ケン・カーハンは家を建てて生計を立てています。
専門？パームズやシルバーレイクなどロサンゼルス近郊の高級集合住宅は、ほとんどが市場価格の物件で埋め尽くされているが、所得制限のある手頃な価格の物件も少数ではある。
それは良いビジネスになる可能性がありますが、最近はそうではありません。
カリフォルニア・ランドマーク・グループのカハン社長は「我々は撤退した」と語った。 「指標は機能しません。」
カリフォルニアと全米で、開発業者は2023年に建設する住宅の数を減らす動きを見せており、一部の専門家は、最終的には住宅の減少が続く可能性があると指摘している。 住宅価格 そして供給不足が深刻化すると家賃はさらに上昇する。
開発者は、新しいプロジェクトが遅れる理由をいくつか挙げています。人件費と材料費が高く、さらに地域の新たな規制もあり、利益を上げるのが難しくなります。
おそらく最大の要因は、そして全国的に影響を及ぼしているが、借入コストの高さである。金利の上昇は物価が高くなるだけではなく、 アメリカ人 しかし、開発者にとっては、プロジェクトの建設と管理のためにさらに多くの資金を投じなければならないため、追加コストがかかります。
その結果、建設するのに経済的に合理的なプロジェクトが減少し、建設される住宅も減少します。
不動産調査会社コスターのアナリスト、ライアン・パタップ氏は「何よりも債務コストだ」と述べた。
全体として、米国からの暫定データです。国勢調査局によると、12年の全米の新築住宅建設許可件数は前年比2023％減、カリフォルニア州では7％減となった。下落は、主に賃貸である一戸建て住宅と、主に賃貸である集合住宅の両方で記録された。
カリフォルニア建築産業協会のダン・ダンモイヤー社長は、住宅ローン金利が2022年に急騰した際、多くの分譲住宅建設業者が「大幅な景気後退」を予見し、開発用地の購入を中止したことが下落の主な理由のXNUMXつであると述べた。
それから面白いことが起こりました。同社の製品に対する需要は予想ほどは盛り上がらなかったが、その主な理由は、既存の住宅所有者が売却して超低金利の住宅ローン金利から解放されることを望まなかったからだ。
「建設業者たちはある意味目覚めて、『ああ、（住宅を販売しているのは）私たちだけだ』と気づいたのです」とダンモイヤー氏は語った。 「しかし、私たちは一銭も稼いでいません。」
分譲建築業者が物件不足を利用してエンジンを再始動する中、改善の兆しが見られる。国勢調査のデータによると、今年の最初の２カ月間にカリフォルニア州の建設業者は、前年同期と比べて一戸建て住宅の建設許可を３５％多く取り消した。
集合住宅の許可は引き続き減少し、33% 減少した。
ジョン・バーンズ・リサーチ・アンド・コンサルティング社の調査ディレクター、リック・パラシオス・ジュニア氏は、分岐の道はおそらくいくつかの要因によるものだと述べた。
全体として、一戸建て住宅建設業者は、金利上昇の影響を受けにくく、より幅広い借金源にアクセスできるようになっています。一戸建て市場でも供給不足が深刻化し、住宅価格が上昇している。
その一方で、多くの場所で賃貸料が発生しています。 ロサンゼルスも含めて — 近年アパート建設が比較的堅調だったこともあり、空室が増加する中、住宅価格はわずかに低下した。
「一戸建てが堅調、集合住宅が弱いというのは、国のほとんどの地域でかなり一貫したテーマだ」とパラシオス氏は語った。 「開発者や投資家がアパートに熱心に取り組む市場を見つけるのは難しい。」
ロサンゼルス市では、開発者はもう 1 つの要素、つまり ULA の測定に対処する必要があります。
資金を賄うために市全体の不動産譲渡税が昨年施行されました 手頃な価格の住宅 そして人々の怒りを買った 不動産業界.
これは「マンション税」として知られていますが、まれな例外を除いて、ガソリンスタンド、ストリップモール、アパートビル、実際の邸宅などに関係なく、5万ドル以上で販売されるすべての不動産に適用されます。この措置では、4万ドルを超え5万ドル未満で販売された不動産の場合、売り手は販売価格の10％を請求される。
10万ドル以上の場合、税金は5.5%です。
アパート開発業者や不動産仲介業者らは、ULAからの追加コストにより、リスクが伴う可能性のあるビジネスで相応の利益を得ることがさらに困難になっていると述べた。
マーカス氏とミリチャップ氏の不動産ブローカー、グレッグ・ハリス氏によると、アパートを建設する際、開発業者は完成品を販売することが多く、15戸を超える建物にはULA税が課せられる可能性が高いからだという。不動産を保持している開発者であっても、完成した建物に対して住宅ローンを組む必要があるのが通例である。ハリス氏は、不動産を差し押さえて売却した場合、金融業者も税金を支払わなければならないため、貸し手は融資額を減らすことをいとわないと述べた。
「ULAは棺桶に最後の釘のようなものだ」とロサンゼルスの開発者ロバート・グリーン氏は語った。 「これ以上悪い時期に来ることはありえませんでした。」
多くのアパートプロジェクトは、さまざまな経済状況のもとでスタートし、近年オープンしたか、まもなくオープンする予定です。 ＵＳＣラスク不動産センターのエグゼクティブディレクター、リチャード・グリーン氏は、この供給は家賃の抑制にしばらくは役立つだろうが、永久にではないと述べた。
2、3年後には完成したアパートの数が減り、「家賃は再び上昇し始めるだろう」と彼は言う。
これは、数千人が路上で眠っている物価の高い州で住宅探しに苦労しているカリフォルニア州民にとっては打撃となるだろう。
もちろん、経済サイクルには盛衰があり、建設は回復する可能性があります。
米連邦準備理事会（FRB）は今年後半に利下げを計画しており、これにより家賃の上昇と同様に、より多くのプロジェクトが財政的に意味のあるものになる可能性がある。
土地の売り手は、ロサンゼルスのULAを含め、開発コストの上昇を調整するために希望価格を引き下げる可能性もある。
不動産アナリストのパタップ氏は、通常であれば、土地価格の下落調整に伴いアパート建設が回復すると予想していると述べた。しかし、開発業者らは、より広範な問題のためロサンゼルスでの建設にも慎重であると述べていると同氏は指摘した。 政治的変化 この都市では、家主に対する制限や保護をより支持している。 テナント.
国勢調査データによると、ロサンゼルス市では集合住宅許可が24年に2023％減少したのに対し、ロサンゼルス郡では19％減少した。 (建設産業調査委員会のデータでは、さらに大きな減少が示されています。市では 49%、郡では 39% です。)
CBREの商業用不動産ブローカー、ローリー・ラスティグ・バウワー氏は、LAの地主の中には販売価格を下げた人もいるが、「頭に銃を持たないのであれば」開発業者が追加料金を支払えるまで待っていると語った。
近年、州議会は土地利用の決定に対する地元の管理を侵食することなどにより、住宅建設を容易にするための措置を講じている。
ロサンゼルス市長のカレン・バス氏も、彼女の下で 100% 手頃な価格の建物の建設を急ピッチで進めています。 行政指令 1一方、市は最近、小規模プロジェクトを一部の雨水回収要件から免除した。
インフィルビルダー評議会のモット・スミス会長は、ロサンゼルスの新築住宅の数を増やすためにはさらなる取り組みが必要だと述べ、政府がとるべき措置として雨水に関する決定を挙げた。
「市は金利に影響力を持たない…[しかし]市が管理するのはプロジェクトを承認するプロセスだ」とスミス氏は語った。 「チャンスはたくさんあります。」
開発者らは今のところ、機会を見つけるのは難しいとしている。
カハン氏によると、彼の会社は土地購入の可能性について常に数値を計算しているが、少なくとも週に一度は購入して建設するのは意味がないと判明するという。
同氏は年末までに南カリフォルニアで一部の土地を購入する予定だが、大半はロサンゼルス市郊外で、ULAからの費用がかかるため、ケイハン氏はますます土地を探しているという。現在の金利とは異なり、金利は変わらないと予想されている。
カーハン氏は、これまでのところ、市境の内外を問わず、有効な協定をまだ見つけていないと述べた。
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- 情報源： https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive
