アシュリー：
これは不動産ルーキー、エピソード226です。

トニー：
私はすでに W2 の仕事に就いていましたが、新しい会社の別のオファーを受け入れ、現在の仕事よりも大幅な昇給を提示されました。 つまり、私の現在の仕事では、その XNUMX 番目の資産を保持するための負債と収入の比率はありませんでしたが、新しい仕事では、負債と収入の比率がありました。 それで、彼らは私の求人票を提示するだけで私を承認してくれました。 それは彼らが言うのに十分な保証でした。 彼には収入がありませんが、私たちは収入が来ることを知っているので、安心して彼にローンを提供することができます。」

アシュリー：
私の名前は Ashley Kehr です。共同ホストの Tony Robinson と一緒にいます。

トニー：
Real Estate Rookie Podcast へようこそ。毎週、週 216 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、情報、ストーリーをお届けします。 そして、私たちは通常、Apple Podcasts にいくつかのレビューを残してくれている初心者の聴衆にちょっとした叫び声を上げて物事を始めるのが好きなので、今週のレビューはヒラリー・ローズ・ハフマンからのものです. そして、ヒラリーは次のように述べています。私のベルトの下での短期賃貸、私は不動産ルーキーから学ぶことを徹底的に楽しんでいます。 アシュリーとトニー、今では私のお気に入りの BiggerPockets ポッドキャストに費やしてくれた時間とエネルギーに感謝します。」 私はそれが好きです。 ヒラリー・ローズに感謝します。 私たちに愛を与えてくれてありがとう。 まだお持ちでない場合は、あなたが聴いているポッドキャスト プラットフォームが何であれ、率直な評価とレビューをお寄せください。

アシュリー：
ヒラリー、そのレビューをどうもありがとう。 皆さん、感謝しています。 XNUMXつ星のレビューだとさらにありがたいです。 何らかの理由で XNUMX つ星に値しないと思われる場合は、Tony の DM にスライドして、どうしたら改善できるか教えてください。 私は実際に今日ベライゾンの店にいましたが、彼らは「ここに署名してください。 また、アンケートを取得する予定です。 XNUMX つ星のレビューを残してください。 XNUMXつ星未満のレビューはすべて私が失敗したことになるので、何らかの形で失敗した場合はお知らせください。それを補うことができます。」 そして、これらのレビューを読んだとき、私が考えることができたのはポッドキャストだけでした.XNUMXつ星のレビューを残すことを期待しています.

トニー：
ほらね。 鞭を鳴らす。 星五つだけ。

アシュリー：
トニー…皆さんがこれを聞いているように、BiggerPockets カンファレンスはすでに開催されていますが、トニーと私は準備を進めています。 ここからわずか XNUMX、XNUMX 日で BP Con に向かいます。

トニー：
四日間。 うん。

アシュリー：
うん。

トニー：
とてもエキサイティングです。 正直なところ、これはこれまでで最大の BP Con になると思います。 彼らは実際にチケットを売り切れました。 彼らは文字通り、この会場にこれ以上人を入れることができませんでした. ですから、2,000 人の投資家が美しい南カリフォルニアに XNUMX 日間集まると思います。とても楽しみです。 アッシュと私はパートナーシップについて共同でプレゼンテーションを行うので、とても楽しみです。 また、パネルのモデレートを行っています-

アシュリー：
新人投資家。 うん。 新人投資家。

トニー：
新人投資家。 うん。 というわけで、楽しい週末になること間違いなしです。

アシュリー：
うん。 私はネットワークを作り、多くの皆さんと会うことに本当に興奮しています. そして、BP Con でお会いした皆さん、お会いできて本当にうれしかったです。

トニー：
ありがとうございます。 私たちは皆さんを愛しています。 来年に乾杯。

アシュリー：
うん。 それで、今週末に向かい、そこでかなりの時間を過ごすつもりです。 そして、ええ、あなたが言ったように、あるでしょう…彼らは2,000以上のチケットを売りました. また、ベンダーと BP スタッフを合わせると、実際にイベントに参加するのは 3,000 人近くになります。 とてもエキサイティングです。 最初のカンファレンスはおそらく 2019 年に 2015 人を少し下回ったと思います。おそらく 16 年か 20 年か何かに別のカンファレンスがありましたが、それは彼らが別のものを持っている前に。 しかし、ええ。 ですから、今年の BP Con に行かなかった場合は、彼らが発表したときにチケットを手に入れるようにしてください。チケットはすぐに売り切れてしまい、チケットを奪い合っている人がいるからです。 だから副業のアイデアが必要だ、俺がやっていることをやってくれ。 大量のチケットを購入し、友人が先延ばししたときに追加料金で販売します。 私は、それぞれ XNUMX 人の XNUMX つのグループ テキストに参加しており、全員がチケットを探すのに苦労しています。 BP のフォーラムで聞いたのですが、行けない人が転校したりしているとのことですが、ただワイルドです。

トニー：
ええ、BP Con の Ticketmaster 交換が必要です。

アシュリー：
うん。 わかった。 というわけで、ルーキーリプライに少し変更があります。 Tony と私は、10 つの質問に答えるだけの XNUMX ～ XNUMX 分では不十分だと感じていました。 そのため、ルーキーの返信にいくつかの質問を追加して、より長いエピソードになる予定です。 私たちの退屈な冗談を聞いたり、私の笑い声を聞いたり、トニーの単調な声を聞いたりする必要があるほど長い時間.

