ロサンゼルスの住宅価格の中央値は間もなく驚くべき閾値を超えるだろう。 1万ドル。 一方、カリフォルニア州の住宅価格の中央値は近づいている $750,000、Zillowによると。 それはXNUMX倍以上です 全国中央値 そしてその数字はXNUMX倍以上に オハイオ.
これが住宅購入不能の定義です。
ますます多くのカリフォルニア人にとって、住宅所有はますます手の届かないものになってきています。 2019年の時点で、住宅を所有しているのはカリフォルニア州民のわずか55％、カルフォルニア州の黒人ではわずか36％だった。 カリフォルニアでは、アメリカン・ドリームは、夢に過ぎないということで、ますますその名にふさわしいものになりつつあります。
これは住宅所有に限った話ではありません。 賃貸人はそれに比例した価格上昇に直面します。 昨年、米国の月額家賃の中央値が初めて2,000ドルを超え、その水準に近づきつつある カリフォルニアで3,000ドル。 ここで家を買うことも借りることもできない人がたくさんいます。
住宅の価格が高いのには、人件費や材料費、無数の環境規制や義務など、多くの理由がありますが、それらの多くは重要です。 しかし、主な理由は供給制限です。 他の商品と同様に、住宅の供給を制限すると、より多くの料金を請求することができます。
これは本質的に、ゾーニングやその他の制限的な土地利用規制が行うことです。 ですから、それは不思議ではありません の富 経験的証拠 それは 制限的なゾーニング 住宅価格が高くなる。
ロサンゼルス地域はそのような制限が多用されている地域である。 あ 研究 私が昨年主導した調査では、ロサンゼルス都市圏の住宅地の 78% が、 ロサンゼルス市自体では 74% は一戸建て住宅専用に区画され、アパートやその他の集合住宅の開発が禁止されました。
また、住宅価格は、その地域のすべてのコミュニティにおける厳格かつ排除的な区画の程度と相関していることもわかりました。 人種的多様性と人種差別も同様だった。
UCバークレー テルナー センターは XNUMX つの異なる住宅政策をモデル化しました ロサンゼルスについて調査したところ、供給の伸びに最も大きな影響を与えた唯一の介入は密度制限の緩和であることが判明した。
はい、カリフォルニア州は、究極の密度制限である一戸建て住宅向けのゾーニングを緩和し、より多くの「付属の住居ユニット」 - 裏庭のコテージ、義理のユニットなど - そして、住宅所有者がデュプレックスとフォープレックス用に区画を細分化し、再開発できるようにする「プレックス」改革を通じて。 しかし、これらの対策は、この邪悪なコスト曲線を曲げるにはあまりにも控えめすぎます。
私たちが必要としているのは、より高密度な住宅、より多くの集合住宅、そして「ミドルミッシング」の開発を行い、さまざまな収入に適したさまざまなデザインを提供します。 それを許可する地方自治体が必要であり、それを義務付ける州が必要です。
問題となっているのは、収入や富のはしごの下位に生まれた人でもより高い地位に登ることができ、唯一の制限は野心と努力だけであるという古い概念に他ならない。 第二次世界大戦後、この広く普及した信念の顕著な柱は住宅所有でした。 ニューディール時代の法律、金融機関、GI法案は30年の住宅ローンを創設し、郊外の開発業者は何千万人もの（ほとんどが白人）アメリカ人に住宅所有権を販売した。
出来た。 1940年には、マイホームを所有していたアメリカ人はわずか44％でした。 1950 年までにその割合は 55% に達し、その後 2007 年のサブプライム住宅ローン危機まで 2000 年ごとに着実に増加しました。67 年までにアメリカ人の XNUMX% がマイホームを所有しました。
しかし、これらの数字には大きな格差が隠されています。 2020年、白人の住宅所有率は戦後最高の75％に達したが、黒人の住宅所有率は44％と大きく遅れをとっており、公正住宅法が発効した1970年をわずかに上回る程度だった。
世代間の大きな格差も依然として存在します。 高齢のアメリカ人は自分の家を所有する可能性がはるかに高い。 若い世代は追いつくのに苦労しています。
これらのギャップを埋めるための大きな障害の XNUMX つは、住宅所有コストが収入に比べて高騰していることです。 からのデータによると、 連邦住宅金融庁, 米国の住宅価格は、4.6 年から 1975 年まで年間平均 2022% 上昇しました。 経済成長を上回る そして賃金。 カリフォルニア州の率は驚くべきことに年間6.7%でした。 他のどの州よりも高い.
住宅価格の上昇が株式市場と一致していないのは事実だが、 S&P500は約12%上昇 同じ期間中は平均して毎年、これも問題を強調しています。 住居と避難所は人間にとって必需品です。 株式はそうではありません。 しかし、米国、特にカリフォルニアの住宅は、はるかに少数の人が利用できる投資手段となっています。
幸運にも住宅を所有できる多くのアメリカ人にとって、住宅は最大の投資であり、退職後の巣ごもり、あるいは緊急時や子供の大学教育のための資金を調達するための借金となる資産である。 したがって、多くの住宅所有者は、資産の現在価値だけでなく、将来の価値を最大化することを重視しています。
これが、住宅所有者がキッチン、キャビネット、バスルームをアップグレードするだけでなく、自分たちの投資を守るために、近隣や地域社会の集合住宅、手頃な価格の住宅、ホームレスの避難所と闘う理由です。 これら "ホーム有権者」は、用途地域規制の緩和を阻止するために全力で闘います。
この衝動を克服し、制限的なゾーニングを撤回しても、住宅を手頃な価格で購入できるようになったり、アメリカンドリームを復活させたりすることはできません。 しかし、そうでなければ、その夢はほとんどの人にとって不可能になってしまいます。
Stephen Menendian は、カリフォルニア大学バークレー校の他者と所属研究所のアシスタントディレクター兼研究ディレクターです。
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- 情報源： https://www.latimes.com/opinion/story/2023-08-14/los-angeles-la-california-median-home-price-1-million-housing-single-family-zoning-density
