カリフォルニア州サンタクルーズ —
それは、芸術的な店やレストランに貼られた「助けを求めています」のポスター、車の外で生活する大学生の集団、そして路上でキャンプをする地元住民の圧倒的な割合からも感じられます。
風が吹き抜ける美しさと住みやすさで知られるこの海辺の郡は、家が不足しているカリフォルニア州の中でも最も深刻な住宅危機の真っただ中にある。 サンタクルーズ郡は人気のサーフブレイクとボヘミアンなカリフォルニア大学のキャンパスがあり、州の権利を主張している。 ホームレス率が最も高い そして、地元の収入に基づく一つの尺度では、最も手頃な価格の住宅です。
サンタクルーズ市の指導者らは、豊かな土地でのこの困難と、より手頃な価格の住宅の建設を要求する新しい州法に、住宅を撤去するのではなく建設する計画で対応した。
サンタクルーズの事業主の多くは、市がサーバーや小売業の従業員向けにもっと手頃な価格の住宅を必要としているとして、市の高層開発計画を支持している。
（ブライアンファンデルブルグ/ロサンゼルスタイムズ）
古くから趣のあるプラタナスが並ぶパシフィック アベニューを中心としたダウンタウンは、近年新築建設で活況を呈しています。 アールデコ調のパロマー イン アパートメントなど、かつては 20 世紀の古典的な建物が優勢だった街路のあちこちに、輝くガラスと金属の集合住宅が出現しています。
そして、市議会と計画部門は、市の遊歩道とジャイアントディッパーとして知られるランドマークの木製ジェットコースターに最も近いダウンタウンの南部エリアに最大12階建ての高層アパートを建設し、さらに大きくて高い建物を構想している。
元市長でホームレスの人々の活動家でもあるドン・レーン氏は、「今では誰もが口にしていることだ。私たちの住宅問題についての話だ」と語った。 「開発に対する古い抵抗感は、少なくとも多くの人々の間で崩れつつあります。」
近年、サンタクルーズ市は住宅ストックを増やす広範な取り組みの一環として、近代的な高層集合住宅の開発を承認した。
（ブライアンファンデルブルグ/ロサンゼルスタイムズ）
元州議会議員で現市長のフレッド・キーリー氏は、「もはや『成長なし』という問題ではない」と語った。 これをどこでやるかという問題です。 都市全体に分散させることも、都市の中心部をより高密度にすることもできます。」
しかし、寛容なことで有名なサンタクルーズの住民全員が賛成しているわけではない。 高層ビルの建設推進は反発を生み、成長をめぐる鋭い意見の対立を浮き彫りにし、進歩的な政治で知られる都市でさえ、教師、ウェイター、消防士、生活用品を提供する店員にとって望ましい地域を手頃な価格で維持しようとする複雑さを浮き彫りにした。大量のサービス。
元々は「Stop the Skyscrapers」と呼ばれていたグループ（現在は「人々のための住宅」）は、提案されている市の「住宅要素」が、州の住宅当局が要求するよりも多くのアパートを不必要に建設する道を空ける一方、真に手頃な価格のユニットが少なすぎることに抗議している。
市当局者らは、今後数週間以内に完成させたいと考えている計画は、高さ制限が強化されており、新たな建設への道を作るだけだと述べている。 個々の不動産所有者の意向と市場の変動により、州が市に義務付けた 3,736 戸の追加建設は引き続き困難になるだろう。
「私たちは戸別訪問して多くの人々と話をしましたが、あまりにも多すぎて、あまりにも早すぎると感じました」と、元郡計画担当者であり「Housing for People」共同創設者のフランク・バロン氏は語った。 「彼らが現在建設中のXNUMX階建てとXNUMX階建ての建物は、すでに人々を驚かせています。 （市が）現在提案している金額がXNUMX倍になる可能性があると聞いて、彼らは完全に驚いています。」
フランク・バロン氏は、市議会の開発計画はのんびりとしたビーチタウンの性格から外れていると主張する活動家の一人だ。
（ブライアンファンデルブルグ/ロサンゼルスタイムズ）
元州水道局職員でハウジング・フォー・ピープルのもう一人の共同創設者であるスーザン・モンハイト氏は、12階建ての建物を「完全に人間のスケールから外れている」と呼び、「サンタクルーズのブランドからするとスケールを超えている」と付け加えた。
人々のための住宅は、2024年XNUMX月の投票に法案を載せるのに十分な署名を集めている。この法案が承認されれば、現在の一般計画で成文化された用途地域制限を超える都市開発には住民の投票が必要となる。ダウンタウンのおよそ XNUMX 階か XNUMX 階建ての建物です。
活動家らは、サンタクルザンの日常生活の声を取り戻そうとしているほか、市の指導者らが市外の建設業者や「開発業者の法超過法」に屈していると主張している。
この初期のキャンペーンは活発な議論を引き起こした。 反対派は、市が数十年にわたる建設の惰性を克服しようとしているときに、この低成長対策はブレーキを踏むことになると主張している。 彼らは、住宅を追加し、法外な住宅価格と賃貸料を引き下げようとする州の圧力に抵抗してきた一連の裕福な沿岸都市の中で、サンタクルーズは誇らしい外れ値であるべきだと主張している。
サンタクルーズの開発会社に勤めるダイアナ・アルファロさんは、高層建築に関する苦情の多くはベールに包まれたNIMBYismのように聞こえると語った。
「私たちはいつも『私は手頃な価格の住宅を支持するが、隣にはいない』という声を聞きます。 ここではありません。 いない。 実際にはどこにもありません」と全国政治団体YIMBY（Yes In My Back Yard）アクションの活動家であるアルファロは語った。 「それは本当に包括的ですか？」
賃貸人の権利活動家のザブ・ハーシュフィールドは、家賃管理の上限と、国や協同組合が所有する住宅開発を主張している。
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この論争はサンタクルーズの進歩的な政治界を二分した。 カリフォルニア大学サンタクルーズ校の学生は狭い部屋で3,425倍になるのが一般的で、家賃の中央値がXNUMXドルでサンフランシスコよりも高いとZillowが報告している時代に、土地利用問題に関して「善良なリベラル」であることは何を意味するのだろうか？
1970年代初頭、カリフォルニア大学の新しいキャンパスに通う左派の学生たちが、サンタクルーズ郡の広範囲にわたる建設を制限する低成長運動の推進に貢献した。 何十年にもわたって、手頃な価格の住宅の必要性が繰り返し議論されてきました。 同郡は、15戸以上の住宅を建設する建設業者に対し、市場価格を下回る価格で戸数のXNUMX％を確保することを義務付ける先駆者となった。
しかしキーリー市長は、地元当局は特定のプロジェクトの承認に関してはこの問題に「首をかしげた」だけだと述べた。 「30 年か 40 年後、私たちはここにいます。そして、これらのコミュニティは手頃な価格ではありません。」とキーリー氏は言いました。
風が吹き抜ける美しさと住みやすさで知られるサンタクルーズ郡は、カリフォルニア州の中でも最も深刻な住宅危機の真っただ中にある。
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現在、この郡の住民は 265,000 人であり、かなり裕福で白人が多い。
今年の年次調査で判明したこと サンタクルーズ郡がサンフランシスコを追い抜いた 両国の所得水準を考慮すると、この国で最も手頃な価格の賃貸市場であると考えられます。 そして、多くの観察者は、カリフォルニア大学サンタクルーズ校の学生は、州内のどの学生街の中でも最も厳しい住宅市場と戦っていると述べている。
州議会は近年、より多くの住宅、特にアパートの建設を奨励するために数十の法律を制定した。 カリフォルニア州は長らく、手頃な価格の住宅への取り組みを示すために地方自治体に「住宅要素」の草案を義務付けてきたが、州当局はつい最近、実際に都市に計画の実行を促す別の措置を可決したばかりだ。
地方自治体団体は地域住宅ニーズ評価を作成し、手頃な価格の住宅を含む、XNUMX 年間のサイクルで建設すべき住宅の数を指定します。 州住宅・地域開発局は、不適切と判断した計画を拒否することができる。
サンタクルーズは2024年から2031年にかけて、既存の3,736万24,036戸に加えて少なくともXNUMX戸を建設する必要があると言われている。
何十年もの間、サンタ クルーズの文化はプラタナスが並ぶパシフィック アベニュー沿いの趣のあるショップやレストランが中心でした。
（ブライアンファンデルブルグ/ロサンゼルスタイムズ）
サンタクルーズやその他の都市は、少なくとも部分的には重い「鞭」によって動機付けられている。都市が適切な住宅計画を策定できない場合、州のいわゆる「建設業者の救済策」は基本的に、開発業者が望むものは何でも建設することを提案することを認めている。ただし、住宅の一部が低所得者または中所得者向けに確保されている場合に限ります。 で サンタモニカのような都市 ラ・カニャーダ・フリントリッジ市では、建設業者らが市指導者の反対を押し切って大規模住宅プロジェクトを進めるために建設業者救済措置を発動した。
サンタクルーズ市議会は、計画決定の主導権を失わないようにすることを決議した。 彼らの計画の重要な部分は、ローレル・ストリートの南側にある自動車店や店舗、低層アパートが立ち並ぶ閑静なダウンタウン地区に最大1,800戸の住宅を建設することを想定している。 当初の構想では、175ブロックの高さは16フィート（約12階建て）に達する可能性があると示唆されていたが、市議会議員らは後に高さ制限をXNUMX階建てとすることを提案し、これは依然として市内で最も高い建物である堂々としたXNUMX階建てのパロマーよりも大幅に高い。
