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미국 주택 가격에 대해 가장 널리 인용되는 지표 중 하나는 최근 몇 주 동안 신생 기업의 비판으로 업계가 추적해야 하는 데이터 개념과 방법에 대한 광범위한 논의가 촉발된 후 비난을 받았습니다.

A 공공 우편 1월 말 Parcl Labs는 많은 사람들이 주택 가격 동향을 파악하는 소스로 간주하는 월별 가격 추적기인 S&P CoreLogic Case-Shiller 지수에 의문을 제기하면서 부동산 데이터 내부자의 상상력을 사로잡았습니다.

이렇게 널리 참조되는 업계 측정 기준이 면밀히 조사된 것은 이번이 처음도 아니며 마지막도 아닐 것입니다.

이러한 주장을 이해하기 위해 Intel은 Case-Shiller 및 유사 모델이 무엇을 달성하려고 하는지, 어떻게 해석하는지, 그리고 다른 데이터 제공업체가 점점 더 메우기 위해 노력하고 있는 사각지대를 조사합니다.

아래의 전체 보고서에서 자세한 내용을 읽어보세요.

'금본위제'의 유래

수십 년 동안 부동산 전문가들은 단순히 원시 주택 가격을 추적하는 데 많은 문제가 있음을 인정해 왔습니다.

가장 큰 문제 중 하나는 무엇입니까? 한 해에 판매되는 주택 그룹은 다음 기간에 판매되는 주택과 다르게 보일 수도 있습니다. 예를 들어, 갑작스러운 모기지 금리 급등은 동일한 계층 내의 주택 가격에 큰 하향 압력을 가하지 않고도 더 많은 구매자를 더 낮은 가격 계층으로 유도할 수 있습니다.

이것이 Case-Shiller 지수가 해결하기 위해 고안된 문제 중 하나입니다.

경제학자 Karl Case, Robert Shiller 및 Allan Weiss는 1980년대 후반에 이 지수를 공식화했습니다. '반복판매'를 컨셉으로 하고 있습니다. 지수는 일정 기간 동안 판매된 주택 가격을 추적하는 대신 시간 경과에 따른 개별 주택 가격을 추적합니다.

이런 식으로 설정된 유일한 측정값은 아닙니다. 또 다른 CoreLogic 데이터 시리즈인 대출 성과 주택 가격 지수(Loan Performance Home Price Index)는 연방 주택 금융 기관 주택 가격 지수(Federal Housing Finance Agency House Price Index)와 마찬가지로 반복 판매 가격 책정 기법을 사용합니다.

감정가와 주택 가격 변동 사이의 관계를 논의한 블로그 게시물에서 FHFA의 Justin Contat와 Daniel Lane은 다음과 같이 썼습니다. 샘플링 차이로 인해 발생합니다.”

Case-Shiller의 전국 주택 가격 지수는 단순한 상승 및 하락 지표 그 이상입니다. 시간이 지남에 따라 이는 주택과 국가 경제 모두에 대한 벤치마크가 되었습니다. 지수와 여러 주요 대도시 지역의 하위 집합은 정책 입안자와 투자자가 의사 결정을 내리는 데 사용하는 핵심 도구입니다.

많은 사람들이 잠재적인 단점 중 하나인 데이터가 2개월 지연된다는 점을 지적하지만 일반적으로 인기에 대한 또 다른 시간 기반 요소도 지적합니다. 엄격하게 테스트된 방법론을 사용한 수십 년 간의 시계열이 매일 나오는 것은 아닙니다.

하버드 대학교 경제학 교수인 에드워드 글레이저(Edward Glaeser)는 인터뷰에서 “케이스와 실러가 함께 제시한 것은 실제로 주택 시장 가격 변화에 대한 최적의 기준이다”라고 말했다. 뉴욕 타임즈 칼 케이스의 사망 기사. “투명하고 신뢰할 수 있다는 장점이 있습니다.”

왕을 향해 그네를 타다

지난 몇 년 동안 매달 그랬던 것처럼 2월 마지막 화요일에 S&P CoreLogic Case-Shiller 지수가 발표되었습니다. 그리고 시계처럼 그들은 몇 초 후에 헤드라인을 장식했습니다. 

하지만 그것은 또 다른 헤드라인몇 주 전에 출판된 이 책은 수십 년간 인정된 가격 모니터링 표준에 의문을 제기하면서 데이터 및 연구계에 큰 화제를 모았습니다.

표준 보유자의 활을 가로지르는 이 대담한 사진은 Case-Shiller 릴리스와 같은 지표에 시계를 설정하는 제도적 질서에 도전하고 있는 점점 더 많은 데이터 제공업체 중 하나인 Parcl Labs의 1월 기사에서 나온 것입니다.

S&P Global의 대변인은 해당 게시물에 대한 논평 요청에 대한 자세한 응답을 거부하고 대신 Intel을 Case-Shiller 방법론 페이지로 안내했습니다.

팬데믹 시대의 디지털 부동산 사고방식 변화를 타고 있는 Parcl Labs는 투자자들에게 물리적 자산이 아닌 시장에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 일일 가치와 추세 조치를 결정하는 데 중점을 둡니다. 이를 통해 Parcl은 부동산 가격 책정 및 분석에 새로운 정보 계층을 추가한다고 주장합니다.

