Ashley:
Đây là Real Estate Rookie, tập 190. Tên tôi là Ashley Kehr, và tôi ở đây với người đồng dẫn chương trình Tony Robinson.

Tony:
Chào mừng bạn đến với podcast Real Estate Rookie, nơi mỗi tuần, hai lần một tuần, chúng tôi mang đến cho bạn nguồn cảm hứng, thông tin và những câu chuyện thú vị mà bạn cần nghe để bắt đầu hành trình đầu tư bất động sản của mình. Người đồng dẫn chương trình của tôi, Ashley Kehr, chuyện gì đang xảy ra vậy? Có gì mới ở phía tây New York những ngày này?

Ashley:
Vâng, đó là bình thường. Chuyến bay của tôi bị hoãn và/hoặc bị hủy, và do đó, khi trở về từ Tuần lễ tân binh ở Denver, chuyến bay bị hoãn khi chúng tôi tạm dừng ở Detroit, và tôi đã không về nhà cho đến khoảng 2 giờ sáng, và vì vậy, hôm nay tôi chạy như bay như khói . Bọn trẻ đã nghỉ học ba ngày để đến sự kiện với tôi, vì vậy chúng phải dậy lúc 00:6 sáng nay và chuẩn bị đi học, và tôi chắc chắn rằng chúng sẽ gặp sự cố tối nay. Nhưng thật tuyệt khi có thể có họ đi cùng tôi. Nhưng, vâng, hôm nay tất cả chúng ta đều khá mệt mỏi.

Tony:
Ừ. Nhưng điều độc đáo về sự chậm trễ này thực ra không phải do thời tiết. Đó không phải là thời tiết xấu ở Michigan. Đó không phải là thời tiết xấu ở New York. Đó là bởi vì họ không có phi công.

Ashley:
Yeah.

Tony:
Làm thế nào để bạn đặt một chiếc máy bay đầy người, nhưng lại quên rằng bạn cần một phi công?

Ashley:
Ừ. Tôi không biết liệu có thể phi công đã hủy bỏ hay không. Tôi thậm chí còn không biết người đứng ở cổng, có lẽ, được gọi là người gác cổng. Tôi không biết. Nhưng họ liên tục đưa ra những thông báo cập nhật cho chúng tôi rằng, “Chúng tôi chỉ đang tìm kiếm một phi công. Chúng tôi rất thiếu nhân viên.” Sau đó, họ nói: “Chúng tôi đã tìm thấy một phi công lẽ ra đang có thời gian nghỉ, nhưng anh ta sắp đến, và anh ta còn khoảng 10 phút nữa.” Và rồi anh ấy đến, và mọi người vỗ tay.

Tony:
Bạn chỉ cần thu dọn đồ đạc và chuyển đến California với tôi. Tôi không bao giờ bị trễ chuyến bay. Tôi chưa bao giờ bị tuyết rơi. Kết nối internet của tôi khá mạnh. Nó giống như tất cả các dấu hiệu cho thấy Ashley đến California.

Ashley:
Ừ. Chà, chúng tôi đã cố gắng-

Tony:
Và có những trang trại bò sữa ở đây.

Ashley:
Ừ. Chà, chúng tôi đang nói về việc chúng tôi đã bị hoãn bao nhiêu lần, và Daryl đang nói, đối tác kinh doanh của tôi, đang nói rằng luôn luôn có hai sân bay này. Tôi nói, “Vâng, vâng, bởi vì không có chuyến bay trực tiếp nào khác. Thực sự có hai hoặc ba sân bay mà bạn có thể bay thẳng ra khỏi Buffalo.” Vì vậy, vâng, quá cảnh của chúng tôi luôn ở cùng một sân bay.

Tony:
Luôn ở đây.

Ashley:
Nhưng, vâng. Vì vậy, có gì mới với bạn?

Tony:
Có gì mới? Chúng tôi vẫn đang bận xây dựng khu nghỉ dưỡng ở Big Bear. Tính đến thời điểm hiện tại, chúng tôi dự kiến ​​sẽ đóng cửa sau khoảng bảy tuần nữa.

Ashley:
Oh.

Tony:
Chúng tôi đang chống lại súng. Mọi thứ đang diễn ra nhanh chóng. Nhưng những ngón tay vượt qua rằng chúng tôi đã hoàn thành mọi thứ chúng tôi cần. Nhưng tôi cực kỳ, cực kỳ hào hứng với dự án này và tôi vẫn nghĩ rằng có rất nhiều mặt tích cực ở đó, vì vậy tôi và nhóm Alpha Geek Capital đang làm việc chăm chỉ để cố gắng kết hợp điều đó lại với nhau.

Ashley:
Thời gian thẩm định của bạn đã kết thúc chưa?

