Het huis met drie slaapkamers in een rustige doodlopende straat in een buitenwijk van Atlanta leek precies wat Jeneyha Wheatley-Frett en haar man, Shawn Frett, zochten toen ze ongeveer 15 maanden geleden met hun drie kinderen introkken.

Het echtpaar tekende een huurcontract voor drie jaar met een optie om het split-level huis te kopen van Divvy Homes, een van de grootste verhuurbedrijven van het land. Maar bijna vanaf het moment dat de Fretts hun intrek namen in het 30 jaar oude huis in Lithonia, Georgia, werd het geplaagd door problemen. Regenwater sijpelde vaak naar binnen. De elektrische installatie was defect. Sommige apparaten werkten niet. En schimmel verspreidde zich op sommige muren, zeiden ze.

"Als het overstroomt, voel je het water onder de vloertegels drukken", zegt mevrouw Wheatley-Frett, 41, die werkt voor het Department of Homeland Security.

Divvy, dat zes jaar geleden werd gelanceerd met financiële steun van spraakmakende investeerders zoals Andreessen Horowitz, Caffeinated Capital en Tiger Global, is een van de nieuwere spelers op de huurmarkt. Het is al lang een ongereguleerde hoek van de woningbouw gedomineerd door kleine bedrijven die afgeschermde of vervallen huizen opkopen en ze verkopen aan mensen met een wankele kredietgeschiedenis als een toegankelijke manier om de Amerikaanse droom te verwezenlijken.

Zoals veel start-ups die een industrie willen "ontwrichten", beloofde Divvy dat ook “herschrijf de regels of real estate for the better' door huisbezit voor iedereen gemakkelijk te maken. Divvy factureerde zichzelf als een consumentvriendelijk, technisch onderlegd bedrijf en gaf een nieuwe draai aan de huur-naar-eigen markt door klanten verplicht te stellen een deel van hun salaris opzij te zetten voor een aanbetaling.

Divvy, gevestigd in San Francisco, werd twee jaar geleden gewaardeerd op $ 1.74 miljard, volgens gegevens van Pitchbook. Het bedrijf, dat 7,000 woningen bezit in 19 grootstedelijke gebieden, groeide snel, maar daarmee kwamen groeipijnen, waaronder het niet tijdig uitvoeren van reparaties. Het innovatieve model zorgde er ook voor dat huurders met bovengemiddelde maandelijkse rekeningen werden vastgehouden. Gezien de snelle inflatie hebben meer huurders moeite om te betalen, waardoor Divvy gedwongen wordt meer ontruimingsbevelen in te dienen.

Maandag sloot Divvy een schikking met de Fretts, die al acht maanden bij het bedrijf hadden geklaagd en samen met een advocaat van de Legal Aid Society aan een mogelijke rechtszaak werkten. De Fretts, die inmiddels het huis uit zijn, mogen de voorwaarden van hun schikking niet bespreken.

In een verklaring per e-mail zei Divvy dat de Fretts een "onaanvaardbare klantervaring" hadden en dat het eerder op hun reparatieverzoeken had moeten reageren.

Ongeveer 10 miljoen Amerikanen zijn op enig moment in hun volwassen leven een huurovereenkomst aangegaan, volgens schattingen van de Pew liefdadigheidsfondsen. Mensen die zich aanmelden voor dergelijke deals hebben doorgaans weinig of geen spaargeld en worden vaak uit hun huis gezet nadat ze huurachterstand hebben opgelopen. Anderen moeten weglopen omdat geen enkele bank een hypotheek wil schrijven voor een huis dat in slechte staat verkeert.

Vorige maand, een subcommissie Bankwezen, Huisvesting en Stedelijke Zaken van de Senaat hield een hoorzitting over de risico's voor consumenten van veel huurovereenkomsten en andere alternatieve wegen naar eigenwoningbezit. Het maakt deel uit van een bredere interesse van sommigen op Capitol Hill over de impact die dat heeft bedrijven die eigendom zijn van investeerders zoals Divvy heeft gehad op de huurmarkt voor eengezinswoningen.

Divvy en enkele van de grotere rent-to-own-bedrijven, waaronder Home Partners of America, dat eigendom is van de private equity-firma Blackstone GroupHebben zocht te scheiden zichzelf van minder gerenommeerde spelers door klanten de huizen te laten kiezen die ze willen huren en uiteindelijk kopen. Op deze manier blijven klanten niet achter met de slechte optie om vervallen huizen te kopen die een bedrijf goedkoop heeft opgepikt.

Divvy onderscheidt zich van andere firma's door van klanten te eisen dat ze een deel van elk maandelijkse huurcheque voor de aanbetaling van de woning. Divvy berekent ook een vooruitbetaling van enkele duizenden dollars, die naar een aanbetaling gaat als een klant ervoor kiest om het huis te kopen.

De verplichte aanbetaling werkt als een gedwongen spaarplan, waardoor het voor klanten gemakkelijker wordt om een ​​potentiële hypotheek af te sluiten. Hoewel klanten die geen huis kopen het grootste deel van dat geld terugkrijgen, zijn ze ook bereid voor een "re-listing fee" die gelijk is aan 2 procent van wat Divvy voor het huis heeft betaald.

