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Brad Smotherman war 17 Jahre alt, als er beschloss, in die Immobilienbranche einzusteigen.

Seine Familie in Tennessee war seit Generationen in der Landwirtschaft tätig und betrieb ihren Betrieb ohne zuverlässige Bewässerung.

„Meine Großeltern beteten buchstäblich um Regen“, erzählte Smotherman Inman. „Ich habe schon als Kind mit fünf Jahren gemerkt, dass das kein guter Plan ist.“

Er erinnert sich, dass sein Lehrer in der achten Klasse in Teilzeit mehr Geld mit dem Verkauf von Immobilien verdiente als als Vollzeitlehrer und erkannte, welche Chancen Immobilien bieten können.

Aber es war ein späteres Erlebnis, das seine Anlagestrategie heute bestimmt. Ein Immobilienentwickler seiner Kirche, der mit traditionellen Finanzierungen operierte, sah sich während der Finanzkrise 2008 mit einem Bargeldabruf der Bank konfrontiert.

„Die große Rezession hat ihn rausgeholt“, sagte Smotherman. „Das ist der Hauptgrund, warum wir uns kein Bankgeld leihen. Ich habe kein Bankgeld im Geschäft.“

Beim Immobilienkauf sind Anleger in der Regel mit höheren Kreditkosten konfrontiert als Verbraucher, was die Risiken erhöht, die sie bei der Geschäftstätigkeit eingehen. Aber Smotherman ist auf kreative Finanzierungsmethoden spezialisiert, die es ihm ermöglichen, Häuser zu kaufen, ohne eine Bank aufzusuchen.

„Die Zinsen haben wieder begonnen, auf über 7 Prozent zu steigen. Das ist das beste Szenario“, sagte er. „Wenn Sie ein Investor sind, sieht die Bank natürlich, dass Kredite, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden, riskanter sind. Wir sehen obere 7er- und untere 8er-Werte für längerfristige Haltefristen.“

Für kurzfristige Anlegerkredite drohen den Anlegern Zinsen von über 9 Prozent, sagte Smotherman.

„Die meisten Leute glauben, dass die einzigen Bedingungen, die es gibt, entweder Bargeld oder ein Bankdarlehen und die Unterzeichnung eines Vertrags sind“, sagte Smotherman. „Das sind keine sehr guten Konditionen.“

Letzten Monat kaufte seine Immobilieninvestitionsgesellschaft 28 Häuser, eines für jeweils 8.5 Leads, die er durch digitale Marketingbemühungen erhielt, sagte er.

Er tat dies mit einer Strategie, um die Banken zu schlagen. So hat er es gemacht.

Die Kraft kreativer Finanzierung

Smotherman nutzt die sogenannte „kreative Finanzierung“, um sein Immobilieninvestmentgeschäft zu betreiben.

Dazu gehört oft die Suche nach einer Finanzierungsquelle für den Eigentümer oder die Übernahme einer bestehenden Hypothek und die Übernahme der monatlichen Zahlungen. Ein Beispiel ist eine Grundpfandleihe.

„Vorbehaltlich bedeutet nur, dass der Titel einem Pfandrecht unterliegt, das noch abbezahlt werden muss“, sagte Smotherman. „Das kann eine Hypothek, ein Urteil, ein Steuerpfandrecht sein. Aber es ermöglicht Ihnen, eine integrierte Finanzierung zu schaffen, ohne tatsächlich zur Bank gehen zu müssen.“

Laut Redfin haben XNUMX Prozent der Hausbesitzer einen Hypothekenzins, der weit unter den aktuellen Zinssätzen liegt. Dadurch entsteht ein großer Pool möglicher Häuser, die Investoren erwerben können, ohne eine neue Hypothek zu den bestehenden Zinssätzen aufzunehmen. 

Eine andere Methode ist als „Carryback“ oder Verkäuferfinanzierung bekannt.

„Wir brauchen ein freies und klares Eigentum und eine motivierte Person“, sagte Smotherman.

Manchmal kann ein Pfandrecht an einer Immobilie zu einem in Bedrängnis geratenen Verkäufer führen, der nicht in der Lage ist, das Problem zu lösen. Das heißt aber nicht zwangsläufig, dass der Käufer dafür zahlen muss. 

Die Fristen variieren je nach Bundesstaat, aber Pfandrechte haben oft ein Ablaufdatum, an dem sie ablaufen.

