Bạn tôi, Ron, là một nhà phát triển một gