アシュリー：
これは不動産ルーキーエピソード230です。

ザック：
多くの人が投資物件の購入を開始すると思います。特に、基準を構築しているばかりの新人投資家は特にそうです。 それは動的なプロセスだと思うので、最初にすべての基準を持っていなくても大丈夫です。 しかし、多くの場合、彼らはプロフォーマやプロパティを見て、最初に基準を考え出すのではなく、それをマッシュアップして意味をなそうとしています。時間をかけて構築していると思います. しかし、それはすべて、一日の終わりに行動を起こし、投資目標を批判することです.

アシュリー：
私の名前は Ashley Kehr です。共同ホストの Tony Robinson と一緒にいます。

トニー：
Real Estate Rookie Podcast へようこそ。毎週、週 XNUMX 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、情報、ストーリーをお届けします。 私たちはいつも、Rookie の聴衆から何人かの人たちを大声で叫ぶことからこれらのエピソードを始めるのが好きです. ビッグブランドインベスターです。 その人はこう言いました。 新人投資家の皆様からの情報はとても貴重で、初めての物件を手に入れるのが楽しみです。 ありがとうございました。" XNUMXつのほめ手の絵文字付き。 ビッグ ブランド投資家の皆様、ありがとうございます。まだお持ちでない場合は、お聴きになっているポッドキャスト プラットフォームに正直な評価レビューを残してください。 それで、アシュリー・ケーアはどうしたの？ 元気ですか？

アシュリー：
XNUMX つ星のレビューを残していただければ、Tony が読み上げます。

トニー：
読みます。 星ひとつのレビューを残していただければ削除させていただきます。

アシュリー：
あなたが実際にそれをしてくれたらいいのにと思いますが、代わりに私はただ泣いているでしょう. それで、私たちはサンディエゴでライブの BiggerPockets Conference にいます。

トニー：
太陽が降り注ぐ美しいサンディエゴ。 これは、私が今まで見た中で最もドープなポッドキャストの背景です。 そのため、今後はこの部屋でポッドキャストのみを録音していることを BiggerPockets のクルーに伝えました。 そのため、このエピソードについて XNUMX つ星のレビューをたくさん残していただき、この背景をどれだけ愛しているかについて話してください。

アシュリー：
どうやってこれをトニーの車の後部に収めるか考え中です。 トラックを持ってきましたか？

トニー：
私はトラックを持ってきました。

アシュリー：
わかりました、完璧です。

トニー：
私はトラックを持ってきました。

アシュリー：
これをバックに積んで持ち帰ります。

トニー：
しかし、私たちは興奮しています。ここ BPCON に参加できるのは素晴らしいことです。エネルギーがあふれています。 私は今朝彼らの朝のセッションに足を踏み入れましたが、それは人の海のようでした. 学ぶために、ここでネットワークを作るために、ここで非常に多くの投資家が同じスペースにいるのはとてもクレイジーでした。

アシュリー：
昨夜はキックオフ パーティーとイベントで正式に始まり、今日は終日セッション、明日はセッション、そして別のエンディング パーティーです。 でも、ホテルの周りを歩いたり、ヨット パーティーに参加したり、たった XNUMX 日早く到着しただけで、すでにたくさんの人に会って、たくさんのことを学んだ気がします。 なんらかのカンファレンスに参加する場合、イベントは XNUMX 日早く来るか、XNUMX 日遅くまで滞在して、カンファレンスの設定からさらに多くのネットワーキングを行うかのどちらかだと思います。 会議の設定に入って、人々に会って、分科会に行こうとしている、そんなことも…

トニー：
早めに来て、誰かと飲み物を共有し、よりリラックスした環境で彼らと知り合うことができれば、会議の残りの部分がとても楽しいものになります。と。 そして、私が参加した最初の大きなカンファレンスの XNUMX つを覚えています。数か月前にミートアップで会った友人に偶然会ったのですが、ミートアップ以来会っていませんでした。 私たちはその会議でたまたま会い、結局二人ともそこに行きました。 私たちはその週末全体を一緒に過ごしました. 彼は実際に私に短期レンタルを紹介した人でした. したがって、これらのネットワーキングの機会がどこにあなたを連れて行くのか、またはそれらがあなたに与える影響を決して知らないようです.

アシュリー：
同意します。 したがって、今日の最初の推測は、Rookie の返信に役立ちます。

トニー：
はい。

アシュリー：
ですから、今日ザックが参加することに興奮しています。 彼は家賃から退職まで、私たちがルーキーの回答の質問に答えるのを手伝ってくれるでしょう.

トニー：
うん。 ザック、彼は本当にクレイジーなバックストーリーを持っています。 彼は OG Podcast でインタビューを受けました。 番組ノートの OG Podcast で彼のエピソードをリンクします。 しかし、彼は Rent to Retirement をこの非常に大きな会社にするために設立しましたが、それ以前から、彼は投資家としてかなりワイルドな道のりを歩んできました。 とにかく、私たちは彼に、ターンキープロパティと、彼の専門知識が役立つ可能性のある新人が対処している可能性のあるその他の問題について話してもらいました。

アシュリー：
土曜日になると、Tony の乾いた単調な声と私の笑い声にうんざりしてしまうことはわかっています。 ですから、他の誰かが来て、いくつかの質問に答えて、それを本当に分割するのは素晴らしいことだと思いました. それでは、ザックをショーに連れて行きましょう。

トニー：
では、ザック。 ポッドキャストへようこそ。お兄さんに会えるのを楽しみにしています。

ザック：
ここにいることにとても興奮しています、男。 これは BPCON です。素晴らしいです。喜びはすべて私のトニーです。

トニー：
うん、すごい。 それでは、Rookie の聴衆から寄せられたいくつかの質問に飛び込んでみましょう。 最初の質問は Heidi G [inaudible 00:04:40] からのもので、Heidi の質問は、キー ログ以外のクレジット ラインについて誰か説明してもらえますか? 市場外での購入のために現金を用意するために、商業信用枠にチェックインするように言われました。 私たちは600,000つからXNUMXつのドアを検討しています.住宅ローンのないレンタル全体で約XNUMXドルの株式があります. しかし、コマーシャル ライン クレジットの要件とプロセスをしっかりと把握していません。 では、そこについてのあなたの洞察や考えは何ですか?

ザック：
それは負荷の高い質問です。 歴史的に、コマーシャル クレジット ラインまたはビジネス クレジット ラインに関する私たちの経験では、75,000 ドルのクレジットの資格があるとメールで受け取るものではなく、通常は高度なクレジット カードです。 一般的に、お客様がビジネス関係を構築している地元の銀行と協力することが最も成功しており、時間の経過とともに無担保の信用枠を構築しています。 そして通常、彼らはあなたが引き出しているのと同じ量の流動的な現金を利用できるようにしたいと考えています。 しかし、その質問に基づいて、トニー、少なくとも私の意見では、それらの不動産、または[inaudible 00:05:43]の住宅ローンを組んだ方がはるかに理にかなっていると思います。 . よりアクセスしやすくなり、ポートフォリオを拡大できるようになると思います。

トニー：
それは本当に良い点です。 つまり、彼らが住宅ローンを持っていない場合、それが最も簡単な方法であると考えてください. 住宅ローンを組むだけで、与信枠について心配する必要さえありません。 しかし、あなたは小規模なモバイル バンクについて、そのプロセスはどのように見えるとおっしゃいましたか? では、誰かが銀行を通りかかった場合、私は何を求めているのでしょうか? 必要な書類は何ですか？ ちょっと分解してみましょう。

ザック：
地元の信用組合、地元の銀行について話しているとき、これは実際に関係ベースの銀行業務を取得する場所であり、そこで経験を積む必要があります。 彼らはかなりの預金が入ってくるのを見る必要があります。通常、あなたは彼らと常に関係を築いています。 誰かが通常、保証されていないビジネスまたは商業信用枠を取得する可能性は非常に低いと思います。最初に銀行に足を踏み入れるだけで、そのレポートとその関係を時間をかけて構築することはありません。 つまり、それは本当に関係ベースの銀行業務であり、彼らとビジネスを行い、時間をかけてそれを発展させていると思います。

アシュリー：
小売店か何かを考えてみてください。彼らが商業ビジネスの与信枠を取得しようとしている場合、彼らはおそらく在庫などを担保として置いているでしょう。 あれは正しいですか？

ザック：
ああ、100% うん。 真のコマーシャル ライン クレジットまたはビジネス ライン クレジットの半分を担保にする場合、それは安全ではありません。 それが、信用枠について考えるときに私たちが話したことです。 しかし、彼らが実際にビジネスや資産などに対してそれを保護している場合、それを担保にすることははるかに簡単になります. しかし、私の意見では、繰り返しになりますが、彼らは所有する財産を無料で明確に担保しているだけだと思います.

アシュリー：
私もそう思います。 それが最良の選択肢だと思います。 そして、彼らがより良いと私が言う唯一のローンは、彼らが実際に株式市場に多額のお金を投資し、それに対して信用枠を設定した証券会社の口座を持っている場合です. それは非常に流動的であるため、最高のレートが得られるからです。 しかし、それ以外は、無担保ローンを取得しようとしている場合は、プロパティにドットを付けてそのルートをたどることは間違いありません.