Tony:
Tôi nghĩ chúng ta còn 10 ngày để thẩm định. Nhưng chúng tôi đã thực hiện gần như tất cả các cuộc kiểm tra của mình. Chúng tôi đã thực hiện giai đoạn một của mình. Chúng tôi đã kiểm tra tài sản. Chúng tôi đã tiến hành thẩm định, kiểm tra mối mọt. Vì vậy, gần như tất cả các hoạt động thẩm định mà chúng tôi muốn thực hiện, chúng tôi đã hoàn thành khá nhiều. May mắn thay, không có lá cờ đỏ lớn nào quay trở lại.

Ashley:
Ừ. Đó là điều mà tôi muốn nói trong tập Trả lời tân binh này là thẩm định tài sản. Bởi vì bạn cũng đang thẩm định tài sản của mình ở New York. Bạn có muốn giải thích điều đó một chút?

Tony:
Ừ. Chúng tôi thực sự đã rút ra khỏi nó vì sự siêng năng của chúng tôi.

Ashley:
Ồ, bạn đã làm?

Tony:
Tôi có thể chia sẻ những gì chúng ta-

Ashley:
Ồ, tôi không biết điều đó.

Tony:
Yeah.

Ashley:
Yeah.

Tony:
Vâng, chúng tôi thực sự rút ra khỏi nó. Chúng tôi có một tài sản theo hợp đồng ở phía tây New York. Đó là phía tây New York hay là ngoại ô New York, nơi chúng tôi [không nghe được 00:03:50] bất động sản đó? Bạn gọi cái đó là gì?

Ashley:
Nó phụ thuộc vào nơi bạn sống, bởi vì nếu bạn sống ở Thành phố New York, toàn bộ tiểu bang được gọi là ngoại ô New York. Nhưng tôi sẽ nói rằng đó là trung tâm New York hơn. Trung tâm New York là những gì tôi sẽ nói.

Tony:
Được chứ. Được rồi. Của bạn đi. Chúng tôi có cơ ngơi xinh đẹp này ở trung tâm New York. Đó là một nhà nghỉ chỉ phục vụ bữa sáng và được xây dựng vào năm 1922, vì vậy đây là một tài sản rất lịch sử ở thị trấn đó. Chúng tôi đã có nó theo hợp đồng. Kế hoạch của chúng tôi là đến đó, mua nó, cải tạo nó, biến nó thành một chiếc Airbnb. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định của chúng tôi, chúng tôi đã bay đến New York, và chúng tôi đã tận mắt nhìn thấy tài sản, nói chuyện với rất nhiều người dân địa phương. Chúng tôi quyết định rút khỏi nó, và tôi sẽ giải thích tại sao.
Đầu tiên là chúng tôi nhận ra rằng chúng tôi đã mua loại ARV tối đa và mục tiêu ban đầu của chúng tôi là mua tài sản đó bằng tiền tư nhân hoặc tiền cứng, tiến hành cải tạo để đưa nó đạt tiêu chuẩn vào năm 2022, bởi vì nó là bên trong rất cũ kỹ và chúng tôi cảm thấy như nó sẽ không hoạt động tốt như một chiếc Airbnb. Mục tiêu của chúng tôi là mua nó và cải tạo nó, sau đó tái cấp vốn thành một khoản nợ dài hạn nào đó, nhưng BRRRR chỉ hoạt động nếu bạn có đủ chênh lệch giữa giá mua và giá trị sau khi sửa chữa.
Nhưng tài sản này rất độc đáo, bởi vì nó là một tài sản bảy phòng ngủ, tám phòng tắm, và không có nhiều công ty xung quanh tài sản đó trong khu vực đó. Có một số ở xa hơn, nhưng khi chúng tôi gặp trực tiếp những người môi giới, họ nói với chúng tôi như sau: “Này, thành thật mà nói, vị trí của bạn có lẽ là mức cao nhất mà bạn có thể đạt được.” Vì vậy, đó là cuộc đình công đầu tiên, là chúng tôi không có chỗ để thực sự đẩy ARV lên.
Điều thứ hai chúng tôi nói, “Được rồi, ngay cả khi chúng ta để lại một số tiền trong thỏa thuận, nó vẫn có thể có ý nghĩa.” Nhưng vấn đề còn lại là tìm được lao động tốt. Ở mọi nơi, mọi nơi, mọi nơi, ngay bây giờ, thật khó để tìm được người thực hiện các dự án này. Chúng tôi có một vài khuyến nghị. Tất cả họ đều nói: “Này, hãy quay lại với chúng tôi sau 12 đến 24 tháng nữa khi tất cả các dự án khác của chúng tôi đã hoàn thành”. Và sau đó họ nói rằng, "Nếu bạn tìm thấy bất kỳ ai có sẵn ngay bây giờ, bạn nên chạy đi, bởi vì tất cả các nhóm ký kết hợp đồng tốt đều khá bận rộn."
Vì vậy, đó là hai điều đó, và sau đó chúng tôi tìm thấy một số nội dung khác trong báo cáo kiểm tra. Chúng tôi đã cố gắng thương lượng với người bán và cô ấy không sẵn sàng thương lượng. Vì vậy, có một loại tất cả những thứ này xếp chồng lên nhau mà chúng tôi đã phát hiện ra trong quá trình thẩm định đó khiến chúng tôi nhận ra rằng, “Được rồi, chúng tôi thích lĩnh vực này. Chúng tôi chắc chắn muốn chuyển đến khu vực đó cùng với tài sản, nhưng ngôi nhà cụ thể đó, chúng tôi nghĩ rằng việc chuyển nhượng là hợp lý.”

Ashley:
Bạn sẽ thực hiện bất kỳ loại thư trực tiếp nào hoặc bất kỳ thứ gì trong khu vực đó để tìm kiếm nó hay chỉ xem những thứ được liệt kê trên thị trường, trên MLS?

Tony:
Chúng tôi mới bắt đầu một chiến dịch gửi thư trực tiếp cho California, nơi có các tài sản Joshua Tree của chúng tôi, vì vậy chúng tôi sẽ thử nghiệm ở đó trước. Tôi nghĩ nếu chúng tôi thực sự có thể đóng đinh nó ở thị trường địa phương này, thì chúng tôi cũng sẽ bắt đầu sử dụng quy trình đó cho một số thị trường bên ngoài.
Tôi định nói, Ryan Dossey, người đã tham gia podcast, phải không? Tôi nghĩ rằng anh ấy đã làm một vài tập trước khi tôi tham gia. Anh ấy có một công ty tên là Ballpoint Marketing, và anh ấy không trả tiền cho tôi để nói điều này, nhưng nó thực sự, thực sự là một sản phẩm tuyệt vời, bởi vì hầu hết các tấm bưu thiếp bạn gửi đi đều được đánh máy hoặc bạn có thể nói rằng nó được gửi từ máy tính, nhưng Ballpoint Marketing, anh ấy có một loại robot nào đó viết bằng tay mọi thứ, vì vậy nó trông giống như một bức thư viết tay. Và tỷ lệ phản hồi của chúng tôi đối với một vài tấm bưu thiếp đầu tiên mà chúng tôi gửi đi cao hơn nhiều so với những gì chúng tôi đang làm với các thư trực tiếp khác, vì vậy cho đến nay nó vẫn hoạt động tốt.

Ashley:
Đó cũng là những gì tôi sử dụng, và tôi chỉ nghĩ rằng chúng ta nên làm một tập phim, có thể đưa anh ấy trở lại và thực hiện lại quá trình đó. Vâng, chúng tôi đã làm của chúng tôi ngay trước Giáng sinh. Chúng tôi đã làm điều đó cho một ngôi nhà bên hồ xung quanh hai cái hồ mà chúng tôi muốn cho thuê ngắn hạn tại một ngôi nhà bên hồ, và tất nhiên là để sử dụng cho mục đích cá nhân. Nhưng chúng tôi đã làm điều đó hai ngày trước Giáng sinh, tôi nghĩ vậy, và chúng tôi đã nhận được cuộc gọi vào ngày trước đêm Giáng sinh, khi nó đến hộp thư của mọi người.

Tony:
Điên rồi phải không?

Ashley:
Chúng tôi đã bị choáng ngợp bởi nó. Nhưng, vâng, nó hoạt động rất tốt. Trên thực tế, chúng tôi đã kết thúc, ngay bây giờ chúng tôi đang đàm phán về hai tài sản từ chiến dịch đó đã quay trở lại vào tháng XNUMX khi chỉ chúng tôi theo dõi. Và sau đó, cũng trong vòng đó, chúng tôi cũng đi một vòng đến các khu cắm trại trong khu vực. Và cái mà chúng tôi đang đàm phán về một khu cắm trại ngay bây giờ đến từ chiến dịch thư tín đó. Vì vậy, vâng, chúng ta chắc chắn nên thực hiện Trả lời tân binh hoặc một tập đầy đủ qua thư trực tiếp.

Tony:
Thư trực tiếp hoạt động.

Ashley:
Yeah.

Tony:
Hoàn toàn.

Ashley:
Nhưng, vâng, hôm nay chúng ta hãy thẩm định, bởi vì tôi cũng có một tài sản, nó cũng đã hết hợp đồng vì không vượt qua được cuộc kiểm tra, và chúng tôi đã hết hợp đồng trước khi thời hạn thẩm định của chúng tôi kết thúc.

Tony:
Bạn phải cho chúng tôi biết về nó.

Ashley:
Tài sản đối với tôi là 700 mẫu Anh, hai cái ao đẹp, hai nhà nghỉ để tổ chức đám cưới, một nhà hàng Barton, 80 đầu nối RV, 18 cabin. Ý tôi là, thật tuyệt vời, tài sản có một không hai.

Tony:
Vì vậy, nó là một tài sản thực sự nhỏ.

Ashley:
Ừ. Cuối cùng chúng tôi đã nhận được nó theo hợp đồng với giá 3 triệu đô la. Với điều đó theo hợp đồng, về cơ bản nó là "như hiện tại". Họ sẽ không thực hiện bất kỳ sửa chữa nào, nhưng chúng tôi vẫn tiến hành một giai đoạn thẩm định. Tôi đã sử dụng một nhà môi giới về thỏa thuận này. Họ đã mang lại cho tôi thỏa thuận. Nhưng tôi phải nói rằng-

Tony:
Ashley, tôi có thể ngăn bạn lại thật nhanh được không?

Ashley:
Yeah.

Tony:
Bởi vì tôi muốn làm nổi bật một cái gì đó, phải không? Khi bạn nói “nguyên trạng”, hãy phân tích điều đó có nghĩa gì đối với người nghe. Vì vậy, khi bạn đồng ý với "nguyên trạng", điều đó có nghĩa là gì? Những hạn chế bạn có với tư cách là người mua là gì?

Ashley:
Về cơ bản, nếu tôi tìm thấy bất cứ điều gì trong quá trình kiểm tra, họ sẽ không sửa nó. Tôi đụng phải chuyện này với khu cắm trại, ngay bây giờ, tôi đang cố thương lượng. Khi anh ấy phản đối tôi về một đề nghị cao hơn, tôi đã chấp nhận đề nghị ngược lại đó, nhưng tôi nói rằng bây giờ tôi muốn có một thời gian thẩm định lâu hơn.
Anh ấy giống như, “Chà, tài sản này là 'nguyên trạng'. Nếu một ổ cắm không hoạt động, tôi sẽ không sửa nó.” Vân vân. Tôi phải giải thích: “Tôi hoàn toàn hiểu, nhưng tôi không thể mù quáng đi vào khu nhà này, và rồi đột nhiên tôi nhận được hóa đơn trị giá 100,000 đô la tiền sửa chữa cần được thực hiện. Tôi chỉ cần đảm bảo rằng không có quá nhiều vấn đề không xảy ra.” Và tôi nói, “Với mức giá thấp hơn, tôi sẵn sàng chấp nhận rủi ro đó.” Bởi vì sau đó tôi có nhiều vốn hơn để chơi và có thể thêm vào đó một khoản cải thiện vốn lớn.
Vì vậy, vâng, chỉ cần nhớ rằng nếu ai đó nói “nguyên trạng”, điều đó không có nghĩa là bạn phải mua nó “nguyên trạng”. Bạn có thể đi và thực hiện thẩm định của mình về nó và xem loại chi phí nào sẽ liên quan đến việc mua tài sản đó.

Tony:
Thành thật mà nói, ngay cả khi “nguyên trạng”, mặc dù họ sẽ không sửa chữa nó, bạn vẫn có thể yêu cầu một khoản tín dụng. Bởi vì, tôi đã làm theo cả hai cách, phải không? Một số người họ nói, “'Như hiện tại'. Tôi sẽ không sửa chữa bất cứ điều gì. Đừng hỏi tôi thêm tiền nữa.” Nhưng tôi đã có những lời đề nghị khác mà mặc dù nó “như hiện tại”, tôi vẫn có thể thương lượng các khoản tín dụng để nói: “Này, đây là một khoản chi phí lớn hơn nhiều so với những gì chúng tôi dự đoán, vì vậy chúng tôi cần một số hình thức giảm bớt. trong giá mua. Tôi không cần bạn sửa nó, nhưng tôi chỉ cần nghỉ ngơi một chút ở đó.” Tôi chỉ muốn tạm dừng về điều đó, bởi vì tôi biết rằng thuật ngữ này được sử dụng rất nhiều, vì vậy chúng tôi có thể chia nhỏ nó cho các tân binh.