トニー：
皆さんが私たちについて愛しているすべてのもの。

アシュリー：
今週のこのエピソードでは、XNUMX つの質問を行います。

トニー：
うん。 最初の質問は、最初の投資に必要な現金をどのように決定するかです。 XNUMXつ目は、他の方法では承認を得ることができない場合に、ローンを取得するための卑劣な方法です. そして XNUMX 番目の質問は、あなたの物件にテナントが滞在している場合に家主として身を守る方法についてです。

アシュリー：
うん。 すべての素晴らしい質問。 そして、これらの質問について実際に詳しく説明する時間がたくさんあります。 リース契約については、文字通り、リース契約についてできるだけ多くの情報を分析し、何を含めるべきか、またリース契約のコピーを入手する方法を説明します。 最後に、トニーと私が今日の市場の金利に関する退屈な冗談について少しおまけコンテンツを提供するので、エピソード全体を必ず聞いてください。 最初の質問に行きましょう。
今日の最初の質問は Naeem Malik からです。 問題は、最初の不動産に投資するために手元にいくらのお金が必要かということです。 なんて素晴らしい質問ですが、負荷の高い質問でもあります。 そして、私たちがあなたに与えなければならない答えは、状況によって異なります. まず、あなたが投資しようとしている市場で、住宅の価格はいくらですか? 諸経費はどうなるの？ 私の地域に投資している人は、50,000 ドルを貯めておくことができ、何かが起こった場合に現金で家を完済できる可能性があります。 Tony が Joshua Tree に出演しているような市場にいる場合、50,000 ドルで XNUMX 年間の費用を支払うことができるかもしれません。 わからない。 ですから、それはあなたが投資している市場と、住宅ローンの支払い、支払っている公共料金、固定資産税、保険など、不動産にかかる費用の範囲に大きく依存すると思います.
そのため、物件を購入してから XNUMX ～ XNUMX か月の準備金を手元に残しておくのが、大まかな目安だと思います。 つまり、頭金を支払うのに十分な現金があり、閉鎖費用を支払うのに十分な現金があるということです。 これをノーマネーダウンディールとして行っていて、自分のお金を入れていないのであれば、それは素晴らしいことです. それは素晴らしいことです。 その頭金と閉鎖費用を節約する必要はありません。 しかし、その物件をクローズするときは、購入方法に関係なく、XNUMX〜XNUMXか月の予約をお勧めします. 準備金の計算方法は、住宅ローンの元本と利子の支払い、不動産に対する保険、そして不動産に対する固定資産税です。 また、XNUMX か月ではなく XNUMX か月続けることをお勧めします。 つまり、物件が空室だった場合やフリップが売れなかった場合などに、XNUMX か月間物件をカバーできるということです。

トニー：
うん。 アシュリー、あなたはすでに多くの素晴らしいポイントを獲得しています。 そして、それは負荷の高い質問だと思います。 本当に徹底的な回答をするためには、ナイームからの情報がさらに必要になるでしょう。 しかし、ええ、準備金に関するあなたのポイントと、閉鎖時にそれを取っておくことが重要です。 彼らが活動している市場が大きな違いを生むという事実。 しかし、彼らが行っている投資の種類も同様に大きな違いを生むと思います。 家をハッキングしている場合は、20 パーセントの割引で物件に入ることができます。 ひっくり返る場合、ひっくり返るには総プロジェクト コストの XNUMX% が必要になるかもしれません。 そのため、どのような不動産投資を行っているかによって、初期費用は異なります。 そして、それらのニッチの中でも、あなたがそれを行う方法は大きな違いを生むことができます. もちろん、私たちはAirbnbへの投資を行っており、すべての物件を購入していますが、賃貸アービトラージを行っている他の投資家を知っています。
ですから、あなたが行おうとしている投資の種類によって、どれだけの資金を投入する必要があるかが大きく変わると思います、Naeem. しかし、私たちが話しておくべき重要なことは、不動産投資を始めるには間違いなく資本が必要であるということですが、それは必ずしもあなたの資本である必要はありません、Naeem. たとえば、クロージング テーブルに資金の大部分またはすべてを持ち込む可能性のあるパートナーがいて、あなたはその仕事をするだけで、その取引で利益を得ることができるとします。 そうすれば、あなたはお金を必要としないかもしれませんし、その人が買収費用をすべて負担し、準備金も持っているので、今はそれについて心配する必要はありません。 したがって、あなたの戦略とあなたが連れてくるパートナーの種類は、どれだけのお金を持っているべきかの要因となります.

