Für den Großteil der US-Bevölkerung ist die Einstufung eines Hauses als Zufluchtsort eine ziemlich starke Unterdarstellung dessen, was ein Haus tatsächlich leistet, aber jetzt suchen viele nach Schutz vor extremeren Klimaereignissen, die dazu führen können, dass unsere derzeitigen Unterkünfte zu leistungsschwachen Notunterkünften werden.

Während die Herausforderungen schon immer bestanden haben, ist die globale Immobiliendatenplattform CoreLogic berichtet von ständig steigenden Risiken und dass mittlerweile mehr als 18 Millionen Immobilien im Wert von 8 Billionen US-Dollar extrem gefährdet sind.

Es gibt Schutzmechanismen wie Bauvorschriften, Versicherungen, bessere Prognosen und neue Designs mit leistungsstärkeren Materialien, doch selbst diese Mechanismen weisen nachweislich Schwachstellen und manchmal auch große Lücken auf.

Wachsende Risiken

Risiken werden auf viele Arten definiert, und um die Sache noch komplizierter zu machen, betrachten Wohnungsbauakteure sie aus völlig unterschiedlichen Blickwinkeln. Eine Hausversicherung bewertet das Risiko anders als der Bauunternehmer, der anders ist als der Hausbesitzer, der anders ist als der Architekt. Diese Unterschiede verbessern die Situation sicherlich nicht, aber gleichzeitig kann keiner der Beteiligten die drohende Gefahr stärkerer Wetterereignisse bestreiten.

Die Daten von CoreLogic analysieren physische Eigenschaften auf Grundstücksebene, Finanzdaten auf Grundstücksebene, spezifische Gefahrenauswirkungen und eine Vielzahl von Klimaszenarien, um die aktuellen und zukünftigen finanziellen Auswirkungen zu verstehen. Die Daten des Unternehmens berücksichtigen auch das Alter des Wohnungsbestands, sodass sowohl Granularität als auch Umfang bei den Ergebnissen wichtig sind.

„Was CoreLogic tut, ist die Ermittlung des finanziellen Risikos für jede Immobilie in den USA“, sagte Anand Srinivasan, der als Innovationsleiter bei CoreLogic fungiert. „Wenn das Grundstück größer als 100 Quadratfuß ist, haben wir Verlustschätzungen berechnet und Risikobewertungen erstellt, die aktuelle und zukünftige Klimarisiken berücksichtigen. Jetzt bekommen wir von Regierungsvertretern die Forderung, aufgrund von Kapitalinvestitionen längere Zeiträume in Betracht zu ziehen.“

Die Daten bieten einen ganzheitlichen Überblick über alle potenziellen Gefahren, einschließlich Überschwemmungen, Hurrikanwinde, Waldbrände, schwere Konvektionsstürme, schwere Winterstürme sowie Erdbebenaktivitäten. Von dort aus können die Daten dabei helfen, die größten Risiken in finanzieller Hinsicht zu identifizieren, indem sie potenzielle Verluste betrachten. Dies macht CoreLogic zu einem nützlichen Werkzeug für Versicherungsunternehmen und Hypothekengeber bei der Risikoübernahme und finanziellen Bewertung von Immobilien, Policen und Immobilienportfolios.

Die Daten sind umfassend und überwältigend, aber der Wert der Daten ist für alle Beteiligten von entscheidender Bedeutung.

„Wir betrachten die Abgrenzung zwischen der Deckungssumme und der Hypothekensumme, dem Hauswert, dem Eigenkapitalwert und den Wiederaufbaukosten“, sagte Srinivasan. „Und sie alle sind bewegliche Ziele, aber es hilft dabei, das Risiko zu artikulieren und dann dabei zu helfen, Maßnahmen zu definieren, was getan werden könnte, um das Risiko zu reduzieren, und hat Auswirkungen darauf, was der Eigentümer tun würde.“

Es gibt Dutzende Beispiele. Beispielsweise hat das Federal Reserve Board ein Papier veröffentlicht, das CoreLogic-Daten verwendet, um zu ermitteln, was eine Gemeinschaft zerstört. Dabei wird der Wendepunkt definiert, an dem Verbraucher ihr beschädigtes Eigentum verlassen, weil der Schaden zu groß ist. Es gab bereits Fälle, in denen sich ein Hausbesitzer dafür entschieden hat, seine Versicherungszahlung zur Tilgung eines verbleibenden Kredits zu verwenden und dann wegzugehen. Diese Art von Daten könnte der Auslöser für eine Gemeindeerneuerung, Finanzierung oder, was tragischerweise passiert ist, für den Abzug einer Versicherung aus der Gegend sein.

Um die Daten etwas besser zu verstehen, definiert CoreLogic „extreme Risiko“-Eigenschaften als solche, die in einem beliebigen Zeithorizont einen Klimarisiko-Score von mindestens 70 von 100 aufweisen oder zwischen zwei beliebigen Zeitpunkten eine Verschiebung des Klimarisiko-Scores aufweisen Horizonte von größer oder gleich 40. Die hier besprochenen Top-Kennzahlen umfassen alle Risiken zusammen, werden aber auch für jede Gefahr definiert, und das Überschreiten des Grenzwerts für eine dieser Gefahren definiert die Eigenschaft als extrem.

Das Unternehmen verwendet den Begriff „schwere Gefahr“ auch, um das Ausmaß der in diesen Regionen konzentrierten Immobilien und Dollars im Vergleich zu den meisten anderen Regionen in den USA hervorzuheben, hat seine Kriterien jedoch noch nicht so detailliert verfeinert wie „extremes Risiko“.

Die Daten können auch über verschiedene Zeithorizonte hinweg dargestellt werden, um einen zukünftigen Anstieg zu erfassen, beispielsweise eine Überschwemmung in einem Gebiet, das derzeit unter einer langen Dürreperiode leidet, was wiederum ein Katalysator für ein kommunales Sanierungsprojekt sein könnte.

In CoreLogics Analyse aller US-amerikanischen Märkte für Immobilien mit extremem Risiko werden die Wiederaufbaukosten bzw. die Dollar, die im Falle eines Totalschadens für den Wiederaufbau des Hauses benötigt werden, sowie die Gesamtwerte der Häuser bzw. der heutige Verkaufspreis für das Haus angegeben 18 Millionen Immobilien im Wert von 8 Billionen US-Dollar, wobei Kalifornien, Florida und Texas jeweils zwischen 2.5 und 3.8 Millionen Häuser beherbergen.

Der Risikowert im Raum Miami ist der höchste im ganzen Land, ebenso wie die Anzahl der Immobilien. Von allen extrem risikoreichen Immobilien im Land befinden sich heute etwa 12 % der Einheiten und der Wert in Miami, nämlich 1 Million Häuser mit einem Wert von 814 Milliarden US-Dollar, und dieses Risiko bleibt im Laufe der Zeit hoch.

In der Gegend von San Francisco ist der Anteil extrem gefährdeter Häuser etwas geringer, aber die Immobilien werden pro Haus höher bewertet, wobei eine halbe Million Häuser einen gefährdeten Wert von 600 Milliarden US-Dollar haben. Dasselbe gilt für San Jose mit 333,000 Häusern im Wert von 450 Milliarden US-Dollar und Los Angeles mit 383,000 Häusern im Wert von 356 Milliarden US-Dollar.

Texas erlebt das gegenteilige Phänomen mit einem höheren Prozentsatz gefährdeter Häuser, die jedoch niedriger bewertet werden. Den höchsten Wert der Zerstörung gibt es also in den drei kalifornischen Städten, und die am stärksten betroffene Bevölkerung wäre in den Gebieten Dallas und Houston zu verzeichnen.

Ohne Abhilfemaßnahmen zur Erhöhung der Widerstandsfähigkeit von Immobilien bei zunehmendem Klimarisiko wird sich der Risikowert bis 15 von 54 auf 100 von 2050 ändern. Fast 300,000 Modellläufe der Auswirkungen werden auf der Immobilie repliziert, um die durchschnittliche Verlustrate in einem einzigen Jahr zu prognostizieren.

Risikobewertungen bieten eine normalisierte Methode zum einfachen Vergleich von Risiken über Regionen und Zeiträume hinweg, ohne dass alle Berechnungen durchgeführt werden müssen. Außerdem wird eine zusätzliche Bewertung verwendet, um den Verlust in Dollar auf der Grundlage der Gefährdung, also der Wiederherstellungskosten, zu berechnen.