Ashley:
Vâng, chắc chắn sẽ không hại gì khi yêu cầu thương lượng điều đó, ngay cả khi họ đang nói “như hiện tại”, tôi vẫn sẽ… có thể họ thậm chí không biết về vấn đề này, và nếu bạn rút khỏi hợp đồng đó và họ đi đến một người mua khác, một người mua khác có thể sẽ tìm thấy vấn đề tương tự, và sau đó nó sẽ lại xảy ra. Đó là lời khuyên tuyệt vời để chắc chắn thử và yêu cầu họ giảm giá cho bạn.
Được rồi, vì vậy tài sản này, một số thứ mà chúng tôi phát hiện ra lần đầu tiên khi xem xét nó, đầu tiên, nó là tài sản bị tịch thu để thế nợ và còn nợ thuế đối với nó. Cuối cùng, quận đã sở hữu tài sản trước khi ngân hàng tịch thu tài sản đó và nó được bán đấu giá để nộp thuế. Vì vậy, quận đã bán nó trong cuộc đấu giá thuế, và ngân hàng là người cuối cùng mua tài sản. Bởi vì những gì người khác đang đấu giá, nó thậm chí sẽ không bao gồm toàn bộ khoản vay của họ, cộng với các khoản thuế truy thu, vì vậy cuối cùng ngân hàng đã mua tài sản.
Bây giờ họ đang bán nó thông qua một nhà môi giới và họ không biết gì về tài sản. Không có tài chính về tài sản, vì vậy đã bước vào việc này, đây là một thỏa thuận rất, rất mù quáng để tham gia. Thực sự không có hướng dẫn. Trên thực tế, chúng tôi đã thuê một nhà tư vấn, người đã thực sự giúp chúng tôi xây dựng bản chào hàng tài chính và hồ sơ dự thầu cho bất động sản dựa trên các comp trong khu vực về những gì chúng tôi có thể làm với nó, bởi vì không có lịch sử tài chính thực sự. Vì vậy, đó là một loại cờ đỏ lớn đối với chúng tôi.
Vì vậy, với điều đó, loại ràng buộc trong phần tài chính. Khi bạn mua một bất động sản và không có lịch sử tài chính hoặc thông tin cơ bản về bất động sản đó, sẽ rất khó để có một ngân hàng tài trợ cho bạn. Một ngân hàng sẽ muốn thấy rằng tài sản này đã tạo ra doanh thu. Vâng, tài sản này đã không tạo ra doanh thu trong hai năm. Nó ngồi trống. Vì vậy, không ngân hàng nào muốn động đến. Chúng tôi sẽ có một công ty cho vay tiền tư nhân và sau đó huy động phần vốn cần thiết còn lại.
Vấn đề thứ hai nảy sinh là chúng tôi không thể mua bảo hiểm quyền sở hữu đối với tài sản. Đây là điều mà luật sư của chúng tôi đã phát hiện ra cho chúng tôi trong thời gian thẩm định, rằng vì nó đã được đem ra đấu giá và không có bảo hiểm quyền sở hữu nào được mua vào thời điểm đó, nên có thời hạn mua lại là ba năm. Cuối cùng, chúng tôi phải tìm đến một luật sư về quyền sở hữu, một luật sư chuyên về các vấn đề về quyền sở hữu, và ông ấy là người đã phát hiện ra điều đó đối với chúng tôi, rằng phải ba năm sau ngày đấu giá, bạn mới thực sự có được bảo hiểm quyền sở hữu trên đó. Điều đó có nghĩa là vẫn còn hai năm nữa trước khi một ngân hàng cấp vốn cho tài sản nếu chúng tôi muốn đi và tái cấp vốn.
Nhưng ngoài ra, nhìn vào nó, nhà đầu tư nào muốn đầu tư vào một tài sản với tư cách là người cho vay tư nhân hoặc với tư cách là một đối tác hữu hạn trong một thỏa thuận hợp vốn khi không có bảo hiểm quyền sở hữu đối với tài sản? Đặc biệt là khi đó là một thương vụ rất lộn xộn mà quận đã tiếp quản nó, sau đó ngân hàng đã mua nó và ngân hàng đang trong quá trình tịch thu tài sản. Vì vậy, đó là những vấn đề lớn.

Tony:
Ừ. Nói nhỏ, nguy cơ tài sản đó không thể nhận được bảo hiểm quyền sở hữu có nghĩa là, giả sử rằng người khác đứng tên hoặc có một số loại cổ phần trong tài sản đó, sau khi bạn mua nó, họ có thể quay lại và nói, “ Này, tôi thực sự sở hữu 50% trong số này, và tôi cần tiền của mình, hoặc tôi cần quyền sở hữu, hoặc X, Y, Z.” Bây giờ nó trở thành một tình huống rất xúc xắc. Nhưng nếu bạn có bảo hiểm quyền sở hữu và ai đó nói, “Này, tôi thực sự là người có quyền sở hữu,” thì chính quyền sở hữu, chính sách bảo hiểm sẽ thanh toán cho người đó, trái ngược với bạn, với tư cách là chủ sở hữu mới.

Ashley:
Ừ. Ừ. Cảm ơn bạn đã giải thích điều đó.

