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Wenn das Gericht dies genehmigt Siedlung Aufgrund der mit der National Association of Realtors vereinbarten Vereinbarung können Listing-Makler Käufermaklern weiterhin kooperative Vergütungsangebote außerhalb des Multiple-Listing-Dienstes unterbreiten. Einige werden zunächst versuchen, so weiterzumachen wie bisher, aber der Deal wird letztendlich zu einer „Innovationswelle“ führen, die die Provisionen für die Verbraucher senkt.

Das ist laut Robby Braun, Partner in der Kartellrechtspraxisgruppe bei Cohen Milstein Sellers & Toll, einer der Anwaltskanzleien, die Kläger in den USA vertritt Möhrl und umpa Provisionsklagen. Die Kanzlei ist außerdem Co-Lead Counsel der Kläger im NAR-Vergleich.

Inman interviewt Brauns Kollege bei Cohen Milstein, Benjamin Brown, als die Firma Moehrl vor fünf Jahren erstmals einen Antrag stellte. Da der Fall nun auf eine Lösung zuzusteuern scheint, sprach Inman mit Braun darüber, welche Auswirkungen der vorgeschlagene NAR-Vergleich auf Provisionen, Steuerung und neue Geschäftsmodelle haben könnte und ob der Deal möglicherweise die Zustimmung des US-Justizministeriums finden könnte .

Dieses Interview wurde aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.

Inman: Ihr habt euch gemeldet und gesagt, ihr wollt über Missverständnisse darüber sprechen, wie wirkungsvoll der Vergleich sein wird, über das Ausmaß der Änderungen, die Immobilienmakler erwarten können und warum Immobilienmakler den Vergleich und die Veränderungen, die er für die Branche mit sich bringen wird, ernst nehmen sollten Sie riskieren, ins Hintertreffen zu geraten. Auf welche Missverständnisse beziehen Sie sich also?

Braun: Davon gibt es einige. Eines der Missverständnisse, die ich an manchen Stellen gesehen habe, ist die Vorstellung, dass der Vergleich dazu führen wird, dass Immobilienmakler, die sich an potenziell wettbewerbswidrigen Praktiken beteiligt haben, auf Dauer freigelassen werden. Die Freigabe erfolgt nur vorwärts, bis meiner Meinung nach die vorläufige Genehmigung des Vergleichs, rückwärts. Kommt es also zu weiteren wettbewerbswidrigen Aktivitäten in der Immobilienbranche, können Makler dafür haftbar gemacht werden.

Ein anderer Grund hat mit der Idee zu tun, dass die Menschen in der Lage sein werden, die in der Einigung zum Ausdruck kommenden Praxisänderungen zu umgehen, indem sie einfach Angebote für eine kooperative Entschädigung außerhalb der MLS machen.

Es stimmt, dass der Vergleich nicht kategorisch und pauschal alle Angebote einer kooperativen Vergütung außerhalb des MLS verbietet, aber er legt bestimmte Einschränkungen für diese Angebote fest und legt fest, was getan werden kann, um diese Angebote einer kooperativen Vergütung zu erleichtern.

MLS-Daten können nicht dazu verwendet werden, Angebote für kooperative Vergütungen außerhalb der MLS zu ermöglichen. Wenn jemand einen MLS-Datenfeed erhalten würde und eine Art Website erstellen möchte, auf der Angebote für kooperative Vergütungen von mehreren verschiedenen Brokern gehostet werden, müsste die MLS, sobald sie von dieser Praxis erfahren hat, ihren MLS-Datenfeed abschalten.

Ich habe einige Orte gesehen, an denen über Problemumgehungen gesprochen wurde, möglicherweise beispielsweise über Zillow oder die Zillow-eigene Website ShowingTime. Diese Praktiken werden im Rahmen des Vergleichs nicht zulässig sein.

Missverständnis Nr. 3 ist die Vorstellung, dass die Einigung eigentlich keine Auswirkungen haben wird, da Makler weiterhin einseitig und nicht im Zusammenhang mit dem MLS oder der Nutzung von MLS-Datenfeeds Angebote für kooperative Entschädigungen machen können. Das stimmt soweit, aber aus unserer Sicht wird dieser Vergleich wirklich eine neue Innovationswelle in der Immobilienbranche anstoßen.

Sie werden viele Leute sehen, die mit verschiedenen Arten von Vergütungsmodellen und Vergütungsniveaus experimentieren. Sie werden Discount-Broker sehen. Sie werden Leute sehen, die versuchen, den Prozess effizienter zu gestalten. Sie werden einige Verbraucher, auch auf der Käuferseite, erleben, die damit experimentieren, überhaupt keinen Makler in Anspruch zu nehmen, um Geld zu sparen. Sie werden sehen, dass Menschen andere Arten von Fachleuten einsetzen, beispielsweise Immobilienanwälte anstelle von Maklern.

Vielleicht wird es in den ersten ein oder zwei Jahren einige Leute geben, die die neue Welt ignorieren, die unserer Meinung nach diese Einigung hervorbringen wird, aber letztendlich werden diese Innovatoren und Discount-Konkurrenten den Preiswettbewerb auf dem Markt verstärken, der nach unten gehen wird Provisionen für Verbraucher. Menschen, die in der Branche tätig sind und sich dessen nicht bewusst sind und keine Rechenschaft ablegen, werden auf der Strecke bleiben.

Branchenberater Rob Hahn schrieb Seine Meinung dazu lautete grundsätzlich: „Dadurch wird die Lenkung nicht abgeschafft, sodass die Provisionen nicht sinken. Im Grunde wird sich also nichts ändern, weil die Leute auf ihrer Broker-Website immer noch auflisten können: ‚Das ist es, was ich anbiete‘.“ auf allen meinen Angeboten.' Wenn der Makler eines Käufers also sehen möchte, was ein bestimmtes Angebot bietet, muss er lediglich auf die Website des Maklers gehen oder ihn einfach anrufen und sicherstellen, dass er das anbietet, was der Makler des Käufers von ihm erwartet . Es wird also nicht auf die Lenkung verzichten.“ Was halten Sie davon?

Wir gehen davon aus, dass dadurch die Lenkung eingeschränkt wird, da nicht das gesamte Angebot an Genossenschaftsvergütungsangeboten an einem einzigen Ort verfügbar sein wird, der nur für Makler sichtbar ist.

Die Vergleichsvereinbarung verbietet nicht nur die Nutzung des MLS und die Neuerstellung von MLS-ähnlichen Systemen, die das MLS-System nachbilden würden, sondern fordert auch eine erhöhte Transparenz für Verbraucher sowohl auf der Angebotsseite als auch auf der Käuferseite. Sie müssen schriftliche Vereinbarungen treffen, in denen zu Beginn der Beziehung detaillierte Offenlegungen über die angebotene Vergütung erfolgen müssen.

Die Kombination all dieser Änderungen zusammen wird dazu führen, dass die Lenkung reduziert wird und wiederum der Wettbewerb und der Preiswettbewerb in der Immobilienbranche zunehmen.

So wie ich es verstehe, bedeutet das lediglich, dass es für einen Käufermakler etwas schwieriger sein wird, zu sehen, was in einem Angebot angeboten wird. Sie müssen mehr börsennotierte Makler anrufen. Sie müssen auf mehr Broker-Websites zugreifen, da es nicht nur um die MLS geht. Aber sie werden diese Informationen immer noch finden können, und im Moment können Verbraucher viele dieser Provisionen sehen, weil die MLS diese Vergütung an Websites wie Redfin weiterleitet, wo sie sie allen anzeigen, damit jeder Bescheid weiß, aber jetzt haben die Verbraucher gewonnen Ich kann diese Informationen nicht an einem Ort sehen, da der Vergleich dies verbietet. Wie soll man also die Lenkung loswerden, wenn man mit etwas mehr Aufwand immer noch sehen kann, was diese Listing-Broker anbieten, was die Verbraucher [unbedingt] nicht sehen?

Ich denke, dass wir möglicherweise eine grundsätzliche Meinungsverschiedenheit darüber haben, was die Einigung in bestimmten Aspekten bewirkt. Wir sind nicht der Meinung, dass es dadurch nur ein bisschen schwieriger wird. Wir gehen davon aus, dass es für Makler dadurch deutlich schwieriger wird, sich an Steuerungspraktiken zu beteiligen.

Angebote zur Genossenschaftsvergütung konnten Verbraucher in der MLS lange Zeit überhaupt nicht sehen. Es war ausdrücklich verboten. Das war einer der Vorwürfe in unserer Klage, und sowohl die Untersuchung des US-Justizministeriums als auch der Druck unserer Klagen haben das geändert.

