アシュリー：
不動産ルーキーです。

デイブ：
今後数年間でさらに良い取引が市場に出回るでしょうが、価値の低下と高金利のリスクに対処する必要があります. これは、ここ数年、非常に激しい競争があり、投資家が市場取引を獲得するのが非常に困難になっているためだと思います。 現在、市場はおそらく史上最強の売り手市場ではないにしても、少し離れて、もう少しバランスの取れた市場にシフトしています. そして、それは人々により多くの機会を生み出す可能性があります.

アシュリー：
私の名前はアシュリー・ケーアです。共同ホストのトニー・ロビンソンと一緒にいます。

トニー：
Real Estate Rookie Podcast へようこそ。毎週、週 85 回、投資の旅を始めるのに必要なインスピレーション、情報、モチベーションをお届けします。 私たちはしばしば、いくつかのレビューを貸してくれた何人かの人々に大声で叫ぶことからこれらのエピソードを始めるのが好きです. 今週のレビューは SkidsXNUMX からのものです。 スキッドは次のように述べています。 不動産投資を始めようとしている人は誰でも、ポッドキャスト全体で貴重な情報を見つけることができます。 そして、このポッドキャストを元の BiggerPockets Real Estate Podcast とすべての BP 本と組み合わせると、投資に飛び込む勇気が得られます。 新人の返信は短いですが、それがすべての良い情報であるため、私はそれらが大好きです。」
スキッド、ありがとう、兄弟。 まだお持ちでない場合は、ポッドキャストの正直な評価とレビューを残してください. じゃあ、アッシュ、今日は退屈な冗談は飛ばしましょうか？ ゲストが持ち込んでいたと思います…彼らは退屈すぎるので、追加する必要はありませんね？

アシュリー：
あなたはトニーを知っていますか？ 私はまだ頭の中で議論していたので、あなたがそのセリフを言うことを望んでいました。

トニー：
いいえ、アシュリーと私は冗談です。 今日、ポッドキャストで XNUMX つの絶対的なスタッドを獲得しました。それが、アシュリーと私がコンテンツに参加することに興奮している理由だと思います。 J. Scott と Dave Meyer がいます。 皆さんはおそらく、最近リリースされた On The Market ポッドキャストで Dave をご存知でしょう。 J、彼は BiggerPockets Business ポッドキャストを運営していました。 彼は BiggerPockets のために XNUMX 冊、今では XNUMX 冊の本を書いています。 この XNUMX 人は、不動産投資に関して私が今まで会った中で、文字通り最も頭の切れる人物の XNUMX 人です。 今日のポッドキャストで彼らの知識を皆さんと共有できることをとても楽しみにしています.

アシュリー：
つまらないとは、クマがAirbnbにやってくるという話や、そのようなエキサイティングなこと、クリックベイトの話がないことを意味します。これは基本的にあなたが知る必要があることです. 不動産投資家として、彼らはこの本を執筆し、数字を実行し、取引を効率的かつ効果的に分析する方法など、あなたが知る必要があるすべてのことを学びました。 この本は、このすべてのデータを含めると 450 ページの長さになると思います。 彼らは本当にその核心に取り掛かったので、それを書くのに数年かかりました. BiggerPockets の電卓レポートはすばらしいだけでなく、単に数値を入力するだけではありません。 なぜその数字を当てはめているのか、その数字が何を意味するのか、そしてそこからどのような結果を得たいのかを理解することです. そのため、投資からお金を生み出すことができる XNUMX つの異なる方法に分類されます。 私たちはあなたに言うつもりはありません。 XNUMXつすべてを聞いて聞く必要があります。

トニー：
うん。 私は彼らに XNUMX つの質問をしました。ほとんどの新規投資家もおそらく同じように考えていると思います。 そして、その質問に対する彼らの説明または回答の両方を聞くことができます。 私が彼らに尋ねた XNUMX 番目の質問は、「いいキャッシュ オン キャッシュ リターンまたは投資指標は何を使用すべきですか?」というようなものでした。 これらは、アシュリーと私がいつも受ける XNUMX つの質問です。 Dave と J. の両方の回答は驚異的であり、皆さんはそれを聞くことで多くの価値を得ることができると思います。

アシュリー：
J. と Dave の新しい本 Real Estate by the Numbers をチェックしてください。BiggerPockets 書店で入手できます。 彼らは、書店から直接購入した場合に得られるすべての利点について、おそらく電話で教えてくれます. だからそれを聞いてください。 そして、エピソードの最後に、割引コードが提供されます。 この最後に少し競争があるかもしれないので、皆さんが誰をより好きかを見るのをとても楽しみにしています.

トニー：
皆さん、今日のエピソードはとても、とても、とても楽しみです。 お二人は文字通り、経済への不動産投資に関して私が知っている中で最も賢い人であり、人々が不動産への投資を検討する際に見るべきすべてのデータポイントです. 正直なところ、これはおそらく私が最も興奮しているエピソードです。 それでは、デイブ、あなたから始めましょう。 あなたが誰であるか、そして今日ここで話していることの種類について、簡単な背景を教えていただけますか?

デイブ：
もちろん。 だから私は BiggerPockets でフルタイムで働いています。 私はデータおよび分析部門のバイスプレジデントで、社内のデータ分析とビジネス インテリジェンスの多くを処理していますが、住宅市場の調査や、さまざまな市場で何が起こっているのか、さまざまな機会が存在することを理解するために時間を費やすこともあります。 BiggerPockets のオーディエンス。 その取り組みの中で、私は On The Market と呼ばれる BiggerPockets の最新ポッドキャストのホストでもあり、不動産投資家の生活に影響を与えるトレンド、データ、ニュースを調査することに焦点を当てています。

トニー：
Dave、Rookie ポッドキャストにも出演しました。 どのエピソードだったかはよく思い出せませんが、人々はそのエピソードを戻って聞くことができます。なぜなら、私たちが経済について話すとき、人々はそれを愛し、富の種類を示しているだけだからです。あなたがあなたであることを知っています。 あなたとチャットできることをとても楽しみにしています。
次のゲスト、今日は 10 人のゲストをお招きします。この男の履歴書は非常に印象的ですので、簡単に紹介したいと思います。 しかし、彼はすでに BiggerPockets のために 10 冊の本を書いていると思います。 XNUMX冊。 ということで、XNUMX冊読了。 他のものについて教えてください。 彼は不動産ポッドキャストでXNUMX位でした。 彼はエピソード番号 XNUMX に出演しました。それ以来、彼は複数のポッドキャスト エピソードに出演しています。 成功したハウス フリッパー、現在は不動産シンジケーター、アパート シンジケーターとして成功しています。 私は、この男がポッドキャストに参加できることをとても嬉しく思います。 それで、J、私が見逃したかもしれないことを人々に伝えてください。

J:
いいえ、大丈夫です。 それで、家をひっくり返し始めた2008年にBiggerPocketsを見つけました。 私は最初の家をひっくり返し、その方法を学ぶ方法をインターネットで検索していたところ、BiggerPockets を見つけ、BiggerPockets に関わり始めました。 多くの人が私が BiggerPockets で働いていると思っていますが、そうではありませんが、過去 15 年間、私は BiggerPockets と密接に関わってきました。
そうそう、私はXNUMX冊の本を書きました。 The Book on Flipping Houses, Estimating Rehab Costs と、Mark Ferguson と妻の Carol Scott という XNUMX 人の素晴らしい投資家と一緒に書いた The Book on Negotiating Real Estate もそうだと思います。 それから、これまでの私の最近の本である Real Estate と呼ばれる… うわー、名前すら覚えていません。 それは景気循環とそれが不動産投資家にどのように影響するかについての本です。 私は BiggerPockets Business ポッドキャストのホストも数年間務め、妻と私は文字通り XNUMX 人以上の起業家やビジネス オーナーとあらゆるビジネスについて話しました。 そして、そのトピックに興味があり、ビジネスや起業家精神についてもっと学びたいと思っている人にとって、それはまだあります. BiggerPockets Business ポッドキャストをチェックしてください。

アシュリー：
ええと、J. とデイブ、あなたたちが別の本を書いたという理由で、ここにあなたたちがいます。 数字で見る不動産です。 では、この本の内容を簡単に説明していただけますか?

