Ken Kahan verdient seinen Lebensunterhalt mit dem Bau von Häusern.

Eine Spezialität? Luxuriöse Apartmentkomplexe in Vierteln von Los Angeles wie Palms und Silver Lake sind überwiegend mit marktüblichen Einheiten gefüllt, aber auch mit einer Handvoll erschwinglicher, einkommensbeschränkter Einheiten.

Es kann ein gutes Geschäft sein, aber in letzter Zeit weniger.

„Wir haben uns zurückgezogen“, sagte Kahan, der Präsident der California Landmark Group. „Die Kennzahlen funktionieren nicht.“

In ganz Kalifornien und im ganzen Land sind Bauträger dazu übergegangen, im Jahr 2023 weniger Häuser zu bauen, was nach Ansicht einiger Experten letztendlich zu einem Rückgang führen könnte Hauspreise und die Mieten werden noch höher, da sich die Versorgungsengpässe verschlimmern.

Entwickler nennen mehrere Gründe für die Verzögerung neuer Projekte. Es gibt hohe Arbeits- und Materialkosten sowie neue örtliche Vorschriften, die es insgesamt schwieriger machen, Gewinne zu erzielen.

Der vielleicht größte und landesweit spürbare Faktor sind die hohen Kreditkosten. Steigende Zinsen machen es nicht nur teurer Amerikaner zum Kauf eines Hauses, aber sie verursachen zusätzliche Kosten für Entwickler, die mehr Geld für den Bau und die Verwaltung ihrer Projekte ausgeben müssen.

Infolgedessen ist der Bau weniger Projekte finanziell sinnvoll und es werden weniger Häuser gebaut.

„Mehr als alles andere sind es die Schuldenkosten“, sagte Ryan Patap, Analyst beim Immobilienforschungsunternehmen CoStar.

Insgesamt vorläufige Daten aus den USA. Das Census Bureau zeigt, dass die Baugenehmigungen für neue Häuser landesweit im Jahr 12 gegenüber dem Vorjahr um 2023 % und in Kalifornien um 7 % zurückgegangen sind. Rückgänge waren sowohl bei Einfamilienhäusern zu verzeichnen, von denen die meisten zum Verkauf stehen, als auch bei Mehrfamilienhäusern, bei denen es sich hauptsächlich um Mietobjekte handelt.

Dan Dunmoyer, Präsident der California Building Industry Assn., sagte, ein Hauptgrund für den Rückgang sei, dass viele Bauherren von zum Verkauf stehenden Häusern „einen massiven Abschwung“ vorhersahen und den Kauf von Baugrundstücken einstellten, als die Hypothekenzinsen im Jahr 2022 in die Höhe schnellten.

Dann passierte etwas Lustiges. Die Nachfrage nach ihrem Produkt brach nicht so stark ein wie erwartet, was zum großen Teil daran lag, dass bestehende Hausbesitzer nicht verkaufen und sich von den extrem niedrigen Hypothekenzinsen befreien wollten.

„Die Bauherren wachten irgendwie auf und stellten fest: ‚Oh, wir verkaufen nur Häuser‘“, sagte Dunmoyer. „Aber wir geben keinen Cent an.“

Während zum Verkauf stehende Bauherren ihre Motoren neu starten, um von der Knappheit an Angeboten zu profitieren, gibt es Anzeichen für eine Verbesserung. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres haben Bauträger in Kalifornien laut Volkszählungsdaten 35 % mehr Genehmigungen für Einfamilienhäuser erhalten als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser gingen weiterhin zurück – um 33 %.

Die unterschiedlichen Wege seien wahrscheinlich auf mehrere Faktoren zurückzuführen, sagte Rick Palacios Jr., Forschungsdirektor bei John Burns Research and Consulting.

Insgesamt haben Bauherren von Einfamilienhäusern Zugriff auf eine breitere Schuldenquelle, die nicht so anfällig für steigende Zinssätze ist. Auch auf dem Einfamilienhausmarkt hat sich die Angebotsknappheit verschärft und die Immobilienpreise steigen.

Mittlerweile sind die Mieten vielerorts — einschließlich Los Angeles — sind aufgrund des Anstiegs der Leerstände leicht zurückgegangen, auch weil der Wohnungsbau in den letzten Jahren relativ robust war.

„Einfamilienhaus solide, Mehrfamilienhaus schwach – das ist im größten Teil des Landes ein ziemlich einheitliches Thema“, sagte Palacios. „Es ist schwierig, einen Markt zu finden, auf dem Bauträger und Investoren sich für Wohnungen begeistern.“

In der Stadt Los Angeles müssen sich Entwickler mit einem weiteren Faktor auseinandersetzen: der Messung der ULA.

Zur Finanzierung trat letztes Jahr die stadtweite Grunderwerbsteuer in Kraft bezahlbares Wohnen und hat den Zorn der auf sich gezogen Immobilienwirtschaft.

Obwohl sie als „Villensteuer“ bekannt ist, gilt sie bis auf seltene Ausnahmen für alle Immobilien, die für mehr als 5 Millionen US-Dollar verkauft werden, unabhängig davon, ob es sich um Tankstellen, Einkaufszentren, Mehrfamilienhäuser oder echte Villen handelt. Im Rahmen dieser Maßnahme werden einem Verkäufer 4 % des Verkaufspreises für Immobilien berechnet, die über 5 Millionen US-Dollar und unter 10 Millionen US-Dollar verkauft werden.

