Logo Zephyrnet

Trí thông minh dữ liệu tạo

Bất động sản

Ý kiến: Tại sao LA vẫn để những người sở hữu nhà ở một gia đình chặn các giải pháp cho cuộc khủng hoảng nhà ở?

Được xuất bản lại bởi Plato
Được xuất bản lại bởi Plato

Ngày:

Lượt xem: 45

Tháng trước YIMBY Law, một nhóm ủng hộ nhà ở phi lợi nhuận, đã kiện thành phố Los Angeles thay mặt cho một nhà phát triển tư nhân đang tìm cách xây dựng một tòa nhà chung cư 360 căn ở Canoga Park. Những căn hộ này sẽ chỉ dành cho những người thuê nhà đáp ứng được định nghĩa của liên bang về thu nhập thấp đến trung bình ở LA Dự án được đệ trình dưới sự chỉ đạo của Thị trưởng Karen Bass' Chỉ thị điều hành 1, nhằm đẩy nhanh đáng kể quá trình phê duyệt và cấp phép cho các dự án nhà ở giá rẻ 100%. Nhưng gần đây thành phố đã thu hồi tính đủ điều kiện của tòa nhà Canoga Park cho chương trình này sau khiếu nại từ chủ sở hữu nhà ở một gia đình.

Khuôn mặt này là một phần của xu hướng. Năm ngoái, văn phòng thị trưởng đã sửa đổi ED1 để bảo vệ các khu vực dành cho một gia đình khỏi sự phát triển hợp lý - sau tám ứng dụng như vậy, bao gồm cả đề xuất của Công viên Canoga, đã được đệ trình. Những đề xuất đó sau đó đã bị từ chối đủ điều kiện cho ED1. Một số dự án đã nộp đơn kháng cáo; một sự từ chối đã bị đảo ngược, nhưng Hội đồng thành phố đã bác bỏ đơn kháng cáo đối với dự án Canoga.

Nếu không có ED1, các dự án này sẽ phải đối mặt với quy trình phê duyệt tùy ý, có thể kéo dài thời gian xem xét môi trường và các sự chậm trễ khác có thể khiến chúng không thể diễn ra. Diễn biến này có thể khiến thành phố phải trả giá hơn 1,100 căn hộ bình dân.

Bass công bố ED1 khi chuyển “Tòa thị chính ra khỏi cách tiếp cận truyền thống tập trung vào quy trình và thay thế nó bằng cách tiếp cận mới tập trung vào các giải pháp, kết quả và tốc độ.” Ý định đã nêu của thị trưởng đã nhận được sự thúc đẩy đáng kể thông qua luật tiểu bang AB 2334, được thông qua vào năm 2022, cho phép các nhà phát triển ưu đãi cho 100% dự án giá cả phải chăng bao gồm tăng đáng kể giới hạn chiều cao và mật độ cho phép (số lượng đơn vị nhà ở trên một lô đất có quy mô nhất định). ) TRONG “khu vực di chuyển của xe rất thấp,” nơi phát triển dân cư hạn chế đã làm giảm lưu lượng giao thông. Ý tưởng là những khu vực này có thể dễ dàng đáp ứng mọi lưu lượng giao thông bổ sung do mật độ nhà ở tăng lên.

Khả năng tiết kiệm chi phí từ ED1 và AB 2334 đã khuyến khích các nhà phát triển tư nhân sản xuất các căn hộ dài hạn, có thu nhập hạn chế - điều quan trọng là không dựa vào tài chính công. Nếu hơn 1,100 căn hộ hiện được giữ lại từ việc tinh giản ED1 được xây dựng thông qua con đường trợ cấp công tiêu chuẩn, với chi phí thông thường là khoảng $600,000 một chiếc, họ có thể yêu cầu nguồn tài trợ công lên tới 660,000,000 USD. Các lựa chọn thay thế được tư nhân tài trợ là một lợi ích cho chính quyền địa phương, khu vực và tiểu bang, những người đã tìm cách trong nhiều năm để thúc đẩy sản xuất cái gọi là nhà ở “thiếu ở giữa” phù hợp với túi tiền của các hộ gia đình thuộc tầng lớp lao động và thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, hiện nay tiến bộ này đang bị đặt dấu hỏi, cũng như sức mạnh của những cải cách bổ sung cho thành phố và nhà nước này đã bắt đầu xuất hiện. Vụ kiện liên quan đến tòa nhà Canoga Park cuối cùng có thể dẫn đến việc một hoặc nhiều dự án bị tạm dừng xây dựng và nhà nước đã đề xuất rằng thành phố đã sai lầm khi thu hồi tư cách đủ điều kiện ED1 của họ. Nhưng ngay cả khi những dự án này được phê duyệt, vì ED1 hiện đã loại trừ các khu dân cư dành cho một gia đình chiếm khoảng 3/4 đất ở ở LA, chúng sẽ đánh dấu sự kết thúc hơn là sự khởi đầu cho sự phát triển tương tự.

Một số cư dân ở những khu vực này cho rằng điều đó là công bằng. Theo Nghị viên Bob Blumenfield, đối với những chủ nhà bị ảnh hưởng bởi các căn hộ mới, “giá trị tài sản của họ sẽ giảm một nửa, họ sẽ bị ảnh hưởng lớn bởi nơi ở của mình”.

Khi điều đó xảy ra, tôi có thể đích thân nói chuyện với những mối quan ngại này. Tôi là chủ sở hữu và cư dân của một căn hộ trong khu phát triển chung cư dãy nhà nhỏ ở Westside, nằm ngay đối diện với một dự án đang diễn ra, chuyển đổi một ngôi nhà dành cho một gia đình thành một tòa nhà chung cư nhiều căn hộ.

Hàng xóm của tôi và gia đình tôi đang mất rất nhiều ánh sáng mặt trời suốt cả ngày từ tòa nhà mới. Đường phố của chúng tôi từ lâu đã là một công trường ồn ào, lộn xộn đến nỗi thật khó để nhớ trước đây nó như thế nào.

Nhưng tôi biết rằng đây chính là cách giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở: Một lô đất trước đây dành cho một gia đình đang được chuyển thành căn hộ cho khoảng 15 đến 25 người, với những căn dành riêng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Giống như các dự án ED1 đang tranh cãi, những căn hộ giá cả phải chăng này sẽ không cần nguồn vốn công.

Đơn giản là không có cách nào để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của chúng ta mà không mang lại bóng mát cho một số khu dân cư dành cho một gia đình. Chúng tôi cũng có thể phải tăng lưu lượng giao thông ở một số khu vực lân cận, mặc dù sẽ cung cấp thêm nhà ở ở vùng Tây LA giàu việc làm cuối cùng có thể giảm giao thông bằng cách cho phép mọi người sống gần nơi họ làm việc hơn. Đối với giá trị tài sản, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng nhà ở thu nhập thấp không làm giảm đáng kể chúng, bao gồm cả ở những khu dân cư có chi phí cao, và thường xuyên tăng họ.

Một số khu vực bầu cử sẽ luôn phản đối sự phát triển. Các nhà hoạch định chính sách địa phương nghiêm túc trong việc giải quyết các cuộc khủng hoảng kép về khả năng chi trả nhà ở và tình trạng vô gia cư phải xem xét kỹ xem họ sẵn sàng chi bao nhiêu vốn chính trị để tạo ra các chính sách hiệu quả trước những phản đối như vậy.

Nếu chúng ta không thể xây dựng những dự án hoàn toàn có giá cả phải chăng mà không tiêu tốn ngân sách của chính phủ ngay cả ở rìa khu đất được quy hoạch cho nhà ở dành cho một gia đình, thì Angelenos nên chuẩn bị cho một cuộc khủng hoảng nhà ở vĩnh viễn.

Nhưng nếu điều này có vẻ là một hướng đi sai lầm đối với thành phố, Bass và Hội đồng Thành phố nên hoàn toàn cam kết bảo vệ và mở rộng chính sách đổi mới như ED1 ban đầu, không có loại trừ cụ thể đối với các khu dân cư dành cho một gia đình và AB 2334. Các cơ chế thuyết phục các nhà phát triển tư nhân để sản xuất nhà ở giá cả phải chăng dài hạn, cung cấp những gì gần giống như một bữa trưa miễn phí trong cuộc khủng hoảng này mà LA có thể có được.

Jason Ward là nhà kinh tế học tại Tập đoàn Rand và đồng giám đốc của Rand Trung tâm Nhà ở và Tình trạng vô gia cư.

tại chỗ_img

Tin tức mới nhất

tại chỗ_img

Bản quyền @ 2024 Plato Technologies Inc.