1年前、ロサンゼルスの「マンション税」が施行された。誰に尋ねるかによって、それは天の恵みだったのか、それとも絶対的な災難だったのか、どちらかでしょう。
正式には Measure ULA として知られる譲渡税は、4 万ドルを超えるすべての不動産売却に 5% の手数料を課し、5.5 万ドルを超える売却には 10% の手数料を課し、その収益は手頃な価格の住宅やホームレス対策の取り組みに資金として提供されます。
2022年XNUMX月にロサンゼルスの有権者がこの法案を承認すると、それはすぐにロサンゼルスの不動産業界で支配的なストーリーとなった。
支持者らは、この税はロサンゼルスの住宅危機に対処するための重要な資金を生み出すと主張しており、その考えは正しい。 LA住宅局によると、メジャーULAは初年度に約215億XNUMX万ドルを調達した。
LA市議会は次の法案を可決した。 150億XNUMX万ドルの支出計画 8月にULA基金に寄付され、その資金は短期緊急家賃支援、立ち退き防衛、テナント支援と教育、低所得高齢者や障害者への直接現金援助、テナント保護、手頃な価格の住宅生産の6つのプログラムに流れている。 。
LAの多くの不動産専門家を含む批評家らは、この税は5万ドルを超えるすべての不動産販売に適用されるため、高級住宅販売だけでなく、集合住宅開発や商業用不動産にもこの税が市場を妨げていると主張している。
彼らも正しいです。
この税が 1 年 2023 月 XNUMX 日に初めて発効したとき、 ほとんど凍った ロサンゼルスの高級不動産市場では、売却した場合に追加で数十万の税金を支払う見込みで、多くの売り手が家を市場から撤退させている。
1年経った今でも、市場は依然として冷え込んでいる。
金利の高騰により多くの購入希望者が住宅探しから完全に遠ざけられ、南カリフォルニア全域での購入が冷え込んでいることも、この著しい景気低迷の一因となっている。しかし、この税金の影響を受ける唯一の都市であるLAでは、購入者が税金の対象とならない近隣地域の住宅を選ぶため、5万ドルを超える住宅販売額が他の裕福な都市のXNUMX倍の割合で急落している。
メジャー ULA がヒットする前年の 2022 年 2023 月から 366 年 5 月までに、LA では 12 万ドル以上の一戸建て住宅が 166 件販売されました。それ以来 68 か月間で、その数はわずか XNUMX 件で、約 XNUMX% 減少しました。
Multiple Listing Service のデータによると、近郊都市での高級品の販売は鈍化していますが、ほぼ同じペースではありません。
ビバリーヒルズでは一戸建て住宅の販売が２４％減少した。
サンタモニカでは一戸建て住宅の販売が２９％減少した。
マリブでは一戸建て住宅の販売が２８％減少した。
不動産リアリティー番組「セリング・サンセット」に出演する高級不動産エージェントのジェイソン・オッペンハイム氏は、「私の顧客はロサンゼルスを離れつつある」と語った。 「富裕層を市から追い出し続けることはできない。」
オッペンハイムと彼のチーム 第7シーズンの大部分を費やした 番組ではこの税金に反対の声を上げており、税金によって購入希望者がロサンゼルスや他の裕福な地域に追いやられると主張している。
オッペンハイム氏は「この税は約束されたほどの効果を発揮していない。誰もがエゴを脇に置き、これが間違いだったと認識する時が来た」と述べた。
減少はいくつかの異なる要因から生じます。多くの高級住宅所有者は、税金が発効する前の昨春に不動産を売却するために引っ越した。その中には、次のような有名人も含まれる。 マーク·ウォールバーグ & ブラッド・ピット.
抜け穴を調査した人もいる 税金の支払いを避けるために、不動産を複数の部分に分割し、別々に売却して5万ドル以下に抑えるなどの方法があります。
その結果、メジャー ULA は当初の予測ほどの資金を調達できませんでした。
ULA法案の初期の支持者らは、この税により年間約900億ドルが徴収されると見積もっていた。昨年672月、市管理局の報告書ではその数字がXNUMX億XNUMX万ドルに引き下げられた。
総額は215億XNUMX万ドルで、当初の予想を大きく下回っているが、LA住宅局の政策・外交上級顧問グレッグ・グッド氏は、今後はさらに増えるだろうと予想していると語った。
ULA 対策の最初の 15 か月間で、税金は 5 万ドルを集めましたが、月あたりわずか 2023 万ドルでした。しかし、2024年200月から25年1月までの間、この税はおよそ30億ドル、つまり月額300万ドルを集めました。 XNUMX月XNUMX日に始まりXNUMX月XNUMX日に終わる市の会計年度の予測は約XNUMX億ドルとなる。
「訴訟にもかかわらず、市場の冷え込みにもかかわらず、富裕層が税金からお金を守ることを目的とした資産防衛産業にもかかわらず、住宅とホームレス対策の取り組みに300億ドルが費やされる」とグッド氏は語った。
これまで市は、困窮したテナントと家主への援助に約28万ドル、立ち退き保護とテナント支援に23万ドル、手頃な価格の集合住宅プロジェクトの開発を加速するための融資に56.8万ドルを費やしてきた。
「ULAがなければそんなことは起こらない」とグッド氏は言う。
ロサンゼルスの不動産コミュニティはこの税と徹底的に闘い、2022年XNUMX月に法案が採決された際には反対運動を展開し、可決後にはそれを覆す方法を模索してきた。
最新の異議申し立て、つまり税金が違憲であると主張する訴訟は、ロサンゼルス郡の判事が10月に打ち切られた。 ケースを却下した、しかし、原告はこの決定に対して控訴手続きを行っている。
この法案が直面する次のハードルは、カリフォルニア州民が「納税者保護法」と呼ばれる州全体の投票計画に投票する1月に訪れる。この法律が可決されれば、特別税は単純過半数ではなく投票の2022分の2023による承認が必要となり、57年XNUMX月XNUMX日以降に採択されるすべての措置に適用されることになる。ULA措置はXNUMX年に採択され、XNUMX％の承認しか得ていないため、 、再度の投票が必要になるか、廃止される可能性があります。
ギャビン・ニューサム知事が提出 緊急請願 投票用紙からイニシアチブを削除することを求めているが、請願の状況は不明である。
「これはダビデ対ゴリアテの物語です。富裕層はアンジェレノスがこの存亡の危機に対処するのを阻止しようとしているが、有権者は投票でシナリオをひっくり返し、それを打ち破ると信じている」とグッド氏は語った。 「私たちは、必要な限り、精力と熱意を持って住宅危機に立ち向かうつもりです。」
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- 情報源： https://www.latimes.com/california/story/2024-04-01/a-year-into-the-mansion-tax-l-a-s-luxury-market-hasnt-quite-recovered
