Niemand kan de toekomst van onroerend goed voorspellen, maar u kunt zich wel voorbereiden. Ontdek waar u zich op moet voorbereiden en koop het gereedschap dat u nodig heeft op Virtuele Inman Connect op 1-2 november 2023. En mis het niet Inman Connect New York op 23-25 ​​januari 2024, waar AI, kapitaal en meer centraal zullen staan. Zet groot in op de toekomst en sluit je aan bij Connect.

De inflatie blijft consumenten opzadelen met hogere kosten voor bijna alles: boodschappen, benzine, transport, medische zorg en onderdak. Hoewel de trend van het hele jaar dat wel heeft gedaan enigszins drukloos gewordenblijft de impact ervan duidelijk. We betalen overal meer, ook op de huizenmarkt voor meergezinswoningen.

Beheerders van meergezinswoningen verwachten dat ze in 2024 een begroting zullen opstellen waarvoor meer kapitaal nodig is voor bouwmaterialen, arbeid, verzekeringen en belastingen, die allemaal stijgen. De hoge bezettingsgraad en de huurgroei hebben deze stijgingen echter helpen verzachten, waardoor vastgoedbeheerders een soort inflatieventiel hebben gekregen. Meergezinsexploitanten die hun eigendommen verstandig onderhouden en upgraden, slim budgetteren en bewuste investeringen doen, kunnen succes boeken op deze markt. 

We hebben gezien dat sommige meergezinsbedrijven de begrotingsprognoses hebben overtroffen en het nettobedrijfsresultaat hebben zien stijgen in tijden van inflatie. Voor velen was dit een positieve markt om eigenaar van een meergezinswoning te zijn. Dat is niet nieuw. Veel beleggers beschouwen meergezinswoningen als een sterke inflatieafdekking.

Volgens Berkadia is het eenjarige samengestelde rendement van meergezinswoningen bedroeg 24 procent in het eerste kwartaal van 2022, toen de inflatie de 8 procent bereikte. De redenen waren complex, maar kwamen neer op één belangrijk punt: mensen hebben plekken nodig om te wonen.

Hoe kunnen vooruitstrevende vastgoedbeheerders de gevolgen van de inflatie verzachten? Het vereist weloverwogen strategieën en creatief denken. Dit is onze aanpak.

Wees slim met de kosten

Huizenbouwers en vastgoedbeheerders keerden hun budgetten binnenstebuiten in 2022, toen de Producer Price Index bereikte een niveau van 11.7 procentDat meldt het Amerikaanse Bureau of Labor Statistics. Die tarieven zijn inmiddels gedaald, maar vastgoedbeheerders houden nog steeds rekening met hogere kosten in 2024. Een van de belangrijkste begrotingszorgen zijn de eigendomsverzekeringen, waarvan de tarieven stegen met 26 procent jaar na jaar. 

We hebben al eerder geschreven over kostenbeheersingsmaatregelen, maar dit is voor herhaling vatbaar. Vastgoedbeheerders kunnen budgetproblemen overbruggen met enkele eenvoudige overwegingen:

• Bekijk het biedproces opnieuw: Goede aannemers zijn waardevol, zelfs degenen die meer vragen. Door toegang te krijgen tot meerdere biedingen wordt het concurrentieproces echter nieuw leven ingeblazen, wat misschien kan leiden tot betere deals, zelfs met bestaande leveranciers.
• Winkel voor verzekeringsmaatschappijen: Verzekeringen zijn de grootste kostenpost voor vastgoedeigenaren, die vaak overwegen om het eigen risico te verhogen voordat ze op zoek gaan naar een nieuw beleid. Vraag in plaats daarvan biedingen aan bij nieuwe vervoerders.
• Pauzeer niet-essentiële projecten: Cosmetische en oppervlakkige vastgoedwerkzaamheden kunnen wachten tot de budgettaire beperkingen versoepelen.
• Sla preventief onderhoud niet over: Hoe voorkomen we dure en pijnlijke wortelkanalen? Door onze tanden te poetsen en regelmatig tandheelkundige controles te ondergaan. Op dezelfde manier is het volgen van een consistent onderhoudsplan de beste manier om enorme onderhoudskosten te voorkomen.
• Bezwaar belastingaanslagen: De waarde van onroerend goed en de belastingen stegen tijdens de pandemie. Bezwaarschriften kunnen tot belastingbesparingen leiden.

Bestrijd de inflatie door middel van investeringen

Volgens de National Apartment Association, Amerikaanse bezettingsgraden zijn genormaliseerd tot ongeveer 94.5 procent. De regionale en submarktbezettingsgraad verschilt uiteraard, maar volgens de benchmark is de markt relatief evenwichtig. Sommige vastgoedbeheerders profiteren van deze periode door in hun ruimtes te investeren.

Huurders hunkeren naar eigendommen met vernieuwde keukens en badkamers, verbeterde apparaten en werkbladen, en voorzieningen zoals gemeenschappelijke werkruimtes, recreatie en woonervaringen. En sommige huurders zijn bereid meer te betalen voor deze woningen. Met jaar-op-jaar loongroei op 4.6 procent in juni 2023 kunnen sommige huurders ook meer betalen.

Vastgoedbeheerders moeten zeker voorzichtig zijn met het verhogen van de huurprijzen. Dat meldt de BLS in haar rapport CPI-rapport van oktober dat de kosten van onderdak jaar-op-jaar met 7.2 procent stegen en de “grootste bijdrage leverden aan de maandelijkse stijging van alle items.”

Het leveren van waarde biedt echter een doordachte aanpak van huurverhogingen. Bewoners profiteren van verbeterde ruimtes en exploitanten krijgen huurders voor de langere termijn die een rendement op hun investering garanderen.

Profiteer van een groeimarkt

De start van de woningbouw heeft zich in september enigszins hersteld, maar dat was nog steeds het geval 7.2 procent lager Niveaus van 2022. Eén reden: de hypotheekrente blijft stijgen. De 30 jaar vast tarief bedroeg in oktober 7.79 gemiddeld 2023 procent, meer dan een verdubbeling sinds het begin van het decennium. Als gevolg hiervan kost een hypotheek van $ 400,000 (met een korting van 20 procent) nu $ 825 meer per maand dan in 2020. 

“De aankoopactiviteit is vrijwel tot stilstand gekomen, de betaalbaarheid blijft voor velen een belangrijke hindernis en de enige manier om dit aan te pakken zijn lagere tarieven en een grotere voorraad.” zei Sam Khater, de hoofdeconoom van Freddie Mac.

Minder woningen betekent meer huurders, vooral in krappere regionale markten waar de nieuwbouw verder tot stilstand is gekomen. De huurprijzen stijgen in verschillende markten, waaronder de huur van eengezinswoningen, luxe appartementen en universiteitswoningen. Vastgoedbeheerders kunnen op deze markten kapitaliseren door, wederom, doordachte huurverhogingen of acquisities. Bij MZ Capital Partners zien we koopmogelijkheden en ontwikkelen we een pijplijn van bestaande eigendommen als potentiële aankopen met toegevoegde waarde. 

We hebben eerder geschreven over meergezinswoningen als een inflatiehedge. Als behoeftegedreven bezit waren meergezinswoningen niet onderhevig aan de pandemische volatiliteit van andere commerciële vastgoedcategorieën. Er is meer liquiditeit en belastingvoordelen gerelateerd aan de Tax Cuts and Jobs Act (die in 2025 ondergaat), en hogere waarderingspercentages. Momenteel zien we meer groeimogelijkheden.

Meergezinswoningen zijn een van de weinige heldere sterren na de pandemie en een favoriete beleggingscategorie op de commerciële vastgoedmarkt. Maar we kunnen niet rekenen op de aanhoudende groei van meergezinswoningen. De inflatie zou de loongroei substantieel kunnen overtreffen, waardoor de vraag van huurders afneemt. Of de rente zou kunnen dalen, wat huizenkopers ertoe aanzet een hypotheek te nemen. 

Uiteindelijk projecteert Fannie Mae een “voorzichtige vooruitzichten” voor de sector van meergezinswoningen, wat erop wijst dat de leegstand zal stijgen en de huurgroei in 2024 zal normaliseren. “Niettemin”, schrijft Fannie Mae, “zijn wij van mening dat de vraag naar huurwoningen voor meergezinswoningen op de korte termijn stabiel zal blijven als gevolg van de beperkingen op de betaalbaarheid van woningen.”

Vastgoedbeheerders hebben opties en kansen om de inflatie op de meergezinswoningmarkt te bestrijden. Uiteindelijk is de meergezinshuisvesting een veerkrachtige sector, en slimme investeerders kunnen er zelfs in inflatoire omgevingen van profiteren.

Michael H. Zaransky is de oprichter en directeur van MZ Capital Partners in Northbrook, Illinois. Het bedrijf, opgericht in 2005, handelt in meergezinswoningen.

Krijg Inman's Onroerend goed portfolio Nieuwsbrief direct in je inbox. Een wekelijkse samenvatting van nieuws dat vastgoedbeleggers nodig hebben om aan de top te blijven, elke dinsdag bezorgd. Klik hier om je te abonneren.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2023/10/30/heres-how-property-managers-can-fight-the-effects-of-inflation/