Ashley en Tony's Instagram DM's zijn ontploft! De vraag van deze week komt van: Collette via Tony's Instagram-direct messages. Collette vraagt: Doet u aanbiedingen op basis van? pro forma of werkelijke huurcijfers?
Als u een nieuwkomer in onroerend goed bent of een belegger die alleen in woningen woont, is dit misschien de eerste keer dat u de term "pro forma" voordat. Een pro forma onroerend goed is gewoon een spreadsheet of document dat projecteert de geschatte financiën op een onroerend goed eens kapitaaluitgaven, huur stijgt, of andere verbeteringen zijn aangebracht. Dus, moet je die cijfers vertrouwen?
Hier zijn enkele suggesties:
- Onthoud om "vertrouwen, maar verifiëren" en altijd voer je eigen nummers uit op geprojecteerd inkomen
- Gebruik meerdere verschillende beleggersscenario's: pro forma, huidige cijfers, worst case, etc.
- Houd rekening met de aanhoudingskosten van het uitvoeren van een grote ontwenningskuur op een commercieel vastgoed
- Bereken uw werkkapitaal en CapEx-budget nodig om het onroerend goed met succes te verwerven
- En meer in de aflevering...
Als je wilt dat Ashley en Tony een vraag over onroerend goed beantwoorden, kun je een bericht plaatsen in de Real Estate Rookie Facebook-groep! Of bel ons op de Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klik hier om te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
Tony Robinson:
Hé, voordat we aan de show beginnen, wilde ik vermelden dat Bigger Pockets een fulltime toezichthoudende producer inhuurt voor ons podcastnetwerk. Dit is een functie op afstand en een kans om in een geweldig team te werken, al zeggen we het zelf. We zijn op zoek naar iemand met minstens een paar jaar ervaring met het leiden van productieteams en iemand die zelfverzekerd het voortouw neemt bij het lanceren van nieuwe podcasts. Dus, zou jij of iemand die je kent een geweldige match zijn? Je kunt de volledige functiebeschrijving vinden op largepockets.com/jobs. Nogmaals, dat is largepockets.com/jobs om te solliciteren voor onze open podcast producer job. Geniet nu van de voorstelling.
Ashley Kehr:
Dit is Real Estate Rookie aflevering 150. Mijn naam is Ashley Kehr, en ik ben hier met mijn co-host Tony Robinson. Tony, kun je geloven dat het aflevering 150 is?
Tony Robinson:
Ik kan het niet geloven. We zijn halverwege de jaren 100, op weg naar 200. En als dit de eerste keer is dat je hier bij de Real Estate Rookie-podcast bent, brengen we je elke week, twee keer per week de inspiratie, de motivatie, de opleiding, alles je nodig hebt, de verhalen om als vastgoedbelegger aan de slag te gaan om die portefeuille op te bouwen en uiteindelijk financiële vrijheid te vinden. Dus, wat hebben we vandaag aan de hand, Ashley? Wat is er nieuw in jouw wereld?
Ashley Kehr:
Niet veel. Ik heb het gevoel dat ik altijd wacht om onroerend goed te sluiten, maar ik ben er vrij zeker van dat ik morgen een kleine hut ga sluiten, een kleine A-frame... Of niet morgen, volgende week, een kleine A-frame hut. En dan, ja, gewoon proberen bij te blijven. Ik voel me eigenlijk behoorlijk overweldigd op dit moment, ik krijg gewoon 1099's en word verstrikt in allerlei verschillende dingen.
Tony Robinson:
Al die spullen die erbij horen. Dus, ik weet dat we er vandaag een onderwerp voor hebben, maar ik denk dat het ook cool kan zijn, Ash, als je een beetje praat over je grote landgoed van 700 hectare en wat daarmee aan de hand is, want dat was de eerste keer dat ik zoiets hoorde. Het zou dus cool zijn als sommige luisteraars enig inzicht kunnen krijgen in wat ermee aan de hand is.
Ashley Kehr:
Zeker wel. Ja. Dus deze camping waar ik aan werk, was een executiewoning. Het werd eigenlijk gekocht door de bank die de hypotheek erop had op een veiling van belastingafscherming. En ze hebben geen eigendomsverzekering op het onroerend goed geplaatst, dus vanaf nu kunt u geen eigendomsverzekering op het onroerend goed krijgen.
Dus ik ben aan het uitzoeken waarom dat precies is. Is er een aflossingstermijn? Kan ik een extra premie betalen voor deze woning? Dus, ik kreeg gisteren een e-mail van de paralegal op het kantoor van mijn advocaat, zeggende dat we klaar zijn om weer te gaan. We kunnen een eigendomsverzekering afsluiten, dus ik heb contact met haar opgenomen met de vraag: 'Oké, hoe kunnen we die krijgen? Met betekent dat?”
Tony Robinson:
Rechts. Wat is anders?
Ashley Kehr:
En ik heb nog niets terug gehoord. Maar ja, dit is iets heel nieuws. In de staat New York handelen advocaten de afsluitingen af, en ze zorgen er feitelijk voor dat u de titelverzekering voor u krijgt. Het is vrij hands-off voor mensen die iets kopen, en het wordt rechtstreeks met de advocaat gedaan. Dus ik ga daar wat meer informatie over vinden, maar het was als een kleine paniekmodus zoals: "Oh mijn god. We kunnen dit pand niet krijgen zonder een eigendomsverzekering, omdat we geen investeerders kunnen krijgen."
Dus het was zeker een kleine schok en een verkeersdrempel, hopelijk een klein obstakel dat we moeten overwinnen. Maar ja, het is maar een van die dingen als je voor het eerst een groot commercieel pand koopt. Absoluut de duurste woning die ik ooit heb gekocht.
Tony Robinson:
Ja. En ik wil gewoon, het is alsof elke keer dat je je buiten je comfortzone waagt, je iets nieuws leert. En ik leer plaatsvervangend door jou omdat ik nooit wist dat dat zelfs maar een probleem zou kunnen zijn, dat omdat de vorige koper geen eigendomsverzekering kreeg, dit van invloed kan zijn op je vermogen als nieuwe koper om een eigendomsverzekering af te sluiten. En nogmaals, dat kan mogelijk van staat tot staat of van district tot district verschillen, van plaats tot plaats, maar het is altijd leuk om te weten wat uw opties zijn als u in een andere situatie terechtkomt.
Onze vriend Derrick Acuff die een huis omdraait op Instagram, hij heeft ook een probleem met een ander huis waar hij een eigendomsverzekering heeft, maar het titelbedrijf miste dat er een pandrecht op het onroerend goed was toen hij het kocht. Dus nu weet hij niet eens zeker of hij de eigenaar is. Dus ja. We moeten iemand krijgen van een titelbedrijf of zoiets hier om door te praten wat al dat spul is, zodat we mensen wat inside scoop kunnen geven.
Ashley Kehr:
Ja. Dat is een geweldig idee, want zelfs mijn advocaat zei: "Dit is waar we nu zijn." En hij heeft zojuist opdracht gegeven om de titel te zoeken, dus als we de titel zoeken terug hebben, hebben we nog steeds een due diligence-periode van 25 dagen. Er is dus zeker nog meer tijd om dingen uit te zoeken, maar hij liet het lijken alsof onze handen op dat moment gebonden waren.
Dus, wat heb ik gedaan? Het eerste wat ik doe, is dat ik enkele van mijn investeerdersvrienden bel die grote commerciële deals hebben gesloten en ik zeg: "Wat vind je hiervan? Wat kunnen we doen?" Dus de aanbevelingen waren: kijk naar de aflossingsperiode, kijk of u een premie kunt betalen en vraag vervolgens om een korting op de aankoopprijs om die verzekeringspremie te dekken die u vooraf betaalt. Dus ja. Leun op uw investeerdersvrienden, maar zorg er ook voor dat u ook voor hen waarde kunt toevoegen.
Tony Robinson:
Ja. En als u niet veel investeerdersvrienden heeft, daar zijn we voor. Rechts? De Bigger Pockets-forums, de Real Estate Rookie Facebook-groep, er is een zee van andere enthousiaste, gewillige investeerders die u willen leren kennen en opmerkingen over en weer willen delen. Ik ben blij Ashley dat je een andere optie hebt gevonden, een andere weg vooruit. Ik weet dat je een beetje gestrest was toen je dat nieuws voor het eerst kreeg, maar het bewijst gewoon dat er altijd een andere manier is of dat er altijd een creatieve oplossing is als het gaat om investeren in onroerend goed.
Ashley Kehr:
Ja. En ik heb dit obstakel nog steeds niet helemaal overwonnen, en ik moet toegeven dat er dagen zijn waarop ik denk: "Moet ik nu gewoon teruggaan en mijn zeer grote aanbetaling terugkrijgen?" En ik heb er echt moeite mee om gemotiveerd te blijven en door te gaan, dus het is altijd geweldig om op een podcast te kunnen komen waar we gasten hebben die me inspireren. Ik hoor hun verhaal. Ik heb zoiets van: "Oké, als ze dit kunnen, kan ik deze deal doorstaan. Ik kan dit laten gebeuren, en ik kan het laten werken.” Dus ja. Vastgoed is absoluut een achtbaan, ups en downs en altijd gemotiveerd blijven, want elke dag kan er iets goeds of slecht opduiken.
Tony Robinson:
Ja. Nou, ik weet zeker dat het goed met je zal aflopen. En zo niet, als het vreselijk uitpakt, zal het op een dag in ieder geval een goede podcastaflevering opleveren. Dus het heeft hoe dan ook een voordeel.
Ashley Kehr:
Ja echt. Ja.
Tony Robinson:
Maar we werken nu ook aan een commerciële deal. Ik heb net voor dit telefoontje met een van mijn zakenpartners gebeld, en er is nog een motel. Dit is een echt motel dat nu niet al te ver van mijn huis is, een andere stad aan het meer, maar het lijkt erg slecht te zijn beheerd. We hebben de financiën opgevraagd. De laatste financiële cijfers waren van 2016. Als je naar deze podcast luistert, is het nu 2022, dus de financiële cijfers zijn een beetje achterhaald. En om het nog erger te maken, bevatte de financiële gegevens slechts één pagina van wat de uitgaven voor het jaar waren.
Dus, net als je denkt aan een slechte boekhouding, super verouderd, vinkt het letterlijk al die vakjes aan. Maar we zijn enthousiast over dit pand vanwege de locatie. Het ligt in een echt uitstekend deel van de stad, en ik denk dat er een goede kans is om binnen te komen en dit pand te renoveren, het cool en hip te maken zoals onze kortetermijnverhuuraanbiedingen, de overhead te verminderen door geen personeel ter plaatse te hebben, en maak het is zelf inchecken, zelf uitchecken. Dus ik ga waarschijnlijk ergens deze week naar buiten, en ik hoop dat we eindelijk mijn eerste commerciële eigendom kunnen afbreken. Het zullen 33 eenheden zijn, denk ik, als we het echt kunnen laten gebeuren.
Ashley Kehr:
Tony, dat is geweldig. Ik heb een paar vragen over dat pand. Dus, wat gaat u doen om dat onroerend goed te financieren? Ga je bankfinanciering doen, want als de financiën niet up-to-date zijn, zou je een SBA-lening kunnen krijgen. Of misschien is dat een kans om voor financiering door de verkoper te gaan, zelfs als je zegt: "Hé, kijk, je gaat het heel moeilijk krijgen om dit onroerend goed te verkopen."
Tony Robinson:
Ja. Dus de verkoper was eerder in escrow bij een andere koper. Koper kon niet presteren. Dus ik denk dat hij een paar valse starts heeft gehad met dit eigendom, en hij begrijpt eigenlijk al dat het niet iets is dat de meeste banken zullen aanraken. Dus hij is bereid om verkopersfinanciering aan te bieden.
Hij wil een aanbetaling van 40%, wat behoorlijk fors is. Maar hij biedt, denk ik, een rente van slechts drie jaar tegen 6% of iets dergelijks. Dus, niet verschrikkelijk, geeft ons meer dan genoeg tijd om naar binnen te gaan, de renovaties uit te voeren die we moeten maken en het pand te stabiliseren. En ik denk dat als we het eenmaal gestabiliseerd hebben, we op zoek zullen gaan naar een soort SBA-lening om uit die deal voor eigenaarfinanciering te komen.
Ashley Kehr:
Dat is echt spannend, Tony.
Tony Robinson:
Ja.
Ashley Kehr:
Succes.
Tony Robinson:
Het is dus vroeg. Ik wil er niet op hopen.
Ashley Kehr:
Rechts. Maar toch, ja.
Tony Robinson:
Ik probeer niet te opgewonden te raken totdat de inkt droog is. Rechts? Als het contract getekend is en alles rond is, kan ik enthousiast worden. Maar op dit moment is het-
Ashley Kehr:
Maar dan wordt het ook eng.
Tony Robinson:
Dat is waar. Dat is waar. We hebben nog nooit een deal gemaakt van 33 eenheden in één keer. Maar ik heb al een paar keer gezegd dat het mijn doel is om tegen het einde van 1,000 2023 kortetermijnhuureenheden te hebben, dus ik heb bijna precies 24 maanden om dat te realiseren. En als het enige dat ik doe, is één eengezinswoning per maand te kopen, zal ik dat doel jammerlijk niet bereiken. Dus ik moet uit mijn eigen comfortzone breken, een aantal van mijn eigen angsten overwinnen en beginnen met het najagen van een aantal van deze grotere deals.
Ashley Kehr:
Ik weet dat je het kunt, Tony.
Tony Robinson:
Ah, dank je, Ash.
Ashley Kehr:
Oke. Dus, hebben we een vraag voor vandaag? Ik denk dat je er een uit je DM's had, toch?
Tony Robinson:
Wij doen. We hebben eigenlijk een vraag. De aflevering van vandaag ging dus niet over commercieel onroerend goed. We hebben eigenlijk een vraag uit het publiek getrokken. Dus de vraag van vandaag komt eigenlijk van mijn Instagram. Iemand raakte me aan en stuurde een vraag waarvan ik dacht dat die een goed onderwerp zou zijn voor vandaag en die eigenlijk in overeenstemming is met waar we het net over hebben met de commerciële eigendommen.
Maar deze vraag van Colettes_REI7. Dus Colette nam contact met me op op Instagram en zei: "Doe je aanbiedingen op basis van de pro forma die wordt verstrekt of op de huidige actuele stand van zaken van een woning?" Dus, Ash, wat vind je van pro-forma's versus actuele cijfers en hoe gebruik je die om te analyseren?
Ashley Kehr:
Dus als ik een woning analyseer, kijk ik naar wat ik denk dat de cijfers zullen zijn, dus de pro forma. Dan analyseer ik het ook in het slechtste geval, zoals wat zijn de cijfers nu of wat is het worstcasescenario van die eigenschap? Wat is de laagste huur die het kan krijgen? Wat zijn de hoogste mijn uitgaven zouden kunnen zijn? Dan heb ik ook in het beste geval scenario, dus wat is het beste scenario voor deze eigenschap? En dan kijk ik naar die en zie, kan deze eigenschap overleven bij al die verschillende opties?
En ik denk dat kijken naar commercieel onroerend goed heel wat anders is dan kijken naar een duplex en ook de cijfers. Met een duplex of een kleiner pand is het een stuk gemakkelijker om dat pand op zich te verkopen, omdat je misschien maar een of twee units aan het maken bent, waar als je op zoek bent naar een groot commercieel pand, het je misschien een volledige jaar om dat pro forma te bereiken. U moet dus een plan hebben om die kosten te dekken, of u nu een grote hoeveelheid werkkapitaal heeft.
Dus, werkkapitaal is wanneer je een som geld neemt, bijvoorbeeld als je een groot commercieel onroerend goed koopt, je $ 100,000 neemt, en je zet het op een bankrekening om misschien de loonlijst te dekken, om sneeuwploegen te dekken voor het jaar, om verzekeringen te dekken, om onroerendgoedbelasting te dekken, omdat je weet dat het inkomen van het eerste jaar dat niet dekt. En dat moet u niet verwarren met uw kapitaalverbeteringsgeld.
Dus als je naar binnen gaat en je maakt verbeteringen, je legt een nieuwe vloer, je legt een nieuw dak om die waarde echt te waarderen, zodat je meer huur kunt vragen, dat wordt een aparte hoeveelheid geld die je nodig hebt. Dus ik denk dat als je naar beide kijkt, de actuele cijfers en de pro forma's, je zeker het meeste waar voor je geld krijgt als je een onroerend goed koopt met een toegevoegde waarde voor die pro forma.
Als u een onroerend goed koopt voor de werkelijke waarde, zal het waarschijnlijk niet zo'n groot rendement voor u zijn alsof u waarde toevoegt. Dus ik denk dat het belangrijk is om naar beide te kijken, en als de pro forma werkt, maar de werkelijke niet, hoe ga je dat dekken totdat je bij de pro forma komt?
Tony Robinson:
Ja. Ash, wat een fenomenale reactie. Ik kan daar niet veel aan toevoegen. Het proces dat u schetst is in wezen precies hetzelfde als wat ik ook doe. Dus ik denk dat het enige dat ik zal toevoegen, is dat om erachter te komen wat die pro forma nummers zijn, het ding dat je niet wilt doen, is de pro forma te nemen die de verkopers hebben vermeld of die de makelaars hebben vermeld omdat ze hebben een prikkel om ervoor te zorgen dat het onroerend goed in het meest gunstige licht wordt weergegeven. Dus ze zullen waarschijnlijk een beetje optimistischer zijn over hoe die eigenschap daadwerkelijk zal presteren.
Dus, elke keer dat de verkoper of de agent of de makelaar u pro forma gegevens geeft, bedank ze vriendelijk voor het naar u verzenden, maar u wilt altijd dubbel controleren en ervoor zorgen dat u die informatie zelf valideert. Gelukkig heeft Bigger Pockets middelen om je daarbij te helpen. Als je naar de Bigger Pockets-websites gaat, vind je onder tools het dienstengedeelte en de huurschatter.
Ik heb dit in het verleden gebruikt, en het werkt eigenlijk best goed. Ik keek naar mijn allereerste huurwoning op de huurschatter op Bigger Pockets. Ik verhuurde dat pand voor 1,350 per maand, en de huurschatter op BP schat het op $ 1,300 per maand. Dus het komt bijna overeen met wat ik eigenlijk aan het rekenen was voor dat onroerend goed, dus het is relatief goed om die gegevens te verzamelen.
En als je geen pro-lid van Bigger Pocket bent, heb je daar geen toegang toe, je kunt diezelfde zoekopdracht zelf handmatig uitvoeren. Open gewoon Zillow, open Craigslist, Facebook Marketplace, wat de dominante lijstbron in uw markt ook is en kijk waar andere eigendommen in dat gebied voor huren. En u kunt zelf tot diezelfde vastberadenheid komen, maar het belangrijkste is dat u uw eigen huiswerk moet doen als het gaat om het verwachte inkomen. Vertrouw niet op wat de verkoper u vertelt.
Ashley Kehr:
Ja. Het is dat vertrouwen maar verifiëren. U mag iemand vertrouwen, een makelaar waarmee u heeft gewerkt of iemand die u het onroerend goed verkoopt, maar verifieer die cijfers altijd. Dat is een goed advies, Tony. Naast het gebruik van de huurschatter op Bigger Pockets, zijn er ook de rekenmachinerapporten, waar als je een pro-lid bent, je onbeperkte rapporten kunt uitvoeren. Voer dus een rapport uit als de werkelijke cijfers, voer een rapport uit als het beste scenario, als het slechtste scenario, en vergelijk ze vervolgens. Je kunt ze afdrukken, opslaan, veel dingen die je kunt doen met die rekenmachinerapporten.
Tony Robinson:
Ja. Dus ik hoop dat dat je vraag beantwoordt, Colette. Ash en ik hebben er allebei onze tanden in gezet. Ik weet dat dat een vraag is die veel naar voren komt over hoe je die twee cijfers gebruikt, dus hopelijk geeft dat je de juiste richting die je nodig hebt om vooruit te komen.
Ashley Kehr:
Nou, heel erg bedankt dat je bij ons bent geweest voor aflevering 150. Ik kan het nog steeds niet geloven. We waarderen jullie enorm en vinden het geweldig dat jullie naar de show luisteren. En als je te gast wilt zijn op de Bigger Pockets Real Estate Rookie-podcast, kun je een formulier indienen op groterpockets.com/guest. En woensdag zijn we er weer met een gast. Mijn naam is Ashley Kehr bij Wealth From Rentals, en hij is Tony Robinson bij Tony J. Robinson op Instagram. Maar voordat jullie gaan, laten we eens kijken naar iets dat je kunt gebruiken op largepockets.com.