„Wenn Sie eine Immobilie kaufen, an der ein sieben Jahre altes Pfandrecht besteht, verschwindet dieses Pfandrecht nach drei Jahren und es ist fast so, als hätte es nie existiert“, sagte er.

Smotherman sagte, er erwarte, die Größe seines Unternehmens in den nächsten 18 Monaten zu verdoppeln, indem er weitgehend dieselben Taktiken anwende.

Auf der Suche nach Laufzeitgerechtigkeit 

Da die traditionellen Zinssätze heute viel höher sind als in den Jahren 2021 und 2022, gibt es eine wertvolle Zinslücke.

„Jeder betrachtet Gerechtigkeit im Hinblick auf den Preis, und ich denke, das ist wahr, aber unvollständig“, sagte Smotherman. „Im Moment ist Laufzeitgerechtigkeit weitaus wichtiger.“

„Wenn wir einen Kredit übernehmen können, der mit 2.75 Prozent verzinst ist, haben wir vielleicht etwas Eigenkapital im Preis, aber in diesem Szenario achten wir wirklich auf das Eigenkapital im Zinssatz“, sagte Smotherman. „Das ist meiner Meinung nach das, was viele Anleger vermissen: langfristiges Eigenkapital.“

Anleger zahlen Kapitalertragssteuer auf Gewinne, sodass ein Anreiz besteht, langfristig an zahlungskräftigen Immobilien zu halten.

„Wir kaufen Aktien und halten sie“, sagte Smotherman. „Wir geben nicht alles auf. Ein Teil davon sind die steuerlichen Konsequenzen und zweitens, wo legen Sie das Geld an?“

Die fünf großen Motivatoren für Verkäufer

Anfangs druckte Smotherman Werbeschilder für sein Unternehmen, platzierte sie freitags und holte sie nach dem Wochenende wieder ab. Aber das sei eine Menge Zeit und Energie, sagte er.

Jetzt bevorzugt er einen passiveren Ansatz und setzt auf bezahlte digitale Anzeigen, die sich an Menschen richten, die online nach Möglichkeiten suchen, ihre Häuser schnell zu verkaufen.

„Wenn jemand ‚Verkaufe mein Haus heute‘ eintippt, deutet das auf eine gewisse Motivation hin“, sagte Smotherman. „Man möchte in der Lage sein, gefunden zu werden. Der einfachste Weg, dies zu erreichen, ist Suchmaschinenmarketing – digitale Anzeigen.“

Es gibt eine Handvoll alltäglicher Situationen im Leben, die die Pipeline an Häusern füllen, die durch kreative Finanzierung erworben werden können, sagte Smotherman.

„Wir nennen sie die Big Five“, sagte Smotherman. „Die überwiegende Mehrheit unserer Transaktionen ist auf einen der fünf großen Beweggründe zurückzuführen: Vorab-Zwangsvollstreckung, Erbschaft, Scheidung, müde Vermieter und Gesundheit oder Sicherheit.“

Die Zahl der Zwangsvollstreckungen ist im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig, wobei die Zahl der ernsthaft säumigen Hypotheken in den USA laut Immobiliendaten im März auf den tiefsten Stand seit 23 Jahren fiel Firma CoreLogic.

Dennoch können Eigentümer, die kurz vor der Zwangsvollstreckung stehen, in einem solchen Fall motiviert werden, mit einem Investor zusammenzuarbeiten, indem sie eine kreative Finanzierung nutzen, da diese als „integrierte Kreditreparatur“ wirken kann, sagte Smotherman.

Wenn eine Immobilie kurz vor der Zwangsvollstreckung steht, hat dies negative Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit des Eigentümers. Das Darlehen zeigt, dass es Monat für Monat pünktlich zurückgezahlt wird, bevor der Investor das Haus schließlich verkauft.

„Sie können nachweisen, dass es im Rückstand war, dann wurde es nachgeholt und eine Zeit lang pünktlich bezahlt“, sagte er.

Er fügte hinzu, dass er durch eine kreative Finanzierung auch mehr Geld für ein Haus bezahlen könne als mit einem herkömmlichen Kredit oder Bargeld.

E-Mail an Taylor Anderson

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• Quelle: https://www.inman.com/2023/06/06/how-1-real-estate-investor-beats-the-banks-amid-rising-interest-rates/