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Se o tribunal aprovar o assentamento alcançado com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, os corretores de listagem ainda poderão fazer ofertas de remuneração cooperativa aos corretores compradores fora do serviço de listagem múltipla. Alguns tentarão inicialmente continuar com os negócios normalmente, mas o acordo acabará por resultar numa “onda de inovação” que reduzirá as comissões para os consumidores.

Isso é de acordo com Robby Braun, sócio do grupo de prática antitruste da Cohen Milstein Sellers & Toll, um dos escritórios de advocacia que representa demandantes no Moehrl e Umpa ternos de comissão. A empresa também é advogada co-líder dos demandantes no acordo NAR.

Inman entrevistado O colega de Braun na Cohen Milstein, Benjamin Brown, quando a empresa apresentou o pedido de Moehrl pela primeira vez, há cinco anos. Agora que o caso parece estar caminhando para uma resolução, Inman conversou com Braun sobre qual poderia ser o impacto do acordo NAR proposto nas comissões, na direção e nos novos modelos de negócios, e se o acordo poderia receber a aprovação do Departamento de Justiça dos EUA. .

Esta entrevista foi editada para maior duração e clareza.

Inman: Vocês entraram em contato e disseram que queriam falar sobre os equívocos sobre o quão impactante será o acordo, a extensão das mudanças que os corretores de imóveis podem esperar e por que os corretores de imóveis deveriam levar a sério o acordo e as mudanças que ele trará para o setor ou eles correrão o risco de ficar para trás. Então, a quais equívocos você está se referindo?

castanho: Existem alguns deles. Um dos equívocos que vi postados em alguns lugares é a ideia de que o acordo resultará em algum tipo de liberação perpétua, no futuro, de corretores de imóveis que se envolveram em práticas potencialmente anticompetitivas. A liberação só avança até eu acho que a aprovação preliminar do acordo, para trás. Portanto, se houver outras atividades anticoncorrenciais no setor imobiliário, os corretores de imóveis poderão ser responsabilizados por isso.

Outra tem a ver com a ideia de que as pessoas serão capazes de contornar as mudanças práticas reflectidas no acordo simplesmente fazendo ofertas de compensação cooperativa fora do MLS.

É verdade que o acordo não proíbe de forma categórica e geral todas as ofertas de compensação cooperativa fora da MLS, mas impõe certas limitações a essas ofertas e ao que pode ser feito para facilitar essas ofertas de compensação cooperativa.

Os dados do MLS não podem ser usados ​​para facilitar ofertas de compensação cooperativa fora do MLS. Se alguém recebesse um feed de dados do MLS e quisesse criar algum tipo de site que hospedasse ofertas de compensação cooperativa de vários corretores diferentes, o MLS, uma vez que tomasse conhecimento dessa prática, teria que cortar seu feed de dados do MLS.

Já vi alguns lugares falarem sobre soluções alternativas, potencialmente por meio, por exemplo, do Zillow ou do site ShowingTime, de propriedade da Zillow. Essas práticas não serão permitidas pelo acordo.

O equívoco nº 3 é a ideia de que o acordo não terá realmente impacto em nada porque os corretores podem continuar a fazer ofertas de compensação cooperativa unilateralmente e não em conexão com o MLS ou usando feeds de dados do MLS. Até agora isso é verdade, mas do nosso ponto de vista, este acordo vai realmente estimular uma nova onda de inovação no setor imobiliário.

Você verá muitas pessoas experimentando diferentes tipos de modelos e níveis de remuneração. Você verá corretores de descontos. Você verá pessoas que desejam tornar o processo mais eficiente. Você verá alguns consumidores, inclusive do lado do comprador, experimentando não usar um corretor para economizar dinheiro. Você verá pessoas usando outros tipos de profissionais, como advogados imobiliários em vez de corretores.

Talvez nos primeiros dois anos, algumas pessoas ignorem o novo mundo que pensamos que este acordo irá gerar, mas, em última análise, estes inovadores e concorrentes de descontos irão aumentar a concorrência de preços no mercado, o que irá conduzir à queda. comissões para os consumidores. As pessoas que estão no setor e não percebem e não levam em conta isso vão ficar para trás.

Consultor da indústria Rob Hahn escreveu sobre isso e sua opinião foi basicamente “Isso não elimina a orientação, então as comissões não vão cair, então basicamente nada vai mudar porque as pessoas ainda podem, no site de seu corretor, listar 'isso é o que estou oferecendo em todas as minhas listagens. Portanto, se o agente de um comprador quiser ver o que uma determinada listagem está oferecendo, tudo o que ele precisa fazer é acessar o site do corretor ou até mesmo ligar para ele e ter certeza de que está oferecendo o que o agente do comprador deseja que ele ofereça. . Portanto, não vai eliminar a direção.” Qual é a sua opinião sobre isso?

Achamos que vai diminuir o direcionamento porque não vai ter todo o universo de ofertas de remuneração cooperativa em um único lugar, visível apenas para os corretores.

O acordo de liquidação não só proíbe a utilização do MLS e a recriação de sistemas do tipo MLS que replicariam o sistema MLS, mas também exige maior transparência para os consumidores, tanto do lado da listagem como do lado do comprador. Existem acordos escritos que eles devem celebrar e que devem fazer divulgações detalhadas no início do relacionamento sobre a compensação que está sendo oferecida.

A combinação de todas essas mudanças irá funcionar para reduzir a direção e, mais uma vez, para aumentar a concorrência e a concorrência de preços no setor imobiliário.

Pelo que entendi, significa apenas que será um pouco mais difícil para o agente do comprador ver o que está sendo oferecido em uma listagem. Eles terão que ligar para mais corretores de listagem. Eles terão que acessar mais sites de corretores de listagem porque não será apenas na MLS. Mas eles ainda poderão encontrar essas informações e, neste momento, os consumidores podem ver muitas dessas comissões porque a MLS está alimentando essa compensação em sites como o Redfin, onde a exibem para todos para que todos saibam, mas agora os consumidores ganharam Não vejo essas informações em um só lugar porque o acordo proíbe isso. Então, como vão se livrar da direção se eles ainda podem, apenas com um pouco mais de esforço, ver o que esses corretores de listagem estão oferecendo e os consumidores não verão [necessariamente]?

Penso que podemos ter um desacordo fundamental sobre aspectos do que o acordo faz. Não concordamos que isso torne tudo um pouco mais difícil. Achamos que isso tornará significativamente mais difícil para os corretores se envolverem em práticas de orientação.

Durante muito tempo, os consumidores não conseguiam ver ofertas de compensação cooperativa no MLS. Foi expressamente proibido. Essa foi uma das alegações em nosso processo, e tanto a investigação do DOJ quanto a pressão [de] nossos processos mudaram isso.

Mas o litígio também exige transparência para vendedores e compradores sobre a compensação que seus corretores estão sendo oferecidos e recebendo.

Você vê esse acordo como uma dissociação de comissões?

Não tenho certeza de como essa palavra está sendo usada, então não sei como responder com base nisso. O que vejo é que este acordo leva a mais inovação na indústria e também dá aos vendedores e compradores mais opções sobre se querem contratar um corretor ou agente imobiliário, como querem compensar esse corretor ou agente imobiliário, e, além disso, também fortalece a sua capacidade de negociação.

Quando digo dissociação, quero dizer que, neste momento, o que o corretor comprador recebe depende do que o corretor da lista está oferecendo a ele. Parece que o acordo proíbe isso através da MLS, mas não proíbe totalmente. Isso é exato?

Não pretendo ser evasivo de forma alguma. Minha resposta anterior é como me sinto em relação ao acordo. Penso que a abertura da indústria à concorrência beneficia os consumidores.

O DOJ, em seu Nosalek declaração de interesse, disseram que queriam uma proibição de o vendedor decidir a compensação para o corretor comprador. Este acordo específico parece fazer isso apenas por meio do MLS e não por uma proibição real. É por isso que estou tentando, primeiro, verificar se esse é realmente o caso, porque quero ser preciso com meus leitores, e também pensar sobre o que isso significa em termos de se o acordo poderia ser potencialmente aprovado ou não, ou se o DOJ vai opinar em algum momento. É por isso que estou perguntando.

Agradecemos o apoio da administração até agora ao acordo. Presidente Biden no início desta semana teve coisas positivas a dizer em um discurso público sobre o acordo e incentivou os corretores de imóveis a trabalhar para melhorar a concorrência no setor imobiliário e reduzir os preços. Estamos otimistas de que o acordo será aprovado. Achamos que é bom para a indústria e é bom para os consumidores.

Com relação à declaração do DOJ em Nosalek, talvez tenhamos que discordar respeitosamente da interpretação da declaração que você incluiu em sua pergunta. No corpo da declaração, na página 20, o DOJ disse que apoiaria “uma liminar que proíbe ofertas de compensação comprador-corretor por participantes do MLS PIN”. Achamos que este acordo é consistente com o que [o] DOJ, no caso MLS PIN, indicou que apoiaria.

Porque isso não está acontecendo através da MLS, embora possa acontecer em outro lugar?

As mudanças de prática solicitadas são uma liminar que proíbe ofertas de compensação de corretor comprador por parte dos participantes do MLS, bem como muitas outras mudanças de prática.

O DOJ esteve envolvido na elaboração do acordo NAR?

Não posso responder a essa pergunta.

Você sabe se eles apresentarão uma declaração de interesse?

Não posso responder a essa pergunta.

Voltando ao aspecto de orientação disso, Rob Hahn sugere que um corretor de listagem possa colocar um formulário na frente de um vendedor, como um contrato de listagem, dizendo: “Você vai oferecer 3% do preço de venda a qualquer agente quem traz o comprador” e isso seria totalmente aceitável sob este acordo.

O foco no que alguém poderia fazer no primeiro ano do acordo ignora o facto de que o acordo resultará num aumento da concorrência e da inovação. Os corretores de listagem que tentam continuar as mesmas práticas em que estão envolvidos agora serão prejudicados por outros corretores e profissionais inovadores na área imobiliária que estão dispostos a oferecer preços mais baixos aos seus clientes. Isso muda os incentivos na indústria.

Acho que parte da razão pela qual ele está realmente focado na direção é porque a razão pela qual [as comissões] não caíram até agora é por causa da direção - é isso que seus processos [e] todos esses processos estão argumentando, certo? Tem havido muitas corretoras de descontos ou corretoras que recebem menos de 5% a 6% que tentaram obter sucesso, e não conseguiram por causa do medo de direcionar. Se a direção não desaparecer no primeiro ou dois anos, como esses concorrentes encontrarão o sucesso?

Concordo que a direção tem sido um grande problema no setor imobiliário. Tenho sido uma das pessoas que critica a direção no setor imobiliário e explica por que a direção é ruim para os consumidores.

Também concordo que levará algum tempo até que o mercado mude após o acordo e isso é de esperar. Não creio que conteste o facto de que, desde cedo, haverá pessoas que fecharão os olhos e tentarão ignorar o facto de que o sistema está a mudar e continuarão a tentar cobrar preços mais elevados.

Mas as mudanças no sistema que resultarão do acordo aumentarão a capacidade dos descontos e dos inovadores para competir e ajudarão a reduzir os preços para os consumidores.

Você poderia especificar quais mudanças você acha que facilitarão a competição desses inovadores?

Todos eles. As mudanças que exigem maior transparência, tanto para compradores como para vendedores. As mudanças que proíbem ofertas de compensação cooperativa em MLSs. As mudanças que impedem as pessoas de contornar a proibição de ofertas de compensação cooperativa no MLS, por exemplo, fazendo com que os dados do MLS não possam ser usados ​​para facilitar que os corretores se reúnam e troquem ofertas de compensação cooperativa em algum outro site.

O facto de o acordo em si se ter tornado uma grande notícia [significa] que os consumidores estão a ficar mais informados sobre a remuneração dos corretores imobiliários e sobre como o sistema funciona em geral.

Por que permitir que os corretores publiquem ofertas de comissões em seus próprios sites?

Não acho que estamos permitindo ou proibindo nada. O acordo não endossa essa prática. A lei antitruste concentra-se nos monopolistas e na reunião dos concorrentes e na coordenação de questões como preços ou produção. O acordo proíbe isso. Não permite que concorrentes do setor imobiliário criem algum tipo de sistema coordenado para oferecer remuneração cooperativa.

Quem conta como agregador e será autorizado a publicar ofertas de comissões aos corretores compradores?

Muitos agregadores estão obtendo dados de comissões dos MLSs. Se permitirem que ofertas de compensação cooperativa de múltiplas corretoras diferentes sejam publicadas nos seus portais, então arriscam-se a que os MLSs cortem os seus dados porque é isso que o acordo exigiria.

Se você tem um portal que basicamente tenta replicar a oferta de sistema de compensação na MLS, esses portais estão realmente arriscando o pescoço e arriscando um possível processo antitruste. Devo pensar que, por ambas as razões, você não verá o sistema de compensação cooperativa da MLS que existia antes deste acordo ser replicado.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• Fonte: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/