Nếu nói rằng đó là một thị trường cạnh tranh trong hai năm qua sẽ là một cách đánh giá thấp. giống như một cho ăn điên cuồng như được mô tả trong quảng cáo Redfin đó, nơi nhiều người đang cố gắng lấy một ngôi nhà khỏi kệ, giống như những gì họ đang làm với khăn giấy và giấy vệ sinh khi đại dịch lần đầu tiên xảy ra. 

Là đại lý, chúng tôi phát triển mạnh nhờ cạnh tranh. Chúng ta cạnh tranh mọi thứ, mỗi ngày từ danh sách, viết chào hàng, giải quyết vấn đề, vượt qua sự phản đối và trở ngại để thu hút sự chú ý của khách hàng để lắng nghe chúng ta và làm theo lời khuyên của chúng ta. Không dễ dàng như vậy phải không? 

Không có gì ngạc nhiên khi chúng ta luôn ở trong tình trạng “cảnh giác cao độ”, điều này đặc biệt xảy ra kể từ khi đại dịch bùng nổ bất động sản. Với lượng hàng tồn kho thấp, chúng tôi phải chờ đợi các cảnh báo về danh sách mới và nghĩ ra đủ loại cách sáng tạo để trở thành nhà trưng bày đầu tiên hoặc thực hiện một số “điều tra” nếu tất cả các buổi chiếu đã được đăng ký trong giờ đầu tiên khi một ngôi nhà được tung ra thị trường . 

Tốc độ điên cuồng và sự cạnh tranh gay gắt này có thể dẫn đến một số sai lầm không chủ ý. Khi bạn đối mặt với 20 đề nghị và đề nghị sẽ đến hạn trong vòng vài giờ sau khi giới thiệu bất động sản hoặc bạn là một trong năm đại lý niêm yết đang được phỏng vấn cho một ngôi nhà sẽ bán ngay khi tung ra thị trường, bạn có thể thấy mình đang nói hoặc làm một số điều bạn ước bạn đã không có sau này. 

Trong khi thị trường đang dịu đi một chút, đây là tám sai lầm mà các đại lý thường mắc phải trong trận chiến nóng bỏng, bất kể thị trường là gì. 

Không đọc hoặc chú ý đến chi tiết trong MLS 

Tôi không thể nói cho bạn biết đã bao nhiêu lần tôi nhận được những câu hỏi lẽ ra có thể dễ dàng trả lời nếu người đại diện liên hệ với tôi dành thời gian để đọc thông tin tôi đã đăng. Có một lý do khiến nó được đăng — để dễ dàng tham khảo 24/7 và hỗ trợ viết phiếu mua hàng.

Hỏi xem bạn có khảo sát hay tiết lộ của người bán hay không khi cả hai đã được đăng dưới tab tài liệu trong MLS, v.v. ngày/thời gian đã quá hạn chót.

chào hàng cẩu thả 

Khi bạn phải đối mặt với hàng núi lời đề nghị và bạn đang chạy đua để gửi lời đề nghị của mình, bạn có thể dễ dàng để trống mọi thứ, không rõ ràng về những gì bạn đang yêu cầu như một phần của ưu đãi hoặc ưu đãi chỉ để lại nhiều câu hỏi hơn là câu trả lời vì không phải tất cả đều được giải thích rõ ràng. Tài sản cá nhân hoặc thiết bị truyền tải hoặc không truyền tải có thể không được xác định rõ ràng, do đó gây ra nhiều nhầm lẫn hơn.

Các khung thời gian đóng cửa chung chung chẳng hạn như “X ngày sau khi đóng cửa” được viết mà không cần nhân viên xem xét lịch chỉ để biết ngày đóng cửa rơi vào Thứ Bảy, Chủ Nhật hoặc ngày lễ. Cứ cho là nó sẽ chuyển sang ngày làm việc tiếp theo, nhưng bạn có thực sự muốn hoạt động khỏi sự hỗn loạn phản ứng không?

Các phiếu mua hàng không đầy đủ thiếu bằng chứng về tiền hoặc thư của người cho vay có thể có tên trên đó không khớp với tên trên phiếu mua hàng mà không có bất kỳ lời giải thích nào về mối liên hệ của người đó với người mua hoặc tham chiếu đến quỹ quà tặng chỉ khiến đại lý niêm yết và người bán gặp khó khăn những mảnh ghép mà họ không thể ghép lại với nhau. 

Lời khuyên của tôi? Chậm lại. Hãy dành chút thời gian để hoàn thành cẩn thận từng phần và vui lòng đảm bảo rằng phần tài chính của ưu đãi và tất cả các tài liệu hỗ trợ cộng lại. Bạn cũng cần thu thập trước thời hạn so với vào phút cuối.

Bạn cần có bảng sao kê tài khoản so với ảnh chụp màn hình được nhắn tin cho bạn thể hiện ý tưởng rõ ràng về bằng chứng về số tiền (với số tài khoản bị chặn) và thư chấp thuận kỹ lưỡng từ người cho vay để đại lý niêm yết và người bán có thể xác định xem người mua có được chấp thuận trước hay không. so với sơ tuyển hoặc thậm chí tốt hơn, bảo lãnh phát hành trực tiếp đã được phê duyệt. Hãy chắc chắn rằng những lá thư cho người cho vay của bạn phản ánh thị trường hiện tại và cho thấy những gì người mua được chấp thuận dựa trên mức lãi suất cao hơn, chứ không phải những gì họ đã có ba tháng trước. 

Kiểm tra kỹ tài sản cá nhân và các thiết bị được bao gồm hoặc loại trừ. Nếu bạn không rõ ràng, vui lòng hỏi đại lý niêm yết trước khi viết phiếu mua hàng. Nếu thông tin cho biết người bán không thể đóng trước một ngày nhất định, vui lòng không viết ngày đó là ngày kết thúc của bạn. 

Gây hiểu nhầm và hứa hẹn quá mức

Không có gì tệ hơn việc đại lý của người mua cố gắng “bán” đại lý niêm yết theo đề nghị của họ bằng cách cho người mua biết họ sẽ làm việc dễ dàng như thế nào, rằng họ sẽ không yêu cầu bất kỳ sửa chữa nào, cùng với bất kỳ bề mặt nào khác- mức độ “hứa hẹn”.

Khi người bán ký hợp đồng với người mua này, đó là một câu chuyện hoàn toàn khác. Người mua (và đôi khi là đại lý của họ) biến thành Tiến sĩ Jekyll và Ông Hyde. Trong khi đó, đại lý niêm yết và người bán không có cách nào biết được và buộc phải nhảy vào đủ loại vòng và vòng không cần thiết để xoa dịu họ và không có gì được thực hiện trong suốt quá trình. giao dịch là bao giờ đủ tốt. 

Sau đó, nỗ lực giảm giá mạnh mà không được đảm bảo thường xảy ra trong giao dịch này, lợi dụng thực tế là ngôi nhà đã được đưa ra thị trường trong một vài tuần và nghĩ rằng người bán không còn lựa chọn nào khác ngoài việc nhượng bộ. 

Ưu đãi sẽ không dính

Nói về việc cố gắng đàm phán lại, một sai lầm khác của đại lý là đưa ra các đề nghị mà người mua không có ý định gắn bó ngay từ đầu. Lời đề nghị “nguyên trạng” hóa ra lại là một loạt các yêu cầu sửa chữa.

Ở những thị trường sử dụng các phụ lục leo thang, việc đưa vào một phụ lục leo thang với đề nghị của người mua có số tiền điên rồ cao hơn giá chào bán, hoặc thậm chí để trống số tiền đó, chẳng có ích lợi gì. Nếu con số này không được hỗ trợ bởi một loại bảo đảm thẩm định nào đó, cùng với bằng chứng về tiền để xác nhận rằng người mua có tiền để hỗ trợ giá, thì điều này thật lãng phí thời gian của mọi người.

Người bán có thể có cảm giác phấn khích giả tạo và yêu cầu về ngôi nhà của họ chỉ để biết rằng nếu phụ lục leo thang có hiệu lực do có nhiều ưu đãi, những người mua với “ưu đãi trúng thưởng” sẽ bị sốc khi biết giá đã được đẩy lên cao như thế nào lên và không muốn cam kết bán với giá phụ lục leo thang đã tạo. Điều này gần đây đã xảy ra với tôi trên một trong những danh sách của tôi đã nhận được chín đề nghị. 

Giảm giá 

Điều này xảy ra ở cả bên mua và bên bán. Các đại lý có thể đề nghị giảm tiền hoa hồng của họ một cách tùy tiện trong sức nóng của cuộc cạnh tranh để trở thành ưu đãi chiến thắng, chỉ để sau đó đại lý hối hận khi giao dịch đòi hỏi một khối lượng công việc khổng lồ (và không phải tất cả) và họ đã hết “cho”. ” để giúp giải quyết các vấn đề khác vì người mua và người bán sẽ không nhúc nhích. 

Điều này cũng xảy ra trong các tình huống niêm yết cạnh tranh, nơi nó trở nên điên cuồng khi các đại lý đọ sức với nhau, hỏi "bạn có thể xuống thấp đến mức nào?" Người bán tin rằng bạn với tư cách là đại lý niêm yết sẽ không thực sự làm bất cứ điều gì, nhưng ngôi nhà vẫn sẽ bán nhanh. Tất nhiên, thị trường đang thay đổi và điều đó cũng đang bắt đầu thay đổi. 

Đừng để bị cuốn vào sự cường điệu. Hãy đứng lên vì chính mình và trở nên mạnh mẽ và tự tin với vai trò của mình trong giao dịch cũng như những gì bạn mang đến và lý do tại sao. Mặc dù nói chung, chúng tôi có thể xác định hoa hồng theo quyết định của mình, nhưng những gì chúng tôi làm sẽ ảnh hưởng đến những gì những người khác trong thị trường của chúng tôi làm trong tương lai. Thay vì phàn nàn về việc giảm hoa hồng, chúng ta cần trở thành sự thay đổi mà chúng ta muốn thấy ở những người khác trong ngành của mình. 

Thất bại trong việc quản lý và truyền đạt kỳ vọng

Không có gì tệ hơn là khách hàng của người mua hoặc người bán không được tư vấn chính xác về quy trình mua hoặc bán, những gì liên quan, các vấn đề tiềm ẩn có thể phát sinh với loại tài sản họ đang mua, chi phí, điều gì là thực tế (hoặc không) theo như cách người bán có thể xử lý việc sửa chữa (hoặc không) hoặc đánh giá thấp hơn. Vì vậy, những giao dịch đó có xu hướng khó khăn và bực bội nhất.

Người đại diện quá tập trung vào việc thực hiện thương vụ đến nỗi họ không đọc được tín hiệu của khách hàng về loại hướng dẫn mà họ có thể cần. Chỉ vì người mua hoặc người bán không nói nhiều không có nghĩa là họ hiểu hoặc ổn với mọi thứ đang diễn ra. Trên thực tế, sự im lặng có thể cho thấy những lo ngại đáng kể ẩn hiện bên dưới bề mặt. 

Đánh bóng các chi tiết

Trong một giao dịch bất động sản, chi tiết quan trọng. Các đại lý có thể quá tập trung vào việc chỉ cố gắng chốt danh sách hoặc bán hàng đến mức họ không suy nghĩ thấu đáo những phần thông tin quan trọng có ý nghĩa quan trọng để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ. giao dịch.

Ví dụ, với một danh sách, điều quan trọng là phải biết những mặt hàng nào có thể ở lại hoặc đi hoặc có thể thương lượng với người bán. Bạn cần biết liệu người bán có cần một khung thời gian đóng cửa nhất định hay không và cách quản lý điều đó tốt nhất – chẳng hạn như với một thỏa thuận chiếm dụng sau khi đóng cửa hoặc cho thuê lại, tùy thuộc vào khoảng thời gian cần thiết.

Nếu người bán đang chỉ ra những thành phần nào trong nhà không hoạt động và sẽ truyền đạt “nguyên trạng” hoặc thứ gì đó đang trong quá trình sửa chữa, thì điều quan trọng là phải chú ý và ghi chú. 

Có những đại lý tự hào nói rằng “họ không làm thủ tục giấy tờ” và giao việc chuẩn bị các thỏa thuận niêm yết và chào hàng cho trợ lý hoặc điều phối viên giao dịch. Mặc dù điều đó có thể ổn, nhưng nếu mọi thứ bị bỏ sót, thì các đại lý phải dành khá nhiều thời gian để phân loại và ghi lại các chi tiết mà lẽ ra phải được trao đổi ngay từ đầu giữa người mua và người bán.

Không xác minh chi tiết cho vay 

Khi một bất động sản hấp dẫn được tung ra thị trường và bạn đang làm việc với người mua hoặc nếu danh sách của bạn vừa mới xuất hiện, điều này sẽ dẫn đến một cảm giác cấp bách điên cuồng. Người mua không thể vào nhà đủ nhanh và, với tư cách là đại lý niêm yết, điện thoại của bạn có quá nhiều cuộc gọi và hiển thị thông báo, bạn hầu như không thể theo kịp.

Do đó, trong thời gian gấp rút gửi đề xuất hoặc xem xét đề xuất, các chi tiết cho vay trong hợp đồng cần được xem xét và làm rõ. Các đại lý có thể gửi thư chấp thuận trước có ghi ngày tháng không phản ánh lãi suất hiện tại hoặc có số tiền trả trước cũ. Bằng chứng về số tiền mà người mua đã chia sẻ có thể không cộng vào khoản thanh toán trước và ký quỹ vì giá của các tài sản mà người mua cung cấp khác nhau.

Khi vội vàng gửi đề nghị, các đại lý thường không xem xét hoặc xác minh thông tin này. Trong một số trường hợp, người mua ký hợp đồng chỉ để biết rằng các yêu cầu thanh toán trước đã thay đổi với chương trình cho vay mà họ sẽ thực hiện, do đó họ không còn đủ điều kiện hoặc phải tranh giành để rút tiền từ các nguồn khác. Nếu người mua nhận được tiền quà tặng, tài liệu đó thường không được bao gồm trong phiếu mua hàng.  

Có vô số điều mà các đại lý có thể làm để chuẩn bị tốt hơn trong tình huống cạnh tranh điên cuồng. Biết các biểu mẫu của bạn, cách truy cập chúng và cách hoàn thành chúng đúng cách là bước đầu tiên. Có một danh sách kiểm tra để hướng dẫn bạn để bạn không bỏ lỡ bất cứ điều gì cũng giúp bạn luôn đi đúng hướng.

Ngoài ra, đừng hứa những gì bạn không thể thực hiện. Mặc dù bạn muốn quảng cáo ưu đãi của mình là tốt nhất, nhưng bạn có thể dễ dàng bị cuốn vào việc trình bày điều này vì “không có vấn đề gì và người mua hoàn toàn linh hoạt”. Đó có thể hoặc không thể là trường hợp.

Một trong những mục yêu thích khác của tôi là “cái này sẽ bán nhanh, không vấn đề gì.” Trong một thị trường đang thay đổi, đó là một ẩn số. Hãy suy nghĩ cẩn thận về những phân nhánh và cạm bẫy có thể xảy ra đối với các điều khoản của đề nghị mà bạn đang soạn thảo hoặc danh sách bạn đang thực hiện. Những gì và cách bạn giao tiếp có thể tạo ra một kỳ vọng không thể đáp ứng và có khả năng giết chết thỏa thuận, cũng như danh tiếng của bạn. 

Cạnh tranh trong kinh doanh của chúng tôi giống như chuẩn bị cho một kỳ thi cuối cùng mỗi ngày. Đồng hồ đang tích tắc, thời gian là điều cốt yếu, nhưng độ chính xác cũng quan trọng không kém. Bạn phải có khả năng suy nghĩ trên đôi chân của mình và tham gia trò chơi của mình 24/7.

Như vậy, có thể dễ dàng hứa hẹn quá mức, che đậy chi tiết, bỏ qua mối quan tâm với các câu trả lời ở cấp độ bề mặt và lo lắng về các chi tiết sau này. Bằng cách dành chút thời gian để chuẩn bị, trau dồi chi tiết, làm theo hướng dẫn chào hàng, lắng nghe và giải quyết các mối quan tâm cũng như quản lý kỳ vọng, ngay cả trong thời điểm nóng nảy, bạn sẽ được chuẩn bị tốt, bất kể trận chiến nào, mọi lúc. .