Der Rechtsstreit erfordert aber auch Transparenz für Verkäufer und Käufer über die Vergütung, die ihren Maklern angeboten und erhalten wird.

Sehen Sie in dieser Einigung eine Entkopplung der Provisionen?

Ich bin mir nicht sicher, wie dieses Wort verwendet wird, daher weiß ich nicht, wie ich auf dieser Grundlage darauf antworten soll. Was ich sehe, ist, dass diese Einigung zu mehr Innovation in der Branche führt und sowohl Verkäufern als auch Käufern mehr Möglichkeiten gibt, ob sie einen Immobilienmakler oder -makler beauftragen möchten, wie sie diesen Immobilienmakler oder -makler entlohnen wollen, und darüber hinaus stärkt es auch ihre Verhandlungsfähigkeit.

Wenn ich Entkopplung sage, meine ich, dass die Vergütung des Käufermaklers derzeit davon abhängt, was der Listing-Makler ihm anbietet. Es scheint, dass der Vergleich dies durch das MLS verbietet, aber nicht vollständig verbietet. Ist das richtig?

Ich möchte in keiner Weise ausweichen. Meine vorherige Antwort ist, wie ich über die Einigung denke. Ich denke, dass die Öffnung der Branche für den Wettbewerb den Verbrauchern zugute kommt.

Das DOJ in seinem Nosalek InteressensbekundungSie sagten, sie wollten ein Verbot, dass der Verkäufer über die Entschädigung des Käufermaklers entscheidet. Diese spezielle Regelung scheint dies nur über das MLS zu erreichen und kein tatsächliches Verbot insgesamt. Deshalb versuche ich zunächst festzustellen, ob dies tatsächlich der Fall ist, weil ich für meine Leser genau sein möchte, und denke auch darüber nach, was dies im Hinblick darauf bedeutet, ob der Vergleich möglicherweise genehmigt werden könnte oder nicht, oder ob sich das DOJ irgendwann dazu äußern wird. Deshalb frage ich.

Wir schätzen die bisherige Unterstützung der Verwaltung für die Einigung. Präsident Biden Anfang dieser Woche äußerte sich in einer öffentlichen Rede positiv zum Vergleich und ermutigte die Immobilienmakler, sich für einen besseren Wettbewerb in der Immobilienbranche und niedrigere Preise einzusetzen. Wir sind optimistisch, dass der Vergleich genehmigt wird. Wir glauben, dass es eine gute Sache für die Branche und eine gute Sache für die Verbraucher ist.

Was die Erklärung des DOJ in Nosalek betrifft, müssen wir der Interpretation der Aussage, die Sie in Ihre Frage aufgenommen haben, möglicherweise respektvoll widersprechen. Im Hauptteil der Erklärung auf Seite 20 sagte das DOJ, es werde „eine einstweilige Verfügung unterstützen, die Angebote von Käufer-Makler-Entschädigungen durch MLS-PIN-Teilnehmer verbietet“. Wir glauben, dass diese Einigung mit dem übereinstimmt, was das DOJ im MLS-PIN-Fall angedeutet hat, dass es es unterstützen würde.

Weil es nicht über die MLS geschieht, obwohl es woanders passieren kann?

Bei den geforderten Praxisänderungen handelt es sich um eine einstweilige Verfügung, die Angebote von Käufer-Makler-Vergütungen durch MLS-Teilnehmer sowie viele andere Praxisänderungen verbietet.

War das DOJ an der Ausarbeitung der NAR-Vereinbarung beteiligt?

Ich kann diese Frage nicht beantworten.

Wissen Sie, ob sie eine Interessenerklärung einreichen werden?

Ich kann diese Frage nicht beantworten.

Um auf den Steuerungsaspekt zurückzukommen: Rob Hahn schlägt vor, dass ein Listing-Makler einem Verkäufer ein Formular wie eine Listing-Vereinbarung vorlegen kann, in dem es heißt: „Sie werden jedem Makler 3 % des Verkaufspreises anbieten.“ „Wer bringt den Käufer“ und das wäre im Rahmen dieser Vergleichsvereinbarung völlig in Ordnung.

