このレポートは、 インマン・インテル、インマンのデータおよび調査部門であり、住宅用不動産およびプロップテックのビジネスに関する深い洞察と市場インテリジェンスを提供します。 今日購読する.
米国の住宅価格に関して最も広く引用されている指標の1つは、ある新興企業の批判が業界がどのようなデータ概念を追跡すべきか、そしてどのように追跡すべきかについて広範な議論を引き起こした後、ここ数週間で批判を浴びている。
A 一般公募 Parcl Labsは1月下旬、多くの人が住宅価格動向の頼りになる情報源と考えている月次価格トラッカーであるS&Pコアロジック・ケース・シラー指数に疑問を投げかけ、不動産データ関係者の想像力を掻き立てた。
このように広く参照されている業界の尺度が精査されるのはこれが初めてではないし、最後でもない。
これらの議論を理解するために、インテルは、Case-Shiller および同様のモデルが何を達成しようとしているのか、それらをどのように解釈するのか、そして他のデータプロバイダーが埋めようとしてますます努力している盲点を調査します。
詳細については、以下の完全なレポートをお読みください。
「金本位制」の起源
何十年もの間、不動産の専門家は、住宅価格を単に追跡するだけでは多くの問題があることを認識してきました。
最大の問題の 1 つは?ある年に販売される住宅のグループは、次の期間に販売される住宅とは異なる可能性があります。たとえば、住宅ローン金利が突然上昇した場合、同じ階層内の住宅価格にそれほどの下落圧力を及ぼすことなく、より多くの購入者がより低い価格階層に移動する可能性があります。
これは、ケース・シラー指数が解決するために設計された問題の 1 つです。
経済学者のカール・ケース、ロバート・シラー、アラン・ワイスは、1980 年代後半にこの指数を策定しました。 「リピート販売」をコンセプトとしています。この指数は、ある期間に販売された住宅の価格を追跡するのではなく、個々の住宅の価格を長期にわたって追跡します。
このように設定された唯一の対策ではありません。もう 1 つの CoreLogic データ シリーズであるローン パフォーマンス住宅価格指数は、連邦住宅金融庁の住宅価格指数と同様に、リピート販売価格設定手法を使用しています。
FHFAのジャスティン・コンタット氏とダニエル・レーン氏は、評価額と住宅価格の変動の関係について論じたブログ投稿の中で、「リピート販売指数は『一定の品質』であり、平均値や中央値よりも影響が少ないため、業界のゴールドスタンダードである」と書いている。サンプリングの違いから。」
ケース・シラーの全国住宅価格指数は、単なる上下の指標ではありません。時が経つにつれ、住宅と国内経済全体のベンチマークとなってきました。この指数と複数の主要都市圏のサブセットは、政策立案者や投資家が意思決定を行う際に使用する重要なツールです。
多くの人がその潜在的な欠点の 1 つであるデータの 2 か月の遅れを指摘していますが、一般に、その人気には別の時間ベースの要素も指摘しています。厳密にテストされた方法論を備えた数十年にわたる時系列が毎日作成されるわけではありません。
「ケース氏とシラー氏がまとめたものは、まさに住宅市場における価格変動の黄金基準だ」とハーバード大学経済学部教授のエドワード・グレイザー氏はインタビューで語った。 ニューヨークタイムズ カール・ケースの訃報。 「透明性と信頼性を兼ね備えた美しさがあります。」
王様に向かってスイングする
2 月の最終火曜日に、何年も前から毎月のように、S&P コアロジック ケース シラー指数が発表されました。そして時計仕掛けのように、数秒後には見出しが生まれました。
しかし、それはありました 別の見出し、数週間前に発表されたこの論文は、数十年にわたって受け入れられてきた価格監視基準に疑問を投げかけ、データ界や研究界に大きな話題を呼びました。
旗手の船首を横切るこの大胆なショットは、パークル研究所による 1 月の記事から引用されたものである。パークル研究所は、ケース・シラー発表のような指標に時計を設定する制度的秩序に異議を唱え、増え続けるデータプロバイダーの 1 つである。
S&P グローバルの広報担当者は、この投稿に関するコメントの要請に詳細な回答を拒否し、代わりにインテルにケース・シラー手法のページを案内した。
Parcl Labs は、パンデミック時代のデジタル不動産の考え方の変化に乗って、投資家に物理的な不動産ではなく市場に賭ける機会を提供しています。日々の価値とトレンドアクションを決定することに重点を置いています。そうすることで、不動産の価格設定と分析に新たな情報層が追加されると Parcl は主張する。
共同創設者のジェイソン・ルイス氏と戦略担当副社長のルーシー・ファーガソン氏が執筆したパーケルの記事は、ケース・シラーは「現代の住宅市場にとって有用性が欠けている」と主張した。
Case-Shiller に関する彼らの問題のリストは長く、次のものが含まれていました。
- 2 か月前の過去に遡ったデータ。 近年、より多くのデータプロバイダーが、四半期や月次のレポートではなく、日次更新レポートを顧客に提供するようになっています。 Parclの投稿は、この傾向がCase-Shillerから離れると主張している - 2か月遅れでリリースされる - これまで以上に時代遅れになっています。
- 住宅の価値の変化を測定するために、すべてではなく、一戸建てのリピート販売のみを利用します。 ケース・シラー手法では、新築住宅、生協、マンションを除外するだけでなく、2022 か月以内に行われる取引も無効にします。 10 年に Parcl が行った調査では、これらの除外により、ケース・シラー 42 都市複合住宅価格指数は 10 の大都市圏統計エリアの販売額の XNUMX パーセントを除外したと主張しました。
- 古い住宅や離職率の低い住宅は、場合によっては 50% の大部分が割引されます。 ケース・シラーは古い住宅や販売間に大きな差がある住宅を必ずしも除外するわけではありませんが、方法論の重み付け調整によりその影響は大きく変わります。 Parcl は、最近のサンフランシスコでの取引状況により、同大都市圏の指数内のほとんどの売上が割引され、中には 45% もの割引が行われていると結論付けました。
- 10 および 20 大都市圏のエリア インデックスで MSA 境界を使用すると、範囲が広すぎます。 人々はニューヨーク市、ボストン、シカゴに住んでいますが、他の不動産と同様に、供給、需要、価値は局地的な動きです。たとえば、次のグラフは、サンフランシスコの地下鉄と市内のパフォーマンスの差を示しています。
Parcl Labs によるチャート
唯一の真実の情報源?
Case-Shiller は不完全なデータ ソースであると信じていますが、Lewris 氏は今のところまだそれに何らかの有用性を感じています。つまり、Parc Labs チームがより賢くなり、特定の市場状況やほとんどの支持者がデータ ソースをどのように使用しているかを理解するのに役立つということです。
Lewris 氏は、最近のブログ投稿で、Pacl チームは、ここ数週間でどのように動作するかを「予測」するために可能な限り Case-Shiller 手法を再構築しようと試みたと書いています。
「このレポートは、住宅反転の定義から外れる一戸建ての反復販売住宅市場がどのように進化しているのかについて洞察を与えてくれます」とルイス氏は書いている。
Case-Shiller が公開されるたびに、Parcl は結果の予測にどれだけ近かったかについて事後分析を提供します。 12 月はほとんどの月とほぼ同じであり、たとえ方向性が異なっていたとしても、Pacl の推定値は概して非常に近かった。
しかし、最終的には、Parcl Labs は、どの業界の情報プロバイダーと同じくらい大胆な目標を掲げています。その使命は、主に住宅評価のための単一の情報源を作成することによって、住宅用不動産の価格設定と分析の新しい世界標準を作成することです。
このアイデアは、概念としては洗練されていますが、実際には困難を伴います。複数のシステム サーバーとアクセス ポイントを用意する代わりに、データを統合、問い合わせ、集約、配布する 1 つのシステムを作成するという考えです。このようなデータ貯蔵庫を作成するという概念も取り組みも新しいものではなく、Parcl (または別の新興データプロバイダー) が暗号を解読した業界を説得するかどうかはまだ分からない。
しかし、一部の専門家は、さまざまなデータ製品を有能かつ効率的に提供するさまざまなソースを持つことが数十年にわたってうまく機能していると信じています。何かが壊れていないのであれば、直す必要はない、と彼らは主張します。
「リピート販売モデルのFHFAシリーズを愛用していますが、とても気に入っています。しかし、ケース・シラーは証明されており、破綻しているとは思わない」とゾンダの首席エコノミスト、アリ・ウルフ氏は語った。 「Parcl は何か新しくてこれまでとは異なることを行っており、そのデータには価値があります。しかし、だからといってケース・シラーが間違っていたり無関係だったりするわけではありません。」
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- 情報源： https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/