ザック：
彼らは良い位置にいます [inaudible 00:07:46]

アシュリー：
おめでとうございます。多くのオプションがあります。 では、質問 4 に進みます。 ここで私を助けてください、私は93.5週間前に市場外の取引を見つけ、売り手と価格で合意しました. 彼は引っ越す準備ができており、これをすぐにやりたいと言いました。 私は事前資格を持っていなかったので、貸し手の検索を開始し、今日は地元の人と話をしました. 私は今日売り手の家に立ち寄り、車輪が転がっていると彼に話しました。ローンの事前承認時に彼に答えます. 彼は新しい AC ユニットをインストールしたため、有料で値上げしました。彼は XNUMXk を支払いました。 私は彼を XNUMX に下げ、彼は言いました。ちょうど XNUMX 分後、申し訳ありません。 ですから、このようなことが二度と起こらないようにするために、できるだけ早く契約を結ぶ必要があることに気づきました。 私のジレンマはこれです. 貸し手に申請書を提出するか、購入する家がなくても事前承認されているかどうかを確認するか、それとも良い取引が再びテーブルに載るまで待つか. 資格について少し確信が持てない唯一の理由は、私の DTI によるものですが、同時に、必要がなければ急いでクレジット カードの支払いをしたくありません。

ザック：
良い質問。

アシュリー：
うん。

トニー：
私たちが扱ってきた多くの売り手が最近考えを変えたようです。

ザック：
私たちが聞いている質問は、最初に貸し手と資格を取得してから、その逆のディーラーを見つけるということだと思いますが、それが基本的な質問ですか?

アシュリー：
うん。

ザック：
資金調達のオプションが何であるかを知っていると思います。そうでなければ、実際に資金調達の資格を得ることができない場合に契約を結びたくないので、それらの条件がどのようなものかを知る必要があります. 私たちは、ポートフォリオを構築しようとしている多くの新しい投資家と協力していますが、多くの場合、懸念は、私が自分のクレジットを実行したくないことです。彼らは私のクレジットを望んでいません. しかし、人々は本当に理解していません。 基本的に、ローンの資格を得るために信用がどこにある必要があるか、信用調査や信用報告書が実際に与える影響を最小限に抑えることができると考えています。 私たちは、年間を通して月に数回のようにクレジットを実行します。 少なくとも従来の観点からは、最高のしきい値である 740 を超えて維持することができます。 皆さんはどう思いますか？

アシュリー：
まず最初に、クレジット カードの借金がある場合は、返済することをお勧めします。これは、おそらく最悪の借金だからです。 そして、あなたが家を手に入れるかどうかを決めるまで、私は待ちません。 その金利が天文学的であるという理由だけで、私はそれを完済します。 だから私は間違いなく最初にそれを大事にします。

トニー：
ええ、私はザックに同意します。 資金調達オプションを設定する必要があることを理解することが第一だと思います。 契約中の物件に出かけるのは簡単ですが、あなたが言ったように、250の事前資格しかない00万の契約で物件を取得した場合、今は非常に厄介な状況にあります. つまり、EMD を停止したか、他の契約上の義務があり、今ではクローズできません。 [inaudible 10:33:00] が重要であることを理解していると思います。 さて、あなたが良い物件を持っていて、契約の下で多くのことを手に入れている状況にある場合、アシュリーと私がよく話しているのは、そのローンの資格を得ることができない場合、利用可能な資本がないということです、その一部を見つけることができますか、それともハードマネーローンを取得できますか? ですから、それはそのギャップを橋渡しするようなものです。 最善の方法は、最初に資金調達をすることですが、契約の下で良い取引が得られ、資金調達ができない場合は、パートナーを見つけてください [inaudible 10:56:XNUMX] 助けてください.

ザック：
100% のパートナーシップは巨大です。

トニー：
うん。 わかった。 それでは、ここで次の質問を見てみましょう。 これはデレク・ムーアの作品ですDerek によると、私が検討しているデュープレックスは市場に出ていません。 数値は良好で、家はまともな状態にあるように見えますが、GC や検査官はまだそこを歩いていません. デュプレックスは、賃貸料が現在のアクティブなテナントからのものであると言われています。 [inaudible 00:11:20] ほとんどの場合、その場所はあまり修理する必要はありません。 これが私の質問です。 XNUMXつ目は、修理を行う前に家を査定してもらうためにお金を払うべきですか? 第二に、レントロールを要求するとき、実際に家賃が支払われたことを示すベースバンクの明細書を要求するのは普通ですか? XNUMXつ目は、XNUMX年以上XNUMX年以上住んでいる場合、賃借人を家に留めておくのは良い考えですか? 最初の質問ですが、繰り返します。 質問 XNUMX は、修理を行う前に家を無料にする必要があるかどうかです。

ザック：
まあ、それはあなたの購入状況に本当に依存すると思いますが、一般的に銀行は評価を要求し、あなたは評価が最高値であることを望んでいます. ですから、家が修理されるまで待ってから、評価を受けるといいでしょう。

トニー：
多分私はそれを読んでいますが、彼はそれが市場外の取引だと言いました. たぶん、彼はある種のハードマネーか、その程度で行くでしょう。 それで、彼が苦労している、または彼が現金を持っていると言いますが、それでもその状況で評価を受けますか?

ザック：
状態鑑定なしで大量購入しておりますが、その価値も分かっております。 私たちは独自の DPO を運営しているか、知るためにコンプを運営しています。 評価はあると良いと思いますが、非常に主観的な場合もあります。 銀行が評価を必要とする場合は、それを取得する必要があります。 しかし、もっと重要なことは、あなたの数字を知っていること、あなたのARBを知っていること、それに入る修理について知っていることだと思います.

トニー：
では、あなたがオフマーケットで購入していて、デレクの状況について言うとしたら、彼がオフマーケットで購入していると言えば、それは現金取引またはハードナンバー取引であり、それについて適切に検査を行うことをお勧めしますか、それともあなたのプロセスはどのようなものですか?

ザック：
私は検査を下してもらい、鑑定はそれ自体である程度の検査です。 しかし、ええ、検査は、あなたがどれほど経験豊富であるか新しい人であるかに関係なく、常にすべての人に推奨するものだと思います. また、交渉の立場も向上します。

トニー：
私たちがやりたいことのXNUMXつは、検査室のプロパティを作成し、同じ日に検査官に会うために便利屋を派遣し、検査官の後ろを歩いてすべてを降ろすことです。彼らは呼びかけています。 そして、検査が完了するとすぐに、その検査報告書を修復するために必要な作業範囲と入札を行います。 ですから、同意します。契約でこれを許可するプロパティを取得したら、それは素晴らしい交渉戦術だと思います。それは少し合理的であり、すべてが狂っているため、おそらく昨年よりも困難でした. しかし、今年の後半から来年の初めにかけて、もう少し多くの目撃情報が得られると思います。

ザック：
あなたは自分のシステムに非常にダイヤルインしているので、入札して検査するつもりです [inaudible 00:13:50]。

トニー：
ええ、それが大好きです。 では、質問 00 です。レントロールを要求するときは、[inaudible 13:56:XNUMX] と表示されている銀行取引明細書を要求するのが通常です。

ザック：
売り手との経験により、あらゆる形や形のレンタルロールを手に入れることができます. これが不適切かどうかはわかりませんが、これについて皆さんの意見を聞きたいのですが、ママとポップの所有者のほとんどは、実際にあなたにお金を与えるのに十分な財政的準備をしていないのではないかと思います.きれいな会計、少なくとも歴史的には、すでにレンタルされているレンタルを購入する場合、通常はそこに問題があります. 彼らはそれで収入を監視していませんが、知りません。

アシュリー：
ええ、私たちが通常行っているのは、テナントに禁反言の同意書を送ることです。 それで、彼らに名前を記入してもらい、基本的にリースにあるものを記載してもらいます。 それで、あなたが支払う家賃はいくらですか、最後に家賃を支払ったのはいつですか、その物件でどのような修理やメンテナンスを行う必要があるか、といったことです。 ですから、彼らの言うことと家主の言ったことを一致させ、それがどのように相関するかを見ていきます。

ザック：
そして、禁反言を知らない人のために、これは商業スペースでより一般的であり、おそらく住宅ではあまり一般的ではないと思うので、基本的にテナントはリースが正しいことを確認し、リースを順守してきました. . 私はそれを正しく言いましたか？

アシュリー：
はい。

トニー：
賃借人が言っていることと家主が言っていることが違っていたらどうなりますか？

アシュリー：
ええ、それで家主に戻って、これはあなたのテナントが述べて署名したものであり、フォローアップの証拠を求めるところです. したがって、銀行の明細書を要求するのがおそらく適切な場合、またはACHがそのレポートを印刷するために通過したことを示すことができる何らかの財産管理ソフトウェアを使用している場合、またはキャンセルされた小切手のコピーを表示することが適切である.テナントが支払った金額と、実際に支払った金額。

ザック：
つまり、実際には、テナントがすべてのプロパティを禁反言することを許可するようにすべての売り手に求めているのですか?

アシュリー：
はい、テナントがあります。

ザック：
私はそれが好きです。 それは素晴らしいデューデリジェンスです。 テナントの場所を残します。

アシュリー：
うん。 テナントが現在逃走中で、XNUMX、XNUMX 年間その家に住んでいる場合、テナントを家に留めておくのは良い考えですか?

ザック：
そのリースを守らなければならないと思います。そうする理由がなければ、彼らを立ち退かせることはできません。 しかし、彼らが良いテナントだったのなら、なぜそれを変えるのでしょうか? つまり、彼らが適切に吟味されていれば、多くの場合、少なくともパフォーマンスの悪い物件では、優れたテナントであったという歴史を持っていないテナントを継承することになります. しかし、良いテナントを獲得した場合、それらを手に入れるのは難しいので、それらを維持してください.

アシュリー：
彼ら。 ええ、デレクの状況では、彼は最初に修理をしたいと言っていたと思います。 なので、どんな修理をするかにもよると思います。 したがって、評価、借り換え、お金を引き出すことができるように、テナントに大規模な改造を行う必要がある場合は、おそらくテナントに退去を依頼したいと思うでしょう。 しかし、それは本当にリースに依存します。 彼らが XNUMX 年か XNUMX 年の賃貸契約を結んでいる場合は、単に退去を求めることはできません。 あなたは尋ねることができますが、彼らは去る必要はありません。 しかし、彼らが支払いをしている場合、彼らは物件を良好な状態に保ち、あなたはそれらの周りの修理を行うことができ、あなたは良いテナントを保持することもできます.

ザック：
多くの入居者が、私たちが入居し、彼らの生活状況も修復および改善していることに非常に満足しています。 また、以前の家主とのコ​​ミュニケーションが不十分だった場合、それらの関係を修復し、家を改善し、実際にテナントとの関係を再燃させることもできます。

アシュリー：
ええ、私たちも行ったことのXNUMXつは、テナントに、これらの修理を行うか、この日に家賃がこの金額まで上がるか、リースの終了時に退去するかを選択できるようにすることです. だから私もオプションを取得することは良いことだと思います-

ザック：
私はそのアイデアが大好きです。 ほとんどのテナントが滞在することになりますか？

アシュリー：
うん。 また、テナントが入居している物件に参入する際に私たちが行ったもう25つのことは、彼らがすでに市場の家賃をはるかに下回っており、修正する必要があるものがいくつかない場合は、賃貸料をゆっくりと引き上げることも行います. 、人々がそれを愛していることがわかりました。 私たちは彼らに、同じ量の寝室、バスルーム、同じ種類のアップグレードである同様の物件に引っ越す場合、市場の家賃を少し下回るか、市場の家賃と同じように、コンプを示します。 . したがって、引っ越すと、最終的にはそれ以上または同じ金額を支払うことになり、それに加えて引っ越し費用がかかります。 それからゆっくりと賃料を上げていきます。その時点までは月額 25 ドルか、次の 50 か月で 30 か月分 200 ドル、つまり XNUMX ドルの値上げです。 そのため、これらのテナントの支払いを維持するためにそのようにすることで、それが非常に役立つこともわかりました. そこにXNUMX年間住んでいたテナントがXNUMX人いて、当時の彼女は市場の家賃を約XNUMXドル下回っていました。

ザック：
最長占有率の目標を達成したと思います。

トニー：
30年？

アシュリー：
それも35年前に購入したもの。 だから今からXNUMX年。

ザック：
それはゴールデンバックスです、私はそれが大好きです。

トニー：
次の質問はザックです。 これはノディからのものです [inaudible 00:18:44]、あなたの名前が正しいことを願っています。 Nodi はここで初歩的な質問をします。数字を計算する方法を学ぶためにさまざまな取引を検討しており、特にターンキーの賃貸物件に興味があります。 私はこの取引で BP 賃貸計算機を使用しました。最近、月額賃料が 149,000 上昇し、1150 ドルで販売されている家を見ました。明らかに、これは 1% ルールを満たしていません。 私はBP計算機で自分で数字を計算し、毎月200ドルのプラスのキャッシュフローを持っていました. 私の質問は、ここで何が欠けているのですか? 問題が 1% ルールを満たさない場合、キャッシュ フローがマイナスになると考えました。 これはターンキー プロパティでよく見られることですか?

ザック：
人々は経験則に基づいて投資したいので、私たちは常にこのような会話をしています。 しかし、私は彼らの基準と目標に基づいて投資することをお勧めします。 1% ルールは今日の市場には実際には存在しません。 それは私たちが提供する主要なターンキー プロパティであり、実際には 1% ではありません。 C または D プラスの領域に移動して、1% ルールを紙に示すことができます。 しかし、これらの数値とプロフォーマに基づいて評価しているときは、予想されるパフォーマンスにすぎないことを覚えておいてください.1年のうち1か月間空き家に引っ越すテナントがいる可能性がありますが、その時点ではそれは問題ではありません. したがって、私が人々に投資にアプローチするよう奨励する方法は、基本的な基準を持ち、資金調達と投資のニーズに基づいてどのような数字が彼らにとって有効かを知り、それらを取得しようとし、またその場所を意識することだと思います。正直に言うと、XNUMX% ルールはもはや存在しないと思います。 また、XNUMX% ルール タイプのプロパティを検討している場合は、その地域に注意してください。

トニー：
非常に多くの新人投資家が私たちのところに来て、どの市場に投資すべきか知りたがっていると思います。 どの都市に投資する必要がありますか? 大したことは何ですか？ これを買うべきか、買わないべきか？ そして、多くの場合、あなたが言ったように、誰もが独自の基準、求めているリターンのレベルを持っているため、それらの答えを得ることはほとんど不可能です. だから人々は私にその質問をします、私はいつも言っています、あなたにとってより重要なことは何ですか？ 感謝はあなたにとってより重要ですか？ あなたにとってキャッシュフローの方が重要ですか？ 投資に対するリターンは重要ですか? 利回りを評価する際には、非常に多くの異なる点を見ることができます。1% ルール、2% ルール、その他すべてのルールが有益である場合もありますが、結局のところ、それらは単なるルールにすぎません。経験上、それらは不動産投資の法則ではありません。 答えはノーです。[inaudible 00:21:20] が言ったと思いますが、あなたの目標は何ですか? $200 のキャッシュ フローが私にとって良いとしたら、あなたはキャッシュ リターンからまともな現金を得て、それがあなたに招待されます。

アシュリー：
そして、今日の市場で 1% の役割を果たしていること、または過去 20,000 年間で、おそらく低所得地域であり、より手頃な価格の住宅であり、頭痛の種になるだろうというあなたの指摘に少し触れました. そして、私が 1 ドルのデュプレックスを購入した場合、それは 50% ルールを超える方法でした。 したがって、取引ごとに、毎月の家賃収入の 50% の費用を負担することになっています。この市場では固定資産税が非常に高かったため、その規則には当てはまりませんでした。 したがって、XNUMX つの経験則や XNUMX つの比率、または XNUMX つの統計だけに頼ることはできないことがわかります。 それはすべて、あなたの基準が何であるか、あなたの目標が何であるか、そしてすべての比率とルールを構築し、そこから引き出されて、XNUMXつのことだけではなく全体像を構築することです.

ザック：
多くの人、特に新人投資家が投資物件の購入を始めるとき、それは自分の基準を構築しているだけだと思います. それは動的なプロセスだと思うので、最初からすべての基準を持っていなくても大丈夫です。 しかし、多くの場合、彼らはプロフォーマとプロパティを見て、最初に基準を考え出すのではなく、それを一致させようとしています。 そして、あなたはそれを時間をかけて構築していると思います。 しかし、それはすべて、一日の終わりに行動を起こし、投資目標を批判することです.

トニー：
わかった。 それでは次の質問に入ります。 これはクリスティーナからのものです[inaudible 00:23:02]、あなたの最後の権利が得られたことを願っています. そのため、クリスティーナは、彼女の最初の物件を閉鎖しようとしていると言います。 それは、テナントと適切な管理者がすでに配置されているターンキーコンドミニアムです。 当初の計画は自己管理することでしたが、PM を維持することは取引の妥当性の一部であり、数字はあらゆる分野で機能します。 コンドミニアムの鍵は実際に私が受け取るのですか、それとも PM とテナントが保管するのですか? PM と契約を終了するには、90 日前に通知する必要がありますか? ごめんなさい。 彼女は、PM との決定には 90 日前の通知が必要ですが、リースの終了までそれらを保持する必要があると言っています。 テナントには 60 日前の通知が必要です。 自己管理の機会を考えている場合、テナントに連絡先情報を提供し、関係を構築する必要がありますか? 他に知っておくべきことを護衛するよりも、毎年自分のポケットから支払うほうがよいので、保険に加入する必要はありません。ここで大きな質問が得られるように、言い換えてみます。 さて、最初の質問は、彼女がコンドミニアムを閉めたら、実際にコンドミニアムの鍵を手に入れるのか、それとも首相がそれらを保管するつもりなのかということです. そして、契約が終了したら自己管理を計画し、他に知っておくべきことや保険があることを知って、そのテナントとの関係を築き始めたら、彼女に尋ねるべきです.

ザック：
ええ、あと 10 の質問があります。解決しようとしています。 これは、あなたの最後のポイントに非常に当てはまると思います。 まずは、地元の弁護士にご相談ください。 州法は、テナントとのやり取りの方法によって異なります。 個人的には、私たちの時間はビジネスの構築に費やされているため、現時点ではプロパティを自己管理していません。 そのため、私たちは管理を行いたいと考えていますが、適切な管理を実施しています。 通常、キーは管理者に渡されます。 私たちの財産に引っ越したとき、私はそれらの鍵を見ることはありません。また、それらを望んでもいません。 私たちはテナントと関わりません。 私は個人的に、私たちが誰であるかをテナントに知られていないという匿名性が好きです. 彼らは管理者に関与する必要があり、そのため、専門的な財産管理を実施しています。
エスクローに関する限り、これは税金と保険の XNUMX つのことであり、実際には自分で支払いました。 私たちが購入するのが従来のローンであろうと商業用不動産であろうと、住宅ローンをエスクローすることはありません。 私たちはいつも自分たちで税金と保険料を払っています。なぜなら、私は銀行に行くのが好きではないからです。銀行は前払いするのが好きではありません。多くの財産を持っている場合、それは多くのお金になる可能性があります。 ただし、税金が年に XNUMX 回支払われる場合は、忘れずに忘れずに行う必要があります。期限を過ぎないようにしてください。 あなたはその失効を望んでいません。 だからそれは依存します。

