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Die Immobilienbranche war am Freitag schockiert über die Nachricht der National Association of Realtors eine Einigung erzielt in einem vorgeschlagenen Vergleich von Rechtsstreitigkeiten gegen die Branche weitreichende Änderungen an der Art und Weise vorzunehmen, wie Häuser in den Vereinigten Staaten gekauft und verkauft werden.

Es wird allgemein erwartet, dass die Änderungen die Art und Weise, wie Käufermakler bezahlt werden, transparenter und komplexer machen werden. Mehrere Branchenexperten gehen davon aus, dass dadurch die Provisionen und möglicherweise sogar die Immobilienpreise sinken werden.

NAR sagte, es habe mit den Klägern in mehreren Klagen im ganzen Land zusammengearbeitet, um eine Liste von Reformen zu erstellen und eine Strafe in Höhe von 418 Millionen US-Dollar zu zahlen, um die Organisation und zwei Drittel ihrer Mitglieder vor künftigen Klagen zu schützen.

„Durch all das werden die Provisionen transparenter, und das wird auch zu einem Abwärtsdruck auf die Provisionen führen“, sagte Stephen Brobeck, Senior Fellow bei der Consumer Federation of America, die seit langem ähnliche Änderungen wie die in der Einigung vereinbarten fordert .

Steve Brobeck | Verbraucherverband von Amerika

„Es wird letztendlich die Kosten für die Verbraucher senken“, sagte Brobeck. „Eigentlich müsste es sogar die Wohnkosten senken.“

Als Teil des vorgeschlagenen Vergleichs, der noch vor Gericht genehmigt werden muss und wahrscheinlich vom Justizministerium geprüft wird, stimmte NAR zu, bis Juli eine Regel zu schaffen, die Entschädigungsangebote aus den Mehrfachlistungsdiensten entfernen würde. 

MLS-Teilnehmer müssen mit Käufern zusammenarbeiten, um schriftliche Käufervertretungsvereinbarungen abzuschließen, bevor sie Häuser besichtigen. Dies geht aus einem Rahmen des Vergleichs hervor, der noch öffentlich veröffentlicht oder vor Gericht eingereicht werden muss.

Es ist noch nicht klar, welche Fälle in den vorgeschlagenen Vergleich einbezogen wurden. NAR stellte fest, dass einige Rechtsstreitigkeiten noch andauern, was darauf hindeutet, dass die Einigung vom Freitag Makler- und Franchisegeber nicht von der Gefahr eines Rechtsstreits in allen der fast zwei Dutzend Fälle befreien würde, die in den letzten Monaten landesweit eingereicht wurden.

Vertreter von NAR sowie deren Rechtsabteilung antworteten am Freitag nicht auf Anfragen nach Kommentaren. Viele begrüßten die Nachricht jedoch als eine positive Veränderung, die die anhaltenden dunklen Wolken vertreiben könnte, die sich über der Branche gebildet hatten.

Toby Schifsky | Vizepräsident von Kaplan

„Auf einer Skala von eins bis 10 liegt die Entscheidung der National Association of Realtors, die Provisionslast der Käuferseite von den Verkäufern auf die Käufer zu verlagern, bei 10 und stellt nichts weniger als eine grundlegende Veränderung dar“, sagte Toby Schifsky, Vizepräsident für Immobilienausbildung bei Kaplan. „Diese neue Landschaft bedeutet einen steileren Aufstieg für alle Makler, die ihren Wert gegenüber potenziellen Kunden unter Beweis stellen müssen.“

1 Mio. Makler geschützt

In der Gliederung teilte NAR einen Rahmen für die bevorstehenden Regeländerungen mit, die bereits Mitte Juli vorgenommen werden könnten. Die Gruppe machte auch deutlich, wer versichert war und vor allem, wer nicht.

Über eine Million Mitglieder – etwa zwei Drittel der Gesamtmitgliederzahl der Organisation – erhielten in den Fällen pauschalen Schutz von den Klägern. Es umfasste alle staatlichen und lokalen Immobilienmaklerorganisationen sowie alle Mehrfachlistendienste, die sich vollständig im Besitz von Immobilienmaklerorganisationen befinden.

Alle Maklerfirmen, die im Jahr 2 ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien in Höhe von weniger als 2022 Milliarden US-Dollar abwickelten und ein NAR-Mitglied als Auftraggeber hatten, waren ebenfalls abgedeckt. 

Marty Green | Direktor bei Polunsky Beitel Green

Bemerkenswerterweise fehlt in der vorgeschlagenen Einigung HomeServices of America, die ebenfalls entschlossen ist, vor Gericht zu kämpfen. Einige glauben, dass eine Einigung wahrscheinlich auf dem Weg ist.

„Ich gehe davon aus, dass es ziemlich schnell zu einer Einigung kommen wird, die auch sie einbezieht“, sagte er Martin Green, Direktor der Hypothekenanwaltskanzlei Polunsky Beitel Green. „Ein Alleingang macht für sie überhaupt keinen Sinn.“

Ein Vertreter von HomeServices lehnte eine Stellungnahme ab und sagte, dass das Unternehmen keine Kopie des vorgeschlagenen Vergleichs gesehen habe.

Der Vergleich belief sich auf einen Bruchteil des Schadensersatzes, zu dessen Zahlung NAR und HomeServices im Rahmen des Urteils im bahnbrechenden Verfahren zur Festsetzung von Provisionen, bekannt als Sitzer |, verurteilt wurden Burnett. Die Jury verurteilte die Angeklagten, zu denen damals NAR, HomeServices of America und Keller Williams gehörten, zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.8 Milliarden US-Dollar, ein Betrag, der sich automatisch auf 5.3 Milliarden US-Dollar verdreifachen würde.

Es ist nicht klar, welcher der fast zwei Dutzend ähnlicher Fälle durch den Vorschlag gelöst werden würde. NAR bezog sich nur auf „Nachahmer“-Klagen und stellte fest, dass der Rechtsstreit in mindestens einem Fall, bekannt als Batton I, der von Hauskäufern in Illinois eingereicht wurde, weitergehen würde. 

Von Käufern eingereichte Klagen „werden damit nicht beigelegt“, sagte Edward Zorn, Chefanwalt des California Regional Multiple Listing Service. „Aber das sind sehr schwache Fälle im Vergleich zu dem, was auf der Verkäuferseite passiert ist. Das muss noch geklärt werden.“

Dennoch wurde die Nachricht von der Einigung landesweit in den großen Nachrichtenagenturen verbreitet. Brancheninsider sagten, sie erwarteten von den Verbrauchern, dass sie den bevorstehenden Wandel zur Kenntnis nehmen und sofort anfangen würden, Fragen zu stellen.

Clelia Peters | Era Ventures

„Das ist ein wirklich bedeutender Schritt“, sagte Clelia Peters, geschäftsführende Gesellschafterin von Era Ventures. „Es wird sich auf die Wahrnehmung der Verbraucher auswirken. Vor diesem Hintergrund vermute ich, dass es dadurch wesentlich schwieriger wird, den Status quo aufrechtzuerhalten.“

Nachrichten verbreiten sich wie ein Lauffeuer

Während viele Brancheninsider erwarteten, dass NAR irgendwann eine Einigung erzielen würde, kam die Nachricht dennoch überraschend und zeigt, wie schnell sich die Dinge änderten, nachdem sie vor Freitag unter Verschluss gehalten wurden.

Erst am Mittwoch hatte Katie Johnson, Chief Legal Officer der NAR, vor, den CEOs staatlicher und lokaler Maklerorganisationen davon zu erzählen NAR-Veranstaltung in San Diego dass das Urteil „fehlerhaft“ sei und dass die NAR Anträge gestellt habe, um eine positive Entscheidung des Richters zu fordern, der den Sitzer-Fall beaufsichtige.

Weniger als 48 Stunden später, am letzten Tag der Veranstaltung, Die New York Times berichtete zunächst, dass das Rechtsteam von NAR den Bedingungen einer vorgeschlagenen Einigung zugestimmt habe und dass die Immobilienbranche weitreichende Änderungen an der Art und Weise vornehmen würde, wie Häuser in den USA gekauft und verkauft werden 

„Ich denke, das hat alle schockiert“, sagte Andrea Geller, Maklerin bei Berkshire Hathaway HomeServices Chicago. 

Nachdem die Geschichte veröffentlicht worden war und sich die Nachricht wie ein Lauffeuer über ein trockenes Feld verbreitete, schickte NAR-Präsident Kevin Sears eine E-Mail mit einem Rahmenplan für die vorgeschlagene Einigung an die Mitglieder.

Karen Stone | Engel & Volkers

Andere sagten, dies sei ein weiterer Fall dafür, dass NAR die Einführung eines wichtigen Updates vermasselt habe.

„Meine Mutter hat mir die Neuigkeit heute Morgen überbracht“, sagte Karen Stone, eine Agentin bei Engel & Volkers in Park City, Utah. „Meine Mutter hätte mir das nicht beibringen sollen. Je mehr ich darüber nachdenke, desto genervter werde ich.“

Letztendlich überraschte die Nachricht von der vorgeschlagenen Einigung viele in der Branche.

„Ich habe wirklich damit gerechnet, dass sich das noch eine Weile hinziehen würde“, sagte Kevin Kauffman, Teamleiter bei eXp. „In gewisser Weise bin ich überrascht, in anderer Hinsicht jedoch nicht. Wir wussten, dass etwas passieren würde.“

Als die Branche erkannte, dass eine Einigung erzielt wurde, arbeiteten Experten schnell daran, herauszufinden, was sich bald ändern würde.

„Führende Agenten … lesen Sie Ihr Lieblingsbuch über Verhandlungen“, sagte Keith Robinson, NextHome Strategic Officer, während eines Livestream am Inman-Freitag. „Bald steht eine ganze Reihe von Verhandlungen bevor, in denen man gut sein muss.“

Dennoch gibt es noch viel zu klären.

Ungewissheiten liegen vor uns

Während die vorgeschlagene Vereinbarung eine gewisse Klarheit über die Zukunft von Immobilientransaktionen bietet, gibt es viele Unbekannte.

NAR sagte, der Vorschlag würde es Verkäufern und ihren Maklern ermöglichen, weiterhin eine Vergütung für Käufer-Makler-Dienste anzubieten, diese Angebote würden jedoch nicht im MLS erscheinen.

Was passiert, wenn Verkäufer eine Provision anbieten, die niedriger ist als der Betrag, den Käufer und Makler in ihrer Käufervertretungsvereinbarung vereinbart haben, ist unklar.

Jason Haber | Kompass

Der Compass-Makler Jason Haber – der die Forderungen nach einer Reform der NAR als Institution anführte und kürzlich gemeinsam mit dem Gründer der Agency, Mauricio Umansky, eine konkurrierende Handelsgruppe gründete – forderte am Freitag Änderungen an den Hypothekenregeln, um Käufern die Möglichkeit zu geben, ihre Hypotheken zu finanzieren Vergütung der Agenten.

„Die American Real Estate Association fordert Fannie Mae auf, die Beitragsgrenzen der Interessenten sofort anzuheben, damit Käufer die Möglichkeit haben, ihre Maklerprovision zu finanzieren“, sagte Haber.

Unbekannt ist auch, wie schnell die Gespräche mit Verbrauchern und andere versprochene Reformen, wenn überhaupt, zu umfassenderen Veränderungen in der Branche führen werden.

Dennoch sagten Analysten des Investmentbanking-Unternehmens Keefe, Bruyette & Woods, sie rechneten mit schnellen Veränderungen.

„Wir gehen immer noch davon aus, dass der endgültige Zeitpunkt der Änderungen viel früher eintreten wird, als viele Marktteilnehmer und Investoren erwartet hatten“, schrieben die Analysten.

In den Wochen vor dem Sitzer-Prozess hat KBW veröffentlichte einen Bericht Analysten gingen davon aus, dass der gesamte Provisionspool in den USA um bis zu 60 Prozent sinken würde, wenn die Provisionsteilung verboten würde. 

„Wir glauben, dass eine Störung der Provisionsstruktur der Branche so gut wie garantiert ist“, sagten KBW-Analysten damals.

Viele Brancheninsider sagten jedoch, dass sie nicht davon ausgingen, dass weniger Agenten unbedingt eine schlechte Sache für Top-Produzenten seien, die in einer Welt mit weniger konkurrierenden Agenten weiterhin Marktanteile gewinnen könnten.

„Die Branche und NAR waren sehr klug, diesen Rechtsstreit jetzt beizulegen, um ihn so schnell wie möglich hinter sich zu bringen“, sagte Brobeck. „Wenn die Zinssätze sinken und die Immobilienbestände steigen, stehen Immobilienfachleuten, nicht nur Verkäufern, eine sehr glänzende Zukunft bevor. Niedrigere Provisionen, aber viel mehr Umsatz. Denn die Zahl der Agenten, von denen die meisten über wenig Erfahrung verfügen, wird dramatisch zurückgehen.“

E-Mail an Taylor Anderson

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• Quelle: https://www.inman.com/2024/03/18/an-anticipated-settlement-still-shocks-the-real-estate-industry/