アシュリー：
これは不動産ルーキー、エピソード213です。

ネイト：
レンタルや保管施設からの収入を真の収入とは考えていません。 私はそれに触れません。 今は再投資するだけですが、私の考えでは、それを割り当てることができます。 基本的に、私は今、ハウスハックでタダで暮らしています。 賃貸物件は、毎月の私の食費のほとんどをカバーしています。 そして、私はたくさんの不動産信託に投資しました。これは株式市場に投資でき、私の車の支払いに充てられます。 だから私たちはゆっくりと物事をチェックしています. 出てくる各プロパティで、どうすれば自由に自分の人生を送ることができるでしょうか? そして、支出をかなり低く抑えれば、少量の物件でそれを行うのは非常に簡単です.

アシュリー：
私の名前はアシュリー・ケールです。共同ホストのトニー・ロビンソンと一緒にいます。

トニー：
Real Estate Rookie Podcast へようこそ。毎週 XNUMX 回、不動産投資の旅を始めるのに必要なストーリー、インスピレーション、情報をお届けします。 そして、まだこれを行っていない場合は、Apple、Spotify、またはこのコンテンツを消費している場所でポッドキャストを正直に読んでレビューしていただければ幸いです。 始める前に、最近届いたレビューを紹介したいと思います。これは Iscriminator からのものです。 Iscriminator は次のように述べています。 あなたたちがやっていることをうれしく思います。 私は中毒です。 私は XNUMX 週間前にあなたたちを発見しました。 うまくいけば、すぐに私のサクセスストーリーを皆さんと共有できると思います。」 正直な評価とレビューに感謝します。それは、あなたと同じように、志を同じくする投資家にリーチするのに役立ちます. それでは、Ashley Kehr、つまらない冗談を始めましょう。 何が起こっているのか教えてください。 今日、あなたの世界では何が新しいですか?

アシュリー：
私たちが実際にこのポッドキャストを録音している間、私は契約しているレイクハウスでホームインスペクターによる検査を受けていました. そして、私が実際にホームインスペクターを雇ったのはおそらくXNUMX年ぶりだと思います. そのような老朽化した物件を購入するよりも、不動産で何が起こっているのかについて少し安心できることは本当にエキサイティングです。家の検査官からの千ページのレポートになるほど多くの大きな問題があることを私はすでに知っています。わざわざ雇う。 それがどうなるか見てとても興奮しています。 私のビジネスパートナーはそこに行き、ホームインスペクターに会いましたが、大きな危険信号はありませんでした.

トニー：
それは素晴らしいです。 あなたがあまり行かなかった理由は、とにかく場所全体を消化しなければならないことを知っていたからです.

アシュリー：
他のプロパティについて。 このプロパティはすぐに使用できるため、何もする必要はありません。 しかし、ターンキー価格で購入するという理由だけで、検査レポートを取得したかっただけです。

トニー：
そしてそれがしっかりしていることを確認したい。 私たちが行ったすべての検査レポートについて、検査が実際に行われているときに私が直接そこに行ったことはないと思います. 通常、私は後でそれを手に入れるだけで、質問があれば電話します. 今日、ダレルが検査官と一緒に物件にいたって言った？

アシュリー：
うん。 実際、売り手もそこにいました。なぜなら、彼は彼らを中に入れたからです。

トニー：
学び。 右。

アシュリー：
ダレルは、私が「待って、検査報告書はどこにあるの?」のようなもののこのバインダーを持ち帰りました。 彼は、「ああ、彼らは後でそれを送ります」のようなものです。 XNUMX年前、私がそれを行っていたとき、彼は進行中に手書きで書き、検査の最後にそれを手に入れ、あなたと一緒にそれを調べました。 それで、私が検査官の使用をやめたとき、私は彼の検査チェックリストを使用して物件を調べ、そして-

トニー：
テンプレート。

アシュリー：
… 彼のシーツ。 はい、テンプレートを作成し、自分でプロパティを調べて、すべてを調べます。 もちろん、コンセントをチェックするなど、すべてを行うことはできませんでしたが、ホームインスペクターが実際に何をしているのかに慣れるのに本当に役立ちました.

トニー：
ほらね。 今日のエピソードを開始するための素晴らしいヒントです。

アシュリー：
それでトニー、あなたは？ どうしたの？

トニー：
うん。 とても多くのことが起こっています。 私たちはまだ大きな BRRRR 取引に取り組んでいるので、XNUMX 月末までにその取引を完了することができたので、順調に進んでいます。 私たちが取り組んでいるフリップがいくつかあります。 XNUMX 日前に公開されたばかりの新しい短期レンタルがあり、もう XNUMX つは文字通り今日公開されたばかりです。 たくさんのことが起こっているので、ここでの次の数か月が楽しみです。

アシュリー：
うん。 すごいですね。 そして、私たちは今日のゲストにとても興奮していると思います。

トニー：
はい。

アシュリー：
そこで、ポッドキャストの実際のコピーライターは誰なのか、Nate に尋ねました。 ポッドキャストのいたるところで見られる彼の名前に実際に顔を合わせることができなかったので、彼が不動産でどのように始めたのかを聞くとともに、彼に実際に会うことができるのは素晴らしいことです.

トニー：
BiggerPockets のすべての人々について、誰もがこの大成功を収めた不動産投資家にすぎないという誤解があるかもしれませんが、多くの人が始めたばかりというわけではありません。 ネイトさんは現在 XNUMX つの物件を所有しており、そのうち XNUMX つは一戸建てタイプの住宅ですが、XNUMX つはトランクルームです。 そのため、エピソードのかなりの部分を、彼がセルフストレージにどのように卒業したか、分析について自分自身を教育した方法、およびその資産を管理するために経験したプロセスについて話しました. 全体として、不動産投資の世界に参入することについて、ネイトからの本当に良いナゲットがたくさんあります.

アシュリー：
したがって、このポッドキャストの説明を読んで、それが素晴らしいと思わなかった場合は、Nate のせいにしてください。

トニー：
ネイト、不動産ルーキー ポッドキャストへようこそ。 そして、あなたの話に入る前に、ネイト、あなたが実際にこの不動産ルーキーポッドキャストの非常に、非常に、非常に重要な部分であることを皆に知らせたい. 文字通り、Real Estate Rookie ショーについて誰もが読んだすべてのコピーは、Nate の素晴らしい芸術的なマーケティングから生まれました。 私は形容詞が不足していることを知りません。 私はあなたのようになろうとしていますが、あなたはすべての不動産ルーキーのコピーライターです. あなたがショーに出演できることをとても楽しみにしていますが、皆さんにあなた自身について少し話してください.

ネイト：
どうもありがとう、BPと一緒に仕事をするのは楽しかったです。 そして、トニーが黒いシャツを着ているのを見るたびに、それはすべてのエピソードで、ただの黒いシャツです. 決して灰色ではなく、何もないので、彼はずっとその雰囲気を保ち続けています。 だから私は BiggerPockets Podcast のコピーライターです。 約 300 年半前に始めましたが、レギュラー ショーではおそらく XNUMX 台前半でした。 皆さんはそれよりずっとずっと前のことですが、私は基本的に、BiggerPockets Podcast ネットワークから出てくるすべてのポッドキャストを見て見ています。 タイトルと説明はすべて私たちが書いていますので、どれも気に入らない場合は、Tony にメールを送ってください。
[メール保護]、それがあなたがメールできるメールです。 しかし、BiggePockets で働き始める少し前のことで、不動産投資を始めたばかりでした。 明らかに、これを毎日消化することは、毎日複数回行うことが大いに役立ちました. そして、アシュリーとトニーが私のような新しい投資家に洞察を与えるのを聞くのは素晴らしいことです.

