家を見つけてオファーをすることは、住宅購入プロセスの出発点にすぎません。 オファーが受け入れられたら、住宅ローン貸し手と毎日協力して書類を提出し、住宅を購入するためのさまざまな要件を満たします。 現金購入者であっても、クロージングアポイントメントの準備が整うまでに、複数の手順を完了する必要があります。
購入プロセスで最も重要な要素の XNUMX つは、住宅検査と住宅評価です。 これらのプロセスは、住宅購入者が購入する不動産に対してより自信を持つと同時に、住宅が良好な状態にあることを貸し手に保証するのに役立ちます。
不動産の初心者の場合、これら XNUMX つの用語は常に購入チェックリストに含まれるため、これら XNUMX つの用語について詳しく学ぶことが重要です。 この記事では、ホームインスペクションと住宅査定とは何なのか、また両者の類似点や相違点について詳しく説明します。
ホームインスペクションとは何ですか？
住宅検査は、目に見えてアクセス可能な住宅のシステムおよびコンポーネント (配管、屋根、電気、構造、冷暖房など) の包括的な評価です。 ホームインスペクションの目的は、検査時に住宅の状態を詳細に報告することです。
売主が住宅の入札を承諾したら、住宅検査のプロセスに進むことができます。 ほとんどの購入者は通常、住宅検査をスケジュールして開催するのに 10 ～ 14 日かかります。
買い手は検査官を雇い、売り手に検査の日時を伝えます。これにより、売り手は外出することができます。 通常、買主は将来の住宅について詳しく知るために検査に出席しますが、買主が立ち会えない場合には不動産業者が代わりに出席することもあります。
任命中、資格のある住宅検査官が家の中核となる要素をすべて検査して、物件が良好な状態であることを確認します。 彼らは、家の電気システム、配管、屋根、基礎、HVAC システム、および家電製品を調査します。
購入者は、家のニーズに基づいてアドオンをリクエストすることもできます。 たとえば、次のようにすることができます 害虫の検査を依頼する シロアリの有無を確認するか、家にシロアリが付いている場合はプールの検査を行います。
ストーブのバーナーが機能しない、屋根裏部屋に湿気が多量に発生しているなど、屋根からの雨漏りを示すような問題がある場合、検査官はそれを最終報告書として文書化します。
彼らは、家の内装や家の構造に問題がある証拠として、約束の間中頻繁に写真を撮ります。 検査時間は物件の規模にもよりますが、通常XNUMX～XNUMX時間程度です。 家が大きければ大きいほど、通常は検査に時間がかかります。
住宅が検査に合格または不合格になるわけではないことに注意することが重要です。 これは、家の状態に関する客観的な第三者からの概要にすぎません。 買主は検査完了後、その家が期待に応えるかどうかを判断します。
検査費用は誰が支払いますか?
ほとんどの場合、住宅検査の費用は購入者が支払います。 彼らはホームインスペクターに直接支払うか、貸し手は検査請求書をクロージングコストに追加します。
買い手市場では売り手が検査費用を負担する場合もありますが、これは一般的ではありません。 平均して、住宅検査には 300 ドルから 500 ドルの費用がかかりますが、大規模な住宅では検査にさらに費用がかかる場合があります。
住宅鑑定とは何ですか？
住宅査定とは、住宅の市場価値についての専門家の意見です。 たとえば、売り手は家を 500,000 万ドルで出品できますが、査定結果でその家の価値が 400,000 万ドルにしかならない場合、過剰な金額を払っても構わない買い手を見つけるのは難しいかもしれません。 検査に加えて、買い手は査定のスケジュールを立て、レポートに基づいて行動を起こすまでに約 10 ～ 14 日かかります。
鑑定士は、比較可能な物件について徹底的に調査することから始めます。 過去 30 日以内に販売された同様の住宅と、購入者が合意した価格を調査します。 これらの比較可能な物件は通常、評価対象の住宅と同様の平方フィートを持ち、同じ近隣にある必要があります。 町の別の地域にある同等の物件を引き抜くと、その家の価値が過大または過小評価される可能性があります。
次に、住宅鑑定士は家の特定の特徴を調べて、不動産の価値を高める（または価値を下げる）要因があるかどうかを確認します。 たとえば、所有者が最近屋根、冷暖房空調設備、キッチン家電を交換した場合、住宅の公正市場価格が上昇する可能性があります。 ただし、建物の状態が悪ければ査定額は下がります。
鑑定士は、家の価値とその結論に至った経緯について書面による報告書を提出します。 情報が不正確である場合、または鑑定士に偏りが疑われる場合、買い手は鑑定に反発し、新たな報告書を求めることができます。
鑑定料は誰が払うの？
買主は住宅ローンを受けるために査定をスケジュールする必要があります。 査定額を直接現金で支払うか、この費用をクロージングコストに組み込むことになります。 売り手は、不動産に公正な価格を提示していることを確認するために、住宅を出品する前に住宅査定を求めることがあります。 ほとんどの住宅査定は 300 ドルから 500 ドルの費用 しかし、より大きな家を購入しようとしている場合は、より高価になる可能性があります。
査定額が安くなる場合もあります 認可された鑑定士が土地の価値を評価する必要があるだけの場合、またはコンドミニアムのような小さなスペースの価値を報告する場合。 土地には、内部システム、部屋、その他の住宅資産を検討する必要がないため、通常は評価が容易です。 代わりに、鑑定士は道路などの土地資産や、都市下水道システムや電線への接続などの開発に焦点を当てます。
住宅検査と住宅評価の違い
これらの要素は両方とも重要ですが、住宅検査と査定の間には複数の違いがあります。 これらの両方の概念に関連する用語を理解すると、住宅ローンの承認を得るために適切な検査とレポートを確保するのに役立ちます。 ここでは、留意すべき重要な相違点と類似点をいくつか示します。
- ホームインスペクターは家の状態を評価します。 彼らは、屋根の状態が良いかどうかを気にしており、屋根が良いかどうかが家の価値にどれだけ加わるかではありません。
- 住宅鑑定士は家の価値を計算します。 改善や修繕を検討して、不動産の適正価格を決定します。
- 検査官も鑑定士も買い手の利益を最大限に考慮しています。 彼らは、購入者が家の状態と価値を十分に理解していることを確認したいと考えています。
- 住宅ローン会社はローンを確保するために審査と査定の両方を義務付けています。
- 通常、買い手はこれら両方の不動産評価の費用を負担します。
買主は評価報告書と検査結果を確認しますが、審査のためにこれらの書類を住宅ローン会社に提出する必要もあります。 これは、民間ローンを申請する場合でも、初めての住宅購入者として連邦住宅局 (FHA) と協力する場合でも、標準的なベスト プラクティスです。
さらに、一部の貸し手は、これらのレポートに特定のスケジュールと要件を設けています。 退役軍人省と協力して退役軍人ローンを利用している場合は、住宅検査官と協力したり、評価報告書を提出したりするための窓口が狭くなる可能性があります。
低い住宅評価またはマイナスの住宅検査の影響
評価と検査のプロセスが完了すると、買い手はレポートを確認し、どのように進めるかを決定できます。 完璧な世界では、検査では、売り手の希望価格と完全に一致した査定額で、完璧な家であることが報告されます。 ただし、常にそうとは限りません。 検査官が家に重大な問題を発見し、予想よりもはるかに低い査定額が下される場合があります。 この場合、売却が危うくなる可能性があります。