공동 창업자인 Jason Lewris와 전략 담당 부사장인 Lucy Ferguson이 작성한 Parcl의 기사에서는 Case-Shiller가 "현대 주택 시장에 대한 유용성이 부족하다"고 주장했습니다.

Case-Shiller와 관련된 문제 목록은 길었고 다음이 포함되었습니다.

• 2개월 전의 과거 데이터입니다. 최근 몇 년 동안 더 많은 데이터 제공업체가 분기별 또는 월별 보고서 대신 일일 업데이트 보고서를 고객에게 제공하는 방향으로 전환했습니다. Parcl의 게시물에서는 이러한 추세가 Case-Shiller를 떠난다고 주장합니다. Case-Shiller는 출시가 2개월 지연됩니다. - 그 어느 때보다 곡선 뒤에 있습니다.
• 주택 가치 변화를 측정하기 위해 단독 주택 반복 판매만 활용하고 전체 주택을 활용하지는 않습니다. Case-Shiller 방법론은 신축 주택, 협동조합, 콘도미니엄을 제외하는 것 외에도 2022개월 이내에 발생하는 모든 거래를 무효화합니다. 10년 Parcl의 연구에 따르면 이러한 제외로 인해 Case-Shiller 42개 도시 종합 주택 가격 지수는 10대 대도시 통계 지역에서 판매의 XNUMX%를 제외했다고 주장했습니다.

• 어떤 경우에는 오래되었거나 회전율이 낮은 주택을 50% 정도 할인합니다. Case-Shiller가 오래된 주택이나 판매 간 격차가 큰 주택을 반드시 제외하지는 않지만 방법론 가중치 조정은 그 영향을 크게 변화시킵니다. Parcl은 최근 샌프란시스코에서 거래되는 상품으로 인해 해당 대도시 지역 지수 내 대부분의 판매가 할인되고 있으며 일부는 최대 45%까지 할인되고 있다고 결론지었습니다.
• 10- 및 20-메트로 영역 인덱스에서 MSA 경계를 사용하면 너무 넓은 브러시로 페인트됩니다. 사람들은 뉴욕시, 보스턴, 시카고에 살고 있지만 다른 부동산과 마찬가지로 공급, 수요 및 가치는 국지적인 역학을 따릅니다. 예를 들어 다음 차트는 샌프란시스코 대도시와 본 도시 간의 성능 차이를 보여줍니다.

Parcl Labs의 차트

단일 정보 소스?

Case-Shiller가 불완전한 데이터 소스라고 믿고 있지만 Lewris는 현재로서는 그 데이터 소스의 일부 유용성을 보고 있습니다. 즉, Parcl Labs 팀이 더 똑똑해지고 특정 시장 상황이나 대부분의 지지자들이 이를 사용하는 방법을 이해하도록 돕는 것입니다.

Lewris는 최근 블로그 게시물에서 Parcl 팀이 Case-Shiller 방법론이 최근 몇 주 동안 어떻게 작동할지 "예측"하는 데 최선을 다해 재구성하려고 시도했다고 썼습니다.

Lewris는 “이 보고서는 주택 플리핑의 정의를 벗어나는 단독 주택, 반복 판매 주택에 대한 시장이 어떻게 발전하고 있는지에 대한 통찰력을 제공합니다.”라고 썼습니다.

Case-Shiller가 출시될 때마다 Parcl은 결과 예측에 얼마나 근접했는지에 대한 사후 분석을 제공합니다. 12월은 대부분의 달과 대체로 비슷했으며, Parcl의 추정치는 비록 방향이 벗어나더라도 일반적으로 매우 비슷했습니다.

그러나 궁극적으로 Parcl Labs는 모든 업계의 정보 제공자만큼 대담한 목표를 갖고 있습니다. 즉, Parcl Labs의 명시된 사명은 주로 주택 평가를 위한 단일 소스를 만들어 주거용 부동산 가격 책정 및 분석에 대한 새로운 글로벌 표준을 만드는 것입니다.

이 아이디어는 개념적으로는 우아하지만 실제로는 어려운 일입니다. 여러 시스템 서버와 액세스 포인트를 보유하는 대신 데이터를 통합, 조사, 집계 및 전파하는 하나의 시스템을 만드는 것이 아이디어입니다. 이러한 데이터 저장소를 생성하기 위한 개념이나 추적은 새로운 것이 아니며 Parcl 또는 다른 신생 데이터 제공업체가 코드를 해독했다고 업계를 설득할지는 두고 볼 일입니다.

그러나 일부 전문가들은 다양한 데이터 제품을 유능하고 효율적으로 제공하는 다양한 소스를 갖는 것이 수십 년 동안 잘 작동했다고 믿습니다. 무언가가 깨지지 않았다면 고칠 필요가 없다고 그들은 주장합니다.

“저희는 재판매 모델인 FHFA 시리즈를 사용하고 있는데 마음에 듭니다. 그러나 Case-Shiller는 입증되었으며 나는 그것이 망가졌다고 생각하지 않습니다.”라고 Zonda의 수석 이코노미스트인 Ali Wolf가 말했습니다. “Parcl은 새롭고 다른 일을 하고 있으며 데이터에는 가치가 있습니다. 그러나 이것이 Case-Shiller를 틀리거나 관련성이 없는 것으로 만들지는 않습니다.”

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• 출처: https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/