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Staffel 5 von Sonnenuntergang verkaufen wurde am 22. April 2022 auf Netflix ausgestrahlt, aber Jason Oppenheim, Präsident und Gründer der Oppenheim Group, wollte in einer kürzlichen Diskussion mit Inman vor dem Auftritt der Gruppe eher über Immobilien als über die neueste Staffel seiner Reality-TV-Show sprechen Inman Connect Las Vegas.
Der Makler nannte zu Recht die aktuellen Marktgeschehen – eine Reihe von Entlassungen bei renommierten Immobilienunternehmen, starke Schwankungen am Aktienmarkt und eine Abkühlung der Nachfrage – als Hauptgründe dafür, am Markt festhalten zu wollen ein Gesprächsthema.
Aber niemand könnte es ihm verdenken, wenn seine kürzliche Trennung von Chrishell Stause, einem anderen Mitglied der Maklerfirma – die während des Staffelfinales der Show enthüllt wurde – vielleicht ein weiterer Grund dafür war, weniger darüber zu diskutieren, was kürzlich durch die Linse der Videokamera passiert ist.
Via Zoom sprach Inman mit Oppenheim und der Vizepräsidentin des Maklers, Mary Fitzgerald, darüber, wie sie interpretieren, was gerade auf dem Markt passiert, und wie es ihre nächsten Schritte beeinflusst.
Inman News: Wo möchten Sie anfangen?
Jason Oppenheim
Jason Oppenheim: Ich denke, wir befinden uns derzeit an einem Wendepunkt für Agenten auf dem Markt mit Angeboten in historisch niedrigem Volumen, historisch niedrigen Zinssätzen (von ihren historischen Tiefstständen) und Verbrauchervertrauen, das durch die Inflation ein wenig erschüttert wird. Es ist also so viel los auf dem Markt. Sie haben gerade darüber gesprochen, wohin wir in den nächsten paar Jahren gehen – wir hatten im letzten, wohl zehn Jahrzehnt, einen ziemlich guten Lauf, und ich denke, es gab eine Menge Selbstgefälligkeit und unvernünftige Erwartungen, dass die Dinge so bleiben werden. Daher finde ich es interessant, darüber zu sprechen, wohin die Agenten gehen. Ganz zu schweigen davon, dass es sie gibt Klagen das könnte Immobilienmakler, unsere Provisionsstruktur [als] Profi, drastisch negativ beeinflussen.
Dann auch das Brokerage-Modell, und ob es kaputt ist, was geändert werden muss … Was wir in den letzten Jahren gesehen haben, ist ein Wettlauf nach unten – Wettbewerb zwischen Douglas Elliman und Compass, und jetzt die Tatsache, dass die meisten Unternehmen leiden, Mitarbeiter entlassen werden, Aktien auf einem Allzeittief sind usw.
Die Nachricht brach buchstäblich gerade herum Kompass Mitarbeiter entlassen und Redfin auch. Der Markt war lange Zeit wirklich hoch, und jetzt scheint es, als würden die Menschen das Vertrauen verlieren. Was müssen Agenten und Makler Ihrer Meinung nach an diesem Punkt tun, um sich zu drehen, da sich der Markt so stark verändert?
JO: Ich denke, die größere Sorge sollte den Brokern gelten, nicht den Agenten, denn die Broker haben dieses agentenzentrierte Modell geschaffen, das die Agenten so viele Jahre lang an die erste Stelle gesetzt hat. Und ich denke, dass ich dem Brokerage-Modell seit vielen Jahren extrem negativ gegenüberstehe. Diese Maklergeschäfte waren so lange Rauch und Spiegel. Sie haben Agenten Splits gegeben, die nicht tragbar sind. Sie haben Geld für Marketing und Büros ausgegeben, die nicht nachhaltig sind. Daher ist es für mich keine Überraschung, dass diese Maklerfirmen entweder auf den Bankrott oder auf sehr, sehr schwierige Zeiten zusteuern und auf absehbare Zeit wahrscheinlich wenig oder gar keine Rentabilität erzielen werden.
Was ist die Lösung?
JO: Höhere Splits für Maklergeschäfte. Ich meine das nicht egozentrisch, denn ich betreibe kein Maklermodell. [Oppenheim hat behauptet, dass sein Geschäftsmodell, das darin besteht, eine relativ kleine Gruppe von Qualitätsagenten zu unterhalten, es dem Unternehmen ermöglicht hat, den Umsatz jedes Jahr um etwa 20 Prozent zu steigern und es vor Abschwüngen zu schützen.]
Aber wenn wir nicht zu der 60/40-Aufteilung zurückkehren, die wir vor Jahren hatten, als ich mit Immobilien anfing, werden Sie keine Makler sehen, die in der Lage sein werden, die Dienstleistungen anzubieten, die sie heute anbieten. Kompass kann nicht überleben auf den aktuellen Splits, die sie anbieten. Dasselbe gilt für Douglas Elliman, sie werden nicht profitabel und gehen bankrott.