評価が低い場合はどうなるか
査定額が低い場合は買取がストップしてしまいます。 貸し手は市場評価額を超える住宅ローンを承認しません。 これは、買い手が将来的に現在の提示価格で住宅を売却する可能性が低く、銀行が次回の住宅売却で資金を回収できない可能性があるためです。
この場合、買主は売主にアプローチして、評価額に見合ったより低い販売価格の交渉を試みることができます。 売り手は取引を中止するか、より低いオファーを受け入れるかのどちらかです。 売り手が立ち去った場合、査定なしで購入を完了することに同意する現金買い手を見つけられない限り、次の買い手と同じ問題に直面するリスクがあります。
住宅検査が不合格になるとどうなるか
ある場合は ホームインスペクションが否定的, 販売を進めるかどうかは購入者が決定します。 彼らは検査を受け入れ、入居時に修理が必要であることを認めるか、問題を解決するために売主に連絡するかのいずれかです。 買い手は、住宅の閉鎖が許可される前に、販売価格の引き下げを再交渉するか、売り手に修理を依頼することができます。
たとえば、家に新しい屋根が必要な場合、買い手は売主にすぐに屋根を交換するよう依頼するか、交換費用とそれに伴う労力をカバーするために提示額を 20,000 ドル引き下げることができます。
検査で重大な問題が明らかになった場合、銀行が融資を保留する場合もあります。 これらの問題は住宅購入のリスクを高め、修繕費を支払わなければならない購入者の財政に影響を与える可能性があります。 売り手が検査後に交渉に応じない場合、買い手は取引をやめなければならない場合があります。
売主はいつでも再交渉を拒否し、修理を拒否することができます。 しかし、ここでもまた、販売を失うリスクがあり、次の購入者も同じ懸念を抱く可能性があります。
住宅購入のお手伝いをするために質の高い不動産業者を雇いましょう
査定と検査はどちらも、購入したい住宅を理解するために重要です。 住宅の公正市場価格を確認し、将来の資産が良好な状態にあることを保証します。 ほとんどの人にとって、住宅はこれまでで最大の買い物の XNUMX つであり、不動産は最大の金融資産です。 ホームインスペクションと査定は、自分が適切な決定を下しているという安心感を与えてくれます。
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よくある質問
住宅診断と住宅査定の主な違いは何ですか?
ホームインスペクションは家の状態を評価するものですが、住宅査定は家の価値に焦点を当てます。 ホームインスペクターは、完全な透明性を確保するために、買主に必要な修理や物件の問題点を知ってもらいたいと考えています。 鑑定士は、双方が公正な取引を受けられるよう、家が適正な価格で売却されるようにしたいと考えています。
ホームインスペクション後の交渉は可能ですか？
はい。 住宅検査の結果、あなたが気づいていなかった修理や問題点が見つかった場合は、販売者にその住宅に関する新しい提案を持ちかけることができます。 売り手はオファーを受け入れるか、対抗価格を提示するか、取引を中止するかのいずれかが可能です。 この交渉が成功するかどうかは、売り手がどれだけ熱心に行動するか、そして市場に依存します。 多数の入札者が住宅をめぐって競合している場合、売主は交渉を拒否し、代わりに別の買主と協力する可能性があります。
住宅評価額が提示価格よりも低かった場合はどうなりますか?
住宅評価額が提示額よりわずかに低い場合は、取引が進む可能性があります。 ただし、それが大幅に低い場合、住宅ローン貸し手はローンを承認せず、買主は住宅を購入できません。 評価額と一致するまで、双方が購入価格を再交渉する必要があります。
現金で支払った場合、住宅検査や査定を省略できますか?
はい。 住宅ローン貸し手は購入者に検査と評価のプロセスを完了することを要求しますが、現金購入者はこれらの要件を満たす必要はありません。 ただし、多くの 現金購入者 それでも、家を閉める前に検査と評価を完了させたいと考えています。 これにより、住宅売却に対する自信が高まり、経済的に適切な決定を下していることがわかります。
住宅検査や査定の準備はどのようにすればよいですか?
これら XNUMX つのイベントに備える最善の方法は、オファーを出し始める前に住宅購入のプロセスを知っておくことです。 オンラインでサンプル評価レポートを参照するか、不動産業者に住宅検査で何が起こるかを説明してもらいます。 購入者としてできることはあまりありません。 一方、売り手は、検査官や鑑定人が到着する前に、熱心に家の修理や改善を行うことがよくあります。
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