トニー：
うん。 BiggerPockets で働いている人は皆、すでに不動産投資家であるという考えがあると思いますが、そうではありません。 まだ旅を始めていない、または旅の最初の段階にある人がかなりいます。 もちろん、Ashley と私は BiggerPockets の多くの人々とチャットすることができます。人々がゼロから始めて自分自身を構築するのを見るのはいつもとてもクールです. そしてネイト、不動産投資家としても興味深い話がありますね。 背景を教えてください。 あなたは BP に入社する前からすでに不動産投資について考えていましたが、その旅があなたをどこまで導いたのかを説明します。

ネイト：
もちろん。 ですから、私は最初から不動産投資家を父として育ちました。 父は私が生まれる前から賃貸物件に投資していたので、それは長い間私に根付いていました。 問題は、一戸建てや小規模な集合住宅の賃貸に夢中になっている人と一緒に育ったことでした。それに伴う頭痛の種がわかります。 ですから、父と私が話していると、父が「ちょっと待って」と言うのは、毎日のように珍しいことではありませんでした。 それから彼は電話を取りました、それは彼の便利屋と強い南部のアクセントでした、そして私はまだその男が何を言っていたのかわかりません. 配管の問題、照明の問題、絵画などについて話していたのは、彼がパートナーとこの小さなポートフォリオを運営していたからです。 そして、常に世話をしなければならないことがたくさんありました。
午前 5 時の電話、トイレの呼び出しなど、誰もが恐れ、恐れているすべてのことです。 「ああ、レンタルを購入するときに可能性はありますか？」 私はそれがずっと成長しているのを見ました。 それのマイナス面は、父がそれについて非常に強調しているのを見て、それが私にとって選択肢のように思えなかったからです. そして明らかに、それは私たちが生きることができたライフスタイルに大きな利益をもたらしました. 彼はかなり若い頃から投資していたので、住宅ローンの支払いや食べ物などについて心配する必要はありませんでした。 しかし、それが自分のやりたいことだとは思っていませんでした。 私は私の周りに住んでいた素敵な生活を見ませんでした。
私が見たのは、「彼はいつも電話中です。 彼はいつもこの人たちと話している. 彼はかなりストレスを感じているようで、立ち退きなどの出来事が起きています。」 私が 16 歳のとき、彼は「ネイト、これ以上やりたくないときは、これらすべてのレンタルをあなたにあげるつもりです」と言ったのを覚えています。 そして、私は「そうしないでください。 私はそれを望んでいません。 聞いているすべての人が、「冗談ですか、それは一生に一度の機会です」のようなものだと私は知っています。 でも、成長していると、面倒なことをたくさん目にするだけだと思います。
そのため、大学を卒業する直前にインターンシップで働き始めて初めて、「ああ、これが実際に人々が実際に W-2 を操作する方法です。 なぜ彼がずっとこれをしていたのか理解できます。」 私は、16 歳から 20 代前半まで、お金を得るために頼りにしていた中小企業を常に持っていたからです。 ですから、もう一方の現実が何であるかを見たとき、あなたがよく知っていることを知っているので、「わかりました、このすべてのストレスには理由があります。」 それを行うことは価値のある追求です。

アシュリー：
そのストレスは、9:00 から 5:00 の仕事をするよりも優れています。

ネイト：
はい。 そして、それはあなたが常にそれについて考えなければならないということです、あなたは人生でどちらの方法でも苦しむでしょう. そして、自分の好きなことをして自分の人生をコントロールするために苦しむことになりますか、それとも他の誰かの舵取りで苦しむことになり、それはあなたの選択です. だから彼は私の意見では正しいことを選んだのですが、後で話しますが、私は彼が扱っていたフルスロットル量を持ちたくなかったので、別の方法を取りました。

アシュリー：
私たちはかつてこのゲストを迎え、彼が最初のレンタルを取得したとき、テナントから最初の電話があり、メンテナンスの要求があり、パニックに陥り、完全に不安になり、「ああ、なんてことだ」と話していました。 、これはこれまでで最悪のことです」と何とか、何とか、何とか。 それから彼はテナントと電話を切り、誰かに電話して配管の問題を処理してもらいました。 そして、彼は息を呑んで、「待って、それは私の人生のほんの1000分でした。この女性は私に月にXNUMXドルを払っています」またはそれが何であれ.
「たった今、1000 分間の通話で 9 ドル稼いだところです。 それがその月の唯一の問題でした。その 00 分間だったので、理由もなくパニックになりました。」 これは良い例だと思います 頭痛の種もあれば やりたくないこともありますが お金を稼ぐための 5:00 から XNUMX:XNUMX の仕事などの他の機会と比べると非常に最小限で非常に小さいものです生活の中で。

ネイト：
正確に。

アシュリー：
では、不動産を始める前に何をしたか、そして実際にその最初の物件を実際に購入することを決めた理由についてもう少し教えてください.

ネイト：
そのインターンシップの間、私はみんなを見回していて、「あなたたちは何をしているの？」と思っていました。 そして、誰もが同じことを言っています。 そして、私は一般的に興味があるので、彼らの財政について人々に話します. 今では、インターンシップに参加している若いときにそれを行うことができます。 彼は、それが限界を押し広げていることを知りません。」 人々が気にしないので、若いときにそれを使用してください。 しかし、私は、ああ、金融関係の人たちと話していました。 あなたはあなたのロスをやっていますか？ 賃貸物件とかありますか？」 そして、私が話した、何もしていない人々の数は本当に私を怖がらせ、私はそれを毎週毎週見ていました.
それで、「大学卒業後に賃貸物件を購入してみるべきだと思う」と思ったところをクリックしました。 そこで、インターンシップで Zillow を使い始めましたが、それはただ市場を調べていました。私の故郷のカリフォルニア州のように、非常に手頃な価格ではないさまざまな場所のすべての家の価格を調べていました。 大学を卒業してからW-2を取得し、その2020年後、これは約XNUMX年半後のXNUMX年XNUMX月でした。当時はばかげた決定だったが、誰もがこう言った。 パンデミックの間に購入してください。」 私はロチェスター、ニューヨーク、アシュリーに家を契約しました。あなたはおそらくよく知っているでしょう。

アシュリー：
うん。 私からXNUMX時間くらいです。

ネイト：
うん。 これは非常に重いキャッシュフロー市場であり、若い頃はそれをもっと気にかけていると思います。 . そこで私は、ニューヨーク州ロチェスターにある 40,000 ドルの家に全額現金のオファーを出しました。 そして、私は2020年2020月に契約を結びました.XNUMX年XNUMX月まで閉鎖しませんでした.それだけの時間がかかりました.それが私が行った最初の投資でした.

トニー：
しかし、ネイトを動かし続ける前に、今日のあなたのポートフォリオの概要を簡単に教えていただけますか?

ネイト：
うん。 だから私は現在フロリダに住んでいる家のハックを持っています. 私はまだそのロチェスターの不動産を持っており、先月私と 63 人のパートナーと一緒に 65 ユニットのセルフ ストレージ施設を購入しました。 XNUMX つのプロパティだけですが、XNUMX ドアと言えるのではないでしょうか。これは非常に印象的です。 打ち合わせで言っていいですか？

アシュリー：
XNUMX つのプロパティだけを言うのはやめましょう。それはまだ印象的だからです。 すでによだれを垂らしている人もいると思います。 そのうちのXNUMXつが欲しい。」

ネイト：
それがXNUMX年間の私でした。 しかし、その最初のプロパティでは、実際には完全にキャッシュフローでした。 良い市場ではありませんでした。この件については後でアシュリーと話せると思います。 あまり良い市場ではありません。 C地区でした。 C邸でした。 それはあまり世話をされていませんでした。 私が今でも不動産に投資している理由である節約の恩恵は、私が本当に良い継承されたテナントを持っていたことです。ずっと私に払ってください。 そして、アシュリーが前に言っていたのと同じことでした。私が物件を閉めるとすぐに、すべてが終わったその夜、私は眠ろうとしていたのを覚えています。
そして、私は、「なんてこった、彼らは私に電話をかけて、何かが起こるだろう. 他の人に電話する必要があります。」 そして、それは起こりました、そしてあなたはそれを乗り越えます。 しかし、それは最初の物件であり、C地区で購入したと思います.C物件はまだ非常に良いテナントがいますが、最高の家ではなく、最高のエリアでもなく、キャッシュフローは良好でした. しかし、その住宅用不動産を購入し、月にXNUMX〜XNUMX回電話をかけても、この賃貸物件の仕事をするのにXNUMX〜XNUMX時間かかるかもしれないことに気づきました。 一度に XNUMX つの物件を購入するだけでは、その規模はそれほど速くはありません。

トニー：
そして、セルフストレージのネイトにも絶対に参加したいと思っています。 しかしその前に、あなたはロチェスターに物件を持っています。セルフソース施設はどこにありますか? 何州ですか?

ネイト：
セルフソース施設はアラバマにあり、私はフロリダにいます。

トニー：
アラバマ。 わかった。 ロチェスターに XNUMX つ、アラバマに XNUMX つ、フロリダにもう XNUMX つ。 それでは、参入する新しい市場を選択するためのプロセスを順を追って説明してください。 あなたの分析とデューデリジェンスはどのようなものですか? そして、どの時点で、「よし、これは良い市場だ。歯を食い込ませてくれ。オファーの提出を始めさせてくれ」と言うだろうか。

アシュリー：
あなたがロチェスターを購入したのは、あなたがカリフォルニアに住んでいたときでした。

ネイト：
それが何だったのかはわかりませんが、ニューヨークに行ったことはありません。 COVIDの最中に家を見にニューヨーク州北部に行こうとしたことがありますが、彼らは「出て行け。 あなたはカリフォルニア出身です。」 私は「わかりました」のようでした。 だから私はそれをすることができませんでした。 なぜ一番遠いところを選んだのかわからない-

トニー：
待って。 つまり、ネイト、あなたはまだ物件を直接見ていない-

ネイト：
私はまだ物件を直接見ていませんが、おそらくすぐに売却して、より多くのセルフストレージに移動できるようにします. しかし、いや、私はそれを見たことがありません。なぜそんなに遠くを選んだのかわかりません。 しかし、私がそれを行っていたとき、そもそも市場を選択することについてあまり教育を受けていませんでした. それは文字通り、キャッシュフローですか？ 私の家は何か本当に悪いことで被害を受けるのでしょうか? 基本的に 300 ドルから XNUMX ドル以上のキャッシュ フローがあり、テナントが安全に住むことができると感じた場合、それはそのようなものでした。 それは賃貸物件の分析を行うべき方法ではありませんが、これまでうまくいっていました。非常に基本的なものでした。 私は完全な初心者でした。

トニー：
しかし、ネイトさん、カリフォルニアとロチェスターの間には数千マイルの距離があり、これら XNUMX つの場所の間には他にも何千もの潜在的な都市があります。

ネイト：
人口は増えていませんが、人口はかなり多く、200,000 人以上で、家は比較的安価です。 私は最初の家を現金で 40k 購入しました。 だから、現金で何かを買うことで、住宅ローンの取り立て屋に襲われるのではないかという恐怖が取り除かれました。 完全な学習体験として、最初のものを現金でやりたかっただけです。 自分が何をしているのか本当にわからないときに、てこをいじりたくなかったからです。 それがヒットした市場だったので、人口は比較的多く、賃貸人がたくさんいることはわかっていました。 キャッシュ フローは月に 300 ドルから 8 ドル以上をもたらしていました。これが本当のキャッシュ フローです。 彼らのセクション 8 法も非常に優れています。 Cクラスの近所で購入していたので、それは別のことでした.セクションXNUMXの賃借人がそこにいる可能性があることはわかっていました.
問題は、私が 40,000 ドルで購入した家です。今すぐセクション 8 で 1480 で借りることができます。 では、それが 8 ポイント パーセンテージとは何なのか、正気ではありません。 しかし、ロチェスターには非常に強力なセクション XNUMX 市場があり、彼らは非常に自由にお金を配ることができるように見えるので、何かが本当にうまくいかなかった場合に取ることができるオプションがあることを知っていました. 私は、それで快適だと感じた取引に何らかの防御があると感じたいくつかのポイントがありました. 中西部のどこにも行かなかったのは、あまりにも多くの市場を見て、これを現金で購入してキャッシュフローの指標を作成できるほど一致するものがなかったからです. そこに着くとすぐに、「何かしよう」という気持ちになりました。待つのにうんざりしていたからです。

トニー：
ネイトさん、私が掘り下げたいとおっしゃっていたもう XNUMX つのことは、あなたがまだこの物件を見ていないという事実です。 そのため、多くの新しい投資家にとって、目に見えない物件を購入することには高いレベルの恐怖と不安がありますが、それでもパンデミックの間、これを行うことができました. ですから、あなたが直接見ることができなかったこの物件のデューデリジェンスを完了するためのあなたのプロセスについて説明してください.

ネイト：
だから私が人々に最初に伝えたいことは、あなたが居住用不動産を購入しようとしているなら、あなたが本当に良いチームを持っていない限り、おそらくそれを直接見るということです. 私は明らかに完全な検査とすべてを行い、約XNUMXか月の閉鎖があったので、それを複数回行う時間がありました. おそらく BiggerPockets を通じて見つけた、投資家に優しいエージェントがいて、家に行ってズームビデオを一緒に撮影したので、すべてを見ることができました。 また、ロチェスターで賃貸物件を購入するときは、特定の手続きを経なければなりません。名前は忘れましたが、特定の賃貸資格を取得する必要があります。
誰かが都市からそこに入り、住みやすいかどうかを確認しなければならないので、それは過ぎました。 私は不動産業者と一緒にそれを見て、検査官に見てもらいました。 私も購入してから数ヶ月経ちましたが、今は事後です。 私は父が隣の州で知っていた便利屋に車でそこまで行ってもらい、そこでしなければならないことすべてを深く掘り下げました。 しかし、基本的には、私が必要に応じて取引をやめたいと思う前に、すべてに目を向けることができたのは、検査官、市、および私のエージェントでした.

トニー：
ネイト、あなたがそう言ってくれてとてもうれしいです。なぜなら、それは私が新しい投資家に与えるアドバイスとまったく同じだからです. ネイトのように、あなたはこれまで賃貸物件を購入したことがなかったので、市の検査官、エージェント、プロの不動産検査官に加えて、どれだけの価値を追加できたと思いますか?

ネイト：
ああゼロ。 私は初めての住宅所有者で、家のハッキングを行っています。 バスルームに流し台を設置したのには感動しました。 建設のことは何も知りません。 電気ボックスを見せて、「何ボルト？」 私はこうなります。 知らない。" ですから、あなたが新しい人であり、信頼できる経験を持ち、あなたができないことを行うことができる人がいることを知っている場合. 見たことのない州外の不動産を購入することにかなり自信を持っていると言えます。
あなたが私のように「数字は知っているが、機械的にはゼロを知っている」というようなバックグラウンドから来ている場合、この近所で物理的に安全だと感じる以外に、それに追加できることはあまりありません。見に行く価値があるかもしれません。 しかし、私はエージェントに尋ねました。 気分はどうですか？ レンタルでいいですか？」 そして、彼はそれらすべての質問について私に戻ってきました、そして私たちはこのことについて毎日話していました. だから、頼れる信頼できる人がいた。

トニー：
ネイト 物件を直接見ることができるということには、明らかに多くの価値があると思いますが、感情的なもの以外にはそれほど価値はありません。 多くの新しい投資家にとって、感情的な感覚があるだけだと思います。私にはわかりませんが、物件を直接見ることができれば、新しい投資家として気分が良くなります。 しかし、通常、あなたが不動産を購入したことのない新しい投資家であれば、ただ歩き回り、「ああ、これは良さそうだ」と見て回るでしょう。 そのプロパティに対して何をする必要があるかについて、本当に技術的または批判的な分析を行うことはありません。
しかし、検査レポートを入手して、「ねえ、このパネルはアップグレードが必要な古いパネルです」とわかり、それを受け取って見積もりを取ることができます。 または、「ねえ、このバスルームの屋根に水漏れがありました。これはおそらく悪いパッチだったようです。」 それを受け取って、「わかりました。 それを修正するための引用は何ですか？」 検査報告書に記載されているすべての情報を入手し、それを他の有資格の専門家に見てもらうと、その物件がまだお得かどうかがわかります。 ですから、新しい投資家への私のアドバイスは常に、不動産検査官の代理人を立てることです。請負業者にそれを見てもらうことができる場合は、その専門家にその不動産の価値について意見を述べてもらいましょう.

ネイト：
うん。 私が今住んでいる家のハックのために、私はここに来ました。 私はこの物件に住んでいるので、すべての物件を見るためにカリフォルニアから来ました。 私はまた、この物件で他の人々と一緒に暮らす予定です。それは、自分の近所で安全に感じる必要があるという感情的な価値です. あなたが住んでいるのが自分の家なら、「ああ、そこに噴水がある。 私はその噴水が大好きです。 理由はわかりませんが、ただ気に入っています。」 でもそれは、賃貸物件は住んでいる時と変わらないので、まったく同感です。

アシュリー：
それらの違いがあります。 そして、特にデューデリジェンスを行っても、それが自分の家であれば一緒に暮らすことができるかもしれませんし、それが賃貸であれば、どちらにも行くことができるかもしれません. でもネイト、私は知りたいのですが、あなたはこれを遠くから管理していますか、それとも不動産管理会社を雇ったのですか?

ネイト：
不動産管理会社の90％は良くないということを父から学びました。 そして、ほとんどの人はロチェスター地区にいると私に言いました。私は非常に多くのエージェントと話をしましたが、誰もが「良い不動産管理者はいない」と言っていました。 誰かに連絡を取ろうとしたが、返事すら来なかった。 だから私はそれをXNUMX年間自己管理してきました。 私はテナントと非常に良い関係を築いています。 彼らは私に何度も正しいことをしてくれました.
私にとってはうまくいきました.XNUMXか月半の間、彼らから電話がありません. 多忙な月であれば、おそらく XNUMX 回の電話がかかってきますが、それはあなたが対処しなければならないことです。 しかし、それのお金の節約の部分でさえ、州外であっても、初めての投資家として自分で物件を管理することが重要だと感じました. 入居者だけでなく、問題が発生したときに彼らと話をするだけで、家についてもっとよく知っているような気がするからです。

アシュリー：
ソフトウェアなどを使用して、オンラインで家賃を支払わせたり、メンテナンス要求をオンラインで送信したりしますか?

ネイト：
私は BiggerPockets で働いているので、これを十分に聞きたいと思います。 いいえ、しかし私はしません。 あれだけレンタルしたから、それ以上だったらそうすると思う。 しかし、すべてを内部で管理するのはとても簡単なので、何も持っていません。 私は Stessa を少し試してみましたが、それは問題ありませんでしたが、なぜ私がスプレッドシートマニアで自分のものが好きなのかわかりません。

アシュリー：
つまり、あなたは通りの女性ですが、スプレッドシートのフリークです.

ネイト：
はい、私は女性です。 それがたった XNUMX つのプロパティであり、あなたが本当に核​​心を得ようとしているのであれば、それは問題ないと思います。 しかし、複数のテナントがいる場合、そこにある無料のプロパティ管理ソフトウェアをすべて使用しないのは意味がないと思います.

トニー：
ネイト、あなたの動きについても少しお話ししたいと思います。 今あなたはカリフォルニアにいて、私と同じ SoCal で、フロリダへの引っ越しをまとめました。何がその移動を促したのか知りたいのですが、それはコスト削減のためでしたか? そこに投資したかったからですか？ 動機は何でしたか、そしてその動きをすることの利点は何でしたか?

ネイト：
私はサンディエゴに住んでいたので、私にとって海のそばにいることは非常に重要です。 今は湾岸なので波はありませんが、比較的近い距離に海があり、それは私にとっては良かったのですが、一番大きかったのはおそらく手頃な価格でした。 トニーと私はカリフォルニアに住んでいたか、彼はカリフォルニアに住んでいて、私はカリフォルニアに住んでいました。 現在、サンディエゴの平均住宅価格は約 800,000 万ドルだと思います。 そして、その余裕があったとしても、その意味を理解するのは難しい. サンディエゴで家をハッキングしている友人がいますが、別の部屋を中期レンタルとして貸し出すことによる補助金があっても、PI や CI などのために月に 4,000 ドルから XNUMX ドルを支払わなければなりません。 そのため、私にとっては大幅なコスト削減になりました。
それだけでなく、ここの家は 400,000 で購入できます。私の家は 428,000 で、家賃の約 75% を補助できるはずです。 それに加えて、州の所得税も払っていません。 ですから、紙の上ではタダで生活しているわけではありませんが、住宅ローンで支払う残りの金額をカバーする州税から十分に貯蓄しているため、タダで暮らしています。 だから私にとっては、「ビーチの近くにいることができる、このエリアは大きく成長している」というようなものでした。 私はサラソタにいるので、タンパに近いので、トンほど成長しています. 住むにはとてもいい場所です。 学校のシステムは素晴らしいです。 あなたはビーチの近くにいて、私は基本的にタダで暮らすことができます。 特にサンディエゴにそれほど物理的な愛着がなかったので、そうしなかった理由はよくわかりません。

アシュリー：
他にヒントやコツはありますか？ 無料で生活するための素晴らしい計画を立てたようですが、生活費を節約するためにできるクリエイティブな戦略について、初心者のリスナーにアドバイスはありますか?

ネイト：
つまり、場所を借りている場合はハックを借りることができ、それを他の人に転貸することができ、使用していない別の部屋を借りることができます。 ガレージを倉庫として貸し出している人を知っています。 そのために月に数百ドルを得ることができます。 家のハッキングを考えている場合は、まずその地域を訪れてください。ただし、多くのビジネスが入っていると思われる場所を探してください。 タンパはその大部分を占めており、それは仕事の成長に等しく、通常はより多くの賃金に等しいので、おそらくすべてが値上がりするでしょう.
また、サラソタは在庫が非常に少ない場所であり、基本的にここに建てるにはジャングルを壊さなければならないため、新しい家の参入にはいくつかの障壁があります. したがって、コストを補助できることを評価してくれる場所を探している場合は、人口がどこに向かっているのかを見てください. ある州から別の州に移動し、roomies.com または roommates.com にアクセスして部屋を借りることができる場合は、州税の節約で総費用を調べてください。 そして、BiggerPockets 計算機を使用して、節約できる金額を計算します。

トニー：
ネイト、私はあなたが家のハッキングを行っていることを知っています.それは素晴らしいことです. ですから、そのエピソードをまだ聴いていない場合は、戻ってそのエピソードを聴いてください。 しかし、ネイト 私は、多くの人がポートフォリオを構築する際に使用する別の方法を知っています。彼らは、「ねえ、このレンタルは私のクレジット カードの負債をカバーするため、またはこのレンタルは私の学生ローンの支払いをカバーするためです」と言うでしょう。 ポートフォリオを構築する際に、これらの戦略のいずれかを使用していますか?

ネイト：
はい。 100%。 レンタルや保管施設からの収入を真の収入とは考えていません。 私は触れません。それは今のところ再投資するためのものですが、私の心の中ではそのようなものを割り当てることができます。 基本的に、私は今、ハウスハックでタダで暮らしています。 賃貸物件は、毎月の私の食費のほとんどをカバーしています。 そして、私はたくさんの不動産信託に投資しました。これは株式市場に投資でき、私の車の支払いに充てられます。 私は自営業なので、健康保険は厳しいものになるでしょう。 出てくる各プロパティで、どうすれば無料で自分の人生を送ることができるでしょうか? そして、支出をかなり低く抑えれば、少量の物件でそれを行うのは非常に簡単です.

アシュリー：
ネイト、先ほどあなたは毎月約 200 ドルのキャッシュ フローを得ているとおっしゃいましたが、それはロチェスターの家でのことでしたか?

ネイト：
多分300です。

アシュリー：
300.それで、毎月の食費のほとんどをまかなうとおっしゃいましたね。

ネイト：
はい。

アシュリー：
食事にいくら使っていますか？

ネイト：
プロデューサーのエリックがあなたたちにこれについて話したに違いありません。 The Money Show を見たのは、私がそのコピーライターでもあるからです。 そして、私は常にかなり倹約家であり、支出が少なければ少ないほど経済的自由に近づくということは、私の人生全体で理にかなっています. だから私のガールフレンドと私は一貫しておそらく25ドル以下で外食します. そして、それが終わったら、私たちはお互いを見て、「私たちは何をしているのですか？ これは非常識です。 私たちは野菜や豆などをたくさん買って、いつも食べています。

アシュリー：
デイブ・ラムジー、ビーンズ・アンド・ライス。

ネイト：
丁度。 なんてこった、タコベルを手に入れた。豆と米だけで、チーズは入っていない。 豆と米のブリトーだけで$ 1.50で、一度にXNUMXつ食べるだけです. この人々を行う方法があります。

トニー：
ネイト、セルフストレージについて少しお話ししたいと思います。それは私が非常に興奮している資産クラスであることを知っているからです。 そして正直なところ、私たちが短期レンタルを行った後、セルフストレージは私たちが移行する次の資産クラスになると思います. ちょうど興味があるのですが、63 と契約したばかりのこの新しいものを持っています。 それらは平方フィートで測定しますが、通常は多くの平方フィートです。 とにかく、これらの XNUMX つの住宅物件があり、この大規模なセルフ ストレージ ポートフォリオにすぐにレベルアップしました。 Aさん、レベルアップを決断した理由、そしてBさん、セルフストレージ資産クラスで何が良い買い物かについて、どのように自分自身を教育し始めたのですか?

ネイト：
このまったく異なる資産クラスについて学ぶことは、住宅投資家にとっては奇妙なことです。 長い間、これらのものを買えるとは思わなかったので、それは本当に金持ちのためのものだと思います. セルフストレージ施設を購入できるのは彼らだけです。ホテルやモーテル、キャンプ場など、皆さんが現在行っているすべてのことを購入できるのは彼らだけです。 これに入るのに実際には障壁がないことに気付くには、大きな考え方の変化が必要です. ただ、できますか？ そして、あなたができると思えば、きっとできるはずです。 何が起こっていたのかというと、以前働いていた人がいて、彼女は私の前の仕事のマネージャーで、仕事中はいつも不動産について話していました。 それで、私がロチェスターから一戸建て住宅を購入したのとほぼ同時期に、彼女はクリーブランドでデュプレックスを購入することになりました。
約XNUMX年後、彼女は私にテキストメッセージを送ってきて、「不動産のコーチングを手伝うためにお金を払ってもいいですか?」と言いました。 私は、「私はお金を受け取ることができるとは思わない。 私は XNUMX つの単位を持っていますが、それはコーチングを行うのに許容できる量とは思えません。」 しかし、私は「本当に不動産をもっと買いたいですか？」と言いました。 彼女は「ええ」と言いました。 私は、「一緒にやって、お金を集めて一緒にやってみませんか？」と言いました。 私は彼女を信頼していたので、彼女とは長い間一緒に仕事をしてきました。 最初は集合住宅のことを考えていたのですが、トイレやゴミなどの話題になりました。 そして、それは時間の経過とともに「わかりました。 だから何をすべきか？" そして、私たちは「住宅以外で何ができるか」と考えていました。 そして、モバイルホームパークとセルフストレージのXNUMXつのオプションがありました.
どちらも同じように機能します。どちらも文字通り、どこかの場所にお金を払っているだけだからです。 モバイル ホーム パークの場合、ほとんどの場合、モバイル ホームの所有者がすべてのメンテナンス費用を負担します。 セルフストレージですが、コンクリートの箱があります。 映画の天使のシーンのように誰かが何かに気付くからです。誰かがお金を払って自分のものを箱に入れることに気づいたとき、私はそう感じました。 今まで気がつかなかったのですが、気づいたらすごいことになっていたのでそちらにシフトしました。 そして、最終的に契約を結ぶ前に、約XNUMX年間取引を探し回りました. しかし、それについて教育を受ける方法は、本を読むことであり、AJ オズボーンの本を読むことです。 あなたはそれが商業用不動産でそれをつぶすのは何ですか？ なぜ私は彼の名前を忘れているのですか？

アシュリー：
ブライアン・マレー。

ネイト：
ブライアン・マレー。 そして、サイトがあります。 BiggerPockets でそれについて話している人はたくさんいますし、Storagerebel のようなサイトもあります。 セルフストレージ情報を取得するのは非常に簡単です。 そして、いつでも質問がありました。 皆さんの施設ではどのようなユニット分割がありますか?」 フォーラムで質問するだけで、誰かが答えてくれました。 質問に完全に答えたかどうかはわかりません。

アシュリー：
さて、ネイト、これをここでの取引に使用できますか?

ネイト：
はい、新人取引の審査を行うことができます。 さあ行こう。

アシュリー：
ほら、彼は私よりもその名前をよく知っています。

ネイト：
うん。 私はこれの準備ができています。

アシュリー：
わかった。 それでは、いくつかの質問を手短に行います。それから、その話に入ることができます。

ネイト：
私は完全に準備ができていません。

アシュリー：
わかった。 この取引はアラバマ州で行われたと言いましたか？

ネイト：
はい。

アシュリー：
で、どうやって契約を見つけたの？

ネイト：
そのため、市場外のセルフストレージ取引を探していたとき、フロリダ、アラバマ、サンベルト地域のすべての人に電話をかけていました. そして、うまくいかない取引を見つけたので、私がリストに載っていた卸売業者に電話して、こう言いました。 私はそれのために何も欲しくない。 もっとお得な情報を送ってくれませんか？」 そして、彼は「もちろん」のようでした。 幸運なことに、XNUMX か月後、彼は「私はメール リストに載っていて、アラバマ州で取引が予定されています」と言ってくれました。 彼が時間の経過とともに価格を下げ始めたのを見て、誰も入札していなかったので、高すぎると思いました. 数字を実行しました。 私たちは、それがある程度のレベルまたは価格で機能することに気付きましたが、それは彼が求めていた価格ではありませんでした. ということで、問屋さんから仕入れました。 問屋を知らない人に問屋とは何か説明してもいいですか？

アシュリー：
はい、それは素晴らしいことです。

ネイト：
わかった。 したがって、卸売業者は基本的に、市場で販売されていない物件に手紙を送るか、電話をかける人です。 そして、不動産を売却したいと考えている所有者に、「私に不動産を売却してくれませんか?」と尋ねます。 物件の所有者が「はい」と言った場合。 契約書に「これを買わなくても、同じ値段で買える別の人に譲ってもいい」と契約書に書いてあるので、合法的に問屋に縛り付けます。 、契約のすべてが同じです。」 通常、これには手数料がかかります。 しかし、それが卸売業者の仕組みです。彼らは基本的に、市場外の物件と、そのすべての仕事をしたくない人との間の仲介者であり、最後に手数料を徴収するので、卸売業者を通じて入手しました。

トニー：
ネイトさん、早速ですが、卸売業者の話から離れる前に、あなたが行ったことのないこの新しい市場で、どのようにしてこの卸売業者を見つけたのですか? 卸売業者を探している人にアドバイスはありますか?

ネイト：
卸売業者を探したい場合、住宅などを探している場合、最も簡単な方法は、Google キャッシュ フォー ハウスを検索し、探している都市を挿入することです。そうすれば、たくさんのウェブサイトが表示されます。 . これらの Web サイトにいる人なら誰にでもメールを送信できます。そうすれば、彼らはあなたを購入者リストに載せて、取引情報を送ってくれます。 彼らはたくさん爆破するのが好きです、Facebook グループ、私はたくさんのセルフ ストレージ Facebook グループの一員です。 人々はいつも「お得な情報が必要な場合は、私のメーリング リストにサインアップしてください」と言いますが、おそらく BiggerPockets でそう言う人がいることを私は知っています。 あなたは卸売業者、私の街を検索することさえできるかもしれません.あなたはウェブサイトを見つけることができ、そのウェブサイトで人々のバイヤーリストにサインアップすることができます.

トニー：
面白いですね、そんな風に考えたことはありませんでした。

ネイト：
そうそう。

トニー：
私はピジョンフォージの家の現金買い手または現金をグーグルで検索したところ、「ピジョンフォージであなたの家を購入します」というWebサイトがXNUMX、XNUMX個表示されました。 それは素晴らしいヒントです、男。

ネイト：
簡単なヒント。 ほらね。

アシュリー：
間違ったポッドキャスト。 速射に戻ります。 この物件の購入価格はいくらでしたか?

ネイト：
それで彼は 400,000 を欲しがった。または400,000回、誰もこの価格でそれを望んでいません。 契約を手放し、売り手との契約を無効にし、売り手の連絡先を教えてください。そうすれば、彼との取引をロックダウンした場合、同じ卸売業者の価格を支払うだけです。」 そして彼にとって、それはリスクゼロの方法です。 私たちは、私が取引を成立させれば、彼が卸売業者の手数料を支払うという、一種の JV 契約に署名しました。 それで彼を回避する方法はなかったので、彼は「他のバイヤーがそれを望んでいるかどうかを確認するのを待ちましょう」と言った。 他のバイヤーはそれを望んでいませんでした。
彼は私に戻ってきて、次のように言いました。 これが彼の情報です。」 卸売業者が 400 を要求していたことを思い出してください。私がバイヤーに電話すると、約 50 分以内にバイヤーが電話で「XNUMX を XNUMX つ取ります」と言いました。 そして、私は「わかりました」と言いました。 それが私たちがその価格に到達した方法であり、それは私にとってうまくいった価格であり、それはまた非常に素晴らしい所有者でした. 彼は私たちの経営陣に移る間ずっと私たちを助けてくれて、必要なものすべてを送ってくれて、施設に行って彼が持っていたユニットを掃除してくれました.
彼は、「私はあなたのために夏の間ずっと芝刈りをします」のようなものです。 それはいいです。 私は「わかりました」のようです。 人々は、これが価格であることに何度も行き詰まると思いますが、これが価格であるということは決してありません。それを回避する方法はあります。 しかし、最終的には 350 で、卸売手数料は 14,500 でした。これは、2 年間の XNUMX% の利息のみのローンです。 うまくいけば、私たちが再確認するまでに、彼にそれを与えることができます…はい、トニー、かなりクレイジーですよね？

トニー：
2％

ネイト：
いや、ごめん5%。 5% で XNUMX 年間。 それでもかなりいいです。

トニー：
ああ、わかった。 ガチャ。

アシュリー：
うん。 まだ。

トニー：
わかった。 しかし、それでも本当に印象的です。 それでも本当に印象的です。 待って、私が続けられるなら、どうやって資金を調達したの？ 現金の申し出でしたか？ 皆さん、借金を持ってきましたか？ これはどのように見えましたか？

ネイト：
それは地元の信用組合からのわずか 20% の商業ローンで、売り手は実際には商業引受人でした。 それで彼は、「ねえ、これを買ってうちの銀行を使えば、4% の金利を 15 年、25 年償却で差し上げます」と言ったのです。 そして、私は次のようでした。 それをしましょう。" そういうわけで、今月の 4 日に締め切られました。 今月初めの金利は XNUMX% ではありませんでした。 彼らがこれをどのように行っているのかわかりません。聞きたくありません。ただローンを借りているだけです。
私が何を言っているかわからない新人のために、もう一度説明させてください。 金利は 4% で、ローンは 15 年続きますが、ローンの期間は 25 年を超えています。 したがって、その 15 年の期間の終わりに、理論上は、次の 10 年分のローンの支払いを一度に負うことになります。 しかし、おそらくそれよりも早く借り換えるか、それが起こる前に売却するでしょう. つまり、私たちにとっては、長期、低金利、低金利のローンです。

アシュリー：
そして、15年で償却する代わりに、実際のローンの長さを25年に広げると、支払いがはるかに少なくなり、償却できる期間が長くなればなるほど、より多くのキャッシュフローが得られます-

ネイト：
正確に。

アシュリー：
… すごいですね。 これに関するあなたの戦略は明らかにセルフストレージですが、どのように管理していますか? あなたは、所有者があなたが独自のタイプの管理に切り替えるのを手伝ってくれたと言いました。 彼がしていたことと比較して、そこにはどのような違いがありますか？

ネイト：
だから、彼がすべてが一枚の紙の上にあるようになる前に、それが彼が私にすべてを送った方法です. すべての顧客情報電話番号、住所、契約書は紙に書き留められています。 私は紳士が大好きです、彼はとても親切です。 私は彼がしていたことをしません。頭が痛いからです。 そして私のパートナーは、45、50 のテナントに相当するすべての情報契約とすべてをスプレッドシートに転送し、それから ESS と呼ばれるオンライン システム、それが Easy Storage Solutions に転送するのに時間をかけなければなりませんでした。
これはストレージ用の資産管理ソフトウェアのようなもので、クレジット カードを入れて、定期的な請求や保険の購入などを行うことができます。 しかし、それは基本的にネイトが週末にあり、ネイトがNetflixショーをオンにし、ネイトがこの男が一枚の紙に走り書きしたことを理解しようとし、それをスプレッドシートに入れようとしましたが、私たちはそれを手に入れました. XNUMX か月後にすべての顧客情報を入手できました。これは驚くべきことです。とても満足しています。

アシュリー：
それは本当に素晴らしいことです。では、これに対するあなたの出口戦略は何ですか? 売却するか、15 年以内に借り換えるかもしれないとおっしゃいましたが、当面の目標は何ですか?

ネイト：
私たちが倉庫施設を気に入った理由の一部は、賃貸料が非常に不足しているかどうかにかかわらず、賃貸料は市場をはるかに下回っていました。 私たちが購入したときは約 75% の占有率だったので、かなり満室に近い状態でしたが、月額 85 ドルだったかもしれないものに対して、古い所有者は 40 ドルを請求していました。 そして、この地域のすべてのセルフストレージ施設は、85、90 ドルを請求していました。 そして、これはオンラインでの存在感がなく、車で通りかからない限り、誰もその存在を知りませんでした.
したがって、私たちの長期的なことは、基本的に、時間の経過とともに賃料を引き上げようとすることです.A、本来あるべき定価で新しい顧客を獲得し、私たちが行っている複数の段階的な方法でゆっくりと増加させます現在の入居者の家賃。 これにはおそらく XNUMX 年か XNUMX 年かかると思います。なぜなら、私は物事を急ぎすぎて、人々を一気に浸してもらいたくないからです。 しかし、それが完了し、家賃を市場に出すことができたら、ストレージ保険の販売を開始します。これを知らなければ、ストレージ保険を提供すると、会社からリベートが得られ、かなりの金額が増加します。あなたの利益。
すべてを 90% プラスで貸し出すと、施設の価値は最低でも 500,000 ドルと非常に高いキャップ レートであると計算されます。 したがって、約150年か1031年でXNUMXの利益が得られます。 そして、借り換えて同じ規模の施設を購入するか、XNUMX と XNUMX 全体を売却してより大きな施設にするかを選択できます。

トニー：
だからネイト、まあ、今頭の中をたくさんの質問が転がっています。 まず最初に、Easy Storage Solutions ソフ​​トウェアを使用しているとおっしゃっていましたが、個人的に管理しているのでしょうか、それとも Bubba が日々の管理で何らかの役割を果たしているのでしょうか?

ネイト：
つまり、私たちはすべてを管理しています。それを自分で管理しています。 他に XNUMX 人のパートナーがいて、そのうちの XNUMX 人がカスタマー サービスを担当しています。 私はなんとかしてすべてをESSに入れ、他のパートナーはそこからそれを取ります。 すべてがそこにあり、非常に合理化されており、そのシステムを介して人々にテキストを送信したり、全員にメールを送信したりできます. 私たちはすべての管理を行っています。古い所有者は、この地域に住んでいるため、継続的に作業を進めるのを手伝ってくれるだけで、何も処理していませんが、私たちはそのすべてを自己管理しています。

アシュリー：
その物件に行ったことはありますか？

ネイト：
大野。 彼女は私にこの質問をしました。 いいえ。 私は入ります… XNUMX月に行ってみようと思います。 しかし、何がクールかというと、ハンツビルから約 XNUMX 時間の距離にあるためです。ハンツビルに投資し、優れた不動産検査官を持っていた親友がいるので、その人も手に入れました。 そして彼は施設を見回して、私たちにたくさんの写真を送ってくれました。私たちは彼に意見を求めました。 そして、新しい顧客が来るたびに、「オープンユニットはありますか?」と言います。 そして、「はい」と言います。 そして、彼らは「わかりました」と言います。 そして、彼らは私たちが求める全額を受け入れます。 だから私たちはその地域の基地から完全に外れていないことを知っていますが、いいえ、私は訪れていません. なぜアシュリーにそのことを聞いたのですか？ 今は新人のようです。

アシュリー：
いいえ、物件に行ったり見たりする必要さえなく、すべての作業を完了することができるのは素晴らしいことだと思います。

ネイト：
パートナーを持つ。

アシュリー：
すごいと思います。

ネイト：
あなたがしたくないことをするパートナーを持ってください。 これを単独で行うと、「ああ、私は 63 ユニットのセルフ ストレージを所有しており、すべての利益を得ることができます。」 でもおい、これをすべて自分でやっていたら、それはうんざりだ、それはあまり楽しくないし、とても苦痛だ. 誰もがいつもあなたに何かを求めています。 リスクを分散すると、はるかに優れたものになります。

アシュリー：
私が大好きなポッドキャストを録音している今日、私はあなたに100%同意しなければなりません。 私のビジネスパートナーであるダレルは、私たちが購入し、このセクションを完成させるために検査官と一緒にいる湖の家に出かけていました. そして、私にとっては、そこに立って検査官が完了するのを待ったり、売り手と少し話したりするのは好きなことではありません。 おっしゃる通り、誰かと一緒にやるほうがずっと楽しいですよね。 そして特に、あなたがやりたくないことを彼らが楽しんでいるとき。

ネイト：
私は人に電話するのが嫌いです。 今までで最悪だと思います。 私はとても社交的な人間ですが、人と話すのは好きではありません。 それで問題のないパートナーがいて、「どういう意味ですか？」 彼は、「私は人々から電話を取るだけです」のようなものです。 それは私にとって最も奇妙なことですが、私はとても恵まれています。 ありがとうございます私は不動産に関することを学ぶのが得意だと思いますし、電話に出ない顧客に電話をかけたり、XNUMX 日間続けて電話をかけたりするなど、私のパートナーが得意なこともいくつかあるので、とても気に入っています。彼らに感謝します。

トニー：
ネイトさん、分析の部分についてもう少しお話したいと思います。 それで、皆さんがどのようにしてこの作品に出くわしたか、そして少しの教育的な作品について話しました。 あなたは、おそらく 1031-ing がこのプロパティをより大きなものにしたいと話しました。 ですから、これらのセルフストレージ施設の購入ボックスは何ですか? 「わかりました。 これは私たちのチームにとって良い投資です。」

ネイト：
だから最初から、他人のお金を借りるつもりはまったくありませんでした。 すべて自分たちでできるようにしたかったのです。 そのため、6,000 万ドルが最大価格でした。 私たちは、少なくとも約 9,000 人の人口を持つ地域でそれを望んでいました。これを理解する方法はいくつかあります。 需要を満たすには、特定のエリアごとにいくつの保管施設が必要ですか? それで、それは私たちがチェックした別のことでした。 この町は私たちが投資した XNUMX 人で、貯蔵施設が XNUMX つあります。 そして、人々が必要とするものを求められているすべてのユニットを数えることができれば.

トニー：
ネイト、もう少し掘り下げてもらえますか？ ある都市に 9,000 人の住民がいる場合、適切な供給数はどれくらいですか?

ネイト：
だから、私は AJ オズボーンではないので、これについて引用しないでください。 しかし、その仕組みは…最近の数字によると、米国の家庭の 10.5% がセルフ ストレージを使用しており、10.5 世帯あたり約 300 ～ 400 人が使用していることが示されていると思います。 郡のウェブサイトで調べることができます。市には世帯あたり平均何人の人々が住んでいますか? したがって、世帯数に対して約 XNUMX% の必要性があると思われる場合は、それを分割して、「使用可能なストレージ ユニットはいくつありますか?」と言うことができます。 そして、需要が示しているよりも下にある場合は、そこに貯蔵施設を立ち上げることができます. それが終わって、小さな町のような都市がいくつかあるとしたら… 「XNUMX人の町で、XNUMXユニットの貯蔵施設があります」という町を見てきました。 「うまくいくかどうかわからない」という感じです。
それは、これがビジネスのようなものだからです。 明らかに賃貸物件はビジネスですが、それは賃貸物件というよりもビジネスだと思います。 しかし、それは本当のビジネスです。あなたは Yelp を利用し、人々は Google のレビューであなたのことを調べています。 そこに実際の需要があることを確認する必要があります。 もう 10 つの優れた見方は、私たちのサイトはオンラインではなく、誰もその存在を知らなかったからです。 半径10マイル以内の他のすべての施設を調べたところ、すべての施設が予約されていて、ここの駐車場を差し引いて、そこに10ユニットありました。 これは、そのエリアですべてがいっぱいになっている場合、おそらく他の人が入りたがる可能性が高いことをすでに示しています。特に、他の場所に電話して、「ああ、すでに10人待っています」リストなので、それに乗らなければなりません。 XNUMX 人、それが私の XNUMX 人の顧客です。 さあ行こう。 それを見極める方法はいくつかあります。

アシュリー：
そしてネイトはすぐに、セルフストレージの王者であるAJオズボーンについて言及しました. 彼のことを聞いたことがなく、ネイトがセルフストレージについて話しているこのエピソードを本当に気に入っているなら. BiggerPockets Real Estate Podcast のエピソード 286 で AJ オズボーンの話を聞くことができます。セルフストレージの天才の心を本当に掘り下げて調べたい場合は、チェックしてみてください。

ネイト：
あなたは彼と友達じゃないの？

アシュリー：
うん。 うん。 彼も素晴らしい男です。 私は毎日彼をプラグインします。 優れた不動産投資家としてだけでなく、一般的に本当に素晴らしい人です。

ネイト：
わかった。 私が間違っている場合に備えて、彼にこのエピソードを見せないでください。

アシュリー：
おかしなことに、あなたがそう言っているときに私が考えていたのは、あなたが彼に正確な町を教えてくれるだろうということでした。アラバマ州のランダムな町。

トニー：
涼しい。 では、マーケティングの側面についてもう少しお話しいただけますか。 ですから、この場所にはオンラインでの存在感がまったくないと言ったのは知っています。 では、セルフ ストレージ施設のオンライン マーケティングを強化するための計画は何でしたか?

ネイト：
このことの良いところは、私が SEO のバックグラウンドを持っていることです。そして今では、一種の SEO コンボ コピーの作成のバックグラウンドを持っています。 私のパートナーは、数十億ドル規模の企業で働いていた SEO のバックグラウンドを持ち、オーガニック検索についてすべて知っています。 基本的に、私たちが現在これを行っている方法は、明らかに Google ページを設定することです。 セルフ ストレージ施設に関するすべての情報を、何十億ものリスティング サイトに送信する必要があるため、すべてのサイトにアクセスできます。 そして、私たちはそれを行ってきたばかりで、それらすべてのリスティングサービスにアクセスしてきました.
あなたは短期レンタルをしているので、私たちはレビューを取得しようとしています. Google ビジネス、すべてのリスティング サービス、Yelp、SquareFoot、その他すべてをセットアップしています。 そして、現在の顧客との紹介プログラムを開始します。誰かを紹介し、その人も X パーセントの割引を受けると、XNUMX か月で X パーセントの家賃の割引を検討します。 これらの小さな町では、大都市よりもはるかに多くの紹介があると思います。 私の SEO パートナーは、彼女がすべてを行っているため、私よりも多くのことを行うことができます。

アシュリー：
これらの紹介をどのように追跡しますか? それはあなたが手動で追跡しなければならないものですか、それともソフトウェアに組み込まれていますか?

ネイト：
さまざまな UTM URL などを設定して、人々がアクセスするさまざまな URL を設定できます。 そのため、Google アナリティクスやその他の分析ソフトウェアでは、ユーザーがどのサイトから来たか、どのコードを使用したか、どの広告キャンペーンから来たかを確認できます。 繰り返しますが、それはビジネスであり、賃貸物件ではありません。そのため、自分の持ち物を知っていれば、彼女がしてくれたことに感謝しています。

アシュリー：
ここで取引を締めくくるために、あなたのキャッシュフローはどうなるでしょうか?

ネイト：
うまく行けば、毎月 4,000 ドルから 3 ドルのキャッシュ フローが得られるはずです。それは住宅ローンの支払い後です。 したがって、分割として 1000 つのパートナーにとってはかなり良いことです。特に XNUMX の場合、それぞれ XNUMX ドルのようになりますが、キャッシュ フローを上げて再融資できるようにすることがより重要です。 これは彼らが収入を見ている商業ローンであるため、物件の価値を上げるためにできるだけ多くの収入を示す必要があります.

アシュリー：
そして、家賃をみんなが欲しいところまで上げた後、その価値はどうなると思いますか? その価値は彼らにどのようなものになると思いますか?

ネイト：
うまくいけば、500k 前後の低い見積もりですが、うまくいけば 600 から XNUMX になる可能性があります。 しかし、私たちは常に、最悪のケース、大丈夫なケース、最良のケースのシナリオがある計算でこれらのパラメーターを設定します。 そして、私はいつも最悪のシナリオを考えています。 それで、少なくともそれを打つことができれば、私は大丈夫です。

アシュリー：
資産価値を短期間で 150 増加させる、それは素晴らしい、素晴らしいことです。 これは、あなたとあなたの各パートナーの純資産で 50 です。

ネイト：
そして、私が一緒に働いているパートナーは、今のところ利益を得たり、これを使ったりすることを本当に心配していないので、それは素晴らしいことです. 私たちは皆、「よし、これを次のものに使用し、次のものにそれを使用するつもりだ」と考えています。 そして、10 年から XNUMX 年ほど経つと、「これで終わりだ」とみんなと一緒に仕事をするのにうんざりしてきます。

アシュリー：
それをすべて現金で売り、お金を持って逃げてください。

ネイト：
それをREITに入れて、しばらく寝てください。

アシュリー：
うん。

トニー：
ネイト、おめでとう。 あなたはそこでかなりキラーな契約を結んだようですね。それがどうなるか楽しみです。 繰り返しますが、これを取り下げる直前に、明らかに商業用不動産の大きな力は、一戸建て住宅では実際にできない方法でその不動産の価値を操作できることだと思います。 . 商業用不動産はNOI、純営業利益、そして他の大きな不動産が販売している一般的なキャップレートに基づいているため、それらを分割しますが、単一の友好的な住宅はすべて評価に基づいています. したがって、この物件を購入し、収入を増やすか、支出を減らすか、またはその両方を組み合わせて NOI を増やすことができれば、その物件の価値も即座に増加したことになります。 だから本当に、本当にそこのアプローチが大好きです、男、そして私たちはあなたがそれをどこに取るかを見ることに興奮しています.

ネイト：
私はみんなを試すつもりです。 お二人のためだけにします。

トニー：
わかった。 では、ルーキー リクエスト ラインに進みましょう。 聞いている人のために、あなたの質問を番組で取り上げてもらいたいのなら. 885-ROOKIE までお電話ください。質問がよければ、番組で使用させていただきます。 今日の質問ネイトは、あなたが話したパートナーシップについてです。 今日の質問の準備はいいですか？

ネイト：
私はそう思う。

トニー：
わかった。 今日の質問は Davidson D からです。そして Davidson は次のように述べています。 お時間をいただき、誠にありがとうございました。」 それで、そのネイトについてどう思いますか？

ネイト：
複数の賃貸物件です。

トニー：
同じパートナーと複数の物件を所有しているように聞こえますが、あなたとパートナーとの法的関係はどのように構成されていますか?

ネイト：
私たちが長期的に考えてやりたいことは、各プロパティが独自の LLC を持つことです。 私たちは、人々が私たちを追いかける方法を制限したいと考えています。 私は、この番組や他の番組で、資産保護とは何かについて多くのことを聞いてきました。 私は弁護士ではないので何とも言えませんが、それぞれの物件を独自の LLC で設立する予定です。 そして最終的に、おそらくXNUMX万ドル以上の価値があるものになったら、それらすべてのLLCの傘として信託に入れて、いつの日か「それはバミューダにある、できる」 t touch me」と入力し、trust と入力します。
ですから、それが私たちの今後の計画だと思います。 LLCを提出するのはとても安いので、あなたが得ている余分な保護が少しでもあると感じたら、おそらく100ドルから200ドルを払って各プロパティをセットアップするのが理にかなっています. そして、あなたは私よりもこれをよく知っていると思います.XNUMXつの不動産とXNUMXつのLLC全体をスクランブルするのではなく、それぞれのエンティティがあり、さまざまな住宅タイプのもの.