Der Fokus darauf, was jemand im ersten Jahr des Vergleichs tun könnte, ignoriert die Tatsache, dass der Vergleich zu mehr Wettbewerb und Innovation führen wird. Listing-Makler, die versuchen, die gleichen Praktiken wie bisher fortzusetzen, werden von anderen innovativen Maklern und Fachleuten im Immobilienbereich unterboten, die bereit sind, ihren Kunden niedrigere Preise anzubieten. Dadurch verändern sich die Anreize in der Branche.

Ich denke, ein Grund dafür, dass er sich wirklich auf die Lenkung konzentriert, liegt zum Teil darin, dass die [Provisionen] bisher nicht gesunken sind, weil die Lenkung darin liegt – das ist es doch, was Ihre Klagen [und] all diese Klagen argumentieren, nicht wahr? Es gab viele Discount-Broker oder Broker, die weniger als 5 bis 6 % einnahmen und versuchten, Erfolg zu haben, was ihnen aber aus Angst vor der Steuerung nicht gelang. Wenn die Lenkung in den ersten ein oder zwei Jahren nicht verschwindet, wie werden diese Konkurrenten dann Erfolg haben?

Ich stimme zu, dass die Steuerung ein großes Problem in der Immobilienbranche darstellt. Ich gehöre zu den Leuten, die die Steuerung in der Immobilienbranche kritisiert und erklärt haben, warum die Steuerung schlecht für die Verbraucher ist.

Ich stimme auch zu, dass es einige Zeit dauern wird, bis sich der Markt nach der Einigung verändert, und das ist zu erwarten. Ich glaube nicht, dass ich die Tatsache bestreite, dass es schon früh Leute geben wird, die ihre Augen verschließen und versuchen, die Tatsache zu ignorieren, dass sich das System verändert, und weiterhin versuchen werden, höhere Preise zu verlangen.

Doch die Systemänderungen, die sich aus dem Vergleich ergeben, werden die Wettbewerbsfähigkeit von Discountern und Innovatoren verbessern und dazu beitragen, die Preise für die Verbraucher zu senken.

Können Sie erläutern, welche Änderungen Ihrer Meinung nach diesen Innovatoren den Wettbewerb erleichtern werden?

Alle von ihnen. Die Veränderungen, die eine erhöhte Transparenz erfordern, sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Die Änderungen, die Angebote einer kooperativen Vergütung bei MLSs verbieten. Die Änderungen, die Menschen daran hindern, das Verbot von Angeboten zur kooperativen Vergütung auf der MLS zu umgehen, indem sie beispielsweise festlegen, dass MLS-Daten nicht dazu verwendet werden können, Maklern das Zusammenkommen und den Austausch von Angeboten zur kooperativen Vergütung auf einer anderen Website zu erleichtern.

Die Tatsache, dass der Vergleich selbst zu einer großen Neuigkeit geworden ist, bedeutet, dass die Verbraucher besser über die Vergütung von Immobilienmaklern und die Funktionsweise des Systems insgesamt aufgeklärt werden.

Warum sollte man Maklern erlauben, Provisionsangebote auf ihren eigenen Websites zu veröffentlichen?

Ich glaube nicht, dass wir irgendetwas zulassen oder verbieten. Der Vergleich unterstützt diese Praxis nicht. Das Kartellrecht konzentriert sich auf Monopolisten und darauf, dass Wettbewerber zusammenkommen und Dinge wie Preisgestaltung oder Produktion koordinieren. Der Vergleich verbietet dies. Es erlaubt Wettbewerbern in der Immobilienbranche nicht, ein koordiniertes System zur Bereitstellung kooperativer Vergütungen zu schaffen.

Wer gilt als Aggregator und darf er Provisionsangebote an Käufermakler veröffentlichen?

Viele Aggregatoren beziehen ihre Provisionsdaten von MLSs. Wenn sie die Veröffentlichung kooperativer Vergütungsangebote mehrerer verschiedener Makler auf ihren Portalen zulassen, riskieren sie, dass die MLSs ihre Daten sperren, weil dies im Vergleich erforderlich wäre.

Wenn Sie ein Portal haben, das im Grunde versucht, das Vergütungssystem der MLS nachzuahmen, dann recken diese Portale wirklich alles heraus und riskieren eine mögliche Kartellrechtsklage. Ich muss davon ausgehen, dass aus diesen beiden Gründen das kooperative Vergütungssystem der MLS, das vor dieser Einigung existierte, nicht wiederholt werden wird.

E-Mail Andrea V. Brambila.

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• Quelle: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/