Khi Vương quốc Anh thích nghi với cuộc sống sau đại dịch, bối cảnh bất động sản thương mại cũng đang trải qua những chuyển đổi riêng.
Để tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt về giãn cách xã hội trong thời gian phong tỏa, nhiều doanh nghiệp đã cho phép nhân viên tiếp tục làm việc tại nhà – một mô hình hiện có vẻ sẽ tiếp tục lâu dài. Với nền văn hóa mới này, chắc chắn sẽ có những chủ doanh nghiệp muốn đánh giá lại hợp đồng thuê hiện tại của họ, trong đó có nhiều người mong muốn đưa điều khoản phá vỡ vào thỏa thuận.
Tuy nhiên, quá trình đàm phán một hợp đồng thuê mới khó khăn hơn nhiều so với tưởng tượng, và ngay cả khi đó, việc kích hoạt điều khoản phá vỡ bản thân nó cũng có thể phức tạp. Do đó, các chủ doanh nghiệp sẽ khôn ngoan khi tìm kiếm tư vấn pháp lý chuyên nghiệp ngay từ đầu, vì điều này sẽ giúp họ điều hướng quá trình một cách hiệu quả.
Sự không chắc chắn trên thị trường
Sự suy thoái trong hoạt động cho thuê bất động sản dường như đang lan rộng, được hỗ trợ bởi nghiên cứu từ các chuyên gia bất động sản toàn cầu, CBRE. Theo thống kê mới nhất, đầu tư văn phòng trong quý 2021 năm 65 đã giảm 37% so với quý trước và 2020% so với quý XNUMX năm XNUMX.
Mặc dù mô hình làm việc từ xa đã bắt đầu xuất hiện trước đại dịch, nhưng không còn nghi ngờ gì nữa rằng Covid-19 và hậu quả là các đợt đóng cửa đã đẩy nhanh sự suy giảm nhu cầu về không gian bất động sản thương mại.
Đây là bối cảnh mà bất kỳ sự xem xét nào về bản chất đang thay đổi của hợp đồng thuê thương mại sẽ diễn ra, với sự sụt giảm về nhu cầu chung về không gian văn phòng ảnh hưởng đến các loại điều khoản mà người thuê và chủ nhà sẽ thương lượng.
Đàm phán một điều khoản phá vỡ hiệu quả
Do đại dịch, nhiều người thuê nhà đang tìm cách tận dụng các điều khoản vi phạm hiện có, trong khi những người khác lại muốn đưa chúng vào các hợp đồng thuê mới được thương lượng. Nhu cầu về bất động sản thương mại giảm chắc chắn sẽ được sử dụng để thúc đẩy một cuộc mặc cả khó khăn và điều đó có thể bao gồm việc đưa ra điều khoản phá vỡ.
Vì phần lớn các hợp đồng thuê thương mại có thời hạn từ 5 đến 10 năm, việc đưa điều khoản phá vỡ vào các hợp đồng này có thể mang lại sự linh hoạt hơn cho người thuê và chủ nhà vì nó cho phép một trong hai bên kết thúc hợp đồng sớm miễn là đáp ứng được một số điều kiện nhất định.
Ví dụ: một tổ chức có hợp đồng thuê 10 năm có thể tìm kiếm một điều khoản được chèn vào để cho họ tùy chọn chấm dứt hợp đồng thuê vào bất kỳ thời điểm nào sau 4 năm miễn là được thông báo trước XNUMX tháng.
Hiện tại, có rất nhiều điều không chắc chắn khi nói đến nhu cầu về không gian văn phòng. Vì lý do này, việc đưa vào điều khoản phá vỡ có thể là một trong những điểm vướng mắc chính trong quá trình đàm phán giữa người thuê nhà và chủ nhà, vì vậy điều quan trọng là cả hai bên phải dành thời gian để hiểu những gì nó đòi hỏi.
Tác động của điều khoản phá vỡ
Với tư cách là người cho thuê, điều khoản phá vỡ sẽ cho phép bạn hủy bỏ thỏa thuận nếu không gian thương mại không còn cần thiết nữa hoặc bạn cần thu hẹp diện tích văn phòng của mình để tiết kiệm tiền và bảo vệ việc làm. Tương tự, chủ nhà có thể sử dụng chúng để loại bỏ người thuê nếu có khả năng tăng tiền thuê hoặc kiếm nhiều tiền hơn từ người thuê mới phù hợp lý tưởng hơn với không gian. Trước đây, người thuê nhà thường miễn cưỡng đưa ra các lựa chọn cho chủ nhà về việc nghỉ việc, nhưng trong các cuộc trò chuyện mới, điều này có thể là của cả hai bên.