トニー：
カリフォルニアの私にとっては、実際には、新しい LLC を開くのに 800 ドルかかると思いますが、納税申告書は年間わずか 1200 ドルです。 そのため、特に小さな家族の住居で、それぞれに LLC を立ち上げようとしている場合は、高価になる可能性があります。 しかし、あなたの意見では、誰もが異なるリスクプロファイルを持っていると思います. そして、潜在的な訴訟や資産の保護について本当に心配しているなら、明らかにその追加費用の価値があるかもしれません. しかし、今後の私たちのアプローチは、XNUMX つの LLC に属するプロパティのコレクションを持つことだと思います。 たぶん、これは XNUMX つ、次は XNUMX つ、というように、最終的には信頼を確立したいと考えています。

ネイト：
そして、物件の価格もおそらく重要です。おそらく、同じ LLC に 3 つの 50 万ドルの物件は必要ないでしょう。 しかし、XNUMXk のプロパティが XNUMX つある場合は、おそらくそれで問題ありません。引用しないでください。 私は弁護士ではありません。

アシュリー：
カリフォルニアでのLLCの納税申告書と彼の申告には1,200ドルかかるとトニーが言ったことをみんなに思い出させるためにトニーが言ったことが欲しい. ですから、賃貸物件をやっているときに、実際にそれを数字に加えるのを忘れている人が多いと思います。 自分で納税申告書を作成せず、会計士を雇っている場合、別の納税申告書である LLC を取得する場合は、納税申告書ごとに年間 250 ドルから 300 ドルかかると思います。 しかし、私が行ってすべての不動産に LLC を置くとしたら、それは 500 ドルと納税申告書の 300 ドルです。 そして、あなたが小さな一戸建ての賃貸キャッシュフローを購入するだけで、おそらく月に100ドルで、すべてに住宅ローンがあり、その会計コストを追加することを覚えていなければ、キャッシュフローはなくなります.
しかし、私のパートナーシップについては、各パートナーと LLC を持っており、私たちは自分たちの財産を所有しています。Nate の主張は非常に有効だと思います。 私は 50,000 ドルの物件を購入しており、それらをまとめて LLC に投入していますが、それは株式分割次第です。 したがって、50 つのパートナーと実際には 50 つの LLC を持っています。60 つはそれぞれ 40/60 で、もう 40 つはそれぞれ XNUMX/XNUMX です。 そして、それは、私たちが投入しているお金と、それぞれが負担していた作業負荷に依存していたため、一部のプロパティをその XNUMX/XNUMX の分割に変更することも決定しました. そのため、複数の LLC を持つことには多くのコストがかかる可能性があると思います。 QuickBooksのような簿記ソフトウェアを使用している場合、エンティティごとに料金が請求されるため、LLCの下でより多くのプロパティを所有するのが実際に好きです.
したがって、プロパティごとにエンティティがある場合は、所有するプロパティごとに月額 50 ドルを支払う必要があります。3 つのプロパティを持つ LLC がある場合は、その 50,000 つの QuickBooks に対して支払うだけです。ファイル。 なので、メリットは絶対あると思います。 資産保護の責任に関して言えば、これらの不動産に住宅ローンがあり、大量の株式がない場合、その不動産に XNUMX 万ドルの株式がない場合、とにかく保護するべき大量の資産がありません。あなたのポートフォリオの株式。
株式が10,000ドルしかない場合、LLCの後に大物弁護士のホットショットが行くことはないので、そのようなことも要因になると思います。 ネイト、私たちは新人試験に行くつもりです。これはあなたにとって特別なものです。実際、今日は XNUMX つの質問があります。 最初のポッドキャストが最も重要です。BiggerPockets プラットフォームのどのポッドキャストの著作権がお気に入りですか?

ネイト：
難しい決断ではありません。 これは新しいポッドキャスト On the Market です。ぜひチェックしてください。 本当に良いポッドキャストであり、Dave Meyer が最新情報について非常にうまく話していたので、そこにいる人が増えました。 いいえ、Rookie は本当に優れたポッドキャストです。 毎回同じような境遇の人がいるからいいですよね。 そして、同じレッスンを何度も何度も学んでいるのに、風味が違うだけなので、それは良いことです。 あの人がしたようなことはしません。」 Rookie Podcast が大好きですが、On the Market もチェックしてみてください。素晴らしいポッドキャストです。

アシュリー：
On the Market はとても良い答えです。私もそれが大好きだからです。ホストの XNUMX 人である友人の James Daynard と私はすべてのエピソードを聞いてきました。本当に素晴らしいです。 特に、現在、市場では情報を入手するために多くのことが行われています。

トニー：
そして経済において。

アシュリー：
うん。 わかった。 次の質問ですが、このエピソードを聞いた新人が実際にすべきことは何ですか?

ネイト：
不動産についてもっと話してください。 仕事でパートナーと知り合ったのは、そのことについてたくさん話したからです。 私はそれについてたくさん話したので、私は人々にお金を提供してもらいました。 彼女は複数の人に彼女に申し出てもらいました。 次はお金いらないの？」 Instagramに投稿するだけで、たとえそれがあまり快適でなくても、たまに投稿して、職場の人や家族と話したり、みんなと話したりするのは変です. ほとんどの場合、誰かがそれについて考えていないかもしれませんが、好きなことをすることができるように人生を変えることができるかもしれないので、人々と話してください.

トニー：
うん。 それは素晴らしいアドバイスですね、ネイト、大好きです。 アシュリーと私は、このポッドキャストで何度もまったく同じことを説いてきたので、とても気に入っています。 わかった。 質問 XNUMX では、ビジネスで使用しているツール、ソフトウェア、アプリ、またはシステムを XNUMX つ挙げてください。

ネイト：
簡単なストレージ ソリューション、かなり直感的です。 それはいいですね。 ストレージには、storEDGE という XNUMX つの大きなストレージがあることを知っています。それは、storEDGE と呼ばれるものです。 これは Easy Storage Solutions と呼ばれるもので、人々が使用する主な XNUMX つだと思います。 しかし、セルフストレージを利用しようとしている場合は、それに関するビデオをいくつか見てください。なぜなら、セルフストレージ施設を取得すると、はるかに簡単になりますが、すべてを実行するのが本当に簡単になります.

アシュリー：
そしてネイト、最後の質問ですが、あなたはXNUMX年後にどこにいるつもりですか?

ネイト：
おそらくより多くのストレージユニットを使用して、うまくいけば少ないことをします。 私の目標は、何もしないことです。一日中横になっているのではなく、実際には、わからないことから脳を遠ざけ、脳を可能な限り最大限に活用することです。 そして、あなたが不動産に投資し、不動産に投資して、あなたにとって楽しいこれらの楽しい財政問題を解決するのが好きなら、私はそう感じます. より多くの不動産を購入することは、たとえそれが仕事であっても、それから奪うよりもおそらくあなたに多くのエネルギーを与えるでしょう. できればユニットを増やして、できれば少ないことで、おそらくフロリダのワニの農場で。 見てみましょう。

アシュリー：
私はそれを訪れるのが待ちきれません。

ネイト：
うん。 お願いします。

トニー：
うん。 私も興奮しています。 わかった。 これを締めくくる前に、今週の新人ロックスターを強調したいと思います. 繰り返しになりますが、あなたのストーリーを番組で紹介したい場合は、不動産ルーキー Facebook グループで積極的に参加してください。 BiggerPockets の Real Estate Rookie フォーラムに積極的に参加してください。豊富な知識があります。
考えられるほとんどすべての質問は、おそらく BiggerPockets フォーラムのどこかで回答されていますが、今日の新人ロックスターは Andrew White です。 Andrew は次のように述べています。 これは 1930 番目の Airbnb の 4,000 番目の物件で、テキサス州サンアントニオにある 265,000 年代の歴史的な建物です。 計画は、このプロパティを Air-BRRR-nb することであり、それは大変なことです。」 ベッド XNUMX 台とバス XNUMX 台、ベッド XNUMX 台とバス XNUMX 台、合計 XNUMX つのベッドルームを備えた約 XNUMX 平方フィートのメインハウスですが、XNUMX で購入しました。
彼らはリハビリのためになんと210,000ドルを計画しており、ARVは70または申し訳ありませんが700,000ドルと予測されています. そして、彼らはキャッシュアウトのリフィを行い、約10グランドを物件に残しました。 現在、月間収益は約 11 グランドで、毎月約 5,100 ドルのキャッシュ フローがあり、660% という驚異的なキャッシュ オン キャッシュ リターンが得られます。

アシュリー：
わお。 それは素晴らしいです。

トニー：
かなりしっかりしています。

ネイト：
アンドリューをショーに連れて行ってください。 なぜ私はここにいるのですか？ ドリューはそれを殺します。

アシュリー：
ネイトさん、ご参加いただきありがとうございます。あなたのロチェスターの物件とセルフストレージについて聞くのは本当に楽しかったです。 どこに連絡すればあなたに連絡が取れ、あなたについての詳細を知ることができるかを全員に教えてもらえますか?

ネイト：
もちろん。 オーガニック コンテンツの SEO コピーライティングが必要な場合は、calicocontent.com にアクセスしてください。これは、海賊や猫のようなカリコです。 または、私に電子メールを送信できます。 [メール保護] Instagram の natelikesmoney でも私を見つけることができます。

アシュリー：
それは良いことです。 私はすきです。

ネイト：
うん。 基本的にはそれだけです。

アシュリー：
さて、皆様今週もご参加ありがとうございました。 ポッドキャストが気に入ったら、お気に入りのポッドキャスト プラットフォームに XNUMX つ星のレビューを残してください。また、YouTube チャンネルをチェックして、Real Estate Rookie に登録していることを確認してください。 私の名前は WealthFromRentals の Ashley Kehr で、彼は Instagram の Tony Robinson @TonyJRobinson です。 そして、ルーキーの返信で土曜日に戻ってきます。

バンド：
（歌う）。