都市計画担当者らは、バス路線が交通センターに集中し、住民が歩いて店舗やサービスに行けるため、ダウンタウン地区の成長に焦点を当てるのは理にかなっていると述べている。
同市計画・地域開発部長のリー・バトラー氏は、「住宅需要はなくならない」と述べ、「これは、成長の持続可能性が低い市や郡の他の地域では開発圧力が低くなるということを意味する」と述べた。 」
サンタクルーズの計画ディレクター、リー・バトラー氏は、成長が持続可能性が低い地域に建設するのではなく、ダウンタウンに新規開発を集中することを提唱している。
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公開調査では、ダウンタウンを歩行者、自転車利用者、観光客にとってより魅力的なものにするためのその他のさまざまな改善案が支持されていることがわかりました。 この計画では、サン・ロレンツォ・リバー・ウォーク周辺に新しいレストランやショップを集中させる予定だ。 サンタクルーズ・ウォリアーズ（NBAのゴールデンステート・ウォリアーズのGリーグ所属）が主催する布張りの2,400席のカイザー・パーマネンテ・アリーナを、より大きなエンターテインメントとスポーツの会場に置き換える。 ダウンタウンとビーチや遊歩道をうまく結びつけることができます。
企業経営者らは、この住宅計画を支持する理由はいくつかあると述べている。彼らは、新しい居住者が新たな商業をもたらすことを期待しており、ギルロイやギルロイなどの場所から優にXNUMX時間以上かけて通勤する従業員に手頃な価格のアパートの一部を提供してほしいと考えている。サリナス。
レストラン経営者のザック・デイビス氏は、共同経営していたファーム・トゥ・テーブルの人気レストラン、アセンブリーの1年の閉店につながった「最大の要因」は住居費の高さだと述べた。
「すべてを実現させた人々、サンタクルーズを今あるものにしている労働者たちが、もうここに住む余裕がないとしたら、どうやって私たちのコミュニティを維持できるでしょうか？」 デイビスは尋ねた。
反対派の一人は、絵のように美しいダウンタウンに高層ビルを建てる計画を「サンタクルーズのブランド化からは外れている」と呼んでいる。
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市の計画では、今後859年間で建設される戸数のうち132,800戸が「非常に低所得」世帯向けとなることが示されている。 しかし、この用語は相対的なものであり、コミュニティの収入の中央値に関連付けられており、サンタクルーズでは 58,000 人家族で 82,000 ドルです。 1,800万20ドルからXNUMX万XNUMXドルの家庭を持ち帰る世帯は、非常に低所得とみなされます。 この層のテナントは、住戸のXNUMX％を市場価格を下回る賃料で借りるという市の要件に基づいて建設された、最近完成した複合施設内のXNUMXベッドルームのアパートに月額XNUMXドルを支払うことになる。
高層開発を推進する人々は、住宅供給を拡大すれば家賃の高騰を食い止めることができると主張している。 反対派は、8,500年までに学生数を2040人増やすことを目指すカリフォルニア大学サンタクルーズ校の継続的な成長と、ビーチの多いサンタクルーズに根を張ろうとする高給取りのシリコンバレーの「テクノロジー仲間」の新たな急増により、新入生の数が何人であってもすぐに食いつぶされてしまうだろうと反論している。ユニットが構築されます。
「もっと住宅を建てれば、価格は下がると言われています。 もちろん、それは真実ではありません」と、元郡監督者で低成長運動の当初のリーダーであるゲイリー・パットン氏は語った。 「そのため、住宅がさらに増え、交通量が増え、駐車場が減り、近隣への影響が大きくなり、より多くの富裕層がサンタクルーズに移住することになるでしょう。」
サンタクルーズの政治的左翼の指導者らは、新築建設は住宅危機の一側面にしか影響しないと主張している。 賃貸人の権利団体であるテナント・サンクチュアリの指導者の中には、サンタクルーズ市が州や協同組合が所有する複合施設を建設したり、毎年の値上げを制限する家賃管理法を制定したりすることで家賃を引き下げることを望んでいる人もいる。
同グループの理事であるザブ・ハーシュフィールド氏は、「彼らが何を建てようとも、価格が市場の変動や一定の土地面積からどれだけの資金を絞り出せるかに左右されない住宅が必要だ」と述べた。
ダウンタウンの区画の区画整理は、郡商工会議所を含む市の多くの支配層の支持を得ており、郡商工会議所の最高責任者は、法外な住宅価格によりブルーカラー労働者や一部の高給取りの専門家さえ排除していると述べた。 「問題は、活気があり、活力があり、経済的に繁栄しているコミュニティを望んでいるのかということです。」 ビジネスグループのCEO、ケーシー・ベイヤー氏はこう語った。 「それとも、眠そうな退職者コミュニティになりたいですか?」