Also ja, ich denke, das muss sich ändern und die Makler denken vielleicht, dass das negativ ist, weil sie mehr Geld an Makler zahlen, aber ihre Optionen sind entweder keine Makler mehr zu haben oder ein Haus zu bezahlen, aber die Tage von beidem sind vorbei . Es war nie [nachhaltig].
Und Compass würde niemals profitabel sein. Es ging nur darum, all das Geld in diese IPOs zu stecken und nur von Investorengeldern zu leben. Und das ist kein nachhaltiges Geschäftsmodell.
Gibt es etwas, was die Oppenheim-Gruppe an dieser Stelle ändern muss, da sich der Markt verändert? Oder haben Sie das Gefühl, dass Sie an einem guten Ort sind, um alles anzugehen?
JO: Ich denke, wir sind für diese Marke perfekt positioniert, weil wir nicht fremdfinanziert sind und nicht expandiert haben – wir haben nicht viele Agenten [Oppenheim sagte, sie haben insgesamt zwischen 20 und 30 Agenten.] t haben eine Tonne Overhead. Also denke ich, dass es uns gut geht, aber genau deshalb habe ich nicht expandiert, weil ich erkannt habe, dass das Maklermodell vor Jahren tot war.
Lassen Sie uns speziell über Luxus sprechen – welche Art von Änderungen müssen Makler oder Teams Ihrer Meinung nach vornehmen, wenn wir die Entwicklung von Luxusimmobilien in den kommenden Monaten betrachten, wenn sich der Markt ändert und anpasst?
JO: Dies ist spezifisch für Kalifornien, aber meine größte Sorge im Moment sind Abstimmungsinitiativen, die den Verkauf von Immobilien über 5 Millionen US-Dollar enorm besteuern würden. Es wäre verheerend für den Luxusmarkt in Bezug auf Entwickler, die einfach keine Luxusimmobilien mehr entwickeln, keine Immobilien kaufen und sie umbauen werden, um sie weiterzuverkaufen. Ich denke, sie führen eine 5-prozentige Steuer auf den Gesamtwert der Immobilie ein. Aber das Problem ist, und ich weiß, dass ich nuanciert bin, aber wenn Sie kaufen – es können nur 5 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie sein – aber es kann sein, dass das wahrscheinlich 25 Prozent des Gewinns entspricht wäre zu haben … Sie werden sehen, der Verkauf wird versiegen.
Sehen Sie in diesem Sommer irgendwelche Trends am Horizont für Luxusimmobilien, entweder als Reaktion auf die jüngsten Marktveränderungen oder einfach als Käuferpräferenzen?
Mary Fitzgerald
Maria Fitzgerald: Ich denke, nur mit den Preisen und allem scheint sich alles ein bisschen mehr zu korrigieren. Es ist immer noch LA, wir sind ziemlich stabil und stark, aber es hängt davon ab, wie luxuriös wir reden. Aber ich denke, dass Häuser in einigen Preisklassen etwas länger auf dem Markt sind und die Preise nur leicht sinken.
JO: Und meine große Sorge sind die sekundären und tertiären Märkte, die sich nach COVID so gut entwickelt haben, wie Nashville, Miami, Las Vegas, Scottsdale, Austin, solche Orte. Diese Orte werden meines Erachtens in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine deutliche Korrektur erfahren. Und ich denke, es wird wahrscheinlich so etwas wie eine Rückkehr in die Städte geben, genauso wie es eine Rückkehr von der Arbeit von zu Hause aus in die Büros gibt.
Ich denke, Sie werden so etwas wie eine Rückkehr in die größeren Städte sehen, was meiner Meinung nach in den nächsten Jahren wahrscheinlich gut sein wird. Aber ich denke, diese sekundären und tertiären Märkte werden ein Erwachen haben, weil ich denke, dass [die Preise] wahrscheinlich um 30, 40 Prozent gestiegen sind. Sie werden wahrscheinlich nächstes Jahr auch die Hälfte davon verlieren, was für den Markt im Allgemeinen vielleicht nicht schlecht ist, weil es ein bisschen mehr Nachhaltigkeit schaffen wird, aber wissen Sie, ich denke, wir werden eine größere sehen Korrektur in diesen Märkten.
Was raten Sie also Ihren Kunden in dieser Zeit, in der die Börse auf und ab geht und viel Unsicherheit herrscht?
MF: Es hängt davon ab, ob sie nur kaufen oder ob sie verkaufen und dann etwas anderes kaufen … Ich denke, es ist ziemlich schwierig, denn wenn sie noch sechs Monate warten, wenn sie verkaufen wollen, werden Sie wahrscheinlich nicht gehen um so viel für ihr Haus zu bekommen. Ich habe einen Kunden, es ist wie ein 2-Millionen-Dollar-Haus oder so etwas, aber sie bekommen vielleicht nicht ganz so viel für ihr Haus [später], aber dann steigen auch die Zinssätze. Wenn sie also einen Kredit für das andere bekommen, haben sie ein besseres Darlehen für das Haus, das sie derzeit haben … Ich gehe nur von Fall zu Fall darauf ein, was die Bedürfnisse meiner Kunden sind.