トニー：
私は逆です。保険と税金を住宅ローンの月々の支払いに合わせて支払いたいと思っています。なぜなら、私はその利便性が好きで、[inaudible 00:25:45] を手に入れる王だからです。 だから私は、その支払いをするために彼の賃貸物件事業のいずれにも保険をかけていない最初の男になることを知っています. だから私はその便利さが好きです。 しかし、マネージャーについてのあなたの主張も鍵を持っています。それは、はい、所有者のようです。明らかにあなたは財産を所有しているので、鍵を取得したい場合は、鍵を取得できます。 しかし、あなたがこの不動産管理会社にお金を払っているのは、[inaudible 00:26:04] 必要な場合に鍵を保管できるようにするためです。 私たちは、私たちが持っていたものに対して長期的な結果をすべて売り払いました。私のテナントがどのように見えるかはわかりませんでした。 彼らは複数の州にいました。 だから、もし私が彼らと街でばったり会ったとしても、他のランダムな人からお互いを知ることはないでしょう. 私はそれが好きです。

アシュリー：
私は少し違います。 私はコントロールを維持するのが好きです。 そのため、成約時にスタディキーを取得したり、テナントの連絡先情報を入手したり、プロパティマネージャーに直接渡すのではなく、リースのコピーをすべて前もって持っておきたい. 私も自分の財産を常に何らかの形で管理できるように、これらのものを持ち歩くのが好きです。 特にあなたが始めたばかりのとき、私はあなたの最初の財産でさえ、構築し、成長し、拡大するにつれて、すべてのユニットのすべての鍵の地下室にこのラックを置くことは現実的ではないことを理解しています. しかし、ええ、あなたが購入している物件の閉鎖時に鍵を要求することは完全に受け入れられると思います. しかし、テナントが引っ越すなどの場合は、おそらく新しいロックを設置し、その物件の新しいキーも取得します。
固定資産税と保険がエスクローに伴う限り、土曜日に BPCON が始まる直前に、固定資産税が支払われていないというエピソードを公開しました。 そして、実際に数人の人々がやって来て、すでにそれについて話してくれました. ポッドキャストで発言する絶好のタイミングで、BEPCON のリリースですが、固定資産税の請求書が支払われていない場所であり、トニーと私が話したところ、彼は次のように言いました。 だから、それは私が私の商業貸し手と話さなければならないことです. 住宅側ではそれを実現するのは非常に簡単ですが、商業側ではそうではありませんでした. そして、私がいつもそれに反対していた理由の XNUMX つは、お金を前払いしているのに、請求書は XNUMX つだけで、ここで支払うからだと思います。 したがって、物件を購入し、保険料の支払い期限が毎年の場合は… 通常、前払いで、何年分の固定資産税を前払いし、何年分の保険料も前払いします。 エスクローされている場合は、支払いを開始し、次の年に追加します。代わりに、そのお金を別のことに使用して、年末に支払うことができます。 それが、私がそれに反対する理由のようなものです。 しかし、苦労した後は、エスクローの専門家になるでしょう。

ザック：
それで、テナントに35年間滞在してもらう方法はありますか？ しかし、それは良い説明ポイントです、アシュリー。 私は一般的に従来のローン、一戸建て、小規模なマルチ、貸し手がエスクローすることが期待されていると思います.

アシュリー：
通常、ほとんどの場合必須であり、オプションはありません。

ザック：
誰もが商業的な側面を見て、ポートフォリオを成長させます。 場合によっては、拒否またはエスクローすることもありますが、エスクローすることさえありません。 私たちが購入した一部の小売センターの不動産管理と同様に、彼らは実際に税金と保険を支払いますが、技術的にはローンにエスクローするわけではありません. しかし、ええ、私はそこにいますが、それを作るために何かが必要であるか、それを支払う必要があります.

トニー：
最後の部分に触れたいと思います。ターンキー プロパティの購入について知っておくべき新しい [inaudible 00:29:10] はありますか?

ザック：
ターンキーは、人々が多様化を開始するための優れた方法です。特に、地元の市場が高すぎて開始したり、自分で行っていることを超えて拡大したりできない場合はなおさらです。 彼らが積極的な投資家であっても、ターンキーは戦略的にポートフォリオにドアを追加するための優れた方法であり、私の意見では、これがゲームの名前のようなものです. 私たち全員が達成しようとしていることだと思います。
でも、誰と働いているか知っていますか？ 適切な人材と適切な場所に投資したいのは明らかです。 ターンキーを購入しているからといって、不動産がテナントの問題を抱えている可能性があるという通常のリスクから保護されているわけではありません。 ターンキーを購入したい投資家と協力するときの最大の断絶は、これが完全に受動的であり、たとえあなたが素晴らしいものを持っていても、それはまだある程度活発であると考えていることです.テナントプロパティ管理のセットアップ。 しかし、それは人々が始めて、多様化し、時間の経過とともに拡大するためのいくつかの落とし穴を回避するための優れた方法になる可能性があります.

トニー：
では、ザックに質問させてください。 そのため、公正な Airbnbs バケーション レンタルに再投資しています。現在、それは非常に魅力的な資産クラスです。 多くの人が興味を持っていますが、多くの人は、万人向けではないことを知っています。 誰もがバケーション レンタルを購入して自分で管理する必要があるわけではありません。その資産クラスと他の資産クラスとの間には、やるべきことが確実に多くあるからです。 では、誰のためのターンキーではないのでしょうか? どのような投資家には向いていないのでしょうか?