Die versagende Rolle der Bauvorschriften

Zwar gibt es Bauvorschriften aus einem sehr guten Grund, doch die Entwicklung der Vorschriften und die Verwaltung der Vorschriften bringen viele Herausforderungen mit sich.

Ian Giammanco fungiert als Geschäftsführer für Standard- und Datenanalysen und leitet die Forschung am Versicherungsinstitut für Geschäfts- und Heimsicherheit und erklärt, dass Bauvorschriften auf mehreren Ebenen übernommen und durchgesetzt werden können, wobei nur die Bauvorschriften auf Landesebene einheitlich durchgesetzt werden. Lokale und regionale Vorschriften werden bei der Durchsetzung etwas willkürlicher.

„Wir befürworten einen landesweiten Kodex, weil er einheitlich durchgesetzt wird und für alle einfacher ist“, sagte er.

Er liefert ein starkes Beispiel. In Florida gab es 1992 viele Varianten von Bauvorschriften auf Landes-, Kreis- und Stadtebene, was zu Konflikten und Missverständnissen führte, sodass die Durchsetzung nicht so streng war, wie sie hätte sein sollen. Diese Ungleichheiten hatten verheerende Folgen, als 1992 mit Hurrikan Andrew der stärkste Hurrikan in der Geschichte Floridas zuschlug und die meisten Todesopfer und die höchste Zerstörungssumme in der Geschichte zur Folge hatte.

„Kodizes sind für die Gemeinschaften von morgen da, also müssen sie vorhanden sein, bevor wir bauen“, sagte Giammanco. „Alle drei Jahre wird der Code aktualisiert. Sie müssen regelmäßig aktualisiert werden, damit sie auf dem neuesten Stand der Technik und Wissenschaft sind.“

Da Hurrikane weiterhin Häuser in Florida verwüsten, werden die Bauvorschriften verbessert, sodass sie landesweit in der Regel an erster oder zweiter Stelle in Bezug auf die Wirksamkeit stehen.

„Nach dem Hurrikan Ian im Jahr 2022 haben wir uns 3,600 Häuser angesehen, von denen 455 nach dem modernen Florida Building Code gebaut wurden, und keines wies strukturelle Schäden auf“, sagte er. „Es zeigt, dass die geleistete Arbeit wertvoll und wirkungsvoll ist.“

Bei anderen Extremereignissen wie Waldbränden sind die Bauvorschriften noch weit entfernt.

„Waldbrände treffen von außen nach innen und Bauvorschriften befassen sich normalerweise mit Bränden, die sich im Inneren eines Grundstücks entzünden“, sagte er. „Nur zwei Bundesstaaten, Kalifornien und Utah, verfügen heute über einen auf Waldbrände ausgerichteten Code, der einen wirksamen Schutz von außen nach innen bietet.“

Angesichts des Alters des heutigen Wohnungsbestands werden Nachrüstungen und Renovierungen von entscheidender Bedeutung sein, um die Bewohner vor zukünftigen Ereignissen zu schützen. Die Bauvorschriften für diese Umbauten sind schwieriger zu verwalten und zur Teilnahme anzuregen, da sich Hausbesitzer für die Vorabkosten verpflichten müssen.

Ein gutes Beispiel dafür ist das FORTIFIED-Programm Das hat drei Ebenen und der Dachaustausch ist eine davon. Wenn sich ein Hausbesitzer dafür entscheidet, sein Haus neu zu überdachen, ist das eine gute Gelegenheit, etwas Stärkeres oder Besseres zu tun. Giammanco hat erfolgreiche Anreizprogramme gesehen, die die Kostendifferenz abdecken oder einen Anspruch auf Deckung der zusätzlichen Kosten für den Bau eines BEFESTIGTEN Daches erheben, so dass der Hausbesitzer nicht für die zusätzlichen Kosten verantwortlich ist, sondern einen besseren Schutz erhält.

Auswirkungen auf die Versicherung

Die CoreLogic-Daten umfassen 110,000,000 Einfamilienhäuser und leider gibt es keinen branchenweiten Zugang dazu, welche Immobilien versichert sind, die zu intelligenteren und sichereren Gemeinschaften führen würden.

„Wir könnten tatsächlich zu Analysen gelangen, wenn es branchenweite Informationen zum Namen des Versicherers und zur Deckungssumme der tatsächlichen Police gäbe“, sagte Srinivasan. „Das würde einen großen Beitrag zur Identifizierung unterversicherter Lücken leisten. Angesichts der großen Zahl staatlich besicherter Kredite ist es überraschend, dass es keine leicht zugänglichen Daten dazu gibt.“

Dieses Wissen würde diesen Bereich völlig verändern, der derzeit mit so wenig Transparenz unglaublich schwer zu verwalten ist.

Eine Möglichkeit, heute Abhilfe zu schaffen, besteht darin, die Schadensvorhersage präziser zu gestalten, damit die Versicherungsunternehmen entsprechende Angebote machen können.

„Der private Versicherungsmarkt ist das, was die Menschen wirklich brauchen, um die Optionen zum besten Preis zu erhalten, und das müssen wir beibehalten“, sagte Giammanco. „Da sich die Landschaft aufgrund des Klimas verändert, müssen wir die Strukturen stärken. Versicherer werden sich mit neuen Produkten befassen – etwa mit parametrischen Versicherungen, die es bereits im gewerblichen Bereich gibt und die möglicherweise auch auf Wohnimmobilien ausgeweitet werden, wo die Schwere des Ereignisses den richtigen Versicherungsschutz auslöst.“

Um zur Lösung dieser Gleichungen beizutragen, sind bessere Materialien für die Gebäudehülle sowie bessere Teststandards zur Verbesserung dieser Materialien erforderlich. Anschließend müssen diese Materialien zu einem angemessenen Preis auf dem Markt eingesetzt werden, um eine Skalierung zu ermöglichen. Verbundwerkstoffe können beispielsweise Hagelschäden gut verhindern, sind aber immer noch zu teuer.

Im Brandfall ist es komplizierter und beruht auf einem System, bei dem die Versicherung einzelner Häuser das Problem nicht löst.

„Der Grund, warum Feuer so beängstigend ist, liegt darin, dass die Vorschriften dies in Vorstadtvierteln nicht berücksichtigen“, sagte er. „Das Nachbarschaftsproblem ist schwierig, denn wenn zwei Häuser nahe beieinander liegen und eines perfekt ist, aber eine Schwäche aufweist, kann diese ausgenutzt werden, weil der Nachbar keine Abhilfemaßnahmen ergriffen hat. Damit wir das Feuer bekämpfen können, müssen wir es im großen Maßstab tun – auf Nachbarschafts- und Gemeindeebene, um es voranzutreiben.“

Alabama und Louisiana haben kürzlich eine sehr erfolgreiche Sanierungszuschusskampagne durchgeführt, um Häuser auf den neuesten Stand zu bringen und zukünftige Schäden zu verhindern. Die Staaten scherzen, dass ihre Zuschüsse schneller ausverkauft sind als die Konzertkarten von Taylor Swift.

Nach der Hurrikansaison 2005 erkannte Alabama, dass etwas unternommen werden musste, um einen guten privaten Versicherungsraum aufrechtzuerhalten. Wir starten das Smart Home Alabama-Programm, um die Verbrauchernachfrage anzukurbeln und einen Maßstab für das Minimum zu setzen, das Sie tun können, um nach dem FORTIFIED-Standard zu bauen.

Das Wachstum setzte ein, als sich die Bauherren durchsetzten und die örtlichen Behörden eingriffen. Durch die Zuschüsse wurden mehr Mittel bereitgestellt und darüber hinaus individuelle Versicherungen durchgeführt.

„Fast ein Viertel aller Häuser in diesen Landkreisen sind mittlerweile nach diesem Standard gebaut“, sagte er. „Mehr als 45,000 Häuser in diesen beiden Landkreisen tragen die Bezeichnung BEFESTIGT. Es war nicht nur eine Versicherung, es waren Anreize. Zuschüsse sind wie das Drücken eines Knopfes, um Bewusstsein zu schaffen.“

Entwicklung neuer Abwehrmechanismen

Auf der anderen Seite des großen Teichs: William Swan und sein Team Energiehaus 2.0 haben eines der weltweit anspruchsvollsten Testzentren entwickelt, das Herstellern und Branchenakteuren hilft, die Auswirkungen des Klimas auf verschiedenen Ebenen zu verstehen.

„Wir müssen ein neues Produkt bauen“, sagte er über den heutigen Wohnungsbau. „Das zuvor gebaute Produkt wird seit vielen, vielen Jahren gebaut und es gibt Probleme hinsichtlich der Finanzierung, der Versicherung, zwischen Bauherren und Energieversorgern. Die Geschäftsmodelle verändern sich, daher müssen sich alle zugrunde liegenden institutionellen Rahmenbedingungen anpassen.“

Im Energiehaus gibt es Testkammern, in denen das Team ein ganzes Gebäude bauen kann, um ein ganzheitliches Bild der Inputs zu erhalten und gleichzeitig die Dauer und Kosten von Feldversuchen zu reduzieren. Wind, Schnee und Sonne können in der Kammer gemessen werden und zeigen Auswirkungen auf die Temperatur und die relative Luftfeuchtigkeit.

„Im Labor kann man die Forschungszeit verkürzen, indem man das Wetter kontrolliert und wiederholte Experimente durchführt“, sagte Swan. „Es gibt mehr Daten, um zu sehen, warum Dinge funktionierten, und nicht nur, ob sie funktionierten, was in diesem Bereich schwierig ist. Wir könnten auch das Haus nach Bedarf ändern, Energiesysteme, Heizkessel, verschiedene Steuerungsmöglichkeiten, Elektrofahrzeuge, erneuerbare Energien und wie all diese Dinge zusammenwirken und sogar den Unterschied, den Teppich für die Energieeffizienz macht.“

Swan sagt, dass es bei den Tests nur um die Zukunft geht. Energy House arbeitet beispielsweise mit den Hausbauern Bellway und Barratt zusammen, um das Produkt zu testen, das sie 2025 anbieten werden.

„Die Anforderungen an die Leistung dieser Gebäude sind viel höher“, sagte er. „Sie bauen seit 50 Jahren das Gleiche, aber künftige Hausstandards bedeuten, dass sie kein Gas verwenden können und die Baustandards viel höher sind, was mit herkömmlichen Baumethoden möglicherweise schwierig zu skalieren ist.“

Die Zukunft bringt auch Probleme mit sich, die heute nicht mehr vorherrschen, wie etwa Überhitzung und eine möglichst wassersparende Gestaltung von Häusern, um Dürren zu bewältigen. Die neuen Extreme mit Winden in Orkanstärke sind sehr schwierig, können aber in den Kammern getestet werden, zusammen mit Überschwemmungen, indem ein Betonsockel um das Haus gebaut und mit Wasser gefüllt wird.

„Wenn die Häuser gebaut werden, installieren wir Sensoren in den Wänden, und jedes Haus verfügt über Sensoren im Wert von fast 50,000 US-Dollar, sodass jeder Stromkreis oder jedes Element überwacht werden kann“, sagte er.

Die Sensoren liefern Daten, die dann gesammelt und analysiert werden. Anschließend verteilt Energy House das neue Wissen an die gesamte Branche, um regulatorische Standardisierungsgruppen und politische Gremien zu informieren. Die Bereitstellung der Forschung und die Durchführung der wissenschaftlichen Arbeiten liegen in den Händen der Experten des Labors, überlassen jedoch eine grundsätzliche Verantwortung den Bauherren.

„So sehr wir uns auch mit der Wissenschaft befassen, müssen die Bauherren eine Geschichte erzählen, die die Verbraucher verstehen und so nutzbar wie möglich machen können“, sagte Swan.

Innovation ist auf dem Vormarsch, mit Häusern wie diesem freitragenden Design, die Überschwemmungsgebiete überleben können – eine großartige Geschichte für einen Hauskäufer. Hier sind drei weitere Wohninnovationen, die den aggressivsten Hurrikankräften standhalten.

Wie die Zukunftsdaten vorhersagen, müssen wir vorbereitet sein – mit intelligenteren Produkten, Systemen und Programmen. Spiel weiter.

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• Quelle: https://www.forbes.com/sites/jennifercastenson/2023/11/10/18m-properties-and-8t-at-extreme-risk-and-how-its-changing-housing/