Ab 10 Millionen US-Dollar beträgt die Steuer 5.5 %.

Wohnungsentwickler und Immobilienmakler sagten, dass die zusätzlichen Kosten von ULA es noch schwieriger machen, in einem möglicherweise riskanten Geschäft einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

Das liegt daran, dass Entwickler beim Bau von Wohnungen oft ihr fertiges Produkt verkaufen, was laut Greg Harris, einem Immobilienmakler bei Marcus und Millichap, wahrscheinlich die ULA-Steuer für jedes Gebäude mit mehr als 15 Einheiten auslösen würde. Sogar Bauträger, die an ihren Immobilien festhalten, müssen in der Regel eine Hypothek auf das fertige Gebäude aufnehmen – und Harris sagte, die Kreditgeber seien bereit, weniger zu geben, weil auch sie die Steuer zahlen müssten, wenn sie die Immobilie zwangsversteigern und verkaufen würden.

„ULA ist wie der letzte Nagel im Sarg“, sagte Robert Green, ein Entwickler aus Los Angeles. „Es hätte zu keinem schlechteren Zeitpunkt kommen können.“

Viele Wohnungsprojekte sind unter unterschiedlichen wirtschaftlichen Bedingungen entstanden und wurden in den letzten Jahren eröffnet oder werden bald eröffnet. Dieses Angebot dürfte dazu beitragen, die Mieten für eine Weile, aber nicht für immer, niedrig zu halten, sagte Richard Green, Geschäftsführer des USC Lusk Center for Real Estate.

In zwei bis drei Jahren, wenn weniger Wohnungen fertiggestellt werden, „werden wir erleben, dass die Mieten wieder steigen“, sagte er.

Das wäre ein Schlag für die Kalifornier, die in einem teuren Bundesstaat, in dem Tausende auf der Straße schlafen, Schwierigkeiten haben, eine Unterkunft zu finden.

Konjunkturzyklen können natürlich auf und ab gehen und die Bauwirtschaft könnte sich erholen.

Die Federal Reserve plant, die Zinssätze noch in diesem Jahr zu senken, was dazu beitragen könnte, dass mehr Projekte finanziell sinnvoll sind, ebenso wie steigende Mieten.

Grundstücksverkäufer könnten auch ihre Angebotspreise senken, um sich an steigende Entwicklerkosten anzupassen, darunter ULA in Los Angeles.

Normalerweise geht der Immobilienanalyst Patap davon aus, dass der Wohnungsbau wieder anziehen wird, wenn die Grundstückspreise sinken. Aber er wies darauf hin, dass Entwickler sagen, dass sie aufgrund einer breiteren Lage auch beim Bauen in LA vorsichtig sind politischer Wandel In der Stadt befürwortet man eher Beschränkungen für Vermieter und den Schutz von Vermietern Mieter.

In der Stadt Los Angeles gingen die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser im Jahr 24 um 2023 % zurück, verglichen mit 19 % im Los Angeles County, wie Volkszählungsdaten zeigen. (Daten des Construction Industry Research Board zeigen sogar noch größere Rückgänge: 49 % in der Stadt und 39 % im Landkreis.)

Laurie Lustig-Bower, Maklerin für Gewerbeimmobilien bei CBRE, sagte, einige Grundstückseigentümer in L.A. hätten ihre Verkaufspreise gesenkt, aber „wenn sie keine Waffe im Kopf haben“, würden sie warten, bis die Bauträger mehr zahlen können.

In den letzten Jahren haben staatliche Gesetzgeber Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsbau zu erleichtern, unter anderem durch die Aushöhlung der lokalen Kontrolle über Landnutzungsentscheidungen.

Auch die Bürgermeisterin von Los Angeles, Karen Bass, hat unter ihrer Leitung 100 % erschwingliche Gebäude vorangetrieben Exekutivrichtlinie 1, während die Stadt kürzlich kleinere Projekte von einigen Anforderungen zur Regenwasserauffangung ausgenommen hat.

Mott Smith, Vorsitzender des Council of Infill Builders, sagte, dass mehr getan werden müsse, um die Zahl neuer Häuser in Los Angeles zu erhöhen, und nannte die Regenwasserentscheidung als die Art von Schritten, die die Regierung ergreifen sollte.

„Die Stadt hat keinen Einfluss auf die Zinssätze … [aber] was sie kontrolliert, ist der Prozess zur Genehmigung eines Projekts“, sagte Smith. „Es gibt so viele Möglichkeiten.“

Derzeit sagen Entwickler, dass es schwierig sei, Möglichkeiten zu finden.

Kahan sagte, sein Unternehmen prüfe ständig die Zahlen zu potenziellen Landkäufen und stelle mindestens einmal pro Woche fest, dass es keinen Sinn mache, zu kaufen und zu bauen.

Er rechnet damit, bis zum Jahresende einige Grundstücke in Südkalifornien zu kaufen, allerdings hauptsächlich außerhalb der Stadt Los Angeles, wo Kahan sagte, er suche aufgrund der Kosten von ULA, die sich im Gegensatz zu den aktuellen Zinssätzen voraussichtlich nicht ändern werden, zunehmend nach.

Kahan sagte, er habe bisher noch keinen Deal gefunden, der funktionieren würde – innerhalb oder außerhalb der Stadtgrenzen.

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• Quelle: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive