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Eine der am häufigsten zitierten Messgrößen für US-Immobilienpreise ist in den letzten Wochen in die Kritik geraten, nachdem die Kritik eines aufstrebenden Unternehmens eine breitere Diskussion darüber entfacht hatte, welche Datenkonzepte die Branche verfolgen sollte – und wie.

A Öffentliche Post Ende Januar erregte Parcl Labs die Fantasie von Immobiliendaten-Insidern, als es den S&P CoreLogic Case-Shiller Index in Frage stellte, einen monatlichen Preistracker, der von vielen als Anlaufstelle für Immobilienpreistrends angesehen wird.

Es ist nicht das erste Mal, dass ein in der Branche so weit verbreiteter Maßstab auf den Prüfstand gestellt wird, und es wird auch nicht das letzte Mal sein.

Um diese Argumente zu verstehen, untersucht Intel, was Case-Shiller und ähnliche Modelle erreichen wollen, wie sie zu interpretieren sind und welche blinden Flecken andere Datenanbieter zunehmend auszufüllen versuchen.

Lesen Sie mehr im vollständigen Bericht unten.

Ursprung eines „Goldstandards“

Seit Jahrzehnten sind Immobilienfachleute sich der vielen Probleme bewusst, die sich aus der einfachen Verfolgung der Rohpreise für Eigenheime ergeben.

Eines der größten Probleme? Die Gruppe von Häusern, die in einem Jahr verkauft werden, sieht möglicherweise nicht wie die Häuser aus, die im nächsten Zeitraum verkauft werden. Ein plötzlicher Anstieg der Hypothekenzinsen könnte beispielsweise mehr Käufer in eine niedrigere Preisklasse treiben, ohne einen so starken Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise innerhalb derselben Klasse auszuüben.

Das ist eines der Probleme, die der Case-Shiller-Index lösen soll.

Die Ökonomen Karl Case, Robert Shiller und Allan Weiss formulierten diesen Index Ende der 1980er Jahre. Es basiert auf dem Konzept des „Wiederholungsverkaufs“. Anstatt die Preise der in einem bestimmten Zeitraum verkauften Häuser zu verfolgen, verfolgt der Index die Preise einzelner Häuser im Zeitverlauf.

Es ist bei weitem nicht die einzige Maßnahme, die auf diese Weise eingerichtet wird. Der Loan Performance Home Price Index, eine weitere CoreLogic-Datenreihe, nutzt die Wiederholungspreismethode, ebenso wie der Federal Housing Finance Agency House Price Index.

Justin Contat und Daniel Lane von der FHFA schrieben in einem Blogbeitrag über den Zusammenhang zwischen Schätzwerten und Eigenheimpreisbewegungen: „Der Wiederholungsverkaufsindex ist der Goldstandard der Branche, da er ‚konstante Qualität‘ aufweist und weniger unter den Durchschnitts- oder Medianwerten leidet.“ aus Stichprobenunterschieden.“

Der National Home Price Index von Case-Shiller ist mehr als ein einfacher Auf- und Ab-Indikator; Im Laufe der Zeit ist es zu einem Maßstab sowohl für den Wohnungsbau als auch für die Gesamtwirtschaft des Landes geworden. Der Index und seine Teilmenge mehrerer großer Ballungsräume sind ein wichtiges Instrument, das politische Entscheidungsträger und Investoren bei ihren Entscheidungen verwenden.

Während viele auf einen seiner potenziellen Nachteile hinweisen – eine zweimonatige Verzögerung der Daten – verweisen sie im Allgemeinen auch auf ein anderes zeitbasiertes Element für seine Beliebtheit. Eine jahrzehntelange Zeitreihe mit einer streng getesteten Methodik gibt es nicht alle Tage.

„Was Case und Shiller zusammengestellt haben, ist wirklich der Goldstandard für Preisänderungen auf dem Immobilienmarkt“, sagte Edward Glaeser, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Harvard University, in einem Interview für Die New York Times Nachruf auf Karl Case. „Es hat das Schöne, sowohl transparent als auch zuverlässig zu sein.“

Den König angreifen

Am letzten Dienstag im Februar wurden, wie in jedem Monat seit Jahren, die S&P CoreLogic Case-Shiller-Indizes veröffentlicht. Und wie am Schnürchen sorgten sie Sekunden später für Schlagzeilen. 

Aber es war eine andere Schlagzeile, das einige Wochen zuvor veröffentlicht wurde und in Daten- und Forschungskreisen für großes Aufsehen sorgte, als es jahrzehntelang anerkannte Preisüberwachungsstandards in Frage stellte.

Dieser kühne Schuss vor den Bug des Fahnenträgers stammt aus einem Januar-Artikel von Parcl Labs, einem von einer wachsenden Zahl von Datenanbietern, die die institutionelle Ordnung in Frage stellen, die ihre Uhr auf Indikatoren wie die Case-Shiller-Veröffentlichung stellt.

Ein Sprecher von S&P Global lehnte eine detaillierte Antwort auf eine Bitte um einen Kommentar zu dem Beitrag ab und verwies Intel stattdessen auf die Seite zur Case-Shiller-Methodik.

Parcl Labs, das einen Mentalitätswandel in der digitalen Immobilienbranche im Zeitalter der Pandemie vorantreibt, bietet Anlegern die Möglichkeit, auf Märkte statt auf physische Immobilien zu setzen. Der Schwerpunkt liegt auf der Bestimmung des Tageswerts und der Trendbewegung. Parcl argumentiert, dass dadurch eine neue Informationsebene zur Immobilienpreisgestaltung und -analyse hinzugefügt wird.

In dem von Mitbegründer Jason Lewris und Vizepräsidentin für Strategie Lucy Ferguson verfassten Artikel von Parcl wurde argumentiert, dass Case-Shiller „keinen Nutzen für den modernen Immobilienmarkt hat“.

Ihre Liste der Probleme mit Case-Shiller war lang und umfasste Folgendes:

• Rückwärtsgerichtete Daten, die zwei Monate alt sind. In den letzten Jahren sind immer mehr Datenanbieter dazu übergegangen, ihren Kunden täglich aktualisierte Berichte statt vierteljährlicher oder monatlicher Berichte anzubieten. In Parcls Beitrag wird argumentiert, dass dieser Trend Case-Shiller verlässt – das mit einer Verzögerung von zwei Monaten veröffentlicht wird - weiter hinter der Kurve als je zuvor.
• Zur Messung der Wertveränderung des Eigenheims werden nur Wiederholungsverkäufe von Einfamilienhäusern herangezogen, jedoch nicht alle. Die Case-Shiller-Methodik schließt nicht nur Neubauwohnungen, Genossenschaften und Eigentumswohnungen aus, sondern negiert auch alle Transaktionen, die innerhalb von sechs Monaten nacheinander stattfinden. In einer Studie von Parcl aus dem Jahr 2022 wurde festgestellt, dass der Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index aufgrund dieser Ausschlüsse 42 Prozent der Verkäufe in den 10 größten statistischen Metropolregionen ausgelassen hat.

• In einigen Fällen wird bei älteren oder umsatzschwachen Häusern ein Rabatt von mehr als 50 Prozent gewährt. Während Case-Shiller ältere Häuser oder solche mit erheblichen Verkaufslücken nicht unbedingt ausschließt, verändern Anpassungen der methodischen Gewichtung ihre Auswirkungen erheblich. Parcl kam zu dem Schluss, dass aufgrund der jüngsten Entwicklungen in San Francisco die meisten Verkäufe innerhalb des Index dieser Metropolregion rabattiert werden, einige sogar um bis zu 45 Prozent.
• Die Verwendung von MSA-Grenzen im 10- und 20-Meter-Bereich führt dazu, dass mit einem zu breiten Pinsel gemalt wird. Die Menschen leben in New York City, Boston oder Chicago, aber wie bei jeder anderen Immobilie sind Angebot, Nachfrage und Wert lokale Dynamiken. Das folgende Diagramm veranschaulicht beispielsweise das Leistungsdelta zwischen der Metropolregion San Francisco und der eigentlichen Stadt.

Diagramm von Parcl Labs

Eine einzige Quelle der Wahrheit?

Lewris glaubt zwar, dass Case-Shiller eine unvollkommene Datenquelle ist, sieht aber vorerst dennoch einen gewissen Nutzen darin: Nämlich darin, dem Team von Parcl Labs dabei zu helfen, intelligenter zu werden und spezifische Marktbedingungen zu verstehen oder wie die meisten Anhänger sie nutzen.

Lewris schrieb kürzlich in einem Blogbeitrag, dass das Parcl-Team versucht habe, die Case-Shiller-Methodik so gut wie möglich zu rekonstruieren, um „vorhersagen“ zu können, wie sie sich in den letzten Wochen verhalten würde.

„Dieser Bericht gibt uns Einblick in die Entwicklung der Märkte für Einfamilienhäuser mit wiederholten Verkäufen, die nicht unter die Definition von Home Flipping fallen“, schrieb Lewris.

Jedes Mal, wenn der Case-Shiller veröffentlicht wird, liefert Parcl eine Obduktion darüber, wie nahe es an der Vorhersage der Ergebnisse war. Der Dezember lag weitgehend auf dem Niveau der meisten Monate, wobei die Schätzungen von Parcl im Allgemeinen sehr nahe beieinander lagen, auch wenn sie von der Richtung abwichen.

Letztendlich hat Parcl Labs jedoch ein ebenso ehrgeiziges Ziel wie jeder andere Informationsanbieter in irgendeiner Branche: Seine erklärte Mission besteht darin, einen neuen globalen Standard für die Preisgestaltung und Analyse von Wohnimmobilien zu schaffen, vor allem durch die Schaffung einer einzigen Quelle für die Bewertung von Eigenheimen.

Diese Idee ist sowohl elegant im Konzept als auch entmutigend in der Praxis. Anstelle mehrerer Systemserver und Zugriffspunkte besteht die Idee darin, ein einziges System zu schaffen, das Daten integriert, abfragt, aggregiert und verbreitet. Weder das Konzept noch das Ziel, ein solches Datenreservoir zu erstellen, sind neu, und es bleibt abzuwarten, ob Parcl – oder ein anderer aufstrebender Datenanbieter – die Branche davon überzeugen wird, den Code geknackt zu haben.

Einige Experten glauben jedoch, dass es seit Jahrzehnten gut funktioniert hat, über verschiedene Quellen zu verfügen, die unterschiedliche Datenprodukte kompetent und effizient anbieten. Wenn etwas nicht kaputt sei, so argumentieren sie, bestehe keine Notwendigkeit, es zu reparieren.

„Wir verwenden die FHFA-Serie, ein Wiederholungsmodell, und es gefällt uns. Aber Case-Shiller hat sich bewährt, und ich glaube nicht, dass es gebrochen ist“, sagte Ali Wolf, Chefökonom von Zonda. „Parcl macht etwas Neues und Anderes und ihre Daten haben einen Wert. Aber es macht Case-Shiller nicht falsch oder irrelevant.“

E-Mail an Chris LeBarton

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• Quelle: https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/