アシュリー：
トニー、例を分解してみましょう。 誰かが家の平均価格が 100,000 ドルの市場を探しているとしましょう。 では、彼らがそれを購入する場合、実際に物件の購入を開始する前に、それらの費用がいくらになるかをどのように知るのでしょうか? 私は始めようと思います-

トニー：
[inaudible00：10：13]。

アシュリー：
うん。 元本と利息の支払いで、住宅ローンの支払い。 ちょうどGoogleの償却計算機. 住宅ローン計算機。 私が使っているアプリもあります。 電卓と呼ばれるだけだと思います。 それを探せば。 そして、これらすべてのさまざまな住宅ローン計算機能があります。 それに含まれるさまざまな種類のローンの計算機を入手しました。 これで、不動産の住宅ローンの支払い額をすばやく簡単に計算できます。 現在の金利を知る限り、Google で検索するか、すでに銀行で働いている場合は、アイデアを得ることができます。 彼らはあなたの金利がどうなるかを正確に伝えることはできませんが、それはあなたにアイデアを与えることができます. トニー、最近、30 年固定金利などの融資を受けましたか?

トニー：
うん。 私たちが現在購入しているもののいくつかについて、ハイシックス、ローセブンの見積もりが出ています。

アシュリー：
うん。 そして、トニーも言ったように、それがあなたの主要な居住地になるか、7% ダウンをハッキングする家になる場合、あなたの金利はおそらくそれよりも少し低くなります。 しかし、先に進んで、その 30 ～ 532% の範囲を使用して、結果がどうなるかを確認できます。 XNUMX年以上にわたって償却された毎月の支払いはいくらで、それがあなたの支払いになります. 住宅ローンの支払いには月に XNUMX ドル必要なので、その XNUMX 倍を節約したいと思います。 次に、財産保険の費用を見てみましょう。 初めて不動産を購入するとき、損害保険を見積もるのは本当に難しいと思います。 不動産を購入し始めると、より良いアイデアが得られます。
しかし、以前に私たちの広告スポンサーであった Policygenius があり、私はそれらを使用しました。 実際には、続けて物件に関する情報を入力すると、保険料率の一般的な見積もりを提供したり、別の投資家やその地域の別の住宅所有者と話したりすることができます. 住宅所有者は建物の内容物をカバーしているため、家主は建物自体、構造物をカバーしているだけで、テナントが入って独自の保険をかけるため、同じにはなりません。 または、物件を改修している場合、またはフリップとして行っている場合、物件は空室と見なされ、建設中であるため、保険料ははるかに高くなる可能性があります。 より多くのリスク。 したがって、現在、家と自動車を扱っている保険代理店と仕事をしている場合は、電話をかけ、メールを送信して、「ねえ、これが私が見ているものです。このタイプの物件です。 私たちの地域で、このような種類の財産について保険を書いたことがありますか?それがどのようなものになると思われるかについての一般的な考えを教えていただけますか?」 あるいは、彼らはいくつかの会社のためにあなたにそれを本当に迅速に見積もり、ただ一般的な見積もりを得ることさえするかもしれません.
そして、固定資産税については、そのような物件の固定資産税が何であるかについてオンラインで検索できます。 物件の評価額を確認したい。 たとえば、100,000 でリストされている物件を見ていて、評価額が 20,000 と表示されている場合は、おそらく誰かが入ってすべてを修正し、町による再評価がまだ行われていないためです。 したがって、その再評価が行われると、評価額が増加し、固定資産税も増加する可能性が最も高くなります. だから私はいつもその金額を過大評価するのが好きです. 次に、固定資産税を取ると…私の地域では、市税と郡税があります。 あなたが村の町に住んでいる場合、それは別の一連の税金であり、次にあなたの財産に課される学校税です.

トニー：
うん。 正直なところ、私たちの税金に何が組み込まれているのかさえわかりません。 私たちは彼らに支払うだけです。 しかし、私たちは過去にその間違いを犯したので、バッファを追加しようとするというあなたのポイントが好きです. そして、私たちが今やろうとしているのは、多くの郡、または少なくとも私たちが投資している場所です。時にはそれらを呼び出すことができます. 都市または郡。 そして彼らはあなたに言うでしょう、「ねえ、あなたの新しい税額がどうなるかを理解するために使用する必要がある式はここにあります.」 したがって、この購入価格で、この数値を掛けるか、このパーセンテージを追加するか、またはそれが何であれ、彼らはあなたに教えてくれます. そのため、私たちはそれを前進させようとしました。

アシュリー：
そこが大きなヒントです。 私たちの郡でもそうだと思いますが、郡の Web サイトには実際の Excel スプレッドシートがあり、各町の税率の例が示されています。 それぞれの町で 100,000 ドルの家を購入した場合、固定資産税は最終的にいくらになりますか。 そして、いくつかの町では固定資産税に関して大きな違いが見られるので、とてもクールです。ああ、これは素晴らしい学区であり、誰もが入りたいと思っている町です。国境を越えた次の町は、実際には固定資産税が最も安いです。 ですから、それも見ることができるということは間違いなく利点です。
固定資産税、保険、そして住宅ローンと利子の支払い。 それらが毎月どうなるかを把握します。 したがって、保険料は、おそらく12年間の見積もりを取得します。 あなたの固定資産税。 XNUMX 年に XNUMX ～ XNUMX 回受け取る請求書を合計すると、合計はいくらになりますか? それを XNUMX で割ると、月々の支払い額になります。 そして、投資に行く前に、その XNUMX か月の準備金を貯めるために XNUMX で設定された時間にしたいと考えています。 そして、トニー、あなたはそれを持っていない場合、そのお金のパートナーや創造性を得るためにさまざまな方法を採用するのに長い時間がかかることについて素晴らしい点を挙げたと思います.

