ありますか 不況 地平線に迫っていますか？物価や住宅ローンコストは改善するのか？住宅保険に加入することが急速に契約の妨げになりつつあるのはなぜですか?差し押さえ市場と投資市場で何が起こっているのでしょうか?

あなたが新人エージェントであっても、40 年のベテランである市場インテリジェンスの専門家であっても リック・シャルガ 春の商戦市場に向けて、これから起こることに対処するために必要な答えがここにあります。  

Market Intelligence Company CJ Patrick の CEO である Rick Sharga 氏は、データと差し押さえに関するビジネスの分野で豊富な経験を持つ長年の不動産業界のベテランです。私は最近、この春に待ち受ける課題に直面する際に、より適切に備えるために知っておく必要がある傾向とデータについて、シャルガ氏に話を聞きました。 

景気後退はこれから来るのでしょうか？ 

この先に景気後退はあるのか？シャルガ氏は、過去8回の景気後退を振り返ると、それらすべてに共通する特定の要因が1つある、それは「逆イールド」だと述べた。 

Investopedia によると、「A イールドカーブの反転 短期債券の利回りが同じ長期債券よりも高い場合に発生します。 クレジットリスク プロフィール。逆曲線は景気後退を示す信頼できる指標となっている。」

この問題に対するシャルガ氏の見解に関しては、「FRBはインフレを抑制するためにフェデラル・ファンド金利をこれまで12回引き上げてきた」と述べた。 

「12回のうちXNUMX回は、政策が過剰に修正され、景気後退を引き起こすのを我々は見てきました。これは完全に過剰修正のように感じます。」 

景気後退に影響を及ぼす可能性のある31番目の要因は、2024年XNUMX月XNUMX日に連邦準備理事会が政策金利を維持するという決定を下したことである。 現在の基準金利 変わらず5.4％。これは、住宅ローン金利の大幅な低下が見られる可能性が最も高いのは2024年のXNUMX月かXNUMX月になる可能性があることを意味します。 

一方、シャルガ氏は住宅ローンの延滞率は上昇していないと述べた。これに、堅調な個人消費、雇用創出、低い失業率、依然として生産性が好調であることを考慮すると、「景気後退は短期間で穏やかなものであり、住宅市場への影響はほとんどない」としている。   

シャルガ氏の控えめな試算では、住宅ローン金利は年末までに約5.75％まで低下し、おそらくXNUMX％まで低下するだろう。 

春の住宅市場に悪影響を及ぼす可能性のある危険信号 

シャルガ氏は、春の商戦シーズンに向けて住宅市場に影響を与える可能性が高い2つの危険信号を指摘した。 

1 年の第 2023 四半期には消費者クレジット カード負債が史上初めて XNUMX 兆ドルを超え、その後も増加しました。 4 年の第 2023 四半期には記録的な 1.3 兆 XNUMX 億ドルに達する. 

同時に、新しいクレジットカードの金利は25パーセントに上昇しました」とシャルガ氏は語った。 

「多くのエコノミストにとって、これらの高いクレジットカード金利に関する危険信号は、これらの世帯が家計をやりくりしようとクレジットラインを利用しているのに、生活費があまりにも高騰しているためにそれができないのではないかということだ。」 

シャルガ氏の観点から見たもう一つの危険信号は、パンデミック中に過去最高を記録した貯蓄率とは対照的に、個人貯蓄率が過去最低をかろうじて上回っていることだ。

全国的に価格が年間4%から6%上昇するため、在庫は依然として逼迫している

連邦準備制度理事会が「白熱する住宅市場に氷水を与えているにもかかわらず、2023 年のほぼすべての価格指数を見てみると、それらはすべて全国的に前年比 XNUMX、XNUMX、または XNUMX% のプラス成長を示すでしょう。 」とシャルガさんは言いました。

また、 「住宅ローン金利が史上最低水準だった後に非常に上昇したため、金利ロック効果が発生しており、3％の住宅ローンを抱えている住宅所有者は、支払いが2倍になるため、家を売って別の住宅を購入する余裕がありません。 」 

このため、市場に新たな上場はあまり見られないとシャルガ氏は考えています。 

「人々はより少ない物件を求めて競争することになるので、価格は下落しなくなるだろう。需要と供給の不均衡は今後も存在するだろう」とシャルガ氏は語った。 

銀色の津波か定常流か？ 

直近によると、 住宅購入者と販売者の NAR プロフィール, 米国の住宅の約 65% は 55 歳以上の人々によって所有されています。 2024 年の米国男性の平均寿命は 76.1年、ブーマー世代はついに高齢化して財産がなくなり始めています。 

これらの事実を考慮すると、次のことが予想されるでしょう。 銀の津波 いつかヒットするように。シャルガ氏は、これがすぐには起こらない可能性が高い理由について次のように主張した。 

• 団塊の世代が広い家から引っ越しても、次のものは売れません。 代わりに、彼らは自分の資産を活用して、新しい不動産を購入または賃貸し、現在の家を貸し出しています。理由？彼らの家は完済されているか、非常に低金利であるため、経済的に合理的です。
• 恐竜とは異なり、ブーマー世代は一度に絶滅することはありません。 人々は10年以上にわたって、いわゆるシルバー津波について話し続けてきました。多くの団塊の世代は引っ越しをする代わりに、現在の家をより住みやすいように改造しました。多くの場合、成人した子供たちは彼らと一緒に戻ったか、将来そうする可能性があります。
• 団塊の世代は将来の在庫の供給源となるでしょうが、津波は予想しないでください。 シャルガ氏は、自宅を売りに出す団塊の世代が徐々に増加すると予想している。また、新規住宅着工件数の増加と相まって、新築住宅許可の増加は、ブーマー世代が現在の住宅を売却して新しい物件に移り住む際に、新築住宅市場が在庫ギャップを埋めるのに役立つ可能性があることを示唆している。
• 金利が約 5.5% に低下するまで、在庫全体は緩まないでしょう。 住宅所有者の70％は住宅ローン金利が5.5％以下であるため、住宅ローン金利が4％を下回るまでは平均的な住宅所有者が自宅を売りに出すことはないとシャルガ氏は予想している。その時点で、住宅ローン金利が 3% の住宅所有者は、売却できることを合理化し始める可能性があります。 「3.5[パーセント]から6パーセント、7[パーセント]からXNUMXパーセントの間の差は、ほとんどの住宅所有者にとって経済的打撃が大きすぎて耐えられません」とシャルガ氏は説明した。

住宅所有者の保険が急速に取引の妨げとなる可能性がある理由 

すでに特定の分野で取引の崩壊を引き起こしている大きな問題は、 住宅所有者保険。シャルガ氏は、これは改善される前に悪化する問題であると考えています。 

「もしあなたが、山火事の危険性のために保険料が高騰しているカリフォルニアのような州や、ハリケーンや水害のせいで保険料が高騰しているフロリダ州、あるいは明らかに問題であることが判明したテキサス州にいるとしたら、このような深刻な雹現象により数億ドルの被害が発生している米国の雹嵐の首都では、保険に加入することが困難になっているか、保険に加入するのが困難になっているか、費用が法外に高くなって買い手が住宅ローンを組む資格を得ることができない」とシャルガ氏は述べた。 。

これに高金利と物価高が加わり、さらに保険料も加わり、「過去数年間で2倍、3倍、さらには4倍になっており、これはこれらの州だけでなく、より広範な問題になるだろう」。 

投資市場における厳しい結果

シャルガ氏の会社CJパトリックは最近、投資融資を行う大手民間金融会社RCNキャピタルの調査を完了した。この調査では、投資家が何を考えているかを調査しました。シャルガさんは、結果は厳粛なものだったと語った。

「回答者の約69％は、保険料の上昇や保険に加入できないことが不動産を売買するかどうかの決定要因になっていると回答し、約63％はそれが売買の妨げになっていると回答した」不動産。"  

その後、シャーガ氏は、カリフォルニア州がリスクゾーンを再設定したときの自身の経験を共有しました。 野火。彼は同じ保険会社に 22 年間勤務しており、保険金の請求や支払いを怠ったことは一度もありませんでした。また、住んでいた場所の近くで山火事が起きたこともありませんでした。それにもかかわらず、彼の保険は恣意的に彼に保険契約の打ち切りを通告した。 

シャーガ氏は、彼の保険会社がカリフォルニア州での保険の提供を中止した理由は、リスクの増大、価格の高騰、そして保険会社がこれらのコストの増加をカバーするのに十分な保険料の引き上げを困難にしている州法や規制が組み合わさったためだと考えている。 

「場合によっては、州政府が州資金による保険を提供しています。住宅所有者としての私にとっての最終的な影響は、ここ数年で、補償範囲が以前よりも減ったにもかかわらず、保険料が2倍になったことです」とシャルガ氏は語った。 

「これが私だけだったらいいのにと思う話ですが、それはこの州全体、フロリダ全体、テキサス全体に広がっており、今後も全米で問題であり続けるでしょう。」 

この状況に対処する準備ができているかどうかを確認するには、住宅の売主、買主、または投資家のいずれを代表しているかに関係なく、次の手順を実行してください。  

• 物件を掲載したりオファーを書いたりする前に、あなたが代理する不動産について住宅所有者保険 (洪水保険も同様) が利用可能かどうかを必ず調査してください。 
• 代理店と貸し手の両方にとって、借り手が不動産の住宅ローンの対象となるかどうかを計算する際に、住宅所有者の保険の実際の費用に関する正確な情報を入手することが極めて重要です。
• 投資家は、キャッシュ フローと購入する不動産を評価する際に、保険コストも考慮する必要があります。

特に憂慮すべきことは、一部の地域では保険料が非常に高く、多くの人にとって初めての住宅や次の住宅の購入が法外に高価になる可能性があることです。買い手が自分で支払いを始めなければならない場合、この状況はさらに悲惨になる可能性があります 手数料. 

保険料が高騰している地域にお住まいの場合は、過去の顧客や地域に警告してください

シャルガ氏は、保険料率が既存の住宅所有者の住宅ローン支払いにどのような影響を与えるかについて、興味深い逸話情報をいくつか共有しました。同氏が話を聞いた何人かの住宅ローン回収業者は、最近支払いを怠ったものの、その後数カ月で追いつかれた顧客の例を共有した。 

「サービサーがこれらの借り手に話を聞いたところ、一部の住宅所有者が年間の保険請求書を受け取ったとき、その費用がこれほど高額になるとは予想しておらず、住宅ローンを支払うか保険を支払うかの決断を迫られていることがわかった」 」とシャルガは言いました。 

「保険の期限が切れてしまうと、住宅ローン会社が独自の保険をあなたに課すことになるので、これはちょっとした問題です。通常、保険の方が高額になります。」 

あなたがこれらの分野のいずれかで働いている場合、 保険料 住宅ローンの価格が高騰しており、過去の顧客や周囲の人が住宅所有者の保険を支払わないことを検討している場合、保険を支払えない場合、住宅ローンのサービサーがより高額な保険を住宅に課したり、住宅ローンを取り消したりする可能性があることを知っておく必要があります。 。 

購入者に「支払いは今後 30 年間同じです」と言うのはやめてください。

シャルガ氏は、この発言は間違っていると述べ、その理由は次のとおりです。多くの住宅所有者は、ローンに付随するエスクロー口座を持っており、住宅ローンサービサーは毎月、住宅ローンの支払い、PMI、税金、保険および/またはHOA手数料を徴収します。 

借り手は住宅ローンの支払いが変わらない固定金利を利用している場合がありますが、税金、保険料、HOA 手数料は時間の経過とともにほとんどの場合増加します。 

「差し押さえ津波」は迫っているのか？ 

シャルガさんは、間もなく差し押さえの津波に直面すると主張するいわゆる YouTube の「専門家」、特にコースを売りつけようとする人たちについて、次のようにアドバイスしました。 