JO: Dies ist einer der verwirrenderen Märkte, als wir ihn seit langem gesehen haben. Ich stimme Mary zu, es ist sehr fallweise, sehr spezifisch in Bezug auf die individuelle Situation jeder Person. Ich meine, was ist, wenn sie ein gutes Darlehen haben, ein langfristiges, festes Darlehen mit niedrigem Zinssatz für ihr aktuelles Haus, vielleicht sind wir besser dran, es zu vermieten?
Ich bin gerade auf einem Treuhandkonto, ein 11-Millionen-Dollar-Stück Land, und wir haben darüber nachgedacht, eine gute 6-, 7-Millionen-Dollar-Renovierung durchzuführen … und versuchen, es für 30 Millionen Dollar zu verkaufen, aber wenn der Markt sogar 10 Prozent nachgibt und wenn Diese Wahlinitiativen kommen herein, dann werde ich mit weiteren 2 Millionen Dollar besteuert – ich werde es nicht tun.
Ich denke, wir werden sehen, dass viele Investoren in den nächsten Jahren nicht kaufen werden. Ich werde die Dinge abwarten, was weniger Angebot schaffen wird … Als Immobilienmakler, denke ich, gehen wir auf ein paar sehr harte Jahre zu, weil wir nicht preisabhängig sind, wir sind volumenabhängig.
Bargeld wird in den nächsten Jahren König sein. Also würde ich, das habe ich meinen Kunden auch gesagt, ich habe meine Kunden in den letzten 10 Jahren beraten, einfach Hebelwirkung bekommen. Geh einfach raus. Kaufen und nutzen. Und das ist genau das, was ich für mich selbst getan habe, wissen Sie, Eigentum um Eigentum gekauft. Und ich trete jetzt einen Schritt zurück und werde den Markt beobachten.
Ich möchte einen fragen Sonnenuntergang verkaufen-bezogene Frage, bevor wir zum Abschluss kommen. Die Makler Ryan Serhant und Bess Freedman haben sich kürzlich engagiert eine Debatte darüber, ob Immobilien oder nicht Reality-TV-Shows sind gut für die Branche. Serhant glaubt, dass sie dazu beitragen, Immobilien für die Öffentlichkeit zugänglicher zu machen, während Freedman glaubt, dass es sensationell ist und Frauen in der Branche oft objektiviert. Wo stehen Sie beide?
MF: Niemand sagt uns, was wir anziehen sollen. Es gibt bestimmte Agenten, die bereit sind, ein bisschen aufschlussreichere und übertriebene Outfits zu tragen – das liegt an ihnen, wenn sie das wollen. Und es gibt einige von uns, ich trage Sachen, die langweiliger sind, aber darin fühle ich mich wohl und es ist nicht so aufschlussreich, die Röcke sind nicht so kurz. Aber wir tragen das, worin wir uns wohlfühlen. Wir haben alle unseren eigenen Stil und unseren eigenen Geschmack, und ich denke, ich ziehe mich jeden Tag so an, wie ich es in der Show tue.
JO: Wie bei fast jedem Argument denke ich, dass es Punkte gibt, die auf beiden Seiten vorgebracht werden können. Es ist normalerweise nicht schwarz und weiß. Es gibt nicht die eine richtige Antwort. Ich stimme Ryan insofern zu, als ich denke, dass es Immobilien glamouröser und zugänglicher macht. Und ich denke, es hat viele Menschen ermutigt, in die Branche einzusteigen. Mary und ich haben Leute, die buchstäblich jeden Tag zu uns kommen und uns sagen, dass sie wegen der Show in den Immobilienmarkt eingestiegen sind.
MF: Aber du hast Recht, Jason, es wird in der Show verherrlicht, weil sie nicht den gesamten Inspektionsprozess zeigen, wie wenn du deinen Kopf in einen Schornstein steckst und versuchst zu sehen, worüber der Inspektor spricht. Sie lassen es so aussehen, als kämen Sie gerade, in wirklich hohen Louis Vuittons, und Sie sagen: 'Ok, ich bin hier, ich habe gerade 2 Millionen Dollar verkauft.' Es ist nicht wirklich so einfach.
JO: Weißt du, was ich sehr interessant finde, ist, dass es, als ich viele Jahre Anwalt war, Shows über das Gesetz gab, die genauso, wenn nicht unrealistischer waren. Zum Beispiel, Anzüge - und doch, als ich Anwalt war, saß ich in einem Büro fest und las Verhöre, und es war nicht so glamourös … Aber ich habe nie jemanden gesehen, der kritisierte, wie diese Shows den Anwaltsberuf verherrlichten, also sehe ich dort eine gewisse Heuchelei.
Wird es weitere Staffeln von geben Sonnenuntergang verkaufen?
JO: Wir sind derzeit in Gesprächen mit Netflix über eine mögliche Staffel 6 und 7, aber noch ist nichts abgeschlossen. Aber Verkaufe das OC [der Agenten aus dem Newport Beach-Büro des Maklers zeigt und noch kein endgültiges Premiere-Datum hat] kommt bald.