J:
もちろん。 それで、デイブと私はこの本に非常に長い間取り組んできました。 この本の目標は、目標を達成したと言えることを誇りに思いますが、本の目標は、数学、概念、戦略のすべての側面に飛び込み、掘り下げることでした。不動産投資に通じる考え方。 実際、今日この本の名前を変えるとしたら、おそらくそれを「投資家のように考える」と呼ぶだろうと思います。なぜなら、それこそがこの本のすべてであり、考え方を変え、成功した投資家がどのように考えているかを実際に学ぶ方法だからです。コンセプトの観点から、戦略の観点から、また数学の観点から。 400ページを超える長い本です。 BiggerPockets が出版した中で最も長い本だと思います。 私たちは何年にもわたってそれに取り組んできました。 しかし、それはデイブと私が非常に誇りに思っていることだと思います.

アシュリー：
新人や経験豊富な投資家にとっても、それは良い取引か、悪い取引か、この取引を行うべきかの基本に戻るようなものだと思うので、読むのが待ちきれません。 さて、数字を実行します。 これは非常によくあることで、適切な投資をしているのであれば、答えを教えてくれる人を探していると思います。数値を計算し、それを適切に行う方法を知っていれば、それを理解することができます。あなた自身に出てください。

デイブ：
ええ、数学は自分のものではないと思っていたり、これは複雑に聞こえるかもしれませんが、この本は新人にとって理にかなっていると思います. J. と私は、これが誰にでも適用できることを確認するために骨の折れる努力をしてきたので、何年もかかりました. まだ最初の不動産を購入していない場合でも、この時点で経験豊富なシンジケーターである場合でも、初心者でも経験者でも、誰もがプロのように取引を分析できるようにしたいと考えています。 J.が言ったように、私たちはそれを達成したと思います。

アシュリー：
また、電卓レポートや、取引を分析する BiggerPockets のレポートを購入すると、それらはすべて異なることに気付きました。 彼らはあなたのために計算するさまざまな式や比率、またはそれらのためのさまざまな入力を持っています. ですから、外に出てこれらすべての電卓レポートを購入する代わりに、皆さんの本を購入して、そこから独自のレ​​ポートを作成するのが理にかなっていると思います. この本を手に入れたら、それをどのように活用しますか?

J:
ええ、まあ、もう一度言いますが、少し数学嫌いな人のために、私は教育を受けたエンジニアなので、数学が好きで、デイブが数字の男であることを知っています. しかし、ここにクールなものがあります。 あなたがこの本を手に取り、文字通りすべての数学、すべての公式を切り取ったとしても、本から数学に関連するものをすべて切り取ったとしても、あなたはまだ残っています...どう思いますか、デイブ? 250ページのコンセプト、ストーリー、物語、そしてデイブと私がキャリアを通じて行ってきた公正な取引の例。 次に、他の 150、200 ページを追加すると、それが背後にあるすべての計算であり、すべてが得られます。 しかし、たとえあなたが数学に興味がなく、数学のことを望んでいないとしても、誰でも、特に新しい投資家を含めるとは言いません.投資家は、この本はあなたがそれを達成するのに本当に役立つだろうと考えています.

デイブ：
アシュリー、BiggerPockets の電卓は人々、特に新人にとって非常に便利で役立つため、魅力的なことの 7 つは、概念と数字の意味を理解する必要があることだと思います。 もちろん、9% のキャッシュ オン キャッシュ リターンが XNUMX% のキャッシュ オン キャッシュ リターンほど良くないことはご存知でしょう。 しかし、実際にこれらの計算方法を学ぶプロセスを経ると、新しい意味が追加され、より自信を持って判断できるようになると思います.

J:
これが他のことです。 私たちはよく、正しい答えを得て、何かがお得かどうかを判断することについて話します。 そして、私たちは、答えを得たときに、その答えが私たちにとって意味のあるものであることを知るために、どのような質問をするべきかを知っているというこの仮定から始めます. デイブと私は実際にこの本に反対側からアプローチしました. 私たちはあなたが質問したという観点からではなく、この本にアプローチしました。私たちはあなたに答えを与えるつもりです. 私たちは、より良い質問をするお手伝いをさせてくださいという観点からこの本に取り組みました。
実際、覚えていませんが、この本には 40 の章がありました。 各章は、「この章で答える質問のリストを次に示します。これにより、適切な質問を知ることができます。」 私は多くの新しい投資家を見つけたので、彼らはたまたま取引に遭遇し、ある状況に陥り、「この取引が理にかなっているのかどうかを知る必要があります。数字は理にかなっていますか?」と考えます。 しかし、彼らは取引を検討するように求める適切な質問を作成する方法を知りません。
たとえば、売り手の金融取引です。 通常の購入、手形、商業用不動産、または取引を評価するのと同じ方法で売り手金融取引を評価するつもりはありません… 私が行った取引の本で例を挙げます家を売るつもりで、その家をリストに載せると、XNUMX つのオファーがありました。 これは本当の話でした。 XNUMXつのオファーをもらいました。 XNUMX つは定価でのオファーで、基本的には現金購入者からの迅速な成約でした。 もう XNUMX 人は別の投資家で、XNUMX か月後に成約する取引を持っていて、基本的に私にこう言いました。 私はXNUMXヶ月でたくさんの現金を手に入れます。 ですから、今すぐ契約を締結できてうれしいですが、あなたに XNUMX か月分の支払いをしたくありません。」
私は現金で家を所有しているので、基本的にXNUMXか月間お金を取らなくても大丈夫でした. しかし、私は自問自答しなければなりませんでした。 彼のオファーが現在、XNUMX週間の全額現金で私に支払う意思のある人と同じかそれ以上である場合、私は彼にいくら支払うように頼まなければなりませんか?」 良いことは、適切な質問の仕方を知っているときです。「この家を XNUMX か月で売却した場合、XNUMX 週間で売却した場合と比較して、どのくらいの価値があるでしょうか?」という質問をする方法を知っているときです。正しい方法で質問することを知っていれば、正しい方法で答えを評価し始めることができます。 ですから、多くの新しい投資家は、正しい質問が何であるかを常に確信しているとは限りません。 そして、質問から始めて、答えにジャンプします。 したがって、それは方程式の両側に当てはまります。

アシュリー：
J、そのシナリオでは、あなたは行って、「オーケー、私のお金はXNUMX年でどのように見えるでしょうか?」と考えますか? では、XNUMX 週間でお金を手に入れ、それを別の何かに投資した場合、そのお金の山から XNUMX 年後にどのようなリターンが得られるでしょうか? あるいは、XNUMX か月待ってそれを受け取った場合、その正確な状況でどのように数字を計算するかという質問をするとき、実際に何をしますか?

J:
うん。 私たちの多くは今数学を気にしていないので、私は数学に立ち入りたくありませんが、あなたが今言ったようなその背後にある概念は不動産において非常に重要です. お金の時間価値といいます。 基本的に、今日得た 12 ドルは、XNUMX 年後または XNUMX か月後に得た XNUMX ドルよりも価値があるという考え方です。 今日それを手に入れたら、それで何をするつもりですか？ 私はそれを投資するつもりです。 そして、XNUMX、XNUMX、XNUMX、XNUMX か月後には、XNUMX ドル以上の価値になるでしょう。 それで、今日手に入らないドルを計算する必要があります。もし手に入れていたら、XNUMX か月後にどれくらいの価値があったでしょうか? そして、それは、お金を得るためにXNUMXか月待つ価値があるように、その物件を得るために私が必要とする金額です.

トニー：
私たちは 10 人くらいですが、このエピソードの開始から XNUMX 分が経過した時点で、皆さんは膨大な量の知識を失っています。 しかし、多くの新人が尋ねていると確信している XNUMX つの質問をしたいと思います。それから、エピソードの要点に入ることができます。 しかし、多くの情報が飛び交っているため、新しい投資家の中には始めるのを恐れている人もいると思います。 GDP の XNUMX 分の XNUMX が縮小しており、不況に陥っていると感じる人もいます。 金利の上昇がありますが、これは上昇し続ける可能性があると私たち全員が信じる理由があります。 皆さんへの質問だと思いますが、デイブから始めましょう。私が新しい投資家で、意欲的な投資家で、取引をしていない場合、今が始めるのにまだ良い時期ですか?

デイブ：
ああ、あなたは私たちの最も愛されている話題に触れています. 良い時期かそうでないかを一概に言うのは難しいと思います。 それは個人投資家と目標にかかっていると思います。 J. と私はこのことについて本の中で何度も話していますが、投資家として成功するためには、どのような種類の取引が個人的に良いかを見極めることが重要です。 その場合もあるかもしれません… たとえば、あなたが家のハッカーだとします。 ほぼすべての市場状況で、家のハッキングは通常かなり良いアイデアだと思います。なぜなら、それを家賃の支払いと比較し、家賃が現在非常に高価であると比較すると、それは本当に素晴らしいことだからです。 私は家をひっくり返しませんが、今すぐ家をひっくり返すつもりはありません. 個人の状況によって、取るべき戦略は異なると思います。
私はそれが答えをパントするようなものであることを知っています.関心度。 これは、ここ数年、非常に激しい競争があり、投資家が市場取引を獲得するのが非常に困難になっているためだと思います。 現在、市場は、史上最強の売り手市場ではないにしても、おそらくその XNUMX つから、もう少しバランスの取れた市場へとシフトしています。 そして、それは人々により多くの機会を生み出す可能性があります.

トニー：
Jさん、どう思いますか？

J:
ええ、私はデイブに100％同意します。 作用には多くの要因があります。 私たちが不動産投資と言うとき、それをXNUMX人に言うと、それが何を意味するかについてXNUMXの異なる考えを得るだろうということを心に留めておいてください. 家をひっくり返す場合、それはノートを購入する場合とは非常に異なる戦略であり、RV パークを購入する場合とは非常に異なる戦略です。これは、家をハッキングする場合とは非常に異なる戦略です。 そのため、文字通り何十もの戦略があり、それらすべてが市場サイクルのさまざまな時点でうまく機能するわけではありません. 不況時にうまく機能するものもあれば、不況時にも同様にうまく機能するものもあります。 不況の間、いくつかは非常にうまく機能しません。 同様に、さまざまな戦略がさまざまな分野でさまざまに機能します。
過去数年間に見られたのは、市場が変化しただけでなく、米国の人口統計と人口も変化したことです。 リモートワークが多くなり、人々が行きたい場所に行く機会が増えたため、人々は特定の地域から別の地域に移動しています。 そのため、依然として人口が大幅に増加している特定の地域が見られます。 人口が減少している他の地域も見ています。 そして、史上最高の市場でさえ、人口減少が見られる場所で家をひっくり返したくありません.
家をひっくり返すのに絶好の時期だった2015年にさかのぼっても、人々が引っ越してきた場所で家をひっくり返すのに最適な時期ではありませんでした. したがって、経済だけを見ることはできません。XNUMX つまたは XNUMX つの要因だけを見ることはできません。 これらすべての要因に目を向ける必要があります。 経済、人口の増加、雇用動向、採用しようとしている具体的な戦略に目を向ける必要があります。 そして、これらすべてをまとめて、特定の取引について適切な質問をし、その取引が理にかなっているのかを判断します。 繰り返しますが、デビッドが言ったように、私は答えをパントするつもりはありませんが、実際にはそうです。 それは、何を、どこで、いつ、どのようにしようとしているかによって異なります。

アシュリー：
わかりました、たとえあなたが… あなたがしている戦略が何であれ、数字を実行しているとしても、あなたがそれをしている理由は、収益を上げたい、利益を上げたい、または良い投資をしたいからです。道を下って。 著書の中で、この不動産への投資からお金を生み出すことができると述べている方法にはどのようなものがありますか?また、取引を分析する際に、そのような要素はどのように考慮されますか?

J:
うん。 ですから、まず一歩下がって、これをもう 12 つだけ言わせてください。 聞いている人にとって、これはRookie Showです。 したがって、聞いている人の多くは、おそらく不動産を始めたばかりか、始める準備をしている人です。 経済について語るときに心に留めておくべきことは、物事は周期的に動くということです。 そして、まあ、私たちは不況に向かっているかもしれません。私たちは不況に陥っていると言う人もいます。 歴史的に、景気後退は 18 ～ 12 か月続きます。 したがって、たとえ今がどのような戦略を実行するのに最適な時期でなくても、たまたまどこにいても、18 か月、24 か月、または XNUMX か月後に、それが実行される可能性が十分にあります。本当に良い時間。 ですから、いつでも学ぶのに良い時期です。
したがって、今がニューヨーク市で家をひっくり返すのに適切な時期ではない場合でも、ニューヨーク市で家をひっくり返す方法を学ぶには今が絶好の機会です。またやります。 それでは、それから始めましょう。
しかし、不動産でどうやってお金を稼ぐのかというあなたの質問に戻ると、これは実際には非常に興味深い質問であり、十分に語られていません. 私たちの多くは、特に新しい投資家の場合、不動産のリターンを 9 つの次元で見る傾向があります。 私たちが 00:5 から 00:9 の仕事をしていて、その 00:5 から 00:9 の仕事から逃れようとしている人なら、気にするのはキャッシュ フローだけかもしれません。 毎月できるだけ多くのお金を稼ぎたいので、できるだけ早く仕事を辞め、収入を不動産からのキャッシュフローに置き換えることができます. 他の人はそのような状況ではありません。 他の人は、次のように考えているかもしれません。 あと00年は働くつもりです。 私が関心を持っているのは、次の 5 年または 00 年にわたって十分な自己資本を積み上げ、30 歳または 20 歳になったときに、投資してキャッシュ フローを得ることができる十分な現金を確保することだけです。 」
他の人々は、それらのことのどちらも気にしないと考えています。 彼らは、現在高給の W2 の仕事をしていること、または現在いくつかの投資から多くのお金を稼いでおり、税制上の優遇措置を望んでいるという事実を気にかけています。 不動産は税制上の優遇措置を得るのに最適な方法です。 したがって、私たちが不動産に投資したいと思う理由はさまざまであり、あなたが投資する理由が私が投資する理由ではないかもしれません。
したがって、不動産が実際にどのように私たちにお金を生み出すかを見ると、一般的に10つのカテゴリーに分類されます. 一番はキャッシュフローであり、それはまさに私たちが言っていることです。 それは、毎月の収入、四半期ごとの収入、または投資したときにキャッシュフローが支払う年間収入です。 第二に、感謝と呼ばれるものです。 私たちは感謝の気持ちを、今日投資すれば、明日には市場が XNUMX% 上昇し、さらに多くのお金を手に入れることができると考えていることを知っています。 実際、私たちが不動産の価値を理解するには、いくつかの異なる方法があります。 市場が上昇するのを待っているだけではなく、それについて話すことができます。 しかし、XNUMX番目は感謝です。
150,000番目はこれです。派手な言葉は​​償却です。 素人の用語は、元金の支払いです。 不動産のローンを組めば、そのローンを毎月支払っています。 私はそのローンを毎月銀行に支払っています。 私が支払っているお金の一部は利息です。 そして、利子のようなものはなくなります。それは費用です。 しかし、私が毎月ローンで支払うお金の一部は、実際にはローンの残高を返済しています. そして、ゼロ日目に、30 ドルのローンを組むかもしれません。 最後の支払いをしてから 150,000 年経った今、その借金はゼロです。 私はそのローンを完済して、150,000ドルを稼ぎました。 実際には XNUMX にはなりませんでした。 そして、時間が経つにつれて、私はローンを返済し、エクイティを獲得しています。 物件の資産を増やしています。 したがって、この元本返済または償却は、不動産が収益を上げる XNUMX 番目の方法です。
そして、私が言及したXNUMX番目の方法は税制上の優遇措置です。 したがって、不動産は、地球上の他の投資では得られない税制上の優遇措置を提供します。 いくつかの驚くべき税制上のメリット。 そして、税金についての考え方と不動産投資のメリットについての考え方を知っていれば、基本的に現在稼いでいる収入を税制上のメリットで相殺する方法を見つけることができます。これは現金と同じくらい優れています。今日あなたのポケットに。 つまり、キャッシュフロー、増価、元本返済、税制優遇です。 これらは、不動産が私たちに利益をもたらすXNUMXつの方法です。 それ以外にも、人々が提案できることは他にもたくさんあるということですが、実際にはこれら XNUMX つのカテゴリのいずれかに当てはまるでしょう。

トニー：
J、なんて素晴らしい内訳だ。 多くの人、特にあなたが言ったように始めたばかりの人は、不動産投資をこの一次元のリターンとして見ているだけだと思う​​ので、これらのXNUMXつの異なるカテゴリをカバーできたことをとてもうれしく思います。彼らは見ているは​​ずです。 しかし、あなたは本当に、彼らが見ることができるこれらすべての異なるカテゴリーを与えました. できれば、これらのそれぞれについてもう少し詳しく説明したいと思います。 つまり、キャッシュフロー、増価、元本の返済、そして税制上のメリットがありました。 それでは、デイブ、最初にあなたから始めて、後であなたのところに行くことができると思いますが、フローについて話しましょう。 キャッシュフローとは、具体的に何を意味するのでしょうか。 キャッシュ フローに関しては、どのような指標を確認する必要がありますか? そして、おそらくあなたの考えでは、それは誰で、どのような投資家が他の種類の投資よりもキャッシュフローを重視すべきでしょうか?

デイブ：
うん。 ほとんどの不動産投資家は、キャッシュフローを生み出したいと思って不動産投資を始めると思うので、キャッシュフローは始めるのに最適な場所です。 トニーとアシュリーのことは知りませんが、私が最初に仕事を始めたとき、そこから来たのは確かです。 基本的に、毎月使うよりも多くの現金を生み出すことを望んでいました. 以上が、これら 2 つの異なる事柄に関する私の知識の程度でした。 私が他のものを知っていたように、それは私が始めたときに本当に望んでいたものです. しかし、キャッシュ フローは素晴らしいものです。基本的には、WXNUMX の収入を補うか、最終的に置き換えることができ、それで生活できるものを提供してくれるからです。 正しい方法で投資している場合、それは非常に信頼できる収入源であり、再投資または通常の支出をカバーするために、必要に応じて使用できます。
キャッシュフローの計算は比較的簡単です。 本書では、その方法をいくつか紹介しています。 しかし、基本的には、すべての収入を合計し、すべての費用を差し引いて、キャッシュ フローを計算します。 計算も簡単にできます。 それが分かったら、それと取引にどれだけ投資したかがわかれば、おそらく何を計算できるかわかりませんが、これが不動産投資で最も一般的な指標であると仮定しているだけです。キャッシュオンキャッシュリターン。 そして、それは基本的に、投資がどれだけ効率的にキャッシュフローを生み出しているかを測る優れた測定値です。 多くの投資家が次のように言っているのを耳にします。 毎月 300 ドルのキャッシュ フローを生み出しています。 それは良い取引ですか？ そうですね、10万も投資すればかなりお得です。 あなたが300グランドを投資した場合、それほど良い取引ではありません。 したがって、毎月銀行口座に入っている現金の絶対数を計算でき、投資がどれだけ効率的にキャッシュフローを生み出しているかを計算できなければなりません。

アシュリー：
そこに進む前に、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの定義を教えていただけますか。その式とは何か、誰かがそれをどのように理解できるかを教えてください。

デイブ：
もちろん。 うん。 つまり、基本的には年間キャッシュフローを取得し、それをその物件に投資した金額で割ります。 ですから、人それぞれ、それは少しずつ異なります。 始めるほとんどの人にとって、それはあなたの頭金になるでしょう、おそらくいくつかのクロージングコスト. そして、最初に行ったメンテナンスがあれば、それは住宅ローンとは異なり、基本的にあなたが取った現金が不動産に入れられます。 つまり、年間キャッシュ フローをすべての費用で割ると、キャッシュ オン キャッシュ リターンが得られます。 この本では、自己資本利益率と呼ばれる指標を使用して、投資の過程でキャッシュ オン キャッシュ リターンについての考え方を進める方法についても説明しています。 しかし、ここではそのオタクには立ち入りません。

トニー：
フォローアップの質問を XNUMX つ。 J、私はまずあなたにこれを指摘します.Dave、私たちはあなたに戻ることができます. お得なキャッシュオンキャッシュリターンとは？ 今日の市場で、おそらく長期の一戸建て住宅のようなものを購入するとします。キャッシュ オン キャッシュの優れたリターンとはどのようなものでしょうか?

J:
それは素晴らしい質問です。 それは私たちがいつも受ける質問です。 その質問に答える前に、一歩下がってみましょう。 しかし、デイブが言ったように、キャッシュ オン キャッシュのリターンについて考えるとき、それは私たちの投資がどれだけ効率的にキャッシュを生み出しているかを示す指標なのです。 10 ドルしかないので明らかに不動産ではありませんが、何かに 11 ドルを投資し、年末に 10 ドルを返すとしたら、11 ドルを投資します。 XNUMX ドルを何か他のものに投資し、年末には XNUMX ドルを取り戻しました。 私が投資した XNUMX 番目のことは、投資したお金に対してより効率的に現金を返すという、より良い仕事をすることです。 XNUMX%、XNUMX%、ただの数字です。 しかし、重要なことは、私がより多くのお金を取り戻すということは、私が投資したお金が私のために一生懸命働いているということです. 明らかに、私たちは常にお金が私たちのためにもっと働いてくれることを望んでおり、より効率的であることを望んでいます.
しかし、これは私たちが本当に心に留めておく必要があるもう50つのニュアンスであり、あまりにも多くの新しい投資家がこれについて考えていません. リターンはリスクと相関しています。 では、20% のリターンを生み出す投資と 50% のリターンを生み出す投資を提供できると言ったら、どちらが良いでしょうか? 「もちろん 50% のほうがいい」と飛びつきたいと思うかもしれません。 しかし現実の世界では、リターンはリスクと相関しています。 通常、50% のリターンまたは 20% のリターンが予想される取引は、50% のリターンが予想される取引よりもはるかに多くのリスクを伴います。 そのため、50% のリターン ディールでは、すべてのお金を失うリスクがはるかに高くなるか、またはゼロ リターンになるか、少し失うか、少し儲かるリスクがはるかに高くなる可能性があります。 実際に 20% のリターンを得る可能性は、20% のリターンを予測する取引で実際に XNUMX% のリターンを得る可能性よりも低くなります。
したがって、リターンを見るときはいつでも、どの程度のリスクが含まれているか、具体的なリスクとは何か、どのような種類のリスクがあるかというレンズから常に考えてください。 バイナリーリスクですか？ したがって、50% のリターン予測がある取引と 50% のリターン予測がある別の取引があると言った場合、リスクは同じかもしれませんが、同じ種類のリスクではない可能性があります。 XNUMXつには、リスクは、ええ、すべてのお金を失う可能性が高いですが、お金のXNUMX倍を稼ぐ可能性もあるし、わずかな可能性もあります.あなたのお金のXNUMX倍を稼ぐつもりです。

アシュリー：
Jさん、私も質問があります。 取引に投入される時間も考慮されていると思いますか。キャッシュオンキャッシュのリターンを見ることができます。取引に 10 グランドしか投入しません。キャッシュオンキャッシュリターンですが、リハビリのための労働を行うために誰も雇いませんでした. では、リスクだけでなく、取引に費やす時間も考慮に入れているということですか？

J:
ええ、絶対に。 ここで、時間あたりの収益という考え方が登場します。そうです、ある取引では 10% のキャッシュ オン キャッシュ リターンが発生する可能性があり、別の取引では 8% のキャッシュ オン キャッシュ リターンが発生する可能性があります。 10%の方がいいですか？ うーん、ダメ。 その取引に 10 倍の時間を費やしてそのリターンを生成した場合、その 10% のリターンが完全に受動的である場合、その 8% は 8% のリターンよりもはるかに悪い可能性があります。
したがって、確かにリスクに加えて、費やした時間や時間あたりのリターンなどを確認する必要があります。 そして、これが、私たちが見たい単一のメトリックだけではないという事実に戻る理由です. 確かに、特に目標によっては、他の指標よりも重要な指標がいくつかあります。 しかし、さまざまな側面から多面的に物事を考えることができるようになる必要があります。 そして、これらすべてをまとめることができなければならないので、一日の終わりに、「わかりました、私には XNUMX つの投資があります。 どちらの方がよいですか？" そして一般的に、私たちの目標は何か、何を達成しようとしているのか、そしてリスクは何かについて、他の多くの質問に答えるまで、答えはわかりません.

トニー：
J、新しい投資家は、自分のビジネスで下す必要があるさまざまな決定について、自分に与えられた答えを求めているだけだと思います。 怖いので、あなたはおそらくあなたの人生の貯蓄を投資しています。あなたはこの数十万ドルの投資を購入しています。これは初めてのことであり、正しいことをしているという安心感が欲しいのです。 しかし、あなたが言ったように、トニー、アシュリー、J、またはデイブが、その人の人生、目標、性格、スキル、能力のすべての複雑な詳細を知ることは困難です。 、これはあなたにとって正しい取引です。」
これらの 6 つの異なるカテゴリについて話していることをうれしく思います。なぜなら、あなたが言ったように、誰かの焦点が評価にある場合、10 年後に建物が 15 倍になることを知っているため、キャッシュ フローが XNUMX% だけの取引を購入することが理にかなっているからです。値で。 しかし、キャッシュ フローに重点を置いている人にとっては、XNUMX% のキャッシュ オン キャッシュ リターンが必要で、評価は気にしないかもしれません。 そのため、すべての人の性格、状況などによって、異なることが決まります。 だからデイブ、私はあなたにそれをキックバックしたいだけです. キャッシュ オン キャッシュの返品について、他に何かコメントはありますか?

デイブ：
まあ、うまくいけば、あなたはトレンドに乗っています。 J.と私をピン留めして質問に直接答えようとするなら、それは場合によると言うつもりです. しかし、それは本当にそうです。 本当にそうです。 トニー、あなたは本当によく言った、私たちは皆、誰かが私たちに何をすべきかを教えてくれることを望んでいますが、最終的に経済的な決定は非常に個人的なものです. そして、そうあるべきです。 自分が何を望んでいるのかについて、独自の目標とアイデアを持っている必要があります。
簡単な例を挙げましょう。 1031 月か 5 月に賃貸物件を売却し、1031 エクスチェンジを行いたいと思い、小さな共同住宅を購入するつもりでした。 私は鉛筆で書かれた取引を見つけることができませんでした。 ご存知かもしれませんが、私はヨーロッパに住んでいるので、取引を探しに行くのは本当に大変でした. それでシンジケートを調べたのですが、理解できる市場でシンジケーションを見つけることができませんでした。 そのため、新しい市場を理解する時間がありませんでした。 私は約 XNUMX% のキャッシュ オン キャッシュ リターンを必要とする取引を行うことになりました。これは多くの人が受け入れるよりも低く、私が調べていた他のシンジケーションよりも低くなっています。 しかし、それは私が本当に理解している市場であり、リスクはほとんどないと感じました. XNUMX exchange の主な目的は、資本を維持し、税金を繰り延べることでした。
そして、私はそれらすべてを達成することができました。 キャッシュ・オン・キャッシュのリターンが少なくなりましたか? ええ、でも J. が言ったように、リスクもかなり減ったと思います。 そして、私が持っていたこの一連のお金で、私の目標は資本を長期的に保存することでした. だから、誰かがまったく違う決断を下したところで、私はそこで良い決断をしたと思います。 誰かがそのお金を受け取ってサイコロを振って、12% のキャッシュ オン キャッシュ リターンを望んでいたので、私よりもリスクを負うことを厭わなかったかもしれません。 ですから、皆さんはとてもうまく言ったと思いますが、すべてを実際に考慮に入れ、これらの決定を特定の状況に合わせてパーソナライズする必要があるという考えを強調したかっただけです.

J:
うん。 このリスクプロファイル全体に戻ると、リスクがゼロの投資が存在することを覚えておいてください。 国債のような国債に投資したい場合は、それを行うことができます。 年に 2 ～ 3% の利益を得ることができます。 さて、私たちの多くはここに座ってこう言います。 たとえリスクがゼロであっても、年率 2 ～ 3% しか生み出さない投資はしたくありません。」 しかし、ゼロリスクで 2 ～ 3% の投資を喜んで行う数兆ドル相当の投資家がいます。 彼らの目標は、私たちやあなたの目標とは大きく異なります。 彼らが退職して、2～3%の十分なお金を持っているかもしれないという事実は素晴らしいことですが、彼らはそのお金を失う可能性をゼロにしたいと思っています。
繰り返しますが、すべての人の目標は異なります。 リスク許容度は人それぞれです。 超低リスクの取引が必要な場合は、超低リターンを受け入れる必要があります。 非常に高いリスクが必要な場合、莫大な金額を稼ぐ可能性が必要な場合は、非常にリスクの高い取引を受け入れる必要があります。 そして、その間にすべてがあります。 したがって、そのリスク/報酬スペクトルのどこにいるのかを把握して、行うべき取引の種類を決定する必要があります。

アシュリー：
そして J さん、次の質問に感謝します。 感謝の気持ちを理解して定義し、本の中で話している感謝に関連する指標は何ですか? また、キャッシュフローと比較して感謝を実際に評価する理想的な新人リスナーは誰ですか?

J:
うん。 繰り返しになりますが、キャッシュフローとは、取引に投資するために毎月提供されるお金です。 私たちは基本的に、投資した後、毎年、毎月または四半期ごとに、お金を得る/使う、またはお金を投資しています。 感謝はその反対のようなものです。 それは、実際には戻っていない投資で積み上げられたお金です。 たとえば、最も単純な例として、今日 10 万ドルで家を購入し、200,000 年後にその家を売却して 10 万ドルの価値があるとします。 その物件の価値は XNUMX 年間で XNUMX 万ドル上がりました。 私たちが通常話している感謝にはXNUMXつのタイプがあります。
150つ目は、自然鑑賞と呼ばれるものです。 これは、不動産を保有しているだけで価値が上がるという考え方です。 なんで？ それは常に持っているからです。 現実的に言えば、不動産は時間の経過とともに価値が上がる傾向があります。 私たちは2008年間それを見てきましたが、それはおそらく続くでしょう。 とはいえ、多くの人は、特に若い投資家にとって、時間の経過とともに不動産がどれだけ上昇する傾向があるかを正しく理解していません. 09 年、10 年、10 年に投資を始​​めて、過去 5 年間に不動産に何が起こったかしか見ていない場合、さらに悪いことに、10、20 年前に投資を始​​めて、過去 XNUMX 年間の不動産価格を見てみると、不動産は年に XNUMX%、年に XNUMX%、さらには年に XNUMX% 上昇する傾向があると思われます。
しかし現実には、過去 2 年ほどの間、平均して米国のほとんどの場所で、不動産はインフレに追従してきました。 したがって、インフレ率が 3 ～ 2% の場合、不動産価格は年に 3 ～ XNUMX% 上昇する傾向があります。 悪くはありませんが、お金持ちになれるものではありません。 基本的に、不動産はインフレによる損失を防いでくれます。 それが感謝の第一の側面です。 時間の経過とともに、市場は値上がりする傾向があります。 私たちの家は価値が上がる傾向があり、少なくともインフレをカバーするのに十分な、できればもう少し多くのお金を稼ぐことができます.
しかし、不動産における評価の真の価値は、強制評価と呼ばれるものです。 そしてこれは、不動産投資家として、私たちの多くは過小評価されている不動産を購入する能力を持っており、私たちの仕事を通じて価値を高める能力を持っているという考えです. ですから、私たちがその仕事について話すとき、それは実際には 250,000 つの領域にあります。 第一に、物件の物理的な改修を行うことができ、物件を改善することができます。 家をひっくり返すことを考えるとき、私たちは家をXNUMX万ドルで購入します。 私たちがそれを売る頃には、XNUMXドルの価値があるとしましょう. それは感謝です。 私たちは、家を売却するときに獲得できる改修を通じて付加価値をつけてきました。
感謝を得るもう 2 つの方法は、管理の改善です。 第一に、家の物理的な側面を改善することで、たくさんのお金を稼ぐことができます. 3つ目は、その家を保持するコストを実際に下げることです。 つまり、あなたが家主で、不動産を購入し、それを保持するための費用を大幅に削減できる場合、税金を上訴したり、保険料を削減したり、その他の保持コストを削減したりできます。 'これで、そのプロパティの値が増加しました。 優れた不動産投資家として、私たちは自然な評価が大好きです。インフレを相殺する年に XNUMX ～ XNUMX% の利益が得られるのが大好きですが、価値を高めることができるという考えも大好きです。リノベーションや管理改善による物件のリニューアル。 そして、価値を高めたら、利益のために物件を売却するか、物件を借り換えて、追加した価値の一部を引き出すことで、その価値の増加を獲得することができます。

トニー：
Dave さん、ここでフォローアップの質問をさせてください。それから、J さんに戻ります。 感謝に焦点を当てることが、私が焦点を当てるのに適切な種類の富のツールであるかどうかを判断するには、どのような質問を自問する必要がありますか?

デイブ：
さて、J.の言ったことを反映して、新人にとって本当に重要なのは、強制減価償却に焦点を当てることだと思います。 そして、特に私たちが現在いるこのタイプの市場サイクルでは、それがさらに重要だと思います. ほとんどの新人には、評価を強制するために必要な作業の量を十分に認識し、改修に必要な適切な量の労力、リスク、および資本を確実に負担することをお勧めします。
私が始めたとき、私はあなたが塗装をしたり、電化製品を更新したり、見栄えを良くするためにビニールの床を置いたりするなど、いわゆる化粧品の付加価値をたくさんしました。 私にとっては、特にあなたが自分自身や優れた商人である場合は、もう少し扱いやすいです. これが初めての場合、基礎に問題がある場所や新しい屋根が必要な場所を探しているわけではありません. 請負業者で、建設の経験があれば、できるかもしれません。 しかし、私にとってそれは私の個人的なアドバイスです。 人々はそれを可能な限り引き受けることができます。 しかし、最初の取引では、これらのタイプの化粧品の価値のある広告は実際に達成可能であり、比較的リスクが低いと思います.
私がこれまでに何度か成功させてきたもう XNUMX つのことは、スペースの転用は、少なくとも家賃の上昇と価値の上昇を強制する優れた方法です。 たとえば、居住スペースがたくさんあるのに寝室が XNUMX つしかない場所に、XNUMX つ目の寝室を追加できますか? 既存の構造に XNUMX 番目のベッドルームを追加して、新しい壁を建設せず、多くの建設リスクを負わないようにすることはできますか? あなたは、不動産に価値を追加し、キャッシュフローも増やすことができる、より管理しやすいタイプの付加価値状況でスペースを転用しているだけです.

J:
デイブと私は両方ともその質問を無視したと思います。 トニー、あなた、アシュリーが同じ質問をしましたが、私たちはどちらも答えを無視していました。 それでは、無視した答えをカバーしてみましょう。 感謝について考えるべき適切な人は誰ですか? 一般的に、より長期的な富の展望がある場合、時間の経過とともに富を築くことを考えている場合、感謝について考えるでしょう。 キャッシュ フローが必要な人は、毎月の収入が必要な人であり、おそらく仕事を辞めて収入を取り戻したいと考えている人です。 感謝を求めている人は、ある時点でバケツ一杯の現金を求めています。 不動産をひっくり返すことで、30か月でバケツの現金になる可能性があります。 賃貸物件を売却すると、XNUMX年でバケツの現金になる可能性があります。 しかし、通常、感謝を求めている人は、そのバケツの現金を探している人です。これは、不動産がいかに莫大な税制上のメリットをもたらすかについて私が話している.
バケツの現金を手に入れているときは、そうでないこともあります。 しかし、一般的に、時間をかけて純資産を増やしたい場合、感謝はそれを行うための最良の方法の XNUMX つです。 また、あなたが尋ねた質問に答えさせてください。 私はeBayで働いていました。 当時、メグ・ホイットマンという女性の CEO は会社によく言っていました。 「A と B、または A と B、C と D を取得する方法はありますか?」
この場合、このタイプの投資家にはキャッシュ フローが適切であり、このタイプの投資家には評価が適切であると私が言うとき、すべての投資家に推奨することは、自分にとって何が最も適切かを考えることですが、それらを排除しないでください。他のもの。 したがって、あなたの主な目標は流れかもしれませんが、同時に感謝を得る方法についても考えてください。 現在のキャッシュフローは素晴らしいですが、20年後に不動産を売却し、引退しようとすると、そのバケツの現金が必要になるからです. ですから、終わりを受け入れて、これらのリターンがどれが最も重要であるか、または私が望む唯一のものであると考えないでください. おそらくどれが最も重要かを考えてみてください。

トニー：
J、あなたがそう言ってくれてとてもうれしいです。あなたと私がマウイで昼食をとっていたことを思い出します。 フリッピングハウスからアパートシンジケートに切り替えた理由について尋ねたとき、あなたが私に言ったのは、フリッピングを見ると、これらの大きな現金の塊でしたが、一貫したキャッシュフローがなかったということです。 . 必ずしも長期的な評価はありませんでした。 しかし、アパートのシンジケートに行ったとき、これらの大きなキャッシュフローと、多くの場合、これらの大きな現金の塊、借り換え、およびそれらをまとめることに伴う手数料を生み出すことができる両方の世界を最大限に活用したようなものです。 . そして、売りに行くと、集合住宅の価値を上げることは、一戸建ての家よりもはるかに大きくなります.
なぜAirbnbsへの投資を始めたのかを考えると、それは本当に同じことでした。 あなたがリスク調整後のリターンと新しい投資家へのアクセスのしやすさについて話すとき、シンジケーションのように資金を調達する必要がないため、Airbnbs と短期レンタルはそれを行うのに最適な資産クラスであると感じました。しかし、長期賃貸よりもはるかに大きなキャッシュフローを得ることができますが、必然的に反転と同じではありません.私はお金を失うつもりです。 つまり、自分にとって最高の最終製品を得るために、これらのものを組み合わせることができるさまざまな方法をすべて考えるという点が大好きです.

J:
うん。 感謝することは、時には難しいことです。 それは必ずしも明らかではありません。 感謝が欲しいときのように、場合があり、感謝があなたを傷つけるかもしれない本でこれについて話します. たとえば、私が XNUMX 万ドルで賃貸物件を購入し、その物件を月 X ドルで賃貸できるとします。 また、その物件をリノベーションするオプションもあり、今では月額より多くのお金で賃貸することができます. より多くのお金を得るために、その改修を行う必要がありますか? ええと、それは難しい質問です。なぜなら、私がどれだけ支出し、どれだけ多くのお金を投入したかによって、キャッシュ フローに影響するからです。
ですから、感謝の気持ちを込めて下す決定は、潜在的に大規模な改修を行う可能性があります. 私は家を壊して再建し、今では潜在的に百万ドルに値する2,000万ドルの家を作ることができました. しかし、それは必ずしも良い考えではありません。 家賃が月にXNUMXからXNUMXになるだけなら。 私はたくさんの感謝を作成しましたが、キャッシュフローに関して話した他の指標であるキャッシュオンキャッシュリターンを減らしました. したがって、これらすべてが互いに作用します。
感謝の気持ちを込めて、不動産を売却する前にリノベーションを行うのは賢明なことかもしれませんが、今それを行うのは良いことではないかもしれません。 たぶん、今から10年後、または今からXNUMX年後に行うのは良いことです. そのため、これらのさまざまなシナリオすべてを常に検討する必要があります。 繰り返しになりますが、正しい質問をすることに戻ります。単に評価が高ければ良い、キャッシュ フローが良いと言うだけではありません。 ええ、多くの場合はそうですが、他の場合では、今が適切な時期ではないか、この特定の物件、この状況、私の特定の目標のために行うのが適切ではない可能性があります.

トニー：
ここまでで、不動産が富と利益を生み出す方法を XNUMX つ紹介しました。 この最後のXNUMXつに注目したい。 だから元本返済。 デイブ、あなたから始めましょう。 他のXNUMXつと同じように、元金の支払いとは何か、そしてプロパティがその特定の指標でどれだけうまく機能するかを測定するために見るべきだと私が推測する指標を定義することができれば.

デイブ：
もちろん。 うん。 したがって、元本の返済は基本的に、ほとんどすべての長期投資に存在する収益を生み出す方法です。 基本的に、住宅ローンを借りると、毎月銀行に返済します。 その支払いには 30 つの要素があります。 毎月同じままですが、毎月銀行の元本を送金しています。これは基本的に、借りた金額を時間をかけてゆっくりと返済することです。 そして、銀行の利益である利子があります。 残念ながら、それはなくなってしまいました。 J.が先に言ったように、それは銀行がそれを受け取るだけで、何も返ってきません。 しかし、ローンを完済するということは、銀行への借りが徐々に少なくなることを意味します。 そして、時間が経つにつれて、それを売却するときに、銀行に以前借りていた金額の半分を借りている可能性があります。または、できればXNUMX年以上かけて返済し、銀行をまったく所有していない可能性があります.
これの素晴らしい点は、銀行に返済しているのはあなたではなく、銀行に返済しているのはあなたのテナントだということです。 あなたは彼らの家賃の一部を受け取り、銀行に返済しています。 そして、時間が経つにつれて、基本的には銀行への借りを少なくすることができます。 そして、あなたがあなたの財産を売りに行くとき、あなたはその利益を実現するでしょう. また、キャッシュ フローとは異なり、すぐに気付くものではありません。 先ほど話したように、実際にローンを借り換えて現金を引き出したり、最終的に不動産を売却したりしたときに、ローンの返済の利点がわかるというのは、感謝の気持ちに似ています。

J:
元本返済は、キャッシュ フローのようなものだと考えるのが好きです。 したがって、毎月、自分の財産を適切に処理すれば、このキャッシュ フローが得られ、この利益がポケットに入るのです。 元本返済、それはキャッシュフローほど良くありません。 私たちは実際に、毎月ポケットに入るお金を受け取っているわけではありません。 しかし、私たちが毎月得ているのは公平性です。 物件を転売したり借り換えたりすると、物件に付加価値が生じます。 したがって、キャッシュフローを評価するのと同じ方法で、この元本返済をさまざまな方法で評価できます。 それで、デイブは、私たちがキャッシュフローに使用する指標について、キャッシュオンキャッシュリターンと呼ばれるものとして以前に話しました. したがって、私たちが財産から得るすべてのドルに対して、そのドルは私たちのために働いています. または、すみません、私たちが不動産に投入したすべてのドルについて、そのドルは私たちのために働いており、不動産からお金を引き出すことを可能にしています. そして、投入した金額と比較して、より多くのお金を得るほど、キャッシュ・オン・キャッシュのリターンは高くなります。
同じ分析を行うことができます。 元本返済についても同様の計算を行うことができます。 したがって、年末に 5,000 万ドルを支払った物件があり、5,000 年後にローン残高の 5 ドルを返済した場合、基本的に、投資した 5 万ドルから 5 ドルを稼いだことになります。 私たちが得ているのは現金ではないため、キャッシュオンキャッシュリターンではありませんが、キャッシュリターンのXNUMX％のエクイティと呼んでいます。 つまり、株式に投資したものの XNUMX% が戻ってきます。 さて、それをどのように捉えますか？ それは私たちのローンの金額よりも低いので、私たちは不動産を売却することによってそれを捉えます。 または、物件の借り換えを行います。 実際には、ローンで支払った金額に基づいて、物件からより多くのお金を引き出すことができます。
したがって、このキャッシュリターンに対するエクイティの考え方は、キャッシュオンキャッシュリターンと非常によく似ています。 そして、賃貸物件を見るときは、キャッシュ・オン・キャッシュのリターンを見ていきます。 では、私が 5,000 万ドルをその物件に投資したとしましょう。 最初の 5,000 年の終わりに 5 ドルのキャッシュ フローが得られたとします。 5,000 を 5,000 万ドルの投資で割ると、5% のキャッシュ オン キャッシュになります。 しかし、最初の年にそのローンで 10 ドルを返済したことに気付いたとき、それはさらに 10 ドルの株式を獲得したことになります。 したがって、キャッシュリターンの5％のエクイティ。 この XNUMX つを合計すると、投資に対して XNUMX% 相当の収益を上げたことになります。 繰り返しになりますが、転売または借り換えを行わない限り、実際にそれを獲得することはできませんが、最終的にはそうするつもりです。 したがって、キャッシュ オン キャッシュだけを見ていた場合の XNUMX% だけでなく、XNUMX% のリターンと見なすことができます。
多くの人は、毎年ローンを返済することで資産を増やしているという事実を無視しています。 しかし、これはあなたが生み出している総収益の大きな部分を占める可能性があります. そして、これを無視すると、リターンは実際よりもずっと小さく見えるでしょう。

トニー：
Jさん、そう言っていただけて嬉しいです。 ここで少し頭が回転しますが、これらの各指標について個別に話しましたよね? キャッシュ フローの指標、評価の指標、元本返済の指標。 これら XNUMX つすべてを組み合わせて、「わかりました、クールです。 これはXNUMXつですか？

J:
ありません。 残念ながら、この XNUMX つの数式のように、すべての数値を差し込むと、それがどれだけのお金を稼いでいるかを示す、大規模な統一指標があればいいのにと思います。 しかし、結局のところ、不動産でお金を稼ぐこれらの XNUMX つの方法は、個人投資家によってそれぞれ異なるメリットとデメリットがあります。 そのため、自分にとって何が重要かを知る必要があり、それらの指標を分析する必要があります。 税制上の優遇措置について本当に気にかけないのであれば、それを無視して、残りの XNUMX つを検討するだけでかまいません。 しかし、私たちのほとんどは、これら XNUMX つすべてを気にかけています。
そして、私たちがやっていることは、本の最後の部分です… 本にはいくつかの異なる部分があります。 本の最後の部分では、すべてをまとめて分析し、いくつかの異なるタイプの取引を調べます。 結局のところ、要するに、キャッシュフローの数値を実行する必要がある、感謝の数値を実行する必要がある、元金の返済の数値を実行する必要がある、次の数値を実行する必要がある税制上の優遇措置を検討し、これらすべての数値をまとめて、投資自体の全体像を把握できるようにします。

アシュリー：
デイブ、最後の XNUMX つ、税制優遇措置から始めましょう。 では、不動産投資の節税効果をどのように得ているのでしょうか。

デイブ：
まず、税金はおそらくほとんどの投資家が考え始める最後のことだと思います。 私が最初に始めたとき、私は本当にこれについて考えさえしていませんでした. あなたが新人なら、「最初にお金を稼ぎたいだけで、税金については後で考えます」というようなものです。 私は間違いなくそのキャンプに落ちました。 そして、投資家として成熟するにつれて、税金がいかに重要であるかを認識すると思います。 そして、この本でよく話している複利の概念に精通している場合、基本的には、投資マシンにより多くのお金を預けることができれば、より多くのリターンを生み出すことができるということです。税金をどんどん延ばしてください。 場合によっては、それらをまとめて延期することもできます。
基本的に、ここで話してきた他のいくつかの概念と同様に、税金は明らかに、毎週より多くのお金をポケットに入れているわけではありませんが、不動産を戦略的に使用して税金を最適化できる場合ミックスすると、投資キャリアの過程で、より多くの評価、より多くのキャッシュフロー、およびより多くのローン返済を生み出すことができる取引に投資するためのより多くのお金を手に入れることになります.

J:
多くの人が考えていないことがここにあります。 彼らは、「これまでに支払わなければならない税金の額を減らすにはどうすればよいか」と考えています。 しかし、「税金の支払いをできるだけ長く延期するにはどうすればよいか」について考えることも同様に重要です。 このお金の時間価値の概念については、以前に話しました。 今日の 10 ドルは、10 年後には 10 ドル以上の価値があります。なぜなら、そのドルは今日投資できるからです。 同様に、今日ではなく XNUMX 年か XNUMX 年後に XNUMX ドルの税金を支払わなければならないことで、そのお金を政府に支払わずに保持し、次の XNUMX 年間に投資して、より多くの収入を得ることができます。実際に政府に引き渡さなければならない前に。
ですから、不動産の税制上の優遇措置について話すとき、私たちが話していることの多くは、あなたが一生を通じて支払う税金が必ずしも低いというわけではありません. あなたは実際にそうするでしょう、そしてそこには多くの税制上の優遇措置があります。 しかし、私たちがあまり考えない傾向にある多くのことは、税金の支払いを来年、翌々年、または XNUMX 年後まで先延ばしして、そのお金を受け取り、そのお金を次のことに投資できるようにする方法です。それまでの間、政府に寄付する前に、さらに多くのお金を稼ぎましょう。
そして、不動産は私たちにこれら20つの利点をもたらします。 20 つは、投資の全期間にわたって支払う総税額を減らすことができるということです。 しかし、XNUMX つ目の重要な点は、多くの場合、これらの税金を長期間繰り延べることができるということです。 そして、いくつかの方法でそれを行うことができます。 第一に、減価償却と呼ばれるものがあります。 そして基本的に、それが意味することは、ビジネスのために購入する他のものと同じであり、不動産はビジネス費用であり、時間の経過とともに摩耗します. ビジネス用に車を購入すると、政府は「あなたの車は XNUMX 年間、毎年約 XNUMX% 消耗します」と言い、実際にはその XNUMX% を税額控除できるようにします。車の価値を毎年 XNUMX 年間維持します。 私はそれを作っています、私はそれがXNUMX年だと思います。 しかし、それはある程度の時間です。 また、毎年自動車の控除を受けることができます。
同様に、プリンタを購入した場合、政府はプリンタがいずれ時代遅れになることを知っているため、控除を受けることができます。 または、オフィス家具やコンピューターなど、基本的に何かを購入した場合、基本的に政府は税制上の優遇措置として毎年控除を受けることを許可しています。 不動産も同じです。 そのため、購入した物理的な不動産は時間の経過とともに劣化します。 あなたの財産は、基本的にそれらを維持し、維持する必要があります。 したがって、政府は、時間の経過とともに資産の価値に対して控除を行うことを許可する予定です。
居住用不動産、一戸建て住宅の場合、39年以上かかる場合があります。 つまり、物理的な構造が 2,500 万ドルの価値がある不動産を購入した場合、政府は基本的に、40 年間、実際には 39 年間、年間 XNUMX ドルを控除することを許可します。 そして、それはあなたが毎年得る税額控除です。 最終的には返済しなければなりません。 不動産を売却すると、返済する必要がありますが、所有している年数だけ税金を繰り延べることができます。 そして覚えておいてほしいのは、税金の繰り延べはお金の時間的価値があるということです。
だから減価償却が一番です。 第二に、1031エクスチェンジと呼ばれるものがあります。これにより、投資用不動産、賃貸用不動産、または商業用不動産を取得でき、特定の状況下でその不動産を別の同様の不動産に売却でき、税金を支払う必要がなくなります。その販売で。 次に、基本的に、その 1031 番目のプロパティを売却するまで税金の支払いを延期するか、1031 番目のプロパティで XNUMX 交換を行い、潜在的に死ぬまで税金の支払いを延期することができます。 したがって、減価償却と XNUMX 交換の間に、何年、あるいは何十年にもわたって資産に税金を支払う必要を基本的に延期するための XNUMX つの優れた方法があります。 他にもたくさんの方法がありますが、大きくはこのXNUMXつです。

アシュリー：
J さん、そのフォロー アップのようなものですが、どの新人投資家がこの投資ルートを優先するのでしょうか? 「これが私の投資からお金を生み出す方法だ」として、誰がこれを選ぶでしょうか?

J:
ええ、その質問には答えるべきことがいくつかあります。 まず、賃貸物件を購入すると、減価償却費が発生します。 私たちの多くは、一戸建ての賃貸物件を購入した場合、政府が私たちに与えてくれる減価償却費だけで、最近ではその賃貸物件にほぼゼロの税金を支払うことになります。 私たちはそれを取らなければなりません…まあ、取る必要はありませんが、最後に返済しなければならないので、毎年取ったほうがよいでしょう。 したがって、賃貸物件を購入した場合、生活の他のすべてのもので税金が節約されるわけではありませんが、その特定の物件で税金が節約されることがよくあります。 そして、私の一戸建て賃貸物件の多くでは、私が集めた家賃から得た収入であり、毎年それに対してほぼゼロの税金を払っています. したがって、20 の賃貸物件を購入した場合、それらの 20 の賃貸物件全体でほぼゼロの税金を支払う可能性があります。
場合によっては、それらの不動産で得た収入よりも多くの税制上の優遇措置を得ることができ、その収入を使って他の場所から得た収入を相殺できるかもしれません。 私が行っているコンサルティングの仕事から、または私が稼いでいる株式収入から、またはW2の仕事から得ている収入を相殺できるかもしれません. したがって、新人投資家かベテラン投資家かは関係なく、実際に購入する物件の種類によって異なります。 不動産を転売しても、税制上の優遇措置はありません。 プロパティを反転するとは… 税制上の優遇措置のために不動産を取得する場合は、プロパティを反転しないでください。 私は非常に多くの財産をひっくり返したので、ほとんどの人が一生のうちに支払うべきよりも多くの税金を支払ってきました.
しかし、投資用不動産を購入している場合、賃貸物件を購入している場合、または商業用不動産を購入している場合は、これらの税制上の優遇措置の一部を自動的に得ることができます。 そして、資産を売却したり交換したりする際に資産を処分する方法が賢明であれば、税金の支払いを先延ばしにすることができます。 誰が税制上の優遇措置に注目すべきかという問題ではありません。その問題についてはすぐに説明しますが、賃貸物件や商業用物件を購入する場合、私たち全員が利益を得ることができます。私たちが試みなくても、それらの税制上の利点。 それが一番です。
次に、誰が主に税制優遇措置のために投資すべきかという問題に入ります。 数人います。 XNUMXつは、あなたが不動産の専​​門家である場合、つまり、ほとんどの時間を不動産に費やしているが、他のことで多くのお金を稼いでいる場合、不動産から得られる税制上の優遇措置を受けて申請することができます。それを他のすべてのものに。
例を挙げると、これは自慢したり、数字を挙げたりするために言っているのではありませんが、実際には、私は現在集合住宅で働いています。 マンションの売買を行っております。 今年は XNUMX 万ドル以上の税制上の優遇措置があり、これをあらゆる収入に充てることができます。 文字通り、本の販売で XNUMX 万ドル、コンサルティングで XNUMX 万ドル、または株式市場で XNUMX 万ドルを稼いだ場合、不動産から得られるこの XNUMX 万ドルの税制上の優遇措置を利用でき、他のすべてを相殺することができます。収入がどこから来ていても、不動産で行っていることのおかげで、今年は文字通りゼロ税を支払うことができます. だから私にとっては、本を売って大金を稼いでいるとか、コンサルティングで大金を稼いでいるとか、家を建てて大金を稼いでいるとしたら、集合住宅をやっているという事実はXNUMX万ドルの税金控除がありますが、私は基本的に何に対しても税金を払いません。
繰り返しますが、私は永久に税金をゼロにするつもりはありません。 私はそれを延期しているだけです。 ある時点で、私はこれらの集合住宅を売却する予定です。その時点で、政府は「わかりました。あなたが節約したすべての税金を私たちに支払う義務があります」と言うでしょう。 でもその時点で、私はさらに集合住宅を購入し、それらから得た収入で同じことをするつもりです. そのため、税金の負担を軽減することができます。 うまくいけば、私が死ぬ日までそれを押し進めることができます。その時点で、それは私の子供たちの問題です. しかし、もっと重要なことは、もし私が死んだら、税金を払わなければならない前に、州税によって一定額の純資産を生み出すことができるので、その多くが消えてしまうということです.
そのため、主に不動産で働いている富裕層は、税制上の優遇措置を求めている可能性があります。 しかし、それがあなたでなくても、たとえあなたが新しい投資家で他に収入がなく、最初の賃貸物件を購入したばかりであっても、税制上の優遇措置の恩恵を受けることができます。あなたが購入しているその賃貸物件以外の場所。 今年の収入だけでその賃貸物件で10,000ドルを稼ぎ、税金をほぼ0ドル支払う可能性があります。 それは大きな節約です。

アシュリー：
また、初心者の投資家であっても、まだ最初の取引さえしていない場合は、税務計画を開始することをお勧めします. BiggerPockets には、Amanda Han によるこれに関する本があります。それは The Book on Tax Strategies です。 基本的には、J. が今話したことの多くを通過し、それについてもっと知りたい場合は、それを分解します。 そして、それを会計士や公認会計士に持っていくことができますが、自分でそれを理解するのではなく、税務計画中にこれらのことを行うように指示する人を見つける方が良いでしょう.
でも本といえば、Dave と J、あなたの新しい本がどこにあるかみんなに教えてもらえますか?

デイブ：
ええ、BiggerPockets ストアで見つけるか、numbersbook.com にアクセスしてください。 どちらも、本を見つけることができる BiggerPockets のストアに移動します。 皆様にお知らせしたかったのですが、今ご注文いただくと、まだ予約注文期間中です。 また、今購入すると、J. と私が主催するウェビナーに参加して、経済の状況について話す機会があります。 コーチングコールも配信します。 したがって、この本を購入すると、J. または私からのコーチング コールを獲得できる可能性があります。また、無料のコード DAVE を使用して 10% の割引を受けることができます。 または、J.という名前も使用できると思います。

J:
JSCOTT か DAVE だと思いますが、それをクーポンコードに入れると 10% オフになります。 他にも未発表の特典満載ですが、書店に行けば見られると思います。 しかし、ええ、たくさんのボーナスコンテンツがあります。 その本の名前は、名前を挙げたかどうかはわかりませんが、Real Estate by the Numbers と呼ばれています。 そして、デイブが言ったように、もしあなたがそれを手に入れたいなら、BiggerPockets 書店に行くことができます、biggerpockets.com/store、または numbersbook.com に行くことができます。

アシュリー：
そして、皆さんそれぞれについての詳しい情報はどこで見つけることができますか? デイブ？

デイブ：
ええ、BiggerPockets または Instagram で @thedatadeli をフォローするか、On The Market ポッドキャストをチェックしてください。

J:
うん。 そして私にとっては、明らかに BiggerPockets です。 または、www.connectwithjscott.com にアクセスすると、私が行っているすべての情報にアクセスできます。

アシュリー：
さて、本日は Real Estate Rookie Podcast にご参加いただき、誠にありがとうございました。 私はアシュリー、@wealthfromrentals、彼はトニー、@tonyjrobinson です。 そして、水曜日に別のエピソードで戻ってきます.