「逃げて、この人たちから早く逃げて！」

実際に何が起こっているのかについて、シャルガ氏がまとめた重要なポイントは次のとおりです。 質流れ 市場。 

• 差し押さえ活動は前年比で約 10% 増加しましたが、これは歴史的に低いレベルの差し押さえ活動から来ています。 2023 年の差し押さえ活動は、30 年と比較して全体的に 2019% 減少しました。2019 年と同等の水準に達すると予想できるのは、最も早くても 2024 年末になるでしょう。
• 差し押さえの初期段階では増加が予想されるが、住宅所有者は31兆ドルという不条理な額の自己資本を抱えている。 Attom Data によると、差し押さえられている住宅所有者の 80 パーセントは、自宅に 20 パーセント以上の株式を保有しています。
• 住宅所有者がトラブルに陥り、最初の債務不履行通知を受け取ったとき、差し押さえ売却で持ち分をすべて失う危険を冒すのではなく、不動産を売却して持ち分をポケットに入れて次に進みます。
• 2024 年にはさらに多くの差し押さえが開始される可能性がありますが、オークションは減少しており、銀行の差し押さえや REO は大幅に減少しています。

「今年、不良物件が大量に発生すると予想している人は、おそらくそんなことは起こらないだろう」とシャルガ氏は言う。 「今年全体での差し押さえ件数の増加は10パーセント未満と予想しており、そのほとんどは差し押さえの初期段階にあるだろう。」 

投資家の行動の変化

シャルガ氏の会社が実施した直近3回の投資家心理調査のうち2回では、不動産を購入して賃貸として保有している回答者の数が増加した。 

「最新の調査では、回答者の約46％が不動産を購入して賃貸しており、約32％が物件を修理したり反転させたりしていた」とシャルガ氏は述べた。 

「これは、私たちがこれまでに見た他の業界のデータと一致しています。 2023 年の第 XNUMX 四半期は、XNUMX 四半期連続で物件数が減少しました。 反転 全国的には、1年前に比べて大幅に減少しています。」 

シャルガ氏は、この変化の原因の一部は、投資家が購入できる在庫の量が限られていることと、価格が前四半期ほど急速に上昇していないことにあると考えた。 

「そのため、投資を行う人々はますます長期的なバイ・アンド・ホールド戦略に移行するようになっています」とシャルガ氏は述べた。

卸売業への新たな展開

シャーガ氏は、投資に適していると思われる不動産を見つけ、それらの不動産を売却する権利を確保するものの、実際にはその不動産の所有権を取得しない地元の卸売投資家の出現という、増加傾向に気づいた。 

「彼らは、多くの場合、別の投資家に不動産を売却できる契約に署名するでしょう」とシャルガ氏は説明した。 

「私たちの最新の調査では、回答者の約 22 パーセントが、次のように答えています。 卸売り — これはおそらく私たちがこれまでに見た中で最高額であり、ビジネスの成長部分となっています。」 

これが、大規模な不動産ポートフォリオを卸売りする国内大手企業と異なる点は、これらの卸売業者は、住宅所有者と直接会って書類に署名してもらうことができる地元の投資家である傾向があるということです。

「彼らは地元の投資家が誰であるかも知っています」とシャルガ氏は言う。 「つまり、さまざまな意味で、彼らは他の投資家の偵察役となり、彼らが購入したいと考えている在庫を提供しているのです。」 

春の商戦シーズンに向けての今後のことについての Sharga の全体的な予測

シャルガ氏は、2024年の残りの住宅市場は「退屈な年」になると予想している。 

「既存住宅と新築住宅の販売活動は年々増加するが、おそらく2022年の水準には届かないだろう。価格は少し上昇し、差し押さえは最小限に抑えられるだろう。市場がリセットされるまでには数年かかるだろう。」シャルガは予言した。 

「忍耐はおそらく 2024 年の流行語になるでしょう。」  

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