Mặc dù điều khoản phá vỡ có thể mang lại những lợi ích hữu hình cho bên muốn sử dụng nó nhưng bản thân quy trình này không hề đơn giản. Vì vậy, điều bắt buộc là cả hai bên phải xem xét điều khoản và cơ chế thực hiện một cách cẩn thận, bởi vì bất kỳ sự bất đồng nào về việc liệu các điều khoản có được đáp ứng hay không có thể dẫn đến hành động pháp lý tốn kém và mất thời gian.
Từ quan điểm của người thuê nhà, người thuê nhà phải nhận ra rằng việc kích hoạt một điều khoản sẽ khiến chủ nhà có nhiệm vụ phải cho thuê lại mặt bằng trong thời gian tương đối ngắn, vì vậy chủ nhà thường sẽ tìm cách chống lại việc thực hiện bất kỳ điều khoản vi phạm nào.
Tranh chấp thường gặp
Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia đã công bố 'Quy tắc cho thuê cơ sở kinh doanh, Anh và xứ Wales' vào tháng 2020 năm XNUMX, trong đó nêu rõ rằng điều khoản vi phạm chỉ nên có điều kiện là “người thuê phải trả tất cả tiền thuê cơ bản phải trả vào bất kỳ ngày nào trước ngày vi phạm, từ bỏ nghề nghiệp và không để lại người thuê lại hoặc người chiếm giữ khác…”.
Điều này nghe có vẻ tương đối đơn giản, nhưng thực tế là nhiều chủ nhà nhất quyết muốn vượt ra ngoài những gì chỉ là quy tắc tự nguyện và áp đặt các điều kiện chặt chẽ hơn. Trong nhiều trường hợp, chủ nhà có thể cố gắng liên kết việc kích hoạt điều khoản vi phạm với các giao ước rộng hơn của hợp đồng thuê, chẳng hạn như yêu cầu trả lại tài sản trong tình trạng cụ thể hoặc hủy bỏ mọi thay đổi được thực hiện trong Thời hạn thuê.
Tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê nhà về việc thực hiện các điều khoản vi phạm rất phổ biến. Người thuê nhà rất dễ thực hiện sai ngay cả một điều khoản rất đơn giản. Do đó, sẽ là khôn ngoan nếu bất kỳ người thuê nhà nào không chắc chắn về việc tuân thủ các điều kiện của mình nên sử dụng dịch vụ của luật sư hoặc nhà khảo sát bất động sản chuyên nghiệp để làm việc chặt chẽ thông qua điều khoản vi phạm và cách thực hiện điều khoản đó.
Nếu ý kiến của chuyên gia cho rằng không thể đáp ứng các điều kiện của điều khoản vi phạm thì thay vào đó, người thuê nhà có thể chọn thương lượng về việc chính thức chấm dứt hợp đồng thuê theo các điều khoản đã được thỏa thuận với chủ nhà. Nhận lời khuyên sớm trước khi tập thể dục là điều quan trọng.
Kích hoạt điều khoản break
Một khía cạnh của điều khoản vi phạm mà tất cả các bên phải xem xét là các chi tiết về cách thức, thời gian, địa điểm và người gửi thông báo phải được tuân thủ một cách chính xác. Người thuê nhà và chủ nhà cần biết rằng điều khoản vi phạm sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện chính xác nêu trong hợp đồng thuê. Điều này có thể bao gồm tất cả mọi thứ, từ phương pháp được sử dụng để đưa ra thông báo, cho đến người tống đạt thông báo hoặc thông báo đó được tống đạt cho ai.
Người thuê nhà cũng cần phải đảm bảo rằng các khoản thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện đầy đủ và bao gồm cả ngày nghỉ, ngay cả khi điều đó có nghĩa là phải trả cho một khoảng thời gian sau khi bất kỳ kỳ nghỉ nào diễn ra.
Tìm kiếm lời khuyên pháp lý
Một khi điều khoản phá vỡ đã được kích hoạt thì không thể quay lại được nữa. Ngay cả khi cả hai bên quyết định muốn vô hiệu hóa điều khoản này thì điều khoản đó cũng không thể bị thu hồi về mặt pháp lý, vì vậy, lợi ích tốt nhất của cả hai bên là nên tư vấn pháp lý trước khi thực hiện một bước quyết liệt như vậy.
Trong quá trình soạn thảo, bạn phải dành thời gian để hiểu tầm quan trọng của điều khoản và các điều khoản trong đó, vì điều này sẽ đảm bảo bạn đáp ứng tất cả các yêu cầu sau khi nó được kích hoạt.
Nếu bạn cần hỗ trợ đàm phán điều khoản phá vỡ trong hợp đồng thuê mới hoặc sửa đổi hoặc lời khuyên về cách sử dụng điều khoản phá vỡ hiện có, hãy liên hệ trước với nhóm pháp lý có kinh nghiệm để được tư vấn trước.
PlatoAi. Web3 được mô phỏng lại. Khuếch đại dữ liệu thông minh.
Nhấn vào đây để truy cập.
Nguồn: http://hrnews.co.uk/implementing-a-suitable-break-clause-in-the-post-pandemia-era/