Tony:
Vâng, rất nhiều rủi ro nếu bạn không-

Ashley:
Bạn đang làm một công việc tốt hơn để chia nhỏ mọi thứ cho tôi.

Tony:
Chà, tôi chỉ nói rằng, có rất nhiều rủi ro ở đó, phải không, nếu bạn mua thứ đó và bạn không có sẵn thứ đó?

Ashley:
Ừ. Đó giống như là điều đầu tiên đối với chúng tôi. Điều thứ hai xuất hiện trong giai đoạn thẩm định. Tôi muốn nhấn mạnh trước tiên là, khi bạn đang thực hiện giai đoạn thẩm định, hãy đảm bảo rằng bạn đang xem xét các lựa chọn tài chính của mình. Điều gì sẽ làm việc cho tài sản và bạn có thể nhận được tài chính cho họ? Và thậm chí không phải về cách bạn sẽ đạt được thỏa thuận, cách bạn sẽ mua nó, nhưng nếu bạn có kế hoạch tái cấp vốn trong tương lai, hãy đảm bảo rằng bạn có thể tái cấp vốn. Hãy đi và bắt đầu nói chuyện với các ngân hàng và nói, "Bạn sẽ cần gì ở tôi để thế chấp tài sản này trong hai năm hoặc lâu hơn?" Họ có thể nói, “Hai năm khai thuế tài sản.” Trên thực tế, điều đó có nghĩa là sẽ mất hơn hai năm để bạn thực sự có thể đi và tái cấp vốn vào thời điểm khai thuế của mình. Vì vậy, đi và hỏi tất cả những câu hỏi. Ngoài ra, khoản vay để định giá là gì? Những thứ khác nhau như vậy. Chỉ cần có một ý tưởng về việc tài trợ sẽ như thế nào, vì vậy bạn có thể đưa điều đó vào giao dịch của mình.
Điều thứ hai bên cạnh nguồn tài chính là nói chuyện với những người cấp giấy phép quản lý tài sản, đặc biệt là tài sản thương mại. Bạn muốn nói chuyện với nhân viên thực thi mã. Với tài sản này, nó có cơ sở xử lý nước thải riêng trên đó, và điều đó được quy định bởi DEC, Cục Bảo tồn Môi trường, và họ là những người giám sát điều đó.
Thậm chí trước khi chúng tôi liên lạc với nhân viên thi hành luật, anh ấy đã thực sự gọi cho luật sư của tôi và nói: “Tôi nghe tin đồn rằng thứ này đang được bán, và tôi đã lần theo dấu vết của nó. Nếu được, tôi muốn người mua gọi cho tôi.” Anh ấy nói, “Tôi chỉ tò mò không biết anh đang làm gì với tài sản này.” Tôi nói, “Tôi sẽ biến nó trở lại thành một khu cắm trại và vận hành nó.” Anh ấy nói, “Được rồi, tôi cần nói với bạn một số điều về nó.” Tôi nghĩ điều này thật tuyệt khi anh ấy đã chủ động trước khi chúng tôi liên hệ với anh ấy.
Nhưng anh ấy chỉ nói rằng 50 trong số các địa điểm RV có đầy đủ nước, cống nối với chúng và điện, không bao giờ được phép. Điều đó có nghĩa là thị trấn, quận, quay lại và cấp cho tôi giấy phép xây dựng, nếu có gì đó không ổn, họ phải đào bỏ tất cả cơ sở hạ tầng đó. Không có kế hoạch trang web, thậm chí không có kế hoạch kỹ thuật nào được giao cho thị trấn hoặc quận để đưa vào tất cả cơ sở hạ tầng mới này cho các kết nối trang web RV mới này. Vì vậy, ngay tại đó, tôi nghĩ, tại 50 địa điểm RV không được phép trong số 80 địa điểm, đó sẽ là một khoản chi phí rất lớn đối với chúng tôi nếu chúng tôi phải quay lại và làm lại nếu có điều gì đó không ổn và điều đó không đúng cùng với mã hoặc một cái gì đó tương tự. Vì vậy, đó giống như lá cờ thứ hai của chúng tôi.
Khi bạn nói chuyện với DEC hoặc với nhân viên thực thi mã hoặc bất kỳ cơ quan cấp giấy phép nào, chúng tôi phát hiện ra rằng ở Bang New York, bạn thực sự có thể yêu cầu giấy bạc, FOIL. Và nó là gì, là bạn có thể lấy tất cả thông tin của họ, tất cả hồ sơ của họ về tài sản đó. Ý tôi là, cái này cho khu cắm trại này, ý tôi là, cái thư mục dày cộp này. Anh ấy thực sự đã nói, “Tại sao bạn không vào văn phòng của tôi, bởi vì điều đó thực sự sẽ nhanh hơn so với việc tôi chỉ quét tất cả những thứ này và gửi qua email, hoặc sao chép từng trang và gửi cho bạn.” Vì vậy, hãy kiểm tra xem bạn có loại tùy chọn nào và loại thông tin nào bạn có thể nhận được từ các cơ quan chính phủ đã quy định và cho phép các tài sản này.

Tony:
Vâng, Ashley, tôi nghĩ việc đi vào tòa thị chính địa phương hoặc bất cứ nơi nào và lấy thông tin về tài sản là cực kỳ quan trọng. Chúng tôi đã làm điều đó cho tài sản Big Bear của mình. Chúng tôi mới đến đó vào tuần trước, và một phần điểm dừng của chúng tôi là đi vào tòa thị chính và chỉ nói: “Này, chúng tôi đang xem xét việc mua bất động sản này. Bạn có thể nói gì với chúng tôi về nó?”
Khi chúng tôi ở New York, điều tương tự. Chúng tôi đi vào tòa thị chính ở đó và nói: “Này, chúng tôi đang xem xét việc mua bất động sản này. Hãy cho chúng tôi biết chúng tôi cần làm gì, các bước là gì, v.v.”
Bạn có thể đi thẳng vào nguồn và hiểu những rủi ro tiềm ẩn là gì, bạn cần làm gì với tư cách là người mua mới để đảm bảo rằng bạn đang hoạt động một cách hợp pháp, v.v., v.v. Vâng, có rất nhiều giá trị đến từ việc gặp trực tiếp, nói chuyện với mọi người và nhận thông tin trực tiếp từ nguồn.

Ashley:
Ừ. Tôi nghĩ điều khác duy nhất mà tôi muốn thêm vào đó là chỉ nói chuyện với luật sư về tài sản, đặc biệt nếu đó là tài sản thương mại, và xem, bạn đã thực hiện những giao dịch nào như thế này? Đó là khi tôi chọn luật sư của mình cho thương vụ này, một luật sư mà tôi đã từng thuê trước đây, nhưng trước khi quyết định sẽ đồng ý với anh ta trong thương vụ này, tôi đã nói: “Anh có kinh nghiệm gì với những bất động sản như thế này?” Anh ấy có thể cho tôi biết những giao dịch tương tự mà anh ấy đã thực hiện, đồng thời có thể hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong giai đoạn thẩm định về những điều tôi nên tìm kiếm và những điều anh ấy nhận thấy với các bất động sản khác mà anh ấy đã giúp hoàn tất , điều đó cũng rất hữu ích. Và sau đó, giống như Tony đã nói, anh ấy có các nhà thầu, thanh tra, và tôi nghĩ rằng việc sắp xếp tất cả những thứ đó và thực sự biết bạn đang làm gì và đặt một số tiền vào đó là rất quan trọng.
Và kiểm tra các tiện ích. Có giếng, có bể phốt, có phải là tiện ích công cộng không? Một tài sản tôi vừa mua có bình propan. Trên thực tế, có hai tòa nhà trên đó. Một tòa nhà có bình propan còn tòa nhà kia thì không. Tất cả đều có dây, tất cả đều được nối với nhau, nó có tất cả hệ thống ống nước và mọi thứ cho khí đốt, nhưng thực tế không có bình chứa propan nào trong lòng đất. Đó không phải là một vấn đề lớn đối với chúng tôi. Đó là một cái gì đó chúng ta có thể dễ dàng chăm sóc. Nhưng hãy tưởng tượng nếu bạn vào đó mà không biết điều đó, và bạn sẽ nói: “Ồ, chúng ta bắt đầu. Điều này gần như đã sẵn sàng. Tôi chỉ cần hoàn thành cái cabin nhỏ này một chút thôi, nhưng ồ, không có propan đâu. Tôi cần một bình propan.” Vì vậy, hãy kiểm tra các tiện ích của bạn và đảm bảo rằng tất cả chúng đều hoạt động hoặc bạn phải làm gì để khắc phục chúng.

Tony:
Và chỉ cần hỏi, “Này, đây là trên bể phốt hay là trên cống thành phố? Nó ở trên mặt nước của thành phố hay ở trên giếng?” Tâm trí tôi vẫn còn bị thổi bay bởi khái niệm nước giếng, giống như bất động sản ở New York. Họ giống như, "Vâng, có một cái giếng ở dưới đây." Tôi giống như, "Vì vậy, chỉ có nước dưới lòng đất, và nó mới chảy vào tài sản?" Và anh ấy giống như, "Ừ." Tôi giống như, "Vậy nó có bao giờ hết không?" Anh ấy giống như, "Có lẽ là không." Tôi nghĩ chỉ cần biết những điều đó cũng cực kỳ quan trọng.

Ashley:
Tôi nóng lòng chờ đợi một ngày nào đó bạn sẽ đến thăm tôi và lần đầu tiên được nếm thử nước giếng ở nhà tôi.

Tony:
nước giếng. Thổi tâm trí của tôi.

Ashley:
Được chứ. Vâng, bất cứ điều gì khác mà bạn muốn thêm vào đó?

Tony:
Tôi nghĩ đó là tất cả những điều lớn lao, Ash. Tôi nghĩ đó là tất cả. Tôi đoán điều cuối cùng là bạn chỉ cần hiểu rằng mục đích của thẩm định là khám phá càng nhiều thông tin về tài sản càng tốt, để bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt. Đôi khi bạn sẽ phải đứng dậy trong công việc của người bán. Đúng? Bạn có thể cần hỏi những thông tin mà họ không thích chia sẻ. Nhưng vào cuối ngày, bạn có nghĩa vụ đối với bản thân và doanh nghiệp của mình là chuyển càng nhiều đá càng tốt. Và nếu bạn cần phải bỏ đi, hãy chuẩn bị sẵn sàng để bỏ đi. Bởi vì điều cuối cùng bạn muốn làm là phát hiện ra điều gì đó trong quá trình thẩm định của mình, đó là một dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng, nhưng bạn đã trở nên quá xúc động trong thỏa thuận đến mức bạn đưa ra quyết định tồi tệ là tiếp tục. Làm việc với dữ liệu của bạn, làm việc với những sự thật phũ phàng và không đặt nặng cảm xúc của bạn, và đó là cách bạn tận dụng tối đa quá trình thẩm định của mình.

Ashley:
Tony, điều đó khiến tôi rất nhớ nhà. Trình bảo vệ màn hình trên điện thoại của tôi là chế độ xem từ thuộc tính này. Mật mã trên điện thoại của tôi, có lẽ tôi nên thay đổi nó ngay bây giờ, sau khi tập phim này phát sóng, là địa chỉ, số nhà của khu nhà này. Và đó chỉ là, tôi muốn tài sản này quá tệ.
Nhưng, bạn biết gì không? Chi phí cơ hội của ngần ấy thời gian bị lãng phí, thậm chí cả tiền bạc bị lãng phí, tôi vẫn phải trả tiền cho luật sư của mình. Tôi vẫn phải trả tiền, tôi đã thực hiện một cảnh quay bằng máy bay không người lái về nó. Tôi đã trả tiền cho anh chàng bảo trì để đến. Chỉ lãng phí rất nhiều thời gian và tiền bạc, nhưng đó là chi phí cơ hội, bởi vì, nếu không thì tôi có thể đã kết thúc với… chúng tôi đã có, tôi nghĩ rằng đã có 300,000 đô la vốn cũ cần thiết để đầu tư vào tài sản này, và nó có thể đã lên đến nửa triệu khi chúng tôi bắt đầu tìm hiểu thêm nhiều thứ. Vì vậy, hãy coi đó là chi phí cơ hội thay vì lãng phí tiền bạc, nhưng sự tách biệt về cảm xúc đó cũng rất quan trọng đối với một tài sản.

Tony:
Mát mẻ. Chà, rất vui vì bạn đã có đủ can đảm để bước ra khỏi nó, Ash. Ừ.

Ashley:
Bạn biết gì? Lớp lót bạc cho nó là tài sản khác này, khu cắm trại khác mà chúng ta đang theo đuổi bây giờ, thành thật mà nói, có vẻ rất dễ dàng sau khi xem xét kỹ lưỡng về tài sản khác này. Chỉ cần tiếp quản nó. Nó đã hoạt động. Vì vậy, tôi nghĩ rằng đó là một điều rất tốt chỉ-

Tony:
Một bước đệm?

Ashley:
… đường cong học tập cho chúng tôi, quá. Ừ. Và bước đệm. Nó khiến chúng tôi tiếp quản khu cắm trại khác này, hy vọng, nếu chúng tôi có thể ký hợp đồng trong tuần này, thì sẽ dễ dàng hơn rất nhiều. Nhưng ổn thôi.
Vâng, cảm ơn các bạn rất nhiều vì đã tham gia với chúng tôi. Chúng tôi sẽ trở lại vào thứ Tư với một vị khách và nếu các bạn yêu thích chương trình và bạn đã nhận được giá trị, vui lòng để lại cho chúng tôi bài đánh giá trên nền tảng podcast yêu thích của bạn và cho chúng tôi biết podcast này đã ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn như thế nào. Tôi là Ashley, @WealthFromRentals. Anh ấy là Tony, @TonyJRobinson. Hẹn gặp lại các bạn lần sau.