかを説明してきた一人です。

また、和解後に市場が変化するまでには時間がかかるだろうし、それは予想されることであるということにも同意します。初期の段階では、システムが変わりつつあるという事実に目をつぶって無視しようとし、より高い料金を請求し続けようとする人々が現れるだろうという事実に私は異論を唱えないと思います。

しかし、和解によってもたらされる制度の変更は、ディスカウント業者とイノベーターの競争能力を強化し、消費者への低価格の推進に役立つだろう。

これらのイノベーターが競争しやすくなると思われる変更を具体的に教えていただけますか?

全員です。この変更には、買い手と売り手の両方にとって透明性の向上が必要です。 MLS に対する協力報酬の申し出を禁止する変更。たとえば、ブローカーが集まって他のサイトで協力報酬のオファーを交換することを容易にするためにMLSデータを使用できないようにすることで、人々がMLSでの協力報酬のオファーの禁止を回避することを防ぐための変更。

和解自体が大きなニュースになったという事実は、消費者が不動産仲介業者の報酬やシステム全体の仕組みについての知識を深めていることを意味する。

なぜブローカーが自身のウェブサイトにコミッションオファーを掲載することを許可するのでしょうか?

私たちは何かを許可したり拒否したりしているわけではないと思います。和解案はその慣行を支持するものではない。独占禁止法は独占企業に焦点を当てており、競合他社が集まって価格や生産量などを調整することに重点を置いています。和解案はそれを禁止している。不動産業界の競合他社が、協力的な補償を提供するために何らかの調整システムを構築することは認められていない。

誰がアグリゲーターとしてカウントされますか?また、彼らはバイヤーブローカーにコミッションオファーを投稿することを許可されますか?

アグリゲーターの多くは MLS から手数料データを取得しています。複数の異なる証券会社からの協力報酬のオファーをポータルに掲載することを許可すると、MLS が和解に必要とするデータを遮断する危険性がある。

基本的に MLS の補償制度の提案を再現しようとしているポータルがある場合、それらのポータルは実際に首を突っ込んでおり、潜在的な独占禁止法訴訟の危険を冒しています。これら両方の理由により、この和解以前に存在していたMLSの協力補償制度が再現されることはないと考えざるを得ません。

メールAndreaV。Brambila.

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