町の時計は、ビーチタウンにあるいくつかのランドマークの XNUMX つです。
（ブライアンファンデルブルグ/ロサンゼルスタイムズ）
高層ビル対策法案が３月の投票対象となったわずか数日後、両国はそれがどのような影響を与えるかについて口論を始めた。
レーン氏、前市長、手頃な価格の住宅開発業者 XNUMX 社 論説を書いた ニュースサイト「ルックアウト・サンタクルーズ」は、投票基準は非常に広範に作成されており、すべての「開発プロジェクト」に適用されると述べた。 彼らは、プロジェクトが特定の地域での現在の慣行を超えた場合、フェンスを6フィートから7フィートに高くする、住宅地にADUを追加する、ホームレスのための避難所を建設するなどのささやかなプロジェクトに対して市全体での投票の必要性を引き起こす可能性があると主張している。 。
著者らは投票制度の支持者らを偽りの環境保護主義だと非難した。 「もし私たちが引き上げなければ、職場近くの住宅が減り、職場に行くために長距離を運転する人が増えるだろう」と彼らは書いている。
投票対策の支持者 彼らの批評家たちはこう反論した 事実を誤って伝えていた。 彼らは、この措置は日常的な改善には有権者の承認を必要とせず、市の総合計画の修正が必要なプロジェクトなど、比較的限られた状況でのみ適用されるだろうと述べた。
市の計画担当者はこの投票措置について正式な立場を表明していないが、この措置は比較的小規模な建設プロジェクトに対して市民の投票を強制する可能性があると結論付けている。
双方はまた、投票法案の第 20 条項の影響についても合意できていない。 これにより、開発者が 25 ユニット以上の複合施設に含める必要がある「包括的」（市場価格を下回る）ユニットの割合が 30% から XNUMX% に増加します。
投票法案作成者らは、このような増加は、できるだけ多くの新築住宅がより裕福でない人々に行き渡るようにするという意図の表れであると述べている。 しかし反対派は、都市が開発業者にサブマーケット向けのアパートをあまりにも多く組み込むよう強制しようとすると、最終的に建設業者は立ち去ることになる、と主張する。
サンタクルーズ市の住宅在庫を見ると、ダウンタウンの高層ビルやカリフォルニア大学サンタクルーズ校の約8,364戸の学生住宅を追加する計画などの提案を考慮すると、同市が今後1,200年間で最大XNUMX戸を追加する可能性があることが示されている。 これは州が要求する数のXNUMX倍以上だ。 しかし、住宅・地域開発省はこの種の「緩衝材」を必要としている。なぜなら、現実には、高密度住宅用に区画された多くの物件は、XNUMX 年のサイクル内に開発されないからである。
ダウンタウンのアップゾーニングの多くの側面と同様に、追加開発の可能性を組み込むことが賢明な計画に当たるのか、それとも開発者に優しい過剰行為に当たるのかについて、両者は対立している。
ジョイフルさん（左）とヴァレリー・クリスティさん（右）は、楽しみと数ドルのためにサンタクルーズのダウンタウンでジャムをしています。
（ブライアンファンデルブルグ/ロサンゼルスタイムズ）
同市の有権者はここ数年、住宅関連法案を３回否決している。 2018年、彼らは家賃抑制提案をきっぱりと拒否した。 昨年、彼らは地域内の家を空き家のまま放置する所有者に課税することにノーを表明した。 しかし、市の中央図書館を移転し、同時に市場価格を下回るアパート124戸を建設する計画を阻止する法案も拒否した。
地元住民がダウンタウンについてこの問題を最後に取り上げたのは、市議会が大道芸人の取り締まりを検討していた新世紀の初めだったと思われる。 これをきっかけに、もう一つの地元のランドマークであるブックショップ サンタ クルーズのオーナーは、他の住民に「サンタ クルーズを奇妙にしないでください」と懇願する T シャツとバンパー ステッカーを印刷しました。
サンタクルザンの住民は、ダウンタウンの外観と雰囲気、そしてその将来を市議会に任せるべきか、それとも有権者自身に委ねるべきなのかを考えることが再び求められている。 この措置は、次のような無数の疑問を引き起こします。ファンキーで、真面目で、思いやりのあるサンタクルーズは、たとえ高層アパートがあっても、そのままであり続けることができるのでしょうか？ そして、学生や勤労者向けの住宅が非常に少ないため、すでに魅力を失っているのでしょうか？
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- 情報源： https://www.latimes.com/california/story/2023-12-07/santa-cruz-plans-downtown-high-rises-to-fix-sky-high-housing-costs
