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ニューヨーク市自由市場の集合住宅：規制と住宅不足の中での戦力の蓄え

プラトン再発行
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過剰な規制とニューヨーク市における新築住宅の体系的な不足により、投資家にとって自由市場の集合住宅資産への機会が生まれています。 この記事では、新たな投資トレンド、基礎となるファンダメンタルズ、推進要因について概説します。 小規模投資家向けの推奨事項もいくつかあります。

I投資家のシフト: 規制効果 #1

市場価格のアパートは、市の賃貸住宅 45 万戸のうち 2.27% を占め、集合住宅市場では一貫して販売の大部分を占めています。 私たちの 研究 2.11 年第 1 四半期にニューヨーク市で記録された 2023 億 XNUMX 万ドルの集合住宅販売のうち、 ドル取引高の 78% これは主に市場価格単位の建物が対象であり、自由市場の集合住宅に対する投資家の信頼が継続していることを示しています。 対照的に、ニューヨーク市の賃貸ユニットの 44% を占める規制された賃貸料安定資産は、第 14 四半期のドル取引高の XNUMX% にすぎませんでした。

原動力: 規制効果 #2

ニューヨーク市の自由市場の集合住宅への投資を促進する要因は複数あります。

住宅需要はさらに強まる かつてないほどですが、国内の他の多くの地域とは異なり、供給が追いついていません。 新しい居住者は、市内の大学に通うため、または FIRE (金融、保険、不動産)、テクノロジー、芸術などの業界で働くために学生としてここに集まります。 金利の上昇により多くの賃貸人が購入を躊躇しており、これも賃貸供給にさらなる圧力をかけている。 したがって、以下を含む経済指標が引き続き改善するにつれて、市の住宅不足は続くと予想されます。

  • 1930年代以来の急速な人口増加。 ニューヨーク市の人口は、6.8 年から 2010 年の間に 2020 パーセント増加し、合計 562,000 人、8,804,000 人増加しました。 パンデミックで住民を失った後、 エコノミストの予測 今年は純移民が再び増加すると予想されています。
  • 過去 163,200 か月で雇用は 12 件増加. 雇用者数の合計は 4,683,100 人で、ニューヨーク市は 4,668,000 年 2020 月に最後に見られた XNUMX 人の水準を上回っています。
  • ニューヨークは、 大学町。 市内の550,000の大学で110万人以上の学生が対面学習を再開した。

観光業は回復傾向にある。 市は期待しています 61百万の訪問者 2023 年には、56 年の 2022 万人から増加し、66.6 年に記録した記録レベルの 2019 万人に達する見込みです。

地下鉄 乗客数が増えた。 4,002,961月20日の乗客数は73万4人（パンデミック前の12％）で、2020年XNUMX月XNUMX日以来初めて乗客数がXNUMX万人を超えた。

賃貸料の増加。 4,360月には需要の増加によりマンハッタンの家賃の中央値は10.6ドルに上昇し、前年比9.7％上昇した。 ブルックリンの家賃は前年比3,517%上昇し16.2ドルとなった。 エリマン・レポートによると、ノースウェスト・クイーンズの家賃は同期間に3,368%上昇し、XNUMXドルとなった。

インフレーション ヘッジ。 光熱費、給与、修繕・維持費、固定資産税、金利上昇による負債コストの増加などの支出の増加を相殺するために、家賃を引き上げることができます。

公共政策が新築建設の妨げになっているn、私が最近調べたトピック フォーブスの記事.

  • 　 2019年の住宅安定およびテナント保護法（HSTPA） 法律では改修費用をカバーするための十分な賃料の値上げが認められていないため、長期テナントが退去した場合に家賃安定化ユニットを改修するインセンティブを削除した。 結果は、 数万戸が空室のまま.
  • 最小限のレンタル工事が行われています。 421年2022月に421a税制プログラムが期限切れになったことにより、中間所得者向けの手頃な価格の賃貸住宅とコンドミニアムを建設するインセンティブがなくなった。 議員らは、68年から117,042年にかけて市の集合住宅の2010％（2020万421賃貸戸）を生産したXNUMXaプログラムは開発業者への「贈与」であると主張した。 しかし、XNUMXa は開発業者の投資意欲を刺激しながら市に住宅を生み出し、最終的には税収を生み出すため、双方にメリットがあります。 ニューヨーク市の建設費と税金は他の都市に比べて高いため、プロジェクトが経済的に意味をなさない場合、開発業者は単に撤退し、より住みやすい州に住宅を建設するだろうと私たちは現在目にしています。

市は 560,000 年までにさらに 2030 戸の住宅を必要としますが、421a 税制優遇措置の廃止が住宅不足の継続に寄与すると予想されます。 ニューヨーク市の新規建設住宅着工戸数は、12,005aがまだ発効していた昨年上半期の申請件数が2022万2,639戸だったのに対し、2023年下半期にはわずか31,750万421戸、XNUMX年上半期にはわずかXNUMX戸まで減少した。ニューヨーク不動産委員会 (REBNY) の分析。

強力なファンダメンタルズ: 規制効果 #3

2019年以前は、空室があれば再生の機会があり、その結果、家賃と価値が上昇するため、機関投資家は家賃が安定した住宅に好意的に注目していた。 この事業計画は市に莫大な資金をもたらし、古い建物に利益をもたらし、アパートには高家賃のユニットから補助金が出たため、既存の家賃安定テナントが低家賃で素晴らしい住宅を享受できるようになりました。 しかし、HSTPA はそれを変えました。 それ以来、機関投資家は規制された集合住宅を避け、自由市場の建物やキャピタル A の手頃な価格の住宅に多額の投資を行っています（前回の記事で述べたように） フォーブスの記事).

ニューヨーク市の機関投資家向けに、 自由市場の住宅は、特に現在のインフレ環境において、大きなチャンスをもたらしています。 過去 18 か月間の重要な取引には次のようなものがあります。

  • ブラックストーン·グループ 8 Spruce Street を Brookfield Properties から 930 億 XNUMX 万ドルで購入しました。
  • GOパートナー はアッパー・イースト・サイドの集合住宅825棟を626億850万ドルで取得し、ファースト・アベニューXNUMXにあるマレー・ヒルの高級マンションXNUMX棟であるアメリカン・コッパー・ビルディングズをXNUMX億XNUMX万ドルで取得した。
  • ポンテ ガデア グループ 金融街のフルトン・ストリート114番地を487.5億XNUMX万ドルで購入した。
  • A&E不動産 アッパーウェストサイドのリバーサイドブルバード160番地を415億XNUMX万ドルで買収した。
  • アヴァナス キャピタル マネジメント ブルックリンの38 6th Avenueと535 Carlton Avenueを314.5億XNUMX万ドルで買収した。これは、カリフォルニアに本拠を置く投資会社にとって、ニューヨーク市での最初の購入となった。
  • KKR は792年以来、ブルックリン区フォートグリーンのデカルブ・アベニュー2020番地を190億80万ドルで取得するなど、ニューヨーク市の集合住宅XNUMX軒にXNUMX億XNUMX万ドル以上を投資している。
  • ストーンヘンジ カーライル・グループと提携し、マンハッタンのアッパー・イースト・サイドにある32階建て、196戸の賃貸タワーを114億22万ドルで取得した。 同社は昨年、サンフランシスコを拠点とする投資家ストックブリッジ・キャピタル・グループと提携して、イースト163番地354番地にある91階建て、128戸の市場価格ビルを70,000億780万ドルで購入し、別の取引で80.4階建ての物件をクロージングした。 , ウェストビレッジのグリニッジストリートXNUMX番地にXNUMX万平方フィートのアパートをXNUMX万ドルで建設。
  • カーライル・グループ は56年以来、483億2020万ドル相当の集合住宅44件を取得しており、そのうち190件は10億196万ドル相当で140戸未満の建物のものでした。 ストーンヘンジがアッパー・イースト・サイドの421戸の賃貸物件を取得したことに加え、カーライルはXNUMXa減税付きの賃貸物件XNUMX件（ゴワナスにXNUMX件、ロングアイランドシティにXNUMX件）にXNUMX億XNUMX万ドル以上を投資した。

小規模な建物、自由市場、税金で保護され、過剰規制によって後押しされる

小規模投資家はブラックストーン、KKR、そして特にカーライルに倣うべきである。カーライルは、多くの場合税金で保護されている主に自由市場の小規模なクラスAおよびクラスBの賃貸ビルに多額の投資を行っている。 現在の政治環境下で住宅供給は減少し続ける一方、若者や新規参入者の波は衰えることなく続くだろう。そのため、景気後退や市場の下落中でもファンダメンタルズは堅調に保たれることが保証される。

公共政策が自由市場の家賃の永続的な成長を促進する

開発業者に建設を奨励することで家賃の上昇を緩和できる可能性がある。 ニューヨーク州のキャシー・ホチョル知事は今年、421a固定資産税軽減プログラムの後継を含む広範な手頃な価格の住宅プログラムを導入し、既存の421aプロジェクトの完了に必要な期限を2026年から2030年に延長するなどの取り組みにより、開発市場の活性化を図ろうとした。 。

しかし、州議会は住宅在庫を増やすという知事の提案を承認しなかったが、より多くの法案を可決した。 制限的な規制 彼女にサインしてもらうために。 法案のXNUMXつは、家賃安定化されたユニットの組み合わせによる家賃の値上げを禁止し、空室ユニットの再生を妨げ、供給をさらに減少させるものだ。 別の法案では、テナントが家主を詐欺で訴えることを奨励しており、建物を管理、所有し、家賃を安定させることが管理上の悪夢となっている。

最後に、ニューヨーク市の集合住宅のファンダメンタルズは強固であり、過剰な規制、新築住宅の不足、規制当局と不動産市場全体の間の利害の不一致によって後押しされています。 しかし、このことは、大幅な賃料の増加を可能にするあらゆる資産が恩恵を受けることを理解している投資家にとって機会を生み出しました。

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