ニューヨーク市では、手頃な価格をめぐる議論の中心は、豪華な高層開発の急増です。 しかし、これらの区では、潤沢な資金力を持つ投資家が何百もの小規模な建物を買い占めており、市で深刻化する住宅危機に新たな懸念が生じている。

不動産記録によると、ここ数年、プライベート・エクイティ会社は、ブルックリンのブッシュウィック、ベッドフォード・スタイベサント、ウィリアムズバーグ、クイーンズのリッジウッドなどの地区のアパート購入に密かに数億ドルを費やしてきた。

プライベートエクイティ会社 — 通常、お金を投資します 年金基金、寄付金、またはその他の大規模な富の源を代表して、企業や住宅など、比較的安価に購入でき、大きな利益の可能性がある資産に焦点を当てます。 彼らの 住宅市場への拡大 全国が促した 議会での精査 この傾向がアメリカの手頃な価格の問題を増幅させているかどうかについて。

ニューヨークでは、家族や地元の投資家が所有することが多く、彼らが注目する小規模な建物は、独特の特徴を備えているため、大規模な購入者にとって魅力的なものとなっている。通常、家賃は規制されておらず、固定資産税には上限が設定されていることが多く、所有者のコストが制限されている。

テナントの擁護者らは、より大規模で洗練された家主が、伝統的に家族や小規模所有者にとって安価な住宅や世代に渡る富の重要な供給源となってきた建物で金儲けをしようとするのではないかと懸念している。 プライベートエクイティ支援企業がすでに購入した建物に住んでいる数十人のテナントが、家賃の値上げやメンテナンスの低下に不満を抱いている。 多くの人が引っ越しを計画していると述べています。

ダニエラ・ゴドイさん（25歳）は、世界最大のプライベート・エクイティ会社の一つであるカーライル・グループ関連の有限会社が3,500つのアパートを買収してから約XNUMX年後、XNUMX月にブッシュウィックの家賃XNUMXドルのワンベッドルームのアパートに引っ越した。ストーリー、XNUMX ユニットの建物。

最近の木曜日、ゴドイさんのアパートで火災警報器が鳴り響いた。消防署が警報システムの問題で建物の所有者を告発してから２日後のことだった。 広報担当のゴドイさんは、XNUMX月に発生したガスや暖房の停止などの問題に対し、建物管理者は無反応だったと語った。

ゴドイさんは、XNUMX月に賃貸契約が終了した後、家族とともにコネチカット州に引っ越す予定だ。

「外に出るのが待ちきれません」と彼女は言った。

ゴドイさんの問題に関する質問に答えて、カーライル当局者らは、停電の原因は家主ではなく公共事業の問題であり、テナントが従業員をアパートに入れることに同意しなければならなかったために一部の修理に時間がかかった可能性があると述べた。 同社はすべての問題に24時間以内に対応するよう努めていると述べた。

カーライルやその他の企業が管理する戸数は、住宅在庫全体から見ると依然としてごく一部に過ぎない。 しかし、これらの企業は不動産との関係を隠すために有限責任会社を利用することが多く、プライベートエクイティに裏付けられたニューヨーク市の不動産所有権を完全に会計処理することは不可能になっている。 また、彼らは自分のお金の出所をほとんど明らかにしません。

1つの分析 不動産情報会社ピンカス社が提供したデータに基づく不動産記録の調査によると、カーライルは150年以降、そのほとんどがブッシュウィックとベッドフォード・スタイベサントに集中する2020以上の建物を購入したことが示されている。不動産記録には、以下を含む他のいくつかのプライベート・エクイティ支援企業が示されている。コンウェイ・キャピタルとピーク・キャピタル・アドバイザーズはさらに150棟ほどの建物を購入した。

ピンカスコ社は、一戸建て住宅と二世帯住宅を除く小売建物および住宅用建物の売上高を分析した結果、2022年にカーライルが最も活発な購入者であることを発見しました。 取引数に基づいて。

「これは不動産の次のフロンティアだ」とニューヨーク大学シャック不動産研究所のティモシー・H・サベージ教授は語る。

この市場へのプライベート・エクイティの拡大は、市と州当局が住宅危機に対処するための法案可決に苦戦している中で行われている。

2008 年の金融危機後の数年間、プライベート エクイティ投資家は、 建物の買い占めで批判を集めた 家賃を安定させた住戸を持ち、住宅の規制を緩和し、家賃を値上げして利益を搾り取るために、人々を積極的に退去させようとしている。 そして2019年、ニューヨーク州はテナントに優しい家賃規制を可決し、ほとんどの種類の規制緩和が不可能になった。

しかし、住民がこれまで以上に高い家賃を支払おうとする姿勢により、ニューヨーク市の住宅、特に家賃安定化の対象がほとんどない小規模な建物は引き続き有利な投資となっている。

不動産記録によると、建物の多くは数十年にわたり家族や小規模地主によって所有されてきた。 他のケースでは、建物はブルックリンに本拠を置く不動産会社によって近年すでに購入されていた。 ステイバイク & グリーンビルダーズ。 両社はコメントの要請に応じていない。

古い建物の管理コストに悩まされている小規模の所有者は、売却によって明らかな経済的利益を得ることができます。 母子家庭の家主たちはこう言う ますます取引 アーバン・インスティチュートの最近の調査によると、維持費と固定資産税が高くなるという。 家賃を規制する市委員会の調査によると、昨年の燃料費は約20％上昇した。

シャック研究所のマーク・ノーマン副学部長は、「ニューヨーク市の歴史を見てみると、小規模な不動産ファミリーが大きくなったのはここだ」と語る。 「移民の起業家たちはそこからスタートを切り、事業に資金を提供するための資本を構築することができました。」

カーライル・グループは、購入した建物の数や、どのような収益を期待しているのかについては明らかにしなかった。 同社によれば、2020年に加速した新戦略は、短期的に利益を引き出すことではなく、より広いスペースを求めるミレニアル世代に応える高品質の住宅を生み出すことで長期的な価値を構築することだという。

「運営とサービスの構築への投資は当社の事業計画の中核です」とカーライルの広報担当ブリタニー・ベルリーナ氏は声明で述べた。 「これらの投資は引き続き居住者にプレミアムレベルのサービスを提供し、エネルギー消費を削減し、現在および将来の入居者にとってより良い体験を生み出します。」

コンウェイ氏とピーク氏はコメントの要請に応じなかった。

しかし、何人かのテナントが新しい家主の対応について不満を述べた。

「以前の所有者は、この建物全体を上から下まで掃除する人を雇っていましたが、今はそんなことはしません」と、業者に購入されたブッシュウィックの４階建てアパートに住むペネロペ・ローチさん（６４）は語った。昨年64月にカーライル・グループと提携。

この傾向はテナントや公務員の間でいくらかの活動を引き起こした。 彼らや彼らという代名詞を使うディジー・ザバさんは、2020年2,550月にベッドフォード・スタイベサントにある月額2021ドルのアパートに引っ越した。 XNUMX年XNUMX月、この建物はカーライルと別の不動産会社グリーンブルック・パートナーズの関連会社によって購入された。

2021年5月に90％近くの増額を含み、家主にXNUMX日前の通知で賃貸契約を解除できる権限を与えた新たな賃貸契約案をめぐる紛争が、ディジー・ザバ氏に隣人や他の建物のテナントを組織する動機となった。

XNUMX月、ニューヨーク州司法長官レティシア・ジェームスは次のように述べた。 捜査を解決した 賃貸人への嫌がらせで告発された後、グリーンブルックに移った。 グリーンブルック氏はコメントの要請に応じなかった。

グリーンブルック市を批判している市会計検査官のブラッド・ランダー氏は、「非常に早く利益を求め、『早く大きな利益を得たい』と言う、より底辺の資金を供給する少数の資本が存在する」と述べた。 「その方法は、人々を家から追い出すことです。」

同氏は、家賃の高騰を制限するなど、テナントに優しい政策を講じることで、重大な問題を防ぐことができると述べた。 それを可能にするかもしれない「正当な理由による立ち退き」法案が今年州議会で否決された。

ステファノス・チェン & マシュー・ハーグ 寄稿しました。