"Met hypotheekrentes op recordhoogtes, is onze missie belangrijker dan ooit", zei Adena Hefets, de CEO en oprichter van Divvy, in een verklaring. "Divvy geeft huurders de macht van eigendom: kies een huis, bouw spaargeld op en heb de mogelijkheid om er je eeuwige thuis van te maken."

Maar het verplichte spaarplan van Divvy betekent ook dat huurders een veel hogere maandelijkse uitgave hebben in vergelijking met klanten van andere verhuurbedrijven. De hogere betalingen zijn voor sommige klanten een strijd geworden, vooral vanwege de snelle inflatie. In de omgeving van Atlanta, waar het ongeveer 1,100 huizen bezit, heeft Divvy dit jaar tot nu toe 190 uitzettingsprocedures ingediend, volgens een data-analyse van het Private Equity Stakeholder Project. In 2022 diende het bedrijf 184 uitzettingen in in de omgeving van Atlanta.

Divvy zei dat veel van die aangiften niet hebben geleid tot voltooide uitzettingen. Maar het erkent dat het aantal voltooide huisuitzettingen in de omgeving van Atlanta hoger is dan een jaar geleden, omdat het bedrijf daar nu meer huizen bezit. Het bedrijf, dat een vergoeding van 5 procent in rekening brengt voor te late betalingen, zei dat het alleen als laatste redmiddel uit huis werd gezet.

Het bedrijf zei ook dat het stappen had ondernomen om klachten van klanten over reparaties aan te pakken. Dit voorjaar, zei Divvy, heeft het een nieuw systeem ingevoerd om onderhoudsverzoeken te prioriteren, inclusief een 24-uurs hotline voor klanten. In april vertelde Divvy huurders ook dat het zou afzien van één achterstallige vergoeding per jaar bij een achterstallige betaling, blijkbaar als erkenning dat de hogere maandelijkse kosten vanwege het gedwongen spaarmodel voor wat ontberingen zorgen.

De Fretts, die beiden in loondienst zijn, verhuisden in mei 2022 naar het huis in Georgia. Ze zeiden dat ze naar Divvy waren verwezen door een makelaar in onroerend goed die nauw samenwerkte met het bedrijf. Het stel zei dat ze destijds op de Amerikaanse Maagdeneilanden woonden, dus vertrouwden ze op de door Divvy aanbevolen huisinspecteur om hen te vertellen of het huis goed was bevonden.

Divvy kocht het huis voor $ 284,000 en verhuurde het aan de Fretts voor $ 2,530 per maand - meer dan de gemiddelde woninghuur prijs van $ 2,190 in Atlanta - met een optie om het te kopen voor $ 347,000.

Volgens het bedrijf is ongeveer 47 procent van de klanten van Divvy overgestapt van huurders naar huiseigenaren. Dat betekent dat sommige mensen die zich aanmelden voor een huurovereenkomst van het bedrijf, weglopen, mogelijk vanwege een slechte ervaring.

In februari verhuisde Joe Goske, 54, uit een Divvy-huis dat hij had gehuurd in University Heights, Ohio, nadat hij een schikking met het bedrijf had bereikt. De heer Goske, een beheerder van verzekeringsclaims, zei dat hij gefrustreerd was geraakt toen hij probeerde Divvy ertoe te brengen een aanhoudend waterprobleem in de kelder van het huis in Cleveland aan te pakken.

"Met die problemen zou ik dit huis absoluut niet kopen", zei hij.

In een verklaring zei Divvy dat de "onderhoudsproblemen die meneer Goske tegenkwam, representatief zijn voor de omstandigheden waar oudere huizen in Ohio vatbaar voor zijn."

Sarah Mancini, een senior advocaat bij het National Consumer Law Center, die getuigde voor de bankcommissie van de Senaat, zei dat Divvy's slagingspercentage van ongeveer 50 procent misschien beter is dan dat van veel kleinere rent-to-own-bedrijven, maar dat het niet goed genoeg was. Ze zei dat het de valse belofte weerspiegelde van eigenwoningbezit van huurovereenkomsten.

Toch werkt het Divvy-arrangement voor sommige klanten wel.

In september kochten Michael Jackson en zijn vrouw Tiffany het huis dat ze hadden gehuurd van Divvy in een buitenwijk van Cleveland voor $ 144,800. Divvy had het huis in South Euclid, Ohio, in 127,500 gekocht voor $ 2019.

"We waren bezorgd over stijgende tarieven", zegt de heer Jackson, 51, tuinarchitect en vader van twee kinderen.

De heer Jackson zei dat hij en zijn vrouw een hypotheek hadden afgesloten met een rentetarief van 6 procent – ​​ongeveer een procentpunt onder het huidige tarief. Hij zei dat met de $ 12,000 die Divvy al had verzameld voor een aanbetaling, ze nog maar $ 1,300 nodig hadden om te sluiten.

"Het is prachtig gelukt", zei meneer Jackson, wiens huis drie slaapkamers heeft en een groot bord buiten de voordeur waarop simpelweg "THUIS" staat.