ザック：
ああ、それは素晴らしい質問ですね。なぜなら、今私たちと一緒に家に来るすべての人に合わせたいからです。 アクティブな投資家であることのリスクを理解し、それを本当に楽しんでいるアクティブな投資家であることは、自分自身でよりうまくやれる人だと思います。 そして20つ、短期レンタル、彼らは完全に管理しています。 あなたが経営陣を持っていたとしても、それがあなたが彼らに30、XNUMX％、おそらくそれ以上を支払う理由です. しかし、不動産で自分のことをすることに本当に興奮し、情熱を持っている人々は、まだ受動的な投資家になりたいとは思っていません. 積極的に投資することで、おそらくより高いリターンを得ることができますが、そのコースにはより多くの作業と潜在的なリスクがあります。

トニー：
そして、私がいつも言っていることは、何でも良くなり、時間、欲求、能力に投資するということです. そして、これらの重要な要素のいずれかが欠けていると、苦労することになります. そして、条件付きの会社やそれが何であれ、そのギャップを埋めることができれば、おそらくより多くの成功を収めることができるでしょう. 時間がない場合、過小評価された資産を見つけて修復し、安定させ、長期的に管理することは非常に困難になるからです。 意欲がなければ、たとえ時間と能力があっても、それをするのが嫌いになるでしょう。 したがって、これらすべての [inaudible 00:31:55] が必要です。

ザック：
そして、自分自身に正直であることが重要です。 おもう。 これは、自分の目標、時間、経験レベルに正直になり、それに応じて行動を起こすことの優れたポイントです。

アシュリー：
また、新しい投資家が他の人が行っていることから学び始めるのに最適な方法です。 あなたはチーム全体を手に入れ、そこにすべてを持っているので、「これがどのように機能するか、これがどのように機能するか」と言うことができます。 そして、自分自身や何かを借り始めたい場合は、それらのリソース、必要なチームが登場するのをすでに直接見ています。 そのため、新人にとってターンキーは、始めるための優れたオプションだと思います。 特に、分析麻痺を経験したことがある場合は、時間がなくて行動を起こすのが遅れています。 そして、あなたがこれをやりたいと思っていたのは何年も前のことです。そのように、ターンキーに入るのに最適な候補だと思います.

ザック：
それの考え方の側面、実際には、非常に多くの人々、特にVVコミュニティでは、不動産に興奮し、分析麻痺に陥っているため、非常に多くの人々が動けなくなっているとあなたが言ったことをとてもうれしく思います. 私の意見では、その最初の財産は経済的に重要ではありません。 精神的に、感情的に重要です。 そして、ターンキーがあなたを始めるためのアクセス方法であるなら、それをしてください. 数年後に戻ってきた非常に多くの投資家がいますが、彼らは私たちからXNUMX、XNUMX年購入していませんが、彼らは外に出て、この非常に大きなポートフォリオを構築し、非常に成功しています。いくつかのプロパティは、外に出てそれを行う自信を与えてくれました。 そして、私はそれらの話を聞くのが大好きなので、その点について言及してくれてありがとう.

アシュリー：
ええ、それは本当に素晴らしいです。 ターンキーに関する最後の質問は、ターンキー プロバイダーを審査する際に、ターンキー プロバイダーに尋ねるべき XNUMX つの質問は何ですか?

ザック：
間違いなく、実績が最も重要だと思います。 すべてのターンキーが同じように作られているわけではないため、市場について話し、彼らのモデルとビジネスが実際の基準を満たしていることを確認しましょう. 人々はさまざまな市場で働いており、ビジネスにはさまざまなニッチがあります。 短期、長期、集合住宅、新築、開発を行う人もいます。 ですから、少なくとも基本的には、あなたの目標と基準に一致すると思われるビジネスが品質と実績を持っていることを確認し、あなたがビジネスに飛び込む他の人と同じように、参照とデューデリジェンスを確認したい. そして XNUMX 番目の質問は、これらのプロパティが私の基準に合っているかどうかです。 もしそうなら、あなたはそれを取ると思います。

アシュリー：
BPCON のライブに参加していただき、ありがとうございました。 あなたについての詳細情報をどこで見つけて、あなたに連絡できるかをみんなに教えてもらえますか?

ザック：
絶対。 rentoreirement.com にアクセスできます。 それはretirement.comへの家賃です。 ソーシャル メディアへのすべてのリンクがあります。 私たちはあなたが投資をしていることについて喜んで話します.私たちは短期賃貸を行い、集合住宅の新築を行います. 私たちは多くのことに手を出しています。 そして、私たちは付加価値を提供するためにここにいます。 連絡してください。 そして、皆さん、私を迎えてくれてありがとう。 とても楽しかったです、BPCON2022。

アシュリー：
私は WealthfromRentals の Ashley で、彼は Instagram の Tony J. Robinson の Tony です。 聞いてくれてありがとう、水曜日にゲストを迎えて戻ってきます。 (歌っている)