In 2022, niet lang nadat een nieuwe eigenaar het huurhuis in Highland Park kocht waar de 66-jarige Ana Lopez met haar man woont, kregen de huurders aanbiedingen om te vertrekken. In eerste instantie was het ongeveer $ 22,000, zei ze. Een van haar buren nam het aanbod aan en vertrok. Maar Lopez, wanhopig op zoek naar een huurhuis waar ze al meer dan twintig jaar woont en 800 dollar per maand betaalt, sloeg herhaaldelijk de aanbiedingen af, zelfs toen het bedrag opliep tot 100,000 dollar.

Na belastingen was het geld volgens haar niet genoeg om langdurig in haar gemeenschap te blijven wonen, waar de gemiddelde maandhuur ruim $2,000 bedraagt ​​en de gemiddelde verkoopprijs van een huis ruim $1 miljoen bedraagt.

Ze voelde zich onder druk gezet om te gaan en kreeg te horen dat de eigenaar van plan is het pand te slopen. Maar, zegt ze, ‘we blijven vechten om in ons huis te blijven wonen.’

Uitkoopaanbiedingen — ook bekend als “contant voor sleutels‘ – zijn een veelgebruikt instrument geworden voor verhuurders die hopen dat huurders de huurgecontroleerde appartementen verlaten zonder een formeel proces te doorlopen ontruimingsproces, wat tijd kan vergen, kostbaar kan zijn en aan strikte regels gebonden is. Maar het was moeilijk om precies te zeggen hoe vaak huurdersovernames in Los Angeles plaatsvinden. Vorige week, gegevens vrijgegeven door het kantoor van stadscontroller Kenneth Mejia wierp enig licht op het onderwerp en liet zien dat er tussen 2019 en 23 bijna 5,000 “contant voor sleutels”-overeenkomsten bij de stad waren ingediend.

Wijken in Koreatown, Echo Park en Mid-Wilshire stond bovenaan de lijst voor het aantal overeenkomsten. De wijk Highland Park van Lopez behoorde ook tot de toppostcodes.

In een verklaring zei het kantoor van Mejia dat “huurderoverkopen een tactiek zijn die verhuurders gebruiken om huurders te dwingen te verhuizen uit RSO-eenheden (Rent Stabilization Ordinance) of huurgecontroleerde eenheden, vaak zodat verhuurders deze eenheden op de markt opnieuw kunnen verhuren aan nieuwe huurders. -tarief prijzen. In veel gevallen zijn de afkoopbedragen niet voldoende voor huurders om op de lange termijn in de stad Los Angeles te blijven wonen.”

Voorstanders van huurders zeggen dat de aan de stad gerapporteerde cijfers onvoldoende zijn om volledig weer te geven in welke mate er in de stad contant geld voor sleutels plaatsvindt. Ze merken op dat de gegevens alleen overeenkomsten omvatten en niet de aanbiedingen, die vaak informeel gebeuren wanneer iemand aan de deur klopt of belt. Zelfs de overeenkomsten zelf, zo zeggen voorstanders, zullen uiteindelijk niet bij de stad worden ingediend.

“Het aantal van dergelijke kennisgevingen ingediend bij LAHD is waarschijnlijk een klein deel van dergelijke overeenkomsten”, zegt Gary Blasi, emeritus hoogleraar rechten aan de UCLA School of Law.

Verhuurders zeggen dat de uitkoopovereenkomsten een nuttig instrument kunnen zijn, omdat ze huurders een stimulans geven om te verhuizen en een win-winsituatie creëren voor eigenaren, die hun eenheden terugkrijgen, en huurders, die vertrekken met wat geld om de toekomstige huisvesting te helpen betalen. Volgens de gegevens bedroeg het gemiddelde bedrag van een buy-out $24,704.

Maar voorstanders van huurders zeggen dat zelfs dat bedrag – of meer – is vaak niet genoeg om gezinnen met een laag inkomen in de buurten van LA te laten blijven wonen kosten van huisvesting is de afgelopen jaren enorm gestegen, vooral na belastingen.

"Als het om een ​​forfaitair bedrag gaat, denk je: 'Dat is veel geld', maar je moet ook weten wat het je gaat kosten om op de vrije markt gehuisvest te blijven," zei Blasi. “Wat lijkt op een grote meevaller kan de huurder in een veel slechtere situatie achterlaten dan hij of zij nu is.”

Huurders en belangenbehartigers zeggen ook dat mensen die aanbiedingen afwijzen vaak worden lastiggevallen door verhuurders.

“We hebben huurders horen melden dat mensen elke dag tijdens het diner bij hen thuis langskomen en op de deur bonzen en zeggen dat ze echt op het aanbod moeten ingaan, of mensen die heel laat op de avond langskomen”, zegt Cynthia Strathmann, uitvoerend directeur van de non-profitorganisatie. belangenbehartigingsgroep Strategische Acties voor een Rechtvaardige Economie. “En er zijn nog andere vormen van intimidatie, aanhoudende verwaarlozing – een huisbaas zal weigeren iets in het appartement te repareren en hem dan echt aandringend contant geld voor de sleutels aanbieden, totdat de druk van het leven in een appartement dat werkelijk in erbarmelijke staat verkeert de huurder ertoe zal aanzetten te verhuizen. ”

Strathmann zei dat gemeenschappen bovenaan de lijst van de controllers staan, zoals Koreatown en Echo Park, zijn huurwoningen waarbij er een bijzonder groot verschil is tussen de maandelijkse huur die wordt betaald door een langetermijnhuurder in een huurgecontroleerde eenheid en wat een verhuurder op de huidige markt zou kunnen afdwingen.

Chris Gray, president van vastgoedbeheerbedrijf Moss & Co., zei dat overeenkomsten voor sleutels (cash for key) vooral belangrijke instrumenten zijn geworden voor verhuurders na de pandemie, toen veel huurders grote hoeveelheden onbetaalde huurschulden opliepen.

“Verhuurders bevinden zich in een moeilijke positie en het enige wat ze willen is iemand in hun appartement krijgen om de huur te betalen”, zei hij.

Een uitzetting via de rechtbank kan maanden duren en tienduizenden dollars aan advocaatkosten kosten, merkte Gray op.

“Als je zo’n totaalbeeld bekijkt, zou een huisbaas graag een huurschuld uit het verleden van $30,000, $40,000, of wat het ook mag zijn, kwijtschelden, om ze eruit te krijgen en het hele uitzettingsproces te vermijden.”

De stad begon in 2017 met het reguleren van uitkoopovereenkomsten en het verzamelen van informatie daarover, na pleitbezorgers van huurders begon te protesteren wat zij zagen als een toenemende praktijk waarbij eigenaren van onroerend goed bewoners van huurgecontroleerde eenheden verdreven zonder hen volledig op de hoogte te stellen van hun rechten.

Het Tenant Buyout Notification Program vereist dat verhuurders informatie verstrekken aan huurders bij het doen van een uitkoopaanbod. Ze moeten huurders informeren dat ze recht hebben op een minimale compensatie, die varieert van $9,900 tot $24,650, afhankelijk van verschillende factoren, waaronder hoe lang de huurder in het huis heeft gewoond en of hij bejaard of gehandicapt is. Ook wordt huurders verteld dat zij het recht hebben om het aanbod te weigeren of in te trekken en om overleg te plegen met een advocaat of de huisvestingsdienst.

Volgens het programma zijn verhuurders ook verplicht om eventuele overeenkomsten in te dienen bij de huisvestingsafdeling van LA. Deze documenten vormen de basis voor de analyse die is vrijgegeven door het kantoor van de controleur.

Volgens de gegevens bereikten de uitkoopaanvragen hun hoogtepunt in 2019, toen er 1,209 overeenkomsten waren. Vorig jaar werden er 789 overeenkomsten ingediend bij de stad.

de uitkoop ordonnantie staat huurders toe om “een particulier recht van actie in te stellen tegen een verhuurder die de regels overtreedt” en om schadevergoeding en een boete van $ 500 te verhalen. Maar dat is een stap die veel inwoners met lage inkomens waarschijnlijk niet zullen zetten, zei Blasi.

“Ik denk dat de stad opnieuw moet kijken naar het kennisgevingsprogramma voor de uitkoop van huurders, er een paar tanden in moet zetten en huurders en verhuurders serieus moet informeren over het bestaan ​​ervan”, zei Blasi. “Dat kan alleen maar iedereen helpen die te goeder trouw opereert.”

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/california/story/2024-01-16/rent-control-cash-for-keys-los-angeles