Dave:
Chào mừng mọi người đến với On the Market. Hôm nay, chúng tôi có người đam mê giao dịch được chứng nhận, James Dainard, tham gia cùng chúng tôi để nói về một chủ đề cực kỳ quan trọng mà hầu hết mọi người hiện đang nghĩ đến, đó là giao dịch tốt sẽ trông như thế nào vào năm 2022. Nhưng trước khi chúng ta chuyển sang chủ đề siêu thú vị đó chủ đề này, James và tôi sẽ nói về một số dữ liệu khó hiểu và thường mâu thuẫn đến từ thị trường nhà đất hiện nay.
Xin chào mọi người, chào mừng đến với On the Market. Tôi là Dave Meyer, nhà đầu tư bất động sản và Phó Giám đốc Dữ liệu và Phân tích tại BiggerPockets. Tham gia cùng tôi hôm nay từ Seattle, chúng tôi có James Dainard. James, anh thế nào rồi?

James:
Tôi đang làm tốt, anh bạn. Chỉ cần cố gắng theo kịp thị trường này ngay bây giờ.

Dave:
Vâng, nó hơi khó hiểu và chúng ta chắc chắn sẽ đi sâu vào vấn đề đó ngày hôm nay. Nhưng trước khi làm vậy, tôi chắc chắn rằng tất cả những ai đã nghe podcast này trong vài tuần qua đều biết bạn là ai. Nhưng nếu hôm nay chúng ta có bất kỳ người mới nào tham gia, bạn có thể giải thích ngắn gọn về trải nghiệm của bạn với tư cách là nhà đầu tư bất động sản được không?

James:
Vâng, tất nhiên. Như bạn đã nói, tôi là một người nghiện thỏa thuận được chứng nhận. Bây giờ tôi đã là một nhà đầu tư tích cực và tôi thậm chí không thể tin được điều đó, gần 20 năm rồi. Tôi bắt đầu công việc bán buôn ở Seattle, Washington khi mới 23 tuổi. Chúng tôi chỉ mua ở vùng Tây Bắc Thái Bình Dương, King, Snohomish, Quận Pierce. Và chúng tôi đã chuyển từ bán buôn sang. Chúng tôi đã từng bán buôn 5 đến 10 giao dịch mỗi tháng và hiện tại chúng tôi đang mua khoảng 5 đến 10 giao dịch mỗi tháng và chúng tôi là nhà phát triển công ty chuyển đổi rất tích cực ở Washington. Chúng tôi thường bán khoảng một trăm ngôi nhà mỗi năm, xây khoảng 30 đến 40 ngôi nhà và sau đó cho vay tiền ở đó. Và sau đó, chúng tôi rất tích cực mua các chỉ số của toàn bộ các bộ phận, nơi chúng tôi đang thực hiện nhiều hoạt động xây dựng giá trị gia tăng ở phía đa gia đình.

Dave:
Đúng vậy, James là một nhà đầu tư siêu giàu kinh nghiệm và bạn sẽ thấy khuôn mặt của anh ấy khi chúng ta nói về phân tích giao dịch. Anh ấy chỉ sáng lên thôi. Anh ấy rất phấn khích về nó. Vì vậy, chúng tôi thật may mắn khi có anh ấy trong chương trình ngày hôm nay để nói về cách bảo đảm các giao dịch ngay bây giờ vào năm 2022.
Nhưng trước đó, James, chúng ta sẽ chuyển sang một số tiêu đề của mình. Và như bạn đã nói, chúng tôi có một số tiêu đề thực sự khó hiểu. Vì vậy tôi muốn chơi một trò chơi mới. Tôi làm ra nó. Nó chỉ được gọi là Lực lượng thị trường. Tôi sẽ đọc cho bạn biết về hai lực lượng thị trường có vẻ đối lập nhau nhưng hiện đang tồn tại cùng lúc và tôi rất muốn nghe ý kiến ​​của bạn về việc lực lượng nào quan trọng hơn hoặc lực lượng nào sẽ giành chiến thắng. Dường như đang có sự giằng co giữa các lực lượng thị trường đối lập và tôi rất muốn nghe ý kiến ​​của bạn.

James:
Tôi rất muốn nghe những câu hỏi này là gì. Đó là sự thật. Mọi thứ hiện đang mâu thuẫn. Người này nói thế này, người kia nói thế này, khiến mọi chuyện trở nên rất khó hiểu.

Dave:
Nó hoàn toàn có. Được rồi, trước tiên hãy bắt đầu với nhu cầu và nguồn cung. Đây là câu hỏi kinh tế cổ điển. Đối với những người không chú ý đến điều này, nhu cầu đã giảm xuống. Bạn thấy điều đó hầu hết được phản ánh trong… Dữ liệu tôi muốn xem là Khảo sát của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp. Tôi không chắc liệu bạn có làm theo điều này không, James, nhưng thực ra họ mới công bố ngày hôm qua và nói rằng nhu cầu thế chấp đã đạt đến mức… Tôi nghĩ nó giống như là 22 tháng hoặc kể từ năm 2019, nó chưa hề thấp đến mức này. Vì vậy, chúng tôi nhận thấy nhu cầu thực sự giảm. Nhưng đồng thời, do nhu cầu thấp nên chúng tôi cũng nhận thấy nguồn cung vẫn khá hạn chế. Và tính đến thời điểm ghi nhận vào đầu tháng 10, chúng tôi vẫn chỉ có dữ liệu thị trường nhà ở, dữ liệu thực sự đáng tin cậy từ tháng XNUMX. Nhưng vào thời điểm đó, danh sách đang hoạt động cũng giảm XNUMX%. Vì vậy, chúng ta đang thấy nhu cầu thấp hơn và nguồn cung thấp hơn. Vì vậy, không rõ trong điều kiện đó, giá sẽ đi về đâu. Vậy bạn thấy bên nào sẽ thắng, cầu giảm hoặc cung thấp hơn, trong cuộc chiến giá nhà đất hiện nay?

James:
Ý tôi là, nhu cầu luôn là yếu tố then chốt đối với bất kỳ thứ gì đang chuyển động trên thị trường, cho dù đó là nhà ở hay… Nếu nhu cầu luôn ở mức cao hay thấp, thì các giao dịch nói chung sẽ không di chuyển. Tôi tin rằng nhu cầu quan trọng hơn hàng tồn kho, bởi vì hàng tồn kho có thể thay đổi theo mùa, nó có thể thay đổi theo những gì mọi người thực sự đang làm ngay lúc này. Tôi nghĩ có rất nhiều điều xảy ra khi chúng ta chuyển sang một loại hình kinh tế khác và chúng ta có thể rơi vào suy thoái, đó là những điều vẫn được dự báo trong tương lai. Vì vậy, tôi tin rằng lượng hàng tồn kho sẽ điều chỉnh tăng khi nhu cầu bắt đầu giảm.
Chi phí tiền bạc, nó mang lại cho mọi người lý do để thực sự sống chậm lại và suy nghĩ về mọi thứ ngay bây giờ, nếu nó thực sự rẻ, bạn luôn thực hiện hành động mua sắm bốc đồng hoặc bất cứ thứ gì, phải không? Nếu có thứ gì đó thực sự xuất hiện trên Amazon, tôi sẽ nói “Ồ,” và đó chính là cú nhấp chuột mua hàng thôi thúc. Tôi làm điều đó nhanh hơn rất nhiều. Nhưng nếu nó đắt hơn và tôi phải suy nghĩ về nó, nó chỉ khiến mọi thứ chậm lại.

Dave:
Vâng, tôi nghĩ đó là một điểm thực sự tốt, đặc biệt là với hàng tồn kho, nhu cầu, nó không giống như… Hàng tồn kho không phản ánh hoàn toàn nguồn cung, giống như nguồn cung dài hạn. Khoảng không quảng cáo phản ánh cả danh sách mới, số lượng danh sách mới sắp xuất hiện trên thị trường và số lượng người thực sự muốn mua danh sách đó. Vì vậy, khi nhu cầu giảm, và tôi đã nhầm lẫn, đó là mức thấp nhất trong 22 năm đối với nhu cầu thế chấp, chứ không phải mức thấp trong 22 tháng như các chủ ngân hàng thế chấp vừa công bố. Vâng, đó là sự khác biệt khá lớn. Điều đó có thể có nghĩa là hàng tồn kho đang tăng lên.
Điều đó đưa tôi đến câu hỏi thứ hai, điều này khiến tôi hơi bối rối. Vì vậy, Redfin đã đưa ra một số dữ liệu vào ngày 2 tháng 2, vì vậy nó khá gần đây, cho thấy rằng tính đến ngày 2.5 tháng 5, số lượng danh sách giảm giá đã tăng gấp đôi kể từ tháng Hai. Vì vậy, vào tháng XNUMX, có khoảng XNUMX% danh sách nhà được giảm giá. Bây giờ nó ở mức XNUMX%. Thành thật mà nói, về mặt lịch sử, vẫn chưa phải là mức quá cao, nhưng việc tăng gấp đôi là khá đáng kể.
Nhưng đồng thời, 57% tài sản vẫn đang được bán với giá cao hơn giá niêm yết và tỷ lệ danh sách trên giá trung bình vẫn là 103%. Vì vậy, chúng tôi vẫn thấy hầu hết mọi thứ đều vượt quá yêu cầu, nhưng đồng thời, chúng tôi cũng thấy giá giảm. Động lực thị trường siêu khó hiểu. Ông nghĩ gì về điều này? Và bạn nghĩ cái nào sẽ quan trọng hơn trong thời gian còn lại của năm 2022?

James:
Chà, điều đầu tiên, tôi nghĩ hiện tại dữ liệu hơi chậm một chút. Và một phần dữ liệu được ghi lại thực sự có lãi suất thấp hơn. Bởi vì tỷ lệ là khoảng 4 rưỡi đến 4 và 3/4 khi dữ liệu đó bắt đầu được ghi. Và khi chúng tôi bắt đầu nhận thấy quá trình chuyển đổi với rất nhiều sửa đổi và thay đổi… Bởi vì chúng tôi có được cơ sở rất tốt về những gì đang diễn ra trên thị trường của mình. Chúng ta đang ở những thị trường bình dân, chúng ta đang ở những thị trường đắt tiền. Và khi chúng tôi thấy sự chuyển đổi, chúng tôi vẫn đang có nhiều chuyển động. Bởi vì tôi nghĩ những người mua ở thị trường đó đã bị đánh bại và họ đã được rèn luyện tinh thần đến mức nếu có bất cứ thứ gì xuất hiện trên thị trường thì nó sẽ vượt quá danh sách.
Bởi vì chúng tôi có người môi giới… Chúng tôi sẽ liệt kê một tài sản và chúng tôi sẽ có một khoảng thời gian xem xét. Và chúng tôi sẽ bỏ lỡ giai đoạn xem xét trong quá trình chuyển đổi đó và vẫn có những nhà môi giới gọi cho chúng tôi để nói: "Bạn có bao nhiêu lời đề nghị?" Và chúng tôi đã hết thời gian xem xét hai hoặc ba ngày, vì vậy điều đó có nghĩa là chúng tôi không có lời đề nghị nào. Và cuộc điện thoại tiếp theo sẽ đến từ một nhà môi giới với nội dung: “Bạn có bao nhiêu lời đề nghị trên bàn? Bạn có kiểm tra trước không? Chúng ta có cần phải từ bỏ không? Bạn có đi thang cuốn không? Và chúng tôi sẽ nói, "Đợi đã, nhưng chúng tôi đã bỏ lỡ thời gian xem xét." Vì vậy, tôi nghĩ chỉ là người mua trên thị trường đã được đào tạo nên nó bắt đầu ghi nhận nhiều hơn.
Những gì tôi thấy gần đây trong khoảng tuần trước là tôi đã thấy rất nhiều đợt giảm giá. Tôi đã thấy điều đó và vì vậy tôi nghĩ rằng điểm dữ liệu 103% đó sẽ thay đổi vào tháng tới, khi tất cả được ghi lại.
Và doanh số đang chờ xử lý, họ đang bán. Các tài sản đang được bán. Họ đang bán rất nhanh, nhưng chúng tôi đã thấy một số điều. Hoặc là mọi người đang định giá thấp hơn khoảng 5% đến 10% so với mức cao điểm ngay trước cổng, bởi vì hiện tại họ đang có FOMO. Họ chỉ muốn chắc chắn rằng ngôi nhà của họ sẽ được bán. Hoặc tôi đang thấy những đợt giảm giá từ 7 đến 10 ngày này, theo ý kiến ​​​​của tôi, với tư cách là một nhà môi giới bất động sản, điều này không có ý nghĩa gì. Nếu bạn định giá căn nhà của mình và tiến hành phân tích và đưa ra giá trị có thể so sánh được, bạn cần cảm thấy hài lòng về con số đó. Và nếu họ không bán trong 7 đến 10 ngày đầu tiên, người môi giới và người bán sẽ hơi hoảng sợ và họ sẽ giảm giá khá mạnh vì họ không quen với những điều kiện thị trường này. Họ đã từng thấy 40, 50 người đến nhà họ vào cuối tuần, còn bây giờ chúng tôi có từ XNUMX đến XNUMX người và họ bắt đầu lo lắng. Nó gây ra một chút bất hợp lý trên thị trường và khiến toàn bộ thị trường bị cắt giảm, bởi vì mọi người bắt đầu đuổi theo nhau, điều này sẽ ảnh hưởng đến những điểm dữ liệu này.
Nhưng tôi thực sự nghĩ rằng giá sẽ giảm khi mọi người cố gắng tìm ra đâu là điểm ngọt ngào kỳ diệu cho khả năng chi trả trên thị trường, chúng ta sẽ thấy nó hơi phi lý một chút, điều này sẽ làm mất đi tất cả những dữ liệu này điểm tắt. Đó là lý do tại sao điều thực sự quan trọng đối với bất kỳ người nghe nào là nhìn vào dữ liệu và nghe thông tin từ đó, nhưng hãy lùi lại một bước và luôn nhìn vào bức tranh toàn cảnh. Giống như nếu tôi nghe thấy hàng tồn kho tăng gấp đôi, tôi cũng không lo lắng lắm, vì điều đó có nghĩa là chúng tôi đã tăng từ hai tuần lên bốn tuần và bốn tuần vẫn thấp hơn bốn tháng so với lượng hàng tồn kho thông thường trên thị trường. Vì vậy, đừng để bị cuốn vào những tiêu đề nhỏ điên rồ này, bởi vì những tiêu đề đó có thể khiến bạn hoảng sợ, nhưng sau đó bạn thực sự phải lùi lại một bước và hỏi, "Được rồi, điều đó thực sự có nghĩa là gì?"

Dave:
Chà, đó là lý do tại sao chúng tôi đưa bạn đến đây để xem phần Giữa các tiêu đề hàng tuần, James. Cảm ơn. Điều đó cực kỳ hữu ích.
Một câu hỏi trước khi chúng ta tiếp tục là bạn có thể giúp chúng tôi tiếp đất không? Bạn đang nói rằng việc giảm giá từ 7 đến 10 ngày là điên rồ. Trở lại năm 2014, 2015, bất cứ khi nào có một thị trường cân bằng hơn, với tư cách là một nhà môi giới, bạn sẽ mong đợi điều gì về khoảng thời gian để bán một căn nhà? Hoặc bạn sẽ đợi bao lâu trước khi giảm giá?

James:
Chúng tôi luôn tính đến ít nhất 45 đến 60 ngày cho đợt bán lại vào năm 2000… Tôi có thể nói từ năm 2009 đến năm 12, chúng tôi thực sự sẽ tính đến 90 ngày. Và sau đó từ năm '12 đến '16, chúng tôi thực sự đã tính ra khoảng 30. Vào thời điểm đó, chúng tôi đã chuẩn bị kỹ lưỡng cho đến khi chúng tôi cho ra đời sản phẩm đẹp nhất trên thị trường, vì vậy chúng tôi sẽ tính khoảng 30 đến 45 ngày, có thể là 60 ở một thị trường chậm hơn. Nhưng đó là một khoảng thời gian bình thường. Tôi nghĩ trong lịch sử bất động sản, thời gian trung bình của thị trường là từ XNUMX tháng rưỡi đến XNUMX tháng. Điều đó là bình thường phải không? Và nó thực sự nên như vậy, phải không? Mua nhà là một quyết định quan trọng đối với một ai đó. Đây có thể là ngôi nhà mà họ sẽ sống đến hết đời hoặc nuôi dạy con cái.
Mọi người bắt đầu vội vã rất nhiều vì họ có nhiều FOMO hơn là nhìn vào mục tiêu dài hạn của họ. Họ có FOMO là “Tôi sẽ bỏ lỡ số tiền rẻ nhất từng có trên thế giới. Tôi sẽ không bao giờ có nhà vì không còn hàng để bán.” Rồi họ thoát khỏi đại dịch và trở nên điên cuồng nên họ muốn nơi ở riêng của mình phải ổn định hơn. Vì vậy, suy nghĩ này đã thực sự khiến thị trường và các quy luật của thị trường thay đổi, và bạn phải kiên nhẫn.
Vì vậy, khi chúng tôi đưa ra một mức giá, bất kể thế nào đi nữa, trừ khi tôi không nhận được buổi chiếu nào hoặc một buổi chiếu, tôi sẽ không điều chỉnh giá. Tôi phải chạy CMA rất chuyên sâu về bất động sản, xem xét các so sánh, cảm thấy hài lòng về giá của mình, đánh dấu nó ở mức giá đó và sau đó đánh giá hàng tồn kho. Nhưng tôi sẽ không giảm giá trong ít nhất ba đến bốn tuần, trừ khi tôi định giá quá cao.

Dave:
OK cảm ơn bạn. Điều đó cực kỳ hữu ích vì tôi nghĩ khi bạn nhìn thấy mọi người… Việc tăng giá này giảm xuống, không nhất thiết là do họ đã ngồi trên thị trường. Số ngày có mặt trên thị trường hiện nay vẫn còn 15 ngày. Nó vẫn còn cực kỳ thấp. Một số mức thấp nhất mà chúng tôi từng thấy. Vì vậy, như James đã nói, bạn nhìn thấy những tiêu đề này, thật hấp dẫn khi bạn bị cuốn vào điều này và sợ hãi, nhưng hãy cẩn thận, hiểu dữ liệu thực sự đang nói gì trước khi bạn đưa ra bất kỳ quyết định nào về điều này.
Trước khi chúng ta đi vào phần thẩm định của chương trình, tôi chỉ muốn hỏi bạn, có vẻ như, trong một vài chương trình vừa qua và hôm nay, bạn… Có công bằng không khi nói rằng bạn hơi bi quan trong ngắn hạn về thị trường nhà ở hiện nay?

James:
Thành thật mà nói, tôi nghĩ mọi người nên giảm giá đối với tất cả các khoản đầu tư. Tôi nghĩ số tiền được bơm vào thị trường của chúng ta và số lượng tài sản chúng tăng cao là điều đáng lo ngại. Và nó không tăng dần dần. Nó khúc côn cầu dính lên khắp nơi. Vì vậy, bất cứ khi nào có một cây gậy khúc côn cầu, tôi lại có xu hướng giảm giá hơn một chút.
Nhưng đồng thời, khi tôi cho rằng thị trường đang giảm giá và mọi người đang thận trọng hơn một chút và có một số… Hiện tại chắc chắn nhà đầu tư đang cảm thấy mệt mỏi. Mọi người đã trải qua 24 tháng hoang dã này và mọi người đang bắt đầu rút lui. Đó cũng là lúc tôi cố gắng mua nhiều nhất, bởi vì luôn có sự điều chỉnh giảm quá mức, nơi mọi người đang cố gắng tìm hiểu chuyện gì đang xảy ra, mọi người đều muốn ngồi ngoài. Chà, nếu mọi người đều ở bên lề, điều đó cho phép tôi chạy trên sân khá thoải mái. Và vâng, chúng tôi đang giảm giá trong hoạt động bảo lãnh phát hành của mình, nhưng chúng tôi vẫn tích cực trong việc mua hàng của mình. Tôi nghĩ chúng tôi đã làm vậy… Ý tôi là, chúng tôi đã đóng cửa bất động sản trị giá 5 hoặc 6 triệu đô la trong 45 ngày qua. Vì vậy, chúng tôi vẫn đang tích cực mua hàng, chúng tôi chỉ mua hàng với một tư duy mới.

Dave:
Chà, đó là một bước chuyển hoàn hảo cho chủ đề thẩm định của chúng ta ngày hôm nay, đó là một thỏa thuận tốt vào năm 2022. Rất vui mừng được nghe những gì bạn nói về vấn đề này, James. Chúng tôi sẽ quay lại ngay sau đó.
Được rồi, James, hãy bắt đầu chủ đề yêu thích của bạn nào. Hãy nói về phân tích giao dịch và những giao dịch bạn đang thực hiện ngay bây giờ. Tôi muốn chia nhỏ điều này ra, vì tôi nghĩ đối với các chiến lược khác nhau, các giao dịch rõ ràng sẽ khác nhau. Thế nào là một giao dịch mua và nắm giữ tốt so với thế nào là một giao dịch lật kèo tốt hoặc một giao dịch bán buôn tốt hoặc thậm chí có thể là một giao dịch hợp vốn hoặc thụ động. Vì vậy, hãy bắt đầu với việc đầu tư mua và nắm giữ. Hiện tại bạn có đang mua và nắm giữ các khoản đầu tư không? Và một số số liệu chính mà bạn đang xem xét hoặc tỷ lệ lợi nhuận mà bạn đang nhắm mục tiêu trong các giao dịch của mình là gì, dựa trên thị trường khó hiểu mà chúng ta vừa nói đến này?

James:
Vâng, tôi chắc chắn vẫn đang xem xét việc mua bất động sản và giữ chúng lâu dài… Ý tôi là, chúng tôi vừa đóng cửa một cơ sở chín ở Renton, Washington. Tôi vừa đóng cửa một căn hộ ba tầng ở Issaquah, Washington. Và đối với tôi, tôi đang ráo riết tìm kiếm tiền thuê nhà ngay bây giờ vì tôi tin rằng giá thuê nhà sẽ vẫn tăng. Tôi biết nó đã có bước nhảy vọt lớn trong 12 đến 24 tháng qua. Nhưng với chi phí nhà ở, tôi nghĩ giá thuê nhà đương nhiên sẽ tăng lên. Và đối với tôi, tôi luôn muốn biết đâu là cơ hội, đâu là cơ hội. Vì vậy, mua bất động sản ngay bây giờ, ngay cả khi lãi suất cao, vẫn là một ý tưởng tuyệt vời cho người dân. Đó là một cái đầu chống lại lạm phát. Nó cung cấp cho bạn một nơi để gửi tiền của bạn, do đó bạn sẽ không bị mất tiền vào đồng đô la của mình ngay bây giờ.
Và khi chúng tôi xem xét những tài sản cho thuê này, bởi vì chúng tôi có yếu tố lạm phát lớn, chúng tôi đang tìm kiếm… Đối với cá nhân tôi, tôi sẽ không mua bất kỳ giao dịch nào trừ khi dòng tiền cao hơn tỷ lệ lạm phát hai điểm. Vì vậy, nếu tôi nghĩ về lạm phát… Đối với tôi, tôi không tin vào tỷ lệ lạm phát được báo cáo trên toàn quốc. Tôi nghĩ hiện tại con số này là khoảng 8%, dựa trên những gì tôi đang trả cho mọi thứ. Vì vậy, tôi đang nhắm mục tiêu mọi thứ ít nhất ở mức 10% đến 11% trên lợi tức tiền mặt của mình.
Nếu tôi không có điều đó, tôi không muốn dòng tiền chảy ít hơn mức mà đồng đô la có thể giảm giá, bởi vì tôi không nghĩ… Bạn sẽ không đi trước thị trường. Và đối với tôi, với tư cách là một… tôi đã làm công việc này được gần 20 năm rồi, nên tôi cảm thấy như mình đang già đi. Nhưng tôi nghĩ rằng tôi vẫn còn rất nhiều cơ hội và tôi muốn đi trước thị trường và tiếp tục phát triển nhanh chóng, bởi vì tôi không ở giai đoạn ổn định đó với tư cách là một nhà đầu tư mà tôi có thể thụ động chỉ đầu tư và sống nhờ vào điều đó. Tôi vẫn đang cố gắng phát triển. Vì vậy, đối với tôi, việc đón trước tỷ lệ lạm phát thực sự quan trọng.
Tôi cũng đang xem mình đang có loại tài chính nào. Các ngân hàng thương mại hiện nay đang hoạt động khá tích cực và vì vậy chúng tôi vẫn có thể nhận được khoản cho vay rất tốt từ các ngân hàng địa phương với lãi suất rẻ hơn. Vì vậy, ngay bây giờ, khi chúng tôi cũng đang xem xét các tài sản, chúng tôi đang hướng tới những tòa nhà từ 5 đến 10 căn hộ đó, bởi vì những người chơi lớn hơn không thực sự tích cực xem xét những tòa nhà đó, còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ thì họ ' kiểu như bị nhốt một chút và họ sợ vì… Họ đã quá quen với suy nghĩ kiểu này, “Này, tài sản này được bán với giá này, và nó sẽ bán vì thị trường quá nóng, nên tôi tôi sẽ chỉ ngồi ngoài lề thôi.” Trong khi đó, những gì chúng tôi đang làm là xem xét những gì không bán được và chúng tôi sẽ tích cực theo đuổi điều đó với các số liệu phù hợp đang hoạt động. Và vì không có nhu cầu nên chúng tôi thực sự có thể có được những tài sản này theo hợp đồng ngay bây giờ với con số mà chúng tôi chưa thể làm được trong 24 tháng qua.
Vì vậy, chúng tôi đảm bảo rằng chúng tôi sẽ vượt qua tỷ lệ lạm phát và chúng tôi sẽ đi đến nơi mà các ngân hàng của chúng tôi đang thiếu tiền với số tiền mang lại cho chúng tôi hiệu quả tài chính tốt nhất. Những tài sản mà chúng ta có thể mua được với giá rẻ nhất với nhu cầu thấp nhất sẽ là giao dịch tốt nhất có thể.

Dave:
Có rất nhiều thứ để giải nén ở đó. Hãy bắt đầu với tỷ lệ lạm phát. Làm thế nào bạn đưa ra con số cao hơn 2% so với tỷ lệ lạm phát làm thước đo cho mình? Đó có phải là vì bạn kỳ vọng lạm phát sẽ tăng thêm 2% nữa không? Hay đó chỉ là mức tối thiểu mà bạn đang tìm kiếm vì bạn cần một số tiền lãi thực tế bằng tiền mặt?

James:
Tôi là một người nghiện hoàn trả tiền mặt. Đó là thước đo chính của tôi. Và nhiều người không sử dụng nó nhiều như tôi, nhưng ý tôi là, đối với tôi, với tư cách là một nhà đầu tư đơn giản, liệu tôi có số vốn này không, nó sẽ giúp tôi kiếm được bao nhiêu mỗi năm? Tôi chỉ thích giữ mọi thứ đơn giản trên con đường đó. Điều đó đã thực hiện rất tốt đối với tôi trong 15 đến 16 năm qua. Nhưng vâng, tôi muốn đi trước lạm phát. Tôi muốn kiếm được khoản lợi nhuận bằng tiền mặt đó.
Ngoài ra, tôi nghĩ đến một lúc nào đó, chúng ta cũng có thể thấy một cây gậy khúc côn cầu trong lạm phát, cùng với tất cả các vấn đề về chuỗi cung ứng. Ý tôi là, chúng ta có thể bị thiếu lương thực. Có một số tác động khác mà chúng tôi đang đọc trên thị trường có thể khiến nó tăng vọt trở lại. Một lần nữa, tôi không muốn đánh giá thấp bước nhảy này. Vì vậy, nếu tôi tin tưởng cốt lõi vào điều đó thì tôi cần lập kế hoạch phù hợp cho điều đó và thực sự đưa nó vào các thước đo của mình. Vì vậy, nó mang lại cho tôi một chút đệm cho 2% ngoài ra… Tôi chỉ muốn đảm bảo rằng mình đang đánh bại lạm phát. Tôi không muốn lạm phát đẩy tôi đi loanh quanh. Nếu tôi có thể vượt qua lạm phát và trả lại nó, thì tôi ổn.

Dave:
Vâng. Nhưng tôi nghĩ rằng có lẽ… Tôi đang nghĩ một điều, nếu bạn đang tìm kiếm các giao dịch hoàn trả tiền mặt 10%, hãy đưa cho tôi một giao dịch và tôi tò mò không biết bạn tìm thấy những giao dịch đó như thế nào. Nhưng hai, đó có phải là một sự trở lại tốt? Đó có phải là một khoản lợi nhuận tốt cho bạn trong một môi trường ít lạm phát hơn hay đây là một sự điều chỉnh mà bạn đã thực hiện dựa trên những gì bạn đang thấy trên thị trường?

James:
Tôi liên tục… Mỗi quý mà tôi… Thậm chí cứ sáu tháng một lần, tôi thực sự xem xét những gì tôi đang làm với số cổ phần của mình. Điều quan trọng nhất mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể làm, kể cả tôi, vì nó giúp tôi tập trung, là thu hẹp phạm vi mua của mình. Lợi nhuận kỳ vọng của tôi trong một số lĩnh vực nhất định là bao nhiêu? Vì vậy, ở những khu vực được xếp hạng B2C nhiều hơn, tôi luôn chọn từ 10 đến 12, vì tôi nghĩ nó sẽ gây ra nhiều rắc rối hơn. Nó đòi hỏi phải quản lý nhiều hơn, có nhiều chi phí hơn. Vì vậy, tôi luôn muốn có thêm phần đệm ở đó.
Ở những khu dân cư tốt hơn… Ví dụ: tôi đã mua căn hộ ba tầng này ở Issaquah, Washington hoặc tôi có một căn ở Queen Anne, Washington mà tôi cũng mới mua gần đây. Họ thực sự là những khu phố tốt. Vì vậy, tôi đã giảm tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt xuống khoảng 6%, bởi vì tôi có hệ số đánh giá cao ở đó và tôi đang mua ở những khu vực lân cận có nhiều chuyển động nhất. Đây cũng là những khu vực lân cận sẽ không có nhiều chuyển động khi giảm. Đây là nơi mọi người muốn sống. Nhưng ngay bây giờ, nếu tôi mua cùng một hợp đồng mà tôi đã mua cách đây 6 tháng với lãi suất XNUMX%, thì tôi sẽ… Theo ý kiến ​​của tôi, tôi đang mất tiền, vì lạm phát đang giảm dần vào thời điểm đó .
Vì vậy, tôi đã điều chỉnh ngay cả ở những khu vực lân cận tốt. Bây giờ tôi đạt được hơn 10% ở những khu vực tốt và ở những khu vực được xếp hạng B2C, tôi thực sự đang giao dịch với hơn 15%. Lý do đối với tôi thậm chí còn cao hơn là vì ở những khu vực lân cận đó, tài sản của tôi nói chung bị hao mòn nhiều hơn và chi phí xây dựng cũng cao hơn rất nhiều. Vì vậy, chi phí sửa chữa bảo trì của tôi cũng tăng lên khá nhiều. Vì vậy, tôi đã tính đến khoản lợi nhuận tăng thêm ở đó để bù đắp những chi phí mà tôi phải theo kịp với tình trạng lạm phát.

Dave:
Điều đó thật thú vị vì tôi thường áp dụng cách tiếp cận tương tự, trong đó nếu bạn ở trong một khu dân cư tốt, nơi có triển vọng tăng giá tốt, sẵn sàng nhận ít tiền hoàn lại bằng tiền mặt hơn vì chi phí bảo trì của bạn có thể sẽ ít hơn. Bạn có thể có ít doanh thu hơn giữa những người thuê nhà và có những chi phí liên quan đến điều đó. Nhưng điều đó có nghĩa là bạn… Bạn có thể tìm được giao dịch ở những khu vực lân cận tốt với tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền mặt là 10% ngay bây giờ không? Hay bạn đang tập trung nhiều hơn vào các khu vực lân cận khác nhau có tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt cao hơn nhưng có thể ít được mong muốn sinh sống hơn?

James:
Không, chúng tôi chắc chắn đang chứng kiến ​​quá trình chuyển đổi kết thúc… Ngay bây giờ, tôi có thể nói rằng việc mua và giữ vẫn chưa hoàn toàn đạt được, nhưng chúng tôi chắc chắn đang thấy nó đang ổn định và lật ngược. Nhưng một lần nữa, nó lại phụ thuộc vào nhận thức về thị trường. Vì vậy mọi người đang nhận được... Họ đang lùi lại một chút. Có vẻ như họ đang hứng chịu tất cả các phương tiện truyền thông xấu. Họ đang trả nhiều tiền hơn ở máy bơm. Họ đang trả nhiều tiền hơn tại cửa hàng tạp hóa của họ. Và mọi người đều nhìn thấy các dấu hiệu. Tôi nghĩ rất nhiều người đã đầu tư trong 5, 10 năm qua cũng đã trải qua năm 2008, cho dù họ đang lớn lên và có trải nghiệm tồi tệ tại chính gia đình mình, hay họ là nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà mà điều đó có thể không xảy ra. diễn ra rất tốt, và có sự hỗn loạn trên thị trường.
Vì vậy, khi mọi người rút lui, chúng tôi chắc chắn sẽ nhìn thấy nhiều cơ hội hơn. Bởi vì vấn đề là việc xây dựng ngày càng trở nên khó khăn hơn, mọi thứ ngày càng khó khăn hơn, khó tìm được người hơn, mọi thứ đều tốn kém hơn và nó đã trở thành điểm đau đầu đối với rất nhiều nhà đầu tư. Vì vậy, giá trị gia tăng đã có điểm khó khăn là mọi người sẽ nói: “Tôi thực sự không muốn giải quyết vấn đề này. Nó mang lại cho tôi mục tiêu nổi đó. Việc xây dựng rất khó khăn. Nó chỉ là một cơn đau đầu đối với tôi. Tôi không muốn làm điều đó.” Vì vậy, nó đã có mặt trên thị trường.
Bây giờ tiền làm cho tất cả giá niêm yết trông tệ quá. Khi bạn thực sự đặt những con số vào hầu hết những thứ được liệt kê, điều đó chẳng có ý nghĩa gì cả. Nhưng khi những ngày đó trên thị trường bắt đầu tích lũy, đó là lúc người bán bắt đầu thực sự thay đổi. Và gần đây chúng tôi đã ký được một số hợp đồng mua khá tốt… Ý tôi là, chúng tôi vừa mua một chiếc ở Everett, Washington với giá 50,000 USD một cửa. Chúng tôi không thể mua ở mức giá đó. Đó là một đơn vị chín. Nó cần phải làm nhiều việc hơn, nhưng đã ổn định thì nó sẽ ở mức giới hạn 9.9. Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt sẽ trên 20. Những thứ đó thường giao dịch ở mức khoảng 150 đến 175 một cửa. Chúng tôi đang ở tuổi 50. Đó là thứ mà chúng tôi sẽ có được từ năm 2012 đến năm 14. Mọi người không muốn làm điều đó với những người sửa chữa nặng nề. Hồi đó tỷ giá cao hơn nên mọi người không thực sự muốn can thiệp vào nó. Nhưng bây giờ chúng tôi đã có thể đạt được thỏa thuận đó. Và một lần nữa, nó thực sự chỉ liên quan đến chi phí xây dựng, các quy trình đằng sau nó, và sau đó là một chút sợ hãi trong tâm trí nơi mọi người giờ đây không còn bóp cò.

Dave:
Vậy đó có phải là trên thị trường? Đó có phải là nơi bạn cho rằng… Đó có phải là lý do tại sao bạn có được thỏa thuận với mức giá tốt như vậy không?

James:
Chà, người đó thực ra là một nhà đầu tư đã mua chiếc đó sáu tháng trước, không thể tìm ra nó, và bây giờ họ nói, "Tôi chỉ muốn loại bỏ cái này." Bởi vì họ đang trong quá trình lập kế hoạch và vì họ lo lắng nên họ sẵn sàng chi tiền cho thương vụ này và coi đó là điều tốt. Họ cũng đang cắt tóc một chút.
Và đó là vấn đề. Khi mọi người lo lắng… tôi nghĩ trong 24 tháng qua, mọi người đã nghĩ rằng họ… hoặc không nghĩ. Họ đã có được rất nhiều của cải thông qua vốn sở hữu và trong thâm tâm, họ cảm thấy mình giàu có hơn rất nhiều so với thực tế. Vốn chủ sở hữu chỉ tốt khi bạn nhận ra nó. Và sau đó điều xảy ra là khi mọi người thấy tài khoản ngân hàng của họ tăng lên với số vốn chủ sở hữu này và họ ngày càng cảm thấy tốt hơn, họ đang tiêu tiền. Họ có sự giàu có thực sự. Và một khi nó bắt đầu giảm, mọi người bắt đầu thực sự lo lắng và họ muốn nắm bắt số tài sản đó ngay bây giờ. Họ không muốn quay trở lại thời kỳ không có nhiều tiền như trước nữa. Vì vậy, nó có phần khiến mọi người có chút phi lý. Nhưng tôi có thể nói rằng chúng tôi đã có thể làm được điều này trong hai tuần qua. Nó thực sự phụ thuộc vào các giao dịch hiện tại này.

Dave:
Ồ. Mới đây thôi.

James:
Nó rất gần đây.

Dave:
Bạn cũng đang nhận được các giao dịch trên thị trường phải không? Giống như khu nhà chín tầng đó là một thỏa thuận với nhà đầu tư, nhưng bạn có đang tìm thấy mọi thứ trên MLS nơi mọi người đang bán với giá thấp hơn giá niêm yết đó không? Bởi vì bạn vừa nói rằng với giá niêm yết trên nhiều sản phẩm này không có ý nghĩa gì. Vậy làm thế nào bạn làm cho chúng có ý nghĩa?

James:
Chúng tôi thực sự đang thực hiện được nhiều giao dịch trên thị trường hơn là ngoài thị trường, bởi vì-

Dave:
Thực sự?

James:
Vâng, bởi vì đây là những gì đang diễn ra lúc này là những người bán buôn này, trong 24 tháng qua, họ đã… Ý tôi là, họ đã được trả tiền.

Dave:
Họ đang có khoảng thời gian vui vẻ. Thời điểm tốt cho người bán buôn.

James:
Họ đã nghiền nát nó. Và mọi nhà đầu tư, nhà bán buôn, đều giống như bạn đang tán tỉnh họ mọi lúc. Làm sao tôi lên giường với anh để anh mang cho tôi thỏa thuận đó trước? Tôi cần phải làm gì? Ý tôi là, đó là điều chúng tôi làm rất nhiều ở Seattle. Chúng tôi giúp đỡ những người bán buôn vì chúng tôi chỉ muốn họ mang lại cho chúng tôi ưu đãi trước vì chúng tôi không muốn bỏ lỡ cơ hội.
Vì vậy, những người bán buôn này cũng đã được đào tạo rằng nếu họ mua được thứ gì theo hợp đồng, họ có thể bán nó cho bất kỳ ai. Nhưng điều đang xảy ra hiện nay là họ đang quay lại với những nhà đầu tư này và không có ai tham gia vì lợi nhuận không còn nữa. Và nhiều nhà bán buôn cũng mới tham gia thị trường nên họ chưa trải qua bất kỳ loại vòng đời nào của bất động sản và vì vậy họ không hiểu rằng mọi người mua hàng khác nhau vào thời điểm đó.
Vì vậy, các giao dịch bán buôn thực sự vẫn còn khá nặng nề. Ngoài ra, những người bán này đã bị quấy rối trong 24 tháng, vì vậy họ chưa… Và quá trình chuyển đổi chỉ diễn ra gần đây nên họ cũng chưa thực sự nắm bắt được. Chúng tôi đã nhận được nhiều cuộc gọi hơn từ những người bán hàng ngoài thị trường tham gia lại. Những khách hàng tiềm năng đó có lẽ đã tăng gấp bốn lần so với trước đây.

Dave:
Wow.

James:
Chúng tôi sử dụng một căn phòng tên là Call Magic. Họ gọi điện… Họ liên lạc với số lượng lớn. Chúng tôi từng có khoảng 15 đến XNUMX khách hàng tiềm năng mỗi ngày, hoặc tôi sẽ nói là hai ngày một lần. Chúng tôi có tới XNUMX khách hàng tiềm năng trong hai ngày đó. Vì vậy, mọi người chắc chắn đang gọi nhiều hơn, nhưng họ đang thực sự đánh giá được nó là gì.
Thị trường đẹp vì có người bán rao bán. Họ thấy có bao nhiêu người đang đi qua, phải không? Họ nhận được các báo cáo. Họ có thể thấy những gì đang xảy ra trong bất động sản ngày nay. Họ biết rằng nhà đã được bán trong 90 ngày, XNUMX ngày trước và bán vượt quá danh sách. Và sau đó họ tung ngôi nhà của mình ra thị trường, và không ai muốn nó và thậm chí không ai nhìn vào nó. Họ nhận ra sự thật rất nhanh chóng. Tôi thích thực hiện các giao dịch với những người có thật dựa trên số điện thoại của họ. Vì vậy, chúng tôi có thể sử dụng nhiều logic hơn trên thị trường dựa trên số ngày có mặt trên thị trường, buổi trình diễn, kiểm tra và điểm dữ liệu và chúng tôi thực sự có được tỷ suất lợi nhuận trên thị trường tốt hơn so với ngoài thị trường ngay bây giờ. Thành thật mà nói, lợi nhuận tốt hơn đáng kể.

Dave:
Điều đó thật hấp dẫn. Ý tôi là, hiện tại bạn đang dẫn đầu về dữ liệu. Như bạn đã nói, hầu hết dữ liệu bất động sản đều có sau một tháng, sáu tuần. Vì vậy, chúng ta đang ngồi đây vào đầu tháng 6, chúng ta đang xem xét dữ liệu đầy đủ của tháng cuối cùng trong tháng 4. Nhưng những gì bạn đang nói chỉ là trong hai tuần qua, mọi thứ đã bắt đầu thay đổi. Vì vậy, điều này cực kỳ có giá trị đối với thính giả của chúng tôi, vì vậy cảm ơn bạn đã chia sẻ tất cả những điều này với chúng tôi.
Vì vậy, về cơ bản, bạn đã nói rằng lợi nhuận bằng tiền mặt khi mua và giữ là thước đo chính của bạn. Bạn có bao giờ tính đến việc tăng giá trong một giao dịch mua và nắm giữ không? Và nếu bạn làm bình thường, bạn có đang làm điều đó ngay bây giờ không?

James:
Bất kỳ tài sản nào tôi mua và tôi luôn rèn luyện bản thân theo cách này, tôi xem xét nó trên cơ sở 10 năm. Vì vậy, trong hình thức chuyên nghiệp cho thuê của chúng tôi… Bởi vì chúng tôi muốn xem thỏa thuận này hoạt động tốt như thế nào trong 10 năm tới. Nếu đó là thương mại, số tiền gốc bạn mua là bao nhiêu. Dòng tiền tích lũy của bạn trong 10 năm là bao nhiêu?
Và sau đó, chúng tôi luôn đưa vào hai số liệu tiêu chuẩn nhưng chúng tôi không sử dụng những số liệu cao. Sự đánh giá. Tôi nghĩ trong 30 đến 40 năm qua, bất động sản đã tăng giá trung bình khoảng 3.5%. Hai phần cuối thật điên rồ. Vì vậy, đó là những gì chúng tôi đặt vào hộp đánh giá cao của mình. Chúng tôi sử dụng mức trung bình trong 20 đến 30 năm qua. Vì vậy, chúng tôi tính đến mức tăng giá từ 2% đến 3% trong 10 năm. Tôi không nghĩ mình sẽ đạt được điều đó trong hai phần tiếp theo, nhưng tôi sẽ đạt được nó theo thời gian. Vì vậy, tôi chỉ sử dụng một số liệu bình thường.
Tương tự với việc tăng tiền thuê nhà Tôi nghĩ giá thuê sẽ còn cao hơn nữa trong 12 tháng tới, nhưng chúng tôi đưa ra mức thuê tiêu chuẩn là 3%. Nó phụ thuộc vào thị trường của bạn là gì. Chúng tôi chỉ đưa vào 3%. 5% là mức tiêu chuẩn hiện nay. Vì vậy, chúng tôi đã hình thành điều đó trong khoảng thời gian 10 năm. Giá thuê cũng tăng 3% theo tốc độ tăng trưởng. Vì vậy, chúng tôi chỉ sử dụng tiêu chuẩn. Chúng tôi sẽ không tính đến yếu tố ngắn hạn.

Dave:
Hiểu rồi. Được rồi. Vì vậy, một nguyên tắc nhỏ trong thế giới mua và nắm giữ mà nhiều người quen thuộc là quy tắc 1%. Về cơ bản, nếu bạn không quen hoặc tỷ lệ giá thuê trên giá cho biết, nếu bạn chia tiền thuê hàng tháng cho giá mua một bất động sản, thì nó sẽ bằng 1%. Ví dụ, bạn mua một nơi với giá một trăm ngàn đô la. Tiền thuê hàng tháng ít nhất phải là một ngàn đô la một tháng. Lý thuyết cho rằng đây là một đại diện tốt cho dòng tiền. Nếu bạn đạt được quy tắc 1% đó, bạn sẽ có dòng tiền tốt.
Tôi thực sự đã thực hiện một số phân tích dữ liệu về vấn đề này và điều đó là sự thật. Có khoảng 0.85 mối tương quan giữa tỷ lệ giá thuê và dòng tiền của bạn. Vì vậy, điều đó khá tốt. Mối quan hệ khá bền chặt.
Tôi đã viết rất nhiều về quy tắc 1% và ý kiến ​​của riêng tôi về điều đó. Nhưng tôi không biết liệu bạn có biết ý kiến ​​​​của tôi về điều đó hay không, vì vậy tôi sẽ hỏi bạn trước. Bạn có nghĩ rằng quy tắc 1% là một quy tắc kinh nghiệm hay đại diện cho một thước đo tốt mà mọi người nên sử dụng trong thời đại ngày nay khi họ đang tìm kiếm các giao dịch mua và giữ không?

James:
Tôi nghĩ về một vị tướng, tôi nghĩ nó có thể sử dụng được. Và tôi nghĩ con số của bạn ở khoảng 85, gần như đã chết, bởi vì chi phí thế chấp của bạn đối với số tiền đó sẽ vào khoảng, giả sử… Con số đó sẽ vào khoảng 0.65% trong số đó. Đại khái là ở trong đó. Và sau đó các chi phí khác của bạn sẽ giúp bạn đạt được khoảng 85%. Tôi nghĩ đó là một cách an toàn để xem xét mọi thứ trên cơ sở rộng rãi nhằm giúp bạn vượt qua bước bảo lãnh đầu tiên.
Liệu tôi có bao giờ mua một thỏa thuận dựa trên điều đó không? Hoàn toàn không, bởi vì mỗi thị trường đều như vậy… Có rất nhiều phương sai ở mỗi thị trường, tùy thuộc vào nơi bạn đang đầu tư hoặc tôi đang đầu tư, nó có thể có rất nhiều phương sai trong đó. Nhưng theo nguyên tắc chung, tôi nghĩ nó hoạt động khá tốt… Nó giống như lần chà đầu tiên của tôi. Việc này có thực sự nhanh chóng không? Được rồi, hãy chuyển sang giai đoạn tiếp theo. Bởi vì cũng với tư cách là một nhà đầu tư, việc quản lý thời gian của bạn giống như… Tôi là một người rất nghiện giao dịch. Tôi đang xem xét tối thiểu 40, 50 giao dịch mỗi tuần.

Dave:
Thật điên rồ. Tuy nhiên điều đó thật tuyệt vời.

James:
Đó là lý do tại sao tối qua tôi lại gửi email cho bạn muộn như vậy. Tôi chỉ đang suy nghĩ… Và hiện tại còn rất nhiều điều khác để xem. Vì vậy, nó giống như một đứa trẻ trong một cửa hàng kẹo. Nhưng đó là một cách tốt đầu tiên để làm điều đó. Và tôi nghĩ với tư cách là một vị tướng, nó có đủ phần đệm ở đó và nó cũng không có quá nhiều phần đệm đến mức bạn sẽ luôn bị đóng băng. Vì vậy, đó là một quy tắc hợp lý để sử dụng.

Dave:
Được rồi, tôi thích nó. Suy nghĩ chung của tôi là đó là một cách tốt để sàng lọc các khu vực lân cận. Giống như nếu bạn muốn chọn toàn bộ thị trường, chẳng hạn như nếu bạn muốn nói, “Tôi muốn tìm một khu phố ở Texas,” đó là một cách hay để giảm số 0. Nhưng khi bạn đạt đến mức thỏa thuận thực tế, tôi nghĩ nó thực sự sụp đổ.
Vì vậy, điều tôi khuyên mọi người là nếu bạn thấy tỷ lệ giá thuê trên giá ở mức 0.75 hoặc thậm chí 0.8 thì điều đó đáng để xem xét. Một lần nữa, bạn có thể không muốn thực hiện một giao dịch có tỷ lệ giá thuê trên giá thấp đến mức đó. Nhưng không đáng để hủy bỏ một giao dịch chỉ dựa trên quy tắc 1% cho đến khi bạn bảo lãnh đầy đủ cho một giao dịch. Bởi vì tôi đã thấy những giao dịch có tỷ lệ giá thuê trên giá thấp tới 0.75 mang lại dòng tiền thực sự mạnh mẽ tùy thuộc vào thuế, bảo hiểm và bảo trì. Có rất nhiều biến số mà tỷ lệ giá thuê trên giá không tính đến.
Vì vậy, tôi thường nghĩ rằng những quy tắc kinh nghiệm này rất hữu ích, nhưng nhiều khi, nó khiến mọi người sợ hãi vì họ không thể tìm thấy quy tắc 1% đó. Nhưng họ thậm chí còn không bảo lãnh đầy đủ cho những giao dịch này và thực sự không biết lợi nhuận bằng tiền mặt sẽ như thế nào vào cuối ngày.

James:
Vâng, và có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến điều đó, chẳng hạn như bạn phải bỏ ra bao nhiêu công sức, loại hình nào… Nếu là chìa khóa trao tay, sẵn sàng dọn vào ở, thì có lẽ nó sẽ hoạt động khá tốt. Nhưng bạn phải tính đến thời gian, tiền bạc và nguồn lực của mình trong đó. Đó là những thứ sẽ không được nắm bắt tốt.

Dave:
Vì vậy, nếu bạn có quy tắc ngón tay cái để sử dụng cho việc mua hàng vào năm 2022, liệu nó có cao hơn lạm phát 2% không? Đó có phải là ngôi sao phía bắc của bạn lúc này không?

James:
Chà, một sự kết hợp, bởi vì tôi vẫn là một anh chàng có vốn chủ sở hữu bình thường. Vị thế vốn cổ phần lớn là vị thế vốn chủ sở hữu lớn. Nhưng vâng, đó là quy tắc chung của tôi về dòng tiền. Tôi muốn cao hơn lạm phát ít nhất 2% và đó cũng là mức tối thiểu. Tôi cố gắng đạt được vị trí cao hơn, nhưng tôi cũng sẵn sàng làm nhiều công việc xây dựng và nâng vật nặng để có được vị trí tốt hơn. Vì vậy, bạn càng nhận được nhiều công việc, bạn càng nhận được nhiều tiền hơn.

Dave:
Vâng, có ý nghĩa. Được rồi, tuyệt vời. James, điều này cực kỳ hữu ích. Vì vậy, đối với tất cả những người đang lắng nghe điều này, có vẻ như theo James, ít nhất là trong thị trường của bạn, James, dường như hiện đang có một số cơ hội mua hàng. Và ngay cả trên thị trường, vẫn có cơ hội tìm được loại lợi nhuận mà James, một người nghiện giao dịch, đang tìm kiếm. Thật đáng khích lệ. Bây giờ tôi muốn chuyển sang lật. Bởi vì bạn cũng đang thực hiện rất nhiều… Bạn thực hiện bao nhiêu lần lộn nhào trong một năm?

James:
Quá nhiều. Tôi nghĩ chúng ta-

Dave:
Bạn không thể đếm được.

James:
… làm khoảng 150 việc với khách hàng mỗi năm, trong đó chúng tôi giúp họ thiết kế, tìm kiếm, tìm nguồn cung ứng, đưa ra kế hoạch, thực hiện kế hoạch. Và sau đó chúng tôi thực hiện khoảng 50 dự án này… Chúng tôi đã thực hiện khoảng 50 dự án, nhưng bây giờ chúng tôi thực hiện khoảng 50 dự án, nhưng đó là những dự án lớn hơn. Vì vậy, nó là khoảng 15 một năm. Hiện tại, tôi nghĩ chúng tôi có khoảng 20 đến XNUMX triệu USD cho các dự án đang được triển khai.

Dave:
Wow.

James:
Trong những lần lật. Nhưng chúng đắt tiền. Chúng chỉ là những thứ đắt tiền hơn. Vì vậy, đây chắc chắn là nhiều nhất… Đó là số lượng giao dịch ít nhất mà tôi đã thực hiện, nhưng chắc chắn là số vốn lớn nhất mà chúng tôi đã thực hiện.

Dave:
Hấp dẫn.

James:
Chúng tôi đang cố gắng làm việc thông minh và không để chúng tôi dàn trải.

Dave:
Vâng, điều đó đặt ra một câu hỏi hay. Vâng, đặt ra câu hỏi tiếp theo của tôi. Tôi sẽ chỉ gọi những câu hỏi của riêng tôi là tốt. Nhưng đặt ra câu hỏi tiếp theo của tôi, đó là một cú lật tốt đối với bạn trong loại thị trường này là gì?

James:
Có ba điều quan trọng mà chúng tôi đã thực hiện để chuyển đổi và đó là một quá trình chuyển đổi khá nhanh chóng. Chúng tôi chỉ thực hiện các bước này khoảng bốn đến năm tuần trước. Tôi gặp càng ít người đến xem nhà thì chúng tôi càng tăng lợi nhuận của mình.
Điều đầu tiên chúng tôi đang làm là bổ sung các khoản dự phòng cho tất cả chi phí xây dựng và chi phí nói chung. Giá nhiên liệu, tình trạng thiếu nguyên liệu và nhân công là những điều thực sự không thể cải thiện được. Họ đang trở nên tồi tệ hơn. Vì vậy, bất kỳ thỏa thuận nào chúng tôi đang xem xét, chúng tôi đều xem xét số lượng phục hồi của mình và chúng tôi thêm 10% đến 20%. Đó là điều đầu tiên chúng tôi làm vì đó là chi phí cốt lõi ở mức trung bình.

Dave:
Làm thế nào để bạn đạt được 10% đến 20%? Về cơ bản, bạn có đang lấy các con số và bảng tính từ giao dịch cuối cùng của mình không? Và sau đó bạn giải quyết khoản 10% đến 20% làm phần đệm của mình như thế nào?

James:
Trong 12 tháng qua, chúng tôi đã sử dụng 5% đến 10% vì nó ít chênh lệch hơn một chút. Thêm vào đó, người ta đánh giá cao hơn một chút… Thị trường đang hoạt động tốt, vì vậy bạn sẽ quyết liệt hơn một chút.
Khi nó bắt đầu đi ngang… Và bằng mọi cách, tôi không nghĩ thị trường sẽ đi vào một vòng quay hoàn toàn, nhưng tôi nghĩ sẽ có những cơ hội lớn sắp tới. Khi nó đi ngang, sẽ có nhiều rủi ro hơn. Bạn sẽ không nhận được lợi ích bổ sung mà chúng tôi đã thấy rằng điều đó sẽ phải trả cho những khoản chi phí dư thừa đó. Vì vậy, chúng tôi muốn tăng gấp đôi các khoản dự phòng của mình vì mọi thứ cũng đang tăng vọt quá nhanh. Vì vậy, nó mang lại cho chúng tôi nhiều khoảng đệm hơn trong thỏa thuận của chúng tôi.
Chúng tôi sử dụng một máy tính xây dựng mà chúng tôi đã xây dựng nội bộ để thực sự tính toán tỷ lệ lắp đặt trên mỗi foot vuông và các khoản phụ cấp trong suốt dự án của chúng tôi. Vì vậy, chúng tôi biết chính xác những vật liệu chúng tôi có trong ước tính của mình. Chúng tôi biết mọi người đang cài đặt chúng để làm gì. Vì vậy, bởi vì chúng tôi có cốt lõi của mình… Đó là phần khởi đầu trong ngân sách của chúng tôi. Ngân sách đã được thiết lập đúng. Thông thường, chúng tôi sẽ chỉ đạt được một vài phần trăm trong số đó, trừ khi chúng tôi bỏ sót điều gì đó trong phạm vi công việc của mình. Vì vậy, bằng cách thêm khoản dự phòng đó, từ 10 đến 20%, nó chỉ làm tăng thêm con số của chúng tôi.
Cách chúng tôi có được các con số là chúng tôi phỏng vấn các nhà thầu trong lĩnh vực kinh doanh của mình và chúng tôi chỉ nhận được tỷ lệ cài đặt trực tiếp từ họ. Và sau đó, nếu chúng ta sử dụng các khoản phụ cấp của riêng mình, chúng ta sẽ kiểm soát nguyên liệu là gì. Vì vậy, chúng tôi chỉ cần thêm 10 đến 20% vào đó.

Dave:
Được rồi, đó là một quy tắc ngón tay cái mà bạn đang tuân theo, đó chỉ là đệm cho công trình của bạn và-

James:
Tập giấy. Đệm, đệm, đệm.

Dave:
Đệm càng nhiều càng tốt. Còn về phía mua lại thì sao? Bạn có thay đổi gì về loại giao dịch bạn đang tìm kiếm hoặc mức giá bạn đang xem không?

James:
Chúng tôi chắc chắn là như vậy. Chúng tôi đã thực hiện những điều chỉnh lớn về lợi nhuận kỳ vọng của mình. Vì vậy, thông thường những gì chúng tôi đã mua trong 12 tháng qua là ở những khu vực lân cận thực sự tốt ở Seattle hoặc phía đông. Chúng tôi đã mua với mức lợi nhuận tiền mặt từ 10% đến 12%, không bao gồm đòn bẩy được tính vào đó. Đó chỉ là trên cơ sở tiền mặt. Điều đó thường biến thành lợi nhuận tiền mặt khoảng 30% đến 35% khi sử dụng đòn bẩy. Thậm chí có thể cao hơn một chút.
Vào thời điểm đó, chúng tôi gần như nằm trong phạm vi 30%. Và rằng chúng tôi đã nhận được yếu tố đánh giá cao ở đó. Tôi chưa bao giờ đánh giá cao bất kỳ giao dịch nào của tôi về việc sửa chữa và lật đổ. Tôi không nghĩ đó là một điều thông minh để làm. Bạn đang kinh doanh trên thị trường. Những gì tôi sẽ làm là tham gia với tỷ lệ tham gia thấp hơn. Tôi thích khu vực này nên tôi sẽ mua nó nếu nó rủi ro hơn một chút.
Ở các thị trường phụ, chúng tôi mua chúng với mức giá từ 13% đến 15%, tức là tỷ suất lợi nhuận tiền mặt khoảng 35% đến 42%. Vì vậy, những gì chúng tôi đã làm là chúng tôi đã thêm khoảng 4% đến 5% cho mỗi lĩnh vực đó. Vì vậy, đó là một bước nhảy lớn. Vì vậy, nếu chúng ta mua ở mức 12% thì bây giờ chúng ta đang mua ở mức 17%, vì nó mang lại cho chúng ta khoảng đệm lớn hơn nhiều.
Bởi vì khi bạn trải qua một thị trường chuyển đổi, bạn không biết nó sẽ giảm ở đâu, vì vậy bạn phải tăng cường nhiều thứ hơn. Vì vậy, chúng tôi đang thêm 5% khi mua. Vì vậy, đại khái là chúng ta sẽ đi từ 12 đến 17. Và sau đó chúng tôi sẽ bổ sung thêm 20% vào khoản dự phòng đó vào ngân sách xây dựng. Vì vậy, chúng tôi chỉ đang thêm vào khoảng đệm thời gian.
Ngoài ra, chúng tôi đã có thể lật đổ tất cả những ngôi nhà này… Những gì chúng tôi đã theo dõi, tất cả các khách hàng của chúng tôi, tất cả các lần lật của chúng tôi, chúng tôi mất trung bình khoảng 6.9 tháng cho một lần sửa chữa và lật đổ thông thường trong năm ngoái. Khách hàng và chính chúng tôi sẽ mất trung bình 6.9 tháng để mua, cải tạo, bán và đóng cửa nó. Bây giờ chúng tôi đã thêm ba tháng nữa vào đó.

Dave:
Wow.

James:
Bởi vì như chúng tôi biết, đó cũng là một thị trường mà chúng tôi chỉ mới có mặt trên thị trường được 7 ngày và mọi thứ đang kết thúc nhanh chóng. Vì vậy, khi chúng ta bước vào thời gian nắm giữ lâu hơn, chúng ta phải tính đến điều đó. Vì vậy, thay vì chạy các phép tính lật của chúng tôi ở mức tạm dừng từ sáu tháng đến bảy tháng, chúng tôi sẽ chạy chúng ở mức tạm dừng từ 10 đến XNUMX tháng. Vì vậy, chúng tôi đang tăng thêm chi phí đòn bẩy, chúng tôi đang tăng thêm chi phí xây dựng và chúng tôi đang tăng thêm tỷ suất lợi nhuận lớn hơn và đó là điều bảo vệ chúng tôi trong suốt chặng đường.

Dave:
Được rồi, tôi có rất nhiều câu hỏi. Điều đầu tiên dựa trên thời gian bổ sung đó… Bạn nói rằng bạn đã thêm ba tháng và bạn nói rằng đó là vì bạn đang mong đợi số ngày trên thị trường sẽ tăng lên, thời gian bán hàng dài hơn. Bạn cũng dự đoán thời gian xây dựng sẽ lâu hơn do một số vấn đề về chuỗi cung ứng phải không? Hay bạn hầu như đã có thể giảm thiểu điều đó?

James:
Chà, cách chúng tôi giảm thiểu điều đó là chúng tôi thực sự đang kiểm soát ngân sách của mình và tăng chúng lên đáng kể. Bạn càng có nhiều tiền trong ngân sách thì bạn càng có thể di chuyển dễ dàng hơn. Đó thực sự là lý do tại sao tôi thực hiện nhiều cú lật sang trọng hơn vì tôi có thể thực hiện các giao dịch hiển thị, chúng có tay nghề chất lượng và chuyên nghiệp hơn. Nó cho phép chúng ta hệ thống hóa nó thêm một chút. Vì vậy, nếu bạn có tiền trong ngân sách, bạn có thể trả lương cho mọi người tốt hơn rất nhiều và họ có thể di chuyển nhanh hơn rất nhiều.
Nhưng vâng, sự chậm trễ vẫn đang xảy ra ở các thành phố và giấy phép. Mọi thứ đang bắt đầu sụp đổ. Tôi nghĩ đó sẽ là vấn đề trong ba đến năm tháng nữa, đại loại là trong khoảng đó. Tôi thực sự nghĩ rằng khi lãi suất tăng, nền kinh tế sẽ chậm lại, và tôi có cảm giác… À, các nhà đầu tư cũng đang rời khỏi thị trường một chút. Họ đang ngồi bên lề. Có những tổng thầu và thương nhân đang gọi cho tôi nhưng đã lâu rồi họ không gọi cho tôi.

Dave:
Thật sự? Đó là một sự thay đổi lớn dựa trên vị trí của chúng tôi trong vài năm qua.

James:
Đó là một sự thay đổi lớn. Và thành thật mà nói, hiện tại tôi đã gạt họ sang một bên. Tôi nói, "Này, nhìn này, bạn sắp nghỉ việc rồi." Vì vậy, chúng tôi cũng có thể để chúng lâu hơn một chút.

Dave:
Chúng tôi phải chơi hết mình để có được bây giờ. Họ đã phớt lờ bạn.

James:
Những việc tôi phải làm cho các nhà thầu này trong 12 tháng qua, tôi cảm thấy bị lạm dụng. Giống như bạn phải như vậy… Vì vậy, tôi có cảm giác khi mọi thứ chậm lại, các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại nhiều hơn một chút. Vì vậy, tôi thấy điều đó… Và đó là lý do tại sao tôi là người mua ngay bây giờ. Mọi thứ sẽ được cải thiện ở một số phân khúc nhất định. Và miễn là tôi có những khoản lợi nhuận lớn đó, tỷ suất lợi nhuận ban đầu và tôi nghĩ chúng sẽ cải thiện, thì gần như tôi có thể tính toán chi phí xây dựng và thời gian của mình rồi bỏ vào túi từ phần đệm. Vì vậy, thay vì nhận được sự đánh giá cao, tôi có thể nhận thêm chi phí dựa trên hiệu quả.

Dave:
Hiểu rồi. Điều đó làm cho rất nhiều ý nghĩa. Nhưng nói chung, có vẻ như trong hai năm qua, bạn đã nhắm mục tiêu lợi nhuận tiền mặt không có đòn bẩy, bạn nói, khoảng 12%.

James:
Chính xác.

Dave:
Điều này sẽ mang lại cho bạn khoản lợi nhuận có đòn bẩy vào giữa những năm 30. Và bây giờ để bảo vệ bản thân, hãy thận trọng hơn một chút, bạn đang nhìn vào mức 17% không có đòn bẩy trong… Bạn nói rằng đó là vào giữa những năm 40 đối với lợi nhuận có đòn bẩy?

James:
Vâng, tôi có thể nói là trung bình là 38 đến 45.

Dave:
Được rồi. Chỉ vì tò mò thôi… Vì vậy, điều đó cực kỳ hữu ích cho bất kỳ ai đang nghe nội dung đó, đó có phải là mục tiêu bạn đang nhắm đến không. Bạn đã nhận được gì trên cơ sở lợi nhuận đòn bẩy trong hai năm qua sau một số lần tung đòn của mình?

James:
Trời ơi. Một số giao dịch, chúng tôi đã kiếm được lợi nhuận từ 100% đến 150%. Ý tôi là, chúng tôi đã thực hiện một bước ngoặt đắt giá khi ký kết thỏa thuận ở mức 3.95 triệu khi thoát ra. Chúng tôi đã bán nó với giá 6.5.

Dave:
Không.

James:
Tôi xin lỗi. 4.95. 4.75 đến 4.95. Chúng tôi đã bán nó với giá 6.5 đô la và đó là thời hạn XNUMX tháng.

Dave:
50% so với những gì bạn đã đề xuất.

James:
Nó không có thật. Nhưng chúng tôi đã nhìn thấy điều đó. Khách hàng của chúng tôi, chúng tôi đã nhận được những lời đề nghị trị giá 200, 300 nghìn đô la trong danh sách. Bellevue đánh giá cao 50%, 60%. Vì vậy, chúng tôi đã thấy những biến động lớn này và chúng mang lại lợi nhuận phi thực tế.

Dave:
Vì vậy, đó chính xác là lý do tại sao tôi hỏi bạn câu hỏi này, bởi vì có một điều tôi liên tục nghe thấy là các giao dịch không còn tốt như cách đây một năm, hai năm hay 10 năm trước, bất kể đó là gì. Nhưng bạn vẫn đang mua giao dịch. Vậy bạn xử lý việc đó về mặt tinh thần như thế nào? Bạn có thể nhận được 50% tiền mặt, 100% tiền mặt. Bây giờ bạn đang nói, “Được rồi, tôi đồng ý với 38%.” Làm thế nào để bạn hợp lý hóa điều đó với chính mình, và tại sao bạn lại làm điều đó và tại sao bạn nghĩ người nghe nên cân nhắc việc điều chỉnh lại kỳ vọng của họ theo cách bạn đang làm?

James:
Điều đầu tiên tôi luôn nói với mọi người là nếu bạn nhận được những khoản lợi nhuận như vậy thì điều đó không bình thường. Giống như tôi, tôi đã làm công việc này được một thời gian và tôi đã trải qua những thăng trầm. Tôi đã chịu những tổn thất khá lớn và tôi đã làm rất tốt. Vì vậy, tôi chỉ biết rằng đến cuối ngày, mọi chuyện sẽ cân bằng. Một năm tuyệt vời có thể dẫn đến một năm không ổn định trong năm tiếp theo. Và nếu tôi nhìn vào cơ sở hai năm, nó thường có mức độ khác nhau.
Điều tôi muốn làm là xem xét biểu mẫu chuyên nghiệp của mình và xem tôi đã thực hiện tốt như thế nào nếu đạt được con số chuyên nghiệp. Việc xây dựng của chúng tôi đã thực hiện tốt như thế nào? Thời gian chi phí vận chuyển của chúng tôi là bao nhiêu? Vì điều đó cho tôi biết hiệu quả kinh doanh của mình. Và khi tôi bảo lãnh cho thỏa thuận đó, các con số có lẽ đúng. Thị trường quyết định lợi nhuận sẽ tăng lên. Vì vậy, tôi phải nhớ rằng tôi không… Yếu tố quan trọng nhất trong việc này là điều kiện kinh tế và điều kiện thị trường. Và dù tôi có làm gì đi chăng nữa, tôi cũng không thể đánh bại thị trường. Thị trường sẽ luôn đánh bại tôi. Tôi phải lập kế hoạch phù hợp cho thị trường, nhưng tôi cũng phải đặt kỳ vọng của mình theo cách đó. Tôi chưa bao giờ nghĩ trong bản dự thảo chuyên nghiệp của mình rằng tôi sẽ đạt được lợi nhuận 100% cho bất kỳ giao dịch nào trong số đó.

Dave:
Bạn sẽ thật điên rồ khi nghĩ như vậy phải không?

James:
Tôi sẽ không bao giờ có được một thỏa thuận.

Dave:
Vâng, bạn không thể vào… Đúng vậy. Bạn sẽ không bao giờ làm bất cứ điều gì. Nhưng tôi nghĩ đó là điều xảy ra với một số người, ít nhất, nó gần như tê liệt, bởi vì bạn nghe những câu chuyện về lợi nhuận đáng kinh ngạc hoặc việc mua hàng trong năm 2010 và những cơ hội tuyệt vời này. Nhưng ở một khía cạnh nào đó, ít nhất đây là ý kiến ​​​​của tôi, có một thỏa thuận tốt vào năm 2022 còn tốt hơn là không làm gì cả, phải không? Nói một cách đơn giản nhất, bạn có thể lựa chọn mất tiền do lạm phát. Bạn có thể đầu tư vào thị trường chứng khoán nếu bạn muốn. Hoặc bạn có thể đi và tìm những gì thị trường đang mang lại cho bạn ngay bây giờ, điều bạn đang nói có thể là lợi tức tiền mặt từ 8% đến 10% khi mua và giữ, hoặc tiền mặt có đòn bẩy 40% hoàn trả tiền mặt một cách nhanh chóng. Đối với tôi, cả hai đều tốt hơn đáng kể so với việc không làm gì hoặc bất kỳ loại tài sản thay thế nào.

James:
Vâng, và đó là vấn đề. Mọi người chỉ cần nhớ những gì bình thường. Tôi phải luôn nhớ rằng chúng tôi đã làm rất tốt trong hai năm qua. Tất cả các doanh nghiệp của chúng tôi đã làm. Nhưng tôi nghĩ bất kỳ doanh nghiệp nào hoạt động tốt đều hoạt động tốt. Không chỉ vì những gì chúng tôi đang làm mà còn là thị trường và nền kinh tế đã giúp chúng tôi làm được điều đó. Nhưng bạn phải luôn nhớ điều gì là bình thường.
Đó là những gì tôi đã nói với khách hàng của mình trong hai năm qua. Các bạn, điều này không bình thường. Chỉ cần nhớ. Họ gọi cho tôi, tất cả đều vui mừng vì chúng tôi vừa bán nhà của họ với giá cao hơn một phần tư triệu đô la so với chúng tôi nghĩ. Và tôi nói, “Nhưng hãy nhớ, điều đó không bình thường. Điều đó nên là một lời nhắc nhở hãy luôn là một nhà đầu tư kiên định,” bởi vì những người đó đã không kiếm được số tiền như nhau từ 24 tháng trước đến 36 tháng trước. Nhưng nếu họ không bao giờ bắt đầu ở một thị trường mà họ kiếm được lợi nhuận trung bình thì ngay từ đầu họ đã không bao giờ đạt được vị trí này.
Vì vậy, bạn càng ra vào thị trường nhiều thì bạn càng có ít cơ hội. Đó là lý do tại sao tôi luôn mua hàng liên tục. Một số năm, nó sẽ tốt hơn. Một số năm, nó sẽ tồi tệ hơn. Và một số năm, chúng ta sẽ hoàn toàn nghiền nát nó. Nhưng bạn phải liên tục ở lại thị trường. Nếu bạn nhảy vào nhảy ra và cố gắng tính toán mọi thứ, bạn sẽ bỏ lỡ mọi cơ hội. Vì vậy, bạn chỉ cần phải thực tế.
Và sau đó, một điều mà tôi cũng muốn làm là nhìn lại bản thân mình trong khoảng thời gian từ 24 đến 36 tháng với tất cả các con số của chúng tôi. Hoạt động kinh doanh lật đổ của chúng tôi hoạt động như thế nào trong hai năm chứ không chỉ sáu tháng qua? Các con số lịch sử sẽ thực sự cho bạn biết điều gì cần dự báo chính xác vì nó cho bạn thấy các điều kiện và chu kỳ thị trường khác nhau.

Dave:
Vâng. Tôi nghĩ những gì bạn nói là cực kỳ quan trọng bởi vì có sự khác biệt giữa việc xác định thời điểm thị trường, đó là điều bạn đang cảnh báo không nên làm, giống như nhảy vào và nhảy ra và điều chỉnh theo thị trường và cố gắng tận dụng tối đa. những gì thị trường đang mang lại cho bạn vào thời điểm này. Và như bạn đã nói, bạn đang thực hiện những điều chỉnh đối với thị trường, điều đó là khôn ngoan và bạn đang thận trọng. Bởi vì tôi đồng ý với bạn. Không ai biết chính xác điều gì sẽ xảy ra với thị trường nhà đất trên toàn quốc, nhưng hiện tại có rất nhiều rủi ro thị trường, nhiều hơn những gì tôi nghĩ chúng ta đã thấy trong 15 năm hoặc tương tự như vậy. Vì vậy, bạn đang tỏ ra bảo thủ, điều này có lý. Nhưng điều đó không có nghĩa là bạn đang cố gắng xác định thời điểm thị trường và nói: “Tôi sẽ dừng hẳn. Và sau đó khi xảy ra va chạm, tôi sẽ quay lại.” Bạn đang áp dụng một cách tiếp cận nhất quán hơn nhiều, tương tự như cách tính trung bình chi phí bằng đô la trên thị trường chứng khoán, phải không?

James:
Chính xác. Vâng, ngay bây giờ, chúng tôi có một lượng hàng tồn kho nhất định. Chúng ta có thể lùi lại một bước và hỏi: "Chà, nếu thị trường đi ngang, chúng ta có muốn cải tiến và giữ nó không?" Không, chúng tôi có một mục tiêu nhất định là… Chúng tôi biết mình đang làm gì với tài sản đó rồi. Nó sẽ được bán với giá mà nó sẽ bán hoặc nó sẽ được cho thuê với giá mà nó sẽ được thuê. Nó sẽ chuyển thành dòng tiền theo đúng những gì nó sẽ chuyển sang dòng tiền. Nếu nó không đáp ứng được kỳ vọng của tôi sau khi tôi đã hoàn thành xong thì tôi cần phải bán nó đi hoặc chuyển sang tài sản tiếp theo. Nhưng tính nhất quán là chìa khóa. Tôi càng rút vào và rút ra một cách phi lý thì tôi càng kiếm được ít tiền hơn.
Và chỉ cần điều chỉnh và đệm các con số của bạn, sau đó bạn có thể… Miễn là bạn có phần đệm đó ở đó, bạn sẽ giảm thiểu rủi ro của mình và bạn vẫn sẽ giữ cho mình ở mức lợi nhuận mà bạn mong muốn. Và nếu bạn không nhận được những con số đó thì hãy đợi hoặc hỏi thêm người. Bạn sẽ tìm thấy nó nếu bạn hỏi đủ người.

Dave:
Đó là lời khuyên tuyệt vời, James. Bạn có nghĩ khán giả của chúng ta nên biết điều gì khác về điều gì tạo nên một giao dịch tốt trong điều kiện thị trường này không?

James:
Ý tôi là, điều quan trọng nhất chỉ là thực hiện các thủ tục chuyên nghiệp, đảm bảo mọi thứ đều ổn. Có một điều tôi cũng thích làm, và nếu mọi người thực sự lo lắng về rủi ro hoặc khi tôi lo lắng về rủi ro, tôi thích mua những giao dịch rẻ hơn để có thể luân chuyển tiền mặt hoặc đảo chiều.
Khi bạn có nhiều kế hoạch thoát hiểm mà bạn có thể áp dụng cho một ngôi nhà cụ thể, đó là khoản đầu tư an toàn nhất của bạn. Và điều đó sẽ nói với tôi… Khi chúng tôi làm việc này vào năm 2009, đó là những gì chúng tôi đã mua, bởi vì A, chúng tôi vừa có… Đó không phải là một năm 2008 vui vẻ. Chúng tôi đã gặp may mắn. Chúng tôi đã mất phần lớn thanh khoản. Vì vậy, chúng tôi không thể chỉ đưa nó vào thị trường mà phải xây dựng lại nó. Vì vậy, mọi giao dịch mà chúng tôi mua, bởi vì chúng tôi quá sốc vì điều đó, đó là một thị trường rất rủi ro khi nó giảm cực kỳ nhanh, có phải chúng tôi đang nhắm mục tiêu vào những tài sản mà chúng tôi biết, bất kể thế nào, nếu nó không lật đổ và chúng tôi không thể kiếm được lợi nhuận tối thiểu, chúng tôi có thể tân trang lại nó, cho thuê và đưa nó vào danh mục đầu tư của mình. Một số ngôi nhà mà chúng tôi không thể chuyển nhượng đã trở thành một trong những ngôi nhà mang lại lợi nhuận lớn nhất mà chúng tôi có trong 15 năm qua. Vì vậy, chỉ cần có một chiến lược rút lui đa năng, đa năng cho giao dịch của bạn, đó sẽ là một cách khác để bạn có thể giảm thiểu rủi ro.

Dave:
Được rồi. Cảm ơn bạn, James, rất nhiều. Điều này đã được khai sáng. Tôi đã có rất nhiều niềm vui khi học một chút về việc lật. Tôi chưa bao giờ lật nhà nên rất muốn học hỏi từ bạn. Điều này thực sự hữu ích. Chúng tôi sẽ quay lại ngay sau phần này cho phân khúc nguồn lực cộng đồng của chúng tôi.
Chào mừng mọi người quay trở lại phần cuối cùng trong ngày, nơi chúng ta tương tác với đám đông của mình. James, hôm nay, tôi rất muốn nghe ý kiến ​​của bạn về khách hàng của bạn và một số người bạn đang làm việc cùng, đặc biệt là về những năm 1031. Hiện tại có rất nhiều cuộc bàn tán về việc bán khi giá ở mức cao và bạn sẽ giao dịch vào thứ gì. Vậy bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về cách bạn tư vấn cho khách hàng và những người bạn làm việc cùng không?

James:
Vâng, hiện tại điều này khá khó hiểu vì nhiều khách hàng và chính chúng tôi, chúng tôi đã mua bất động sản trong hai năm qua và chúng tôi đang thu được tiền với lãi suất rất thấp. Vì vậy, bạn mua những tài sản này, bạn có khoản nợ rất thấp. Thông thường đối với thương mại, dù sao thì nó cũng sẽ có thời hạn từ 5 đến 10 năm. Nhưng họ có rất nhiều vốn sở hữu, họ có nguồn tiền dồi dào và họ hài lòng với dòng tiền của mình. Nhưng họ đã thực hiện một số kế hoạch khấu hao, chẳng hạn như việc phân chia chi phí. Họ đã nhận được rất nhiều lợi ích từ nó. Họ cũng lo lắng rằng lãi suất của họ có thể được thiết lập lại sau XNUMX đến XNUMX năm ở mức cao hơn vào thời điểm đó. Ngoài ra, họ cũng có thể muốn chuyển sang một loại tài sản khác.
Vì vậy, khi thị trường chuyển đổi, câu hỏi luôn là “Tôi phải làm gì với số tiền đầu tư và danh mục đầu tư của mình trước khi nó trải qua quá trình chuyển đổi đó?” Bởi vì một khi bạn hoàn toàn bước vào quá trình chuyển đổi, bạn sẽ khó di chuyển mọi thứ hơn. Vì vậy, hiện tại có rất nhiều câu hỏi đặt ra là “Danh mục đầu tư hiện tại của tôi đang làm gì?” Và điều mà chúng tôi muốn mọi người xem xét là "Nó có đánh bại được tỷ lệ lạm phát không?" Nếu không, bạn có thể muốn xem xét giao dịch một số thứ xung quanh. Hãy xem vị thế vốn chủ sở hữu thực sự của bạn là gì. Và sau đó chúng ta có thể xem xét cách tăng dòng tiền của bạn để đánh bại tỷ lệ lạm phát đó hoặc tăng nó một cách tự nhiên vào thời điểm đó.
Nơi mà mọi người bị treo máy, hoặc thậm chí tôi có thể bị treo máy, đang bị ám ảnh bởi tỷ lệ của họ. Họ nói, "Ồ, vâng, tôi có tất cả số vốn sở hữu này, nhưng tôi chỉ trả 3.5% cho tỷ lệ này" và họ không muốn chuyển đi. Nhưng họ có thể chỉ kiếm được 6% dòng tiền và họ có tất cả số vốn sở hữu này trong tòa nhà. Những gì chúng tôi đã làm là chúng tôi thực sự đã kiểm toán toàn bộ danh mục đầu tư của mình. Chúng tôi thấy những giao dịch mà chúng tôi đang xem có giá thấp hơn mức giá và đó là những gì chúng tôi làm cho khách hàng của mình. Dòng tiền của bạn kéo theo nhiều nhất ở đâu với số vốn chủ sở hữu nhiều nhất? Và sau đó giao dịch nó. Và không quan trọng lãi suất sắp tới là bao nhiêu. Nó có thể là gấp đôi. Nhưng vị thế dòng tiền của chúng tôi sẽ tăng gấp đôi vào thời điểm đó.
Vì vậy, ngay bây giờ, rất nhiều câu hỏi đặt ra là "Tôi có thực hiện giao dịch đó không và tôi sẽ giao dịch nó để làm gì?" Đối với tôi, bây giờ tôi sẽ chỉ thực hiện giao dịch nếu tôi có thể tăng gấp đôi dòng tiền ngay bây giờ. Tôi có mức giá thấp. Tôi có những tòa nhà ổn định tốt. Nói chung, bạn đang bước vào một thị trường chuyển tiếp hơn. Nhưng với số vốn sở hữu mà chúng tôi đã kiếm được, tôi có thể nhân đôi dòng tiền của mình trên hầu hết mọi tòa nhà chung cư và ngôi nhà mà tôi sở hữu nếu tôi phân chia chúng một cách chính xác.

Dave:
Ồ. Vậy bạn có thấy khách hàng làm điều đó ngay bây giờ không? Và nếu vậy, có giới hạn nào để bạn có thể tiếp tục làm điều này trước khi thị trường thay đổi hơn nữa không?

James:
Vâng, thành thật mà nói, tôi nghĩ từ hai đến bốn đơn vị, bạn có thể đã bỏ lỡ cửa sổ của mình. Bởi vì lãi suất đó là 6.5% và nó ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền. Vì vậy, nếu bạn có tất cả số vốn sở hữu này trong tài sản của mình, hoặc bạn có thể đã mất một số tiền do lãi suất, khi bạn vận hành vị thế dòng tiền thực, thực đó, điều đó sẽ tự nhiên khiến giá của bạn giảm xuống.
Lời khuyên mà tôi đưa ra là vì giá cao, khả năng chi trả đang có nhu cầu cao, đó là nếu bạn định bán hai đến bốn căn của mình, hãy để trống một căn, bởi vì người mua là chủ sở hữu vẫn ở ngoài đó, bởi vì họ đang đang tìm cách cắt giảm chi tiêu, đặc biệt là với tình trạng lạm phát hiện nay. Vì vậy, đó là cách tốt nhất để bạn giao dịch nó.

Dave:
Đó là lời khuyên tuyệt vời. Về cơ bản là làm cho nó hấp dẫn đối với những người muốn hack nhà.

James:
Đúng. Và có rất nhiều người ở ngoài đó. Ý tôi là, BiggerPockets đã làm rất tốt việc dạy mọi người rằng đó là một cách rất hiệu quả để giảm chi phí và gia tăng sự giàu có. Các nhà đầu tư chỉ nhìn vào lợi nhuận thu được từ tiền mặt và việc tòa nhà đó sẽ hoạt động như thế nào. Nếu tỷ lệ và số tiền của bạn quá cao, bạn sẽ không hoạt động tốt như vậy. Nhưng ý tôi là, chủ sở hữu là chủ sở hữu nhà ở, họ có thể chuyển đến và họ có thể nói, "Này, thay vào đó, tôi có thể cắt giảm một nửa chi phí thế chấp bằng cách mua căn hộ này." Vì vậy, tôi sẽ nói để lại một cái mở.
Hiện tại vẫn còn một cơ hội thực sự tốt để giao dịch năm đơn vị của bạn ở mức trên, bởi vì tiền vẫn rẻ và nó… Hoặc nó không rẻ, nhưng là bốn rưỡi. Nó rẻ hơn so với giải pháp thay thế. Đó là 4.5% đến 5%. Và tôi nghĩ cũng có nhiều nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn hơn trong lĩnh vực đó. Rất nhiều khi, hai đến bốn là những người mẹ và con của bạn mới hơn một chút trong ngành. Không phải luôn luôn, bằng mọi cách. Tôi vẫn sở hữu hai và bốn tòa nhà đơn vị. Nhưng phần lớn đó là những gì nó giao dịch.
Những người bán những thứ lớn hơn đã trải qua nhiều điều kiện thị trường hơn, vì vậy họ sẽ bán và buôn bán những thứ tốt hơn rất nhiều. Nhưng bạn vẫn có thể đánh đổi chúng. Hiện tại, vẫn có nhu cầu mua những thứ đó nếu tình hình ổn định tốt, bởi vì mọi người muốn gửi tiền để chống lạm phát. Tỷ giá thấp hơn một chút nên nó không ảnh hưởng nhiều đến vị thế vốn chủ sở hữu đó. Và sau đó bạn có thể giao dịch để có được nhiều giá trị gia tăng hơn.
Vì vậy, bạn chỉ cần cẩn thận về những gì bạn đang giao dịch bằng tiền. Chỉ cần xem sản phẩm đó có thể được giao dịch ở mức độ lỏng như thế nào và sau đó đảm bảo rằng bạn đang sử dụng tối đa. Có một số tài sản nhất định mà tôi đang xem xét bán ngay bây giờ, nhưng chúng tôi có con số mấu chốt là nếu nó xuống dưới mức đó, chúng tôi sẽ giữ nó trong 10 đến XNUMX năm nữa. Bởi vì chúng tôi đã hoàn thành tất cả công việc khó khăn. Nó không có giá trị giao dịch vào thời điểm đó. Vì vậy, chúng tôi sẽ sớm liệt kê bốn tòa nhà của mình và tôi biết gần đây chúng tôi cũng đã liệt kê khoảng sáu căn hộ cho khách hàng của mình.

Dave:
Bởi vì bạn tin rằng bạn có thể nhân đôi dòng tiền của mình.

James:
Vâng, hãy tăng gấp đôi dòng tiền, đặc biệt đối với những nhà đầu tư thụ động hơn của chúng tôi. Dòng tiền của họ đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi lạm phát. Chi phí sinh hoạt của họ, những thứ mà họ đang sống nhờ vào. Vì vậy, ngay bây giờ, đây là cơ hội hoàn hảo để hiện thực hóa vốn chủ sở hữu trước khi nó có thể bị giảm và sau đó kiếm thêm dòng tiền để bù đắp chi phí của bạn.

Dave:
Được rồi. James, hôm nay anh đã truyền đạt một số kiến ​​thức cho chúng tôi. Cảm ơn bạn rất nhiều. Nếu người nghe của chúng tôi muốn nghe nhiều hơn từ bạn hoặc tương tác với bạn, điều mà tôi chắc chắn là họ sẽ làm, thì họ có thể làm điều đó ở đâu?

James:
Bạn có thể làm điều đó… Vì vậy, trên Instagram, hãy xem chúng tôi trên jdainflips. Chúng tôi nói về tất cả những điều này hàng ngày ở hiện trường. Và sau đó là trên YouTube, tại ProjectRE. Chúng tôi liên tục đưa ra chương trình giáo dục miễn phí cho mọi người. Vì vậy hãy chắc chắn rằng bạn kiểm tra chúng tôi.

Dave:
Được rồi. Và tôi là Dave Meyer. Bạn có thể tìm thấy tôi trên Instagram, @thedatadeli.
Và xin nhắc lại trước khi chúng ta bắt đầu, nếu bạn muốn tương tác với James, tôi, Kathy, Jamil, Henry hoặc bất kỳ thành viên nào trong nhóm On the Market, bạn có thể làm điều đó trên YouTube. James đã đưa ra một số video tuyệt vời ở đó. Chúng tôi có rất nhiều video YouTube thực sự hay nhưng không xuất hiện trên nguồn cấp dữ liệu podcast. Vì vậy, nếu bạn muốn biết thêm thông tin như vậy, hãy xem YouTube, đăng ký ở đó.
Và nếu bạn đang nghe nội dung này ngay bây giờ, xin vui lòng, nếu bạn thích loại thông tin này, hãy để lại cho chúng tôi đánh giá năm sao. Nó thực sự giúp ích cho chúng tôi. Cảm ơn tất cả các bạn rất nhiều vì đã lắng nghe. Chúng tôi sẽ gặp lại tất cả các bạn lần sau.
Trên thị trường được tạo bởi tôi, Dave Meyer và Kailyn Bennett. Sản xuất bởi Kailyn Bennett. Chỉnh sửa bởi Joel Esparza và Onyx Media. Viết quảng cáo của Nate Weintraub. Và một lời cảm ơn rất đặc biệt đến toàn bộ nhóm BiggerPockets.
Nội dung trên chương trình, Trên thị trường, chỉ là ý kiến. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến ​​và chiến lược đầu tư.