トニー：
アシュリー、あなたは、人々がそれらのコストを見積もろうとしているときに含めるべきである多くの良いことについて言及しました. そして、私が最初に始めたとき、私は物事を忘れていたことを私は知っています。 ああ、私はこれを忘れていました、または、ああ、私はそれを忘れていました。 そして、血圧計算機の簡単なプラグインです。 BiggerPockets.com/calculators にアクセスすると、BiggerPockets には、取引を分析するときに含める必要があるすべてのものを既に構築したこれらのリソースがあります。 そうすれば、「ああ、保険のことを忘れていた」場合、保険はその計算機の項目です。 したがって、BP 計算機用のプラグは XNUMX つだけです。
そして、最後に追加することは、おそらく間違っているということです。 これを行う最初の数回は完璧ではありません。 Airbnb に必要な金額を最初に把握しようとしたとき、私たちは途方に暮れていました。 私たちが一緒にやっていた取引ですよね？ 私たちが使うつもりだったのは30,000グランドでした。 予算はXNUMX万ですよね？

アシュリー：
何てことだ。 それは大きな違いです。 うん。

トニー：
それは途方もない違いです。 すごい差。 そして明らかに、私たちは何をするかを変更し、プロパティにいくつかのものを追加しましたが、これを行う最初の数回は、おそらく間違っているでしょう. ですから、自分にクッションを与えてください。 どのような数字を考えても、その上にさらに 20、30% を追加することもできます。 初めて何かをするときは、完璧に行うことはできないため、最初の投資に必要な金額を理解しようとするときにも同じことが起こります。

アシュリー：
ええ、それは素晴らしい点です。 初めて購入した今日でも、除雪を忘れていました。 さあ、バッファローです。 除雪作業をカバーする必要があります。 Naeem さん、その質問をありがとうございました。別の質問に移りましょう。

トニー：
わかった。 2 番目の質問に入ります。この質問は Zach Rubin からのものです。 そこでザックの質問は、「W2 の仕事をせずに融資を受けるための推奨事項はありますか? 私は今年の夏から W2 を持っていますが、求人票を提示するだけで従来の融資を受けることができると聞きました。 経験者の方がいらっしゃいましたら是非お聞きしたいです。」 ええと、ザック、あなたは適切な場所に来ました。なぜなら、私が最初の投資用不動産を取得したときに、まったく同じことが起こったからです。 私はすでに WXNUMX の仕事に就いていましたが、新しい会社の別のオファーを受け入れたところ、現在の仕事よりも大幅な昇給を提示されました。 つまり、私の現在の仕事では、その XNUMX 番目の資産を保持するための負債と収入の比率はありませんでしたが、新しい仕事では、負債と収入の比率がありました。
それで、彼らは私の求人票を提示するだけで私を承認してくれました。 それは彼らが言うのに十分な保証でした。 彼には収入がありませんが、私たちは収入が来ることを知っているので、安心して彼にローンを渡すことができます。」 さて、W2を持っていなかったわけではありません。 私は W2 を持っていましたが、収入が十分ではありませんでした。 したがって、銀行が W2 をまったく持っていない人をどのように見るかは、はっきりとは言えません。 しかし、一定の収入があることなどを証明する方法を示すことができれば、有益かもしれません。
最後に、ザック、地方銀行の小規模な信用組合を利用することが有益かもしれないということです。 彼らは、バンク・オブ・アメリカやウェルズ・ファーゴなどよりも少し柔軟性がある傾向があります. 私が一緒に働いていた銀行は、私が投資している都市に支店を持つ非常に小さな信用組合でした.彼らは提供しなければなりませんでした。 それが私の経験でした。 アッシュ、わかりません。 あなたはあなたの側で何を見ましたか？

アシュリー：
うん。 これは、地方の小さな銀行を利用する上での大きなヒントだと思います。 そして、私たちはこれについてあまり話しませんが、モーゲージブローカーについても話します。 つまり、あなたが実際にあなたの財産を持って彼らに来て、あなたが何をしたいのか、そして彼らは実際にあなたのためにどのローン商品があなたに最適か、どの銀行にローンを組むべきかについてあなたのためにそれを買い物します. 住宅ローンのブローカーも見つけて説明すると、私は今仕事を持っていませんが、これが私の仕事の手紙です。 それは私の妹がしたことです。 彼女がデュプレックスを購入したのは2019年だったと思います。 2018年かもしれません。そして、彼女は大学を卒業したばかりでした。 彼女はまだ仕事を持っていませんでしたが、彼女は仕事が受け入れられたという手紙を持っていて、あとXNUMXか月は始まらず、実際にはパートタイムでした. しかし、ローンの資格を得るためにパートタイムで働いていれば、彼女が十分な収入を得ていることが示されました. そして、彼女がまだ実際に仕事を始めていなかったにもかかわらず、彼らはそれを受け入れました.
そして、住宅ローン会社が、あなたが雇用されている場合と同じように、何らかの検証を行いたいと考えていたことを覚えています. 彼女は求人票を見せましたが、彼らはその仕事の人事部門にも連絡を取り、確認を求めました。 彼らから、はい、彼女はそこで働き始めるつもりであるなどの署名がありました。 今日、あなたがそれを実行できるかどうかはわかりませんが、それは間違いなく起こりました。 しかし、住宅ローン業界は常に変化しています。 利用可能だったさまざまなオプションは利用できなくなりました。 しかし、最善の方法は、小さな地元の銀行と話をしてから、それらを購入するのを手伝ってくれる住宅ローンブローカーに行くことだと思います.
妹が使っていたのは First Priority Mortgage という会社で働いていたと思います。 だから多分あなたはそれらを試してみることができます. 私も以前にそれらをXNUMXつのローンに使用したことがありますが、それについては簡単なプロセスでした. また、彼らが手紙を受け入れない場合にあなたができるもうXNUMXつのことは、誰かにあなたのために共同署名してもらうことを考えることです. そして、物件を購入してその仕事を始めた後、その人をローンから外し、連帯保証人が不要になるように要求することができます。

トニー：
それは共同署名の素晴らしいポイントです。 実は、別の戦略を考えさせられます。 したがって、ユニットの 200 つに住んでいた小さな集合住宅の物件を購入し、他の 800 つまたは XNUMX つのユニットを賃貸したとしたら、その物件に安定した賃貸履歴があると仮定すると、多くの場合、あなたが持っている収入制限に対する負債を相殺するのに役立つ、その財産からの予測収入。 ですから、この住宅ローンを完済するのに XNUMX ドル足りないとしましょう。あなたは外に出て、追加の XNUMX つのユニットを持つ不動産を購入し、それらは月に XNUMX ドルの純利益をもたらします。 これで、所得制限に対する自分の負債を相殺する差額が得られました。 ですから、私が会った多くの人々は、おそらく伝統的な一戸建て住宅の資格を持っていなかったでしょうが、見よ、彼らはその追加の賃貸収入のために小さな集合住宅の資格があります.

アシュリー：
うん。 私はそれを家のハックとして使用することは間違いないと思います…あなたは証明されたようにその家賃収入を得ることができるでしょう. それは私の妹でもありました.彼女は、他のユニットが現在このXの金額で貸し出されていることを示し、彼女はすでに実施されているリース契約を示しただけです. そして、その余分な収入がそれにカウントされることは素晴らしいことでした. 家賃収入の何割かしかもらえないという話を時々聞いたことがあります。 彼らは全額を計算しません。 ですから、貸し手にもそれについて尋ねてください。彼らが全額を考慮に入れるのか、それともその一部だけを考慮に入れるのか. そして、なぜそれが行われるのかわかりません。 家賃収入が出ない期間がある場合に備えて、空室などを考慮に入れるかもしれません。 しかし、そうです、それもまた、100% を完全に受け取るのか、それとも一部だけを受け取るのかということです。

トニー：
涼しい。 それが私がそのために得たすべてだと思います。

アシュリー：
うん。 その質問をしてくれてどうもありがとう、ザック、そして私たちのXNUMX番目の質問に行きましょう. XNUMX 番目の質問は Travis Bokhold からのもので、これは Real Estate Rookie Facebook グループからのものです。 ですので、会員でない方は是非チェックしてみてください。 そして Travis の質問は、「ねえ、どうやってリースを構築するの?」 ですから、この質問が大好きです。皆さんのための素晴らしいリソースがあるからです。 あなたが BiggerPockets Pro メンバーである場合、実際には、完全なリース契約に加えて、州固有の補遺およびその他の補足文書にアクセスできます。 これらは実際には各州の弁護士によって作成されたもので、bigpockets.com で入手できます。そこにアクセスして実際にダウンロードすると、… PDF としてダウンロードして空白を埋めることができます。それを Word ドキュメントとしてダウンロードし、変更して追加することもできます。
これらの文書を使用する場合、または独自の文書を作成する場合は、提供された文書に変更を加える場合は、弁護士に確認してもらうことをお勧めします。 . しかし、リース契約にあるいくつかのオプションを分解したいだけですか? あなたがそこに持っているべきもののように？

トニー：
うん。 実は自分で賃貸借契約を結んだことはありません。 そのため、不動産管理者に作成してもらった長期賃貸物件はすべて私のために作成してもらいました。 そして、私はおそらくいつかそれらを見るだろうと確信していますが、正直なところ、彼がそこに何を持っていたかさえ覚えていません。 ですから、あなたは私よりもこの分野の人々にとってより良いリソースになるかもしれません.

アシュリー：
わかった。 したがって、標準的な住宅賃貸借契約を行う限り、所有者の情報を入力する必要があります。 では、不動産の所有者は誰ですか？ 家主。 彼らの郵送先住所、およびテナントの名前と連絡先情報。 次に、リース契約の条件を入力します。 それで、リースはいつ始まりますか？ リースはいつ終了しますか？ 他の料金と一緒にそこに含まれる家賃の金額を入れたいと思います。 また、家賃の支払い方法も非常に重要だと思います。 したがって、月額 $1,000 の家賃をそこに入力した場合、その家賃の支払い方法を指定して、テナントがあなたに電話をかけないようにする必要があります。今日。 取りに来てください。」 ですから、彼らがどのように支払うかについて具体的であると思います。 そして、それを行うための最良の場所は、もはやメールボックスのお金とは見なされない、ある種のオンライン支払いシステムをセットアップすることです. それは基本的にあなたの口座に直接入金される直接預金です。 そうすれば、郵便で受け取ったり、預け入れたりすることを心配する必要はありません。テナントはオンラインで支払うだけです。
使用できる無料または非常に安価なソフトウェア、プロパティ管理ソフトウェア、または家賃回収ソフトウェアがたくさんあります。 そして、私はそれをあなたのリースに入れます。 実際、BiggerPockets は最近 RentRedi と提携したので、プロのメンバーであれば、年間 XNUMX ドルか無料で利用できると思います。 しかし、RentRediを使用すると、先に進んで、オンラインで支払いを行って設定することができ、毎月銀行口座に直接送金されるだけなので、非常に簡単です. したがって、リースでそれを指定します。 そして、そこに条項を入れることも、変更が行われたときに家主が決定して通知することもできます. ソフトウェアを切り替える場合に備えて、RentRedi で立ち往生しているだけでなく、テナント ポータルを通じて家主から提供されたソフトウェアを使用しているということです。 そんな感じ。
その後、家賃と一緒に、そこに追加料金や料金を記載します。 したがって、これはペット料金、ガレージ料金になる可能性があります。 それらの料金の目的をそこに記載したいと思います。 彼らがガレージを借りている場合、ガレージ番号は何ですか。 彼らはリモコンを持っていますか？ 彼らはリモコンを返さなければなりませんか? そのようなものを含めます。追加料金が何であるかについてだけ話してください。 ペット料金。 したがって、彼らがペットをもう欲しくないと判断した場合は、書面であなたに通知し、敷地内にペットがいなくなったことを知らせる必要があります. または、追加のペットを追加したい場合は、あなたに通知する必要があり、家賃は追加の金額を増加させます.
それから保証金。 そこに含めることも非常に重要です。 保証金を含める場合は、それを一定の金額として、それがどうなるかを説明します。 ニューヨーク州では、敷金として家賃の 2,000 か月分しか借りることができないという法律があります。 したがって、毎月の家賃がいくらであっても、保証金としてそれ以上請求することはできません。 数年前に信用度の低い人がいた場合、家主はこう言いました。月額わずか 575 ドルです。」 次に、保証金をどのように保持するか、およびテナントが保証金を受け取る方法をリース契約に入れます。
次に、ユーティリティについて説明します。 誰がどのユーティリティを担当していますか? 電気代は誰が払っているの？ ガス代は誰が払っているの？ 賃貸借契約に含めるのを忘れていたために、突然、説明していない光熱費を支払うという状況に陥りたくないため、これを可能な限り指定してください。 共有エリア、芝生の手入れ、除雪など。 それらもどのように処理されますか。 したがって、共有エリアがある場合は、誰かが掃除するか、実際にはテナントの責任であり、共有エリアにがれきやゴミを残すことはできないことを確認してください。 そして、アプライアンスを含める場合、それらのアプライアンスは何ですか。 アプライアンスを修正する必要がある場合、アプライアンスのメンテナンス プロトコルは何か。 家主が電化製品の修理や交換に対処したくない超高級または高級エリアにいる場合を除いて、電化製品が含まれていないことがより一般的であることを私は見てきました. したがって、それらを含めたい場合は、家主としてのあなた次第です。 その後、あなたは…それはたくさんの-

トニー：
肉っぽいもの。

アシュリー：
肉っぽいもの。 そう、思った言葉です。 その後、一般的なルールに進みます。 彼らが支払わない場合はどうなりますか？ 立ち退きの手続きは？ 施設の使用。 つまり、この家を借りている場合、付属のガレージから自動車修理工場を運営することはできません。 そして、リースを通過します。 しかし、BiggerPockets のリースや Google のリースを見て、その本質を確認してください。 ただし、ホイールを再作成しないでください。 リースを見つけて、そこから始めましょう。 リースをゼロから入力し始めないでください。 BiggerPockets のものは、約 10、11 ページの長さです。 あなたは、この完全なリース契約書を読み、座って書き出すのに時間を無駄にしたくありません。 別の場所から始めて、全体を読んで強調表示し、マークを付けます。なぜなら、あなたの財産には当てはまらないものや、他の家主やあなたが話しているのを聞いたことがある、そこに追加したいことがわかっているものがあるからです。知っているのは、あなたにも固有の市場かもしれません。

トニー：
うん。 アシュリー、あなたはたくさんの素晴らしいものに名前を付けました。 私はそれが好きです。 私はその崩壊が大好きです。 そして、あなたが話しているうちに、他にもいくつかのことが頭に浮かびました。 だから賃貸保険。 賃借人に賃借人保険への加入を義務付けていますか?

アシュリー：
うん。 私の不動産管理会社はそうしています。 うん。

トニー：
うん。 それが私たちにも必要だったことを私は知っています。 非更新のプロセスはどのようなものですか? では、テナントは何をしなければならないのでしょうか。 または、これらの XYZ のことを行う場合、リースを更新しないことを許可するものは何ですか? そして、あなたはすでにこれについて言及しましたが、立ち退きプロセスです。 私は大学卒業後、不動産管理会社で短期間働いていましたが、彼らのプロセスでは、15日に支払い遅延の通知があり、立ち退きは常にXNUMX日に提出されたと思います. そのため、カリフォルニアでそのボールを転がそうとするのは非常に迅速なプロセスでした。
そして最後に、私はAirbnbの男なので、サブリースです. この賃借人が、あなたから借りたこのユニットを受け取り、そのユニットを別の誰かに貸し出して、追加の利益を得ても大丈夫ですか? したがって、考慮すべき追加事項がいくつかあります。 しかし、取引を分析しているときに電卓を使用して何かを忘れていないことを確認することについて、他の質問で説明したように、リースを使用して、取引を行うときに何かを忘れないようにします。 BiggerPockets はすでに皆さんの負担を軽減するための作業を行っているため、一緒にリースすることをお勧めします。

アシュリー：
うん。 それはとても素晴らしい点です。 誰かが私にすべてのことをガタガタ言うように言ったとしても、あなたが必要としていたことをすべて覚えているはずがありません。

トニー：
すべて。

アシュリー：
しかし賃貸借契約です。 その必要はありません。 その情報で脳のスペースを無駄にしないでください。 文字通りあなたのためにまとめられたものよりも、あなたが暗記できるはるかに優れたものがあります. また、プロのメンバーでなくても、BiggerPockets を使用していれば、他にもたくさんのリース契約があり、少なくとも出発点として見て、使用して使用できます。 そして、あなたのリースにも付随する補遺です。 ペット料金を請求している場合、そこにいるペットに関する情報を記載した別の補遺がある可能性があるため、これらは構築が簡単です. 彼らが月に25ドル余分に払っている犬、彼の名前はこれ、品種のタイプで、彼は狂犬病の予防接種を受けています。 そういうもの。 そして、テナントは、犬を飼うためのルールとともにそれに署名します。 彼らは犬の後片付けをします。 そういうもの。 彼らは、犬によって引き起こされた摩耗に責任があります。 そういうもの。
わかった。 また、家主とリースについて詳しく知りたい場合は、BiggerPockets を通じて家主のブートキャンプを主催します。 bigpockets.com/classes にアクセスすると、現在ブートキャンプが進行中ですが、新しいクラスがリリースされたときに詳細を確認できます。
トニーと私は今日、皆さんにちょっとしたボーナス コンテンツを提供します。 これは、トニーとこのことについて話し、彼の頭脳を選んで、何が起こっているのか見てみたかったからです。 皆さんご存知のように…皆さんはおそらく、特に過去 XNUMX か月ほどで金利が大幅に上昇したというニュースや市場を見てきました。 トニー、これはあなたの投資戦略にどのような影響を与えていますか? 私は昨夜、新人投資家向けにブートキャンプの電話会議を開催しましたが、どうすれば高金利での取引を見つけることができるのかという質問が殺到しました。 私が思いついた答えは、もっと低いオファーをしなければならないということだと思います。 価値のあるものにするためには、その購入価格を下げる必要があります。 しかし、それがあなたの投資戦略をどのように変えたのか、あるいは変えていないのか、非常に興味があります.

トニー：
うん。 いいえ、アシュリー、取引がまだ理にかなっていることを確認することについて、あなたは頭に釘を打ったと思います。 ですから、金利が高いからといって、不動産を買うのをやめるべきだと誰もが自動的に思い込んでいると思います。 そして、それはまったく真実ではないと思います。 しかし、12か月から6か月、または間違いなくXNUMXか月前に購入していた、それほど肉のない取引をおそらくスキップする必要があることを意味していると思います。 しかし、私にとっては、実際の金利には無関心です。 私にとってより重要なのは、予測されるキャッシュ オン キャッシュ リターンです。 XNUMX% の金利でキャッシュ オン キャッシュ リターンの目標を達成できれば、それは良い兆候です。ホットディールを吸う。
だから私たちにとって、私たちが正直に変えたものは、それほど多くはありません. 私たちがおそらくもう少し柔軟性を持っている唯一のことは、私たちが目標としているキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンだと思います. 私たちが最初に始めたときは、かなりクレイジーでした。

アシュリー：
無限。

トニー：
うん。 私たちが最初に始めたときは、かなりクレイジーでした。 しかし、少なくとも私たちがいる分野では、外に出て、お金の30％のキャッシュリターンを得ることは、まだ非常に、非常に、非常に実行可能だと思います. そのため、私たちはそれらの取引のいくつかに自分自身を開放しています。 そして、おそらく以前にはなかった市場にも目を向けています。 誰もが知っていて、誰もが愛し、誰もが話している主要な市場の多くは、おそらくもう少し競争が激しくなり、良い取引を見つけるのが少し難しくなると思います. そのため、収益面でより少ない資金を提供する可能性のある二次市場と三次市場を検討し始めていますが、価格がこれらの他の市場ほど押し上げられていないため、キャッシュ オン キャッシュのリターンは依然として非常に強力です。より人気のある市場。
そうそう。 市場の選択と、引受の規律をもう少し強化したことが、おそらく私たちが行った最大の変化だと思います。 しかし、私がそれを伝える前に、あなたにいくつかの概念を与えるために. 現在、取引を終了しています。 これについてはすでに述べたと思います。 ハイシックス、ローセブン。 金利の観点から見た最良の取引は 2.6 です。 つまり、これは非常に短い期間での天文学的な違いです。 しかし、私たちは 2.6 を購入していました。私たちはまだ XNUMX を購入しており、これらの取引が私たちにとって意味がある限り、購入を続けるつもりです.

アシュリー：
金利が非常に低く、人々がこう言ったのも覚えています。 なんてこった、あなたはハードマネーに8％を払っていますか？」 そして、それは、契約がまだうまくいっているようなものです。 その 8% を支払って契約を結び、それを修復し、借り換えを行うことで機能します。 そして、同じことが今も当てはまります。 金利がそのパーセンテージである場合、取引は引き続き機能します。 ええ、XNUMX年前にこれをやっていたら、それを手に入れることができたかもしれないというのは臭いです。 でも振り返ってみると、昨年購入した人は「ああ、XNUMX年前にこの物件を買っていたら、もっと安かった」と振り返っていました。 つまり、人々は昨年、私たちが現在金利で行っているのと同じことを住宅価格で行っていました。

トニー：
私はそれを書き留めていました。 私は文字通りそれを今書き留めました。

アシュリー：
つまり、何もないことを示しているだけです… わかりました、ええ、おそらく市場のタイミングを合わせるのに最適な時期は昨年のXNUMX月、XNUMX月、おそらくXNUMX月の少し前でした。売り手からの高い購入価格。 市場の時間を計ろうとしないでください。 完璧な機会が訪れるのを待ってはいけません。なぜなら、最初の物件を完成させることが、より良い取引を見つけるための原動力になるからです。 そして、今日の質問の XNUMX つで、間違いを犯す可能性があるということについて話しました。後で得られる完璧なホームラン ディールよりも、これらのオーケー ディールでミスを犯した方がよいかもしれません。経験と知識を積み上げながら。 ええ、それを共有してくれてありがとう、トニー。 聞いて超面白い。
私は市場のタイミングを計ろうとしなかったので、市場のタイミングが悪いという状況がありました。 お得な時に買うだけです。 そして、30月に契約中の物件を取得しました。 そのため、金利は少し上昇し始めました。 市場は少し減速していました。 しかし、私たちはまだその物件を閉鎖していません。こんにちは、ニューヨーク州です。 そして、今後 XNUMX 週間以内に取引が完了すると予想しており、現在の金利は XNUMX 月に比べてはるかに高くなるでしょう。 私たちはハードマネーを使用しているため、XNUMX 年間の固定金利ローンの金利を銀行に固定しませんでしたが、現在契約を締結しているさまざまな金利で数値が大幅に変わります. 幸いなことに、私は非常に保守的な数値を実行しているため、それはまだ理にかなっており、非常にうまく機能しています.
しかし、あるイベントで別の投資家と話していたところ、彼らは XNUMX か月前にオファーを出し、デュー デリジェンスの期間中であり、金利が大幅に変更されたため、変更せざるを得なくなりました…彼らは売り手に行って、次のように言いました。あのね？ XNUMXか月前の金利を得ることができないので、これについて話し合う必要があります。」 そして売り手は言いました。 私たちはあなたと話すつもりさえありません。 デューデリジェンス期間が終了しました。 あなたの頭金は苦労しています。 撤回するか、頭金を受け取るか、続行することができます。」 そして、彼が最終的に何をすることに決めたのか、私は実際には知りません。 でも、これからどんどん一般的になると思います。
不動産を契約してデューデリジェンスを行った後、金利が上昇し、その数が完全に変わる人々。 これは非常に大きな問題であり、金利の上昇で年間 3 万ドルの差が生じることになります。 ですから、取引の数字を変更するには莫大な金額であり、売り手は彼と話をすることさえしません. その男は、彼らが契約に基づいて取得したキャップレートで不動産を売却する場合、他の誰かに売却するつもりであると言いました。この金利上昇。 ですから、BP Con で彼らと話をして、この取引で実際に何が起こったのかを知りたいと思っています。

トニー：
物事はどうなりましたか。

アシュリー：
うん。

トニー：
もう 3 つ追加する必要がありましたが、XNUMX 万ドルに衝撃を受けすぎて、それが何であったか思い出せないのでわかりません。 私たちは十分に言ったと思います。 それはすべて良いことでした。

アシュリー：
うん。 今週の新人リプライを聞いてくれてありがとう。 私はアシュリー、@wealthfromrentals、彼はトニー、@tonyjrobinson です。水曜日にゲストでお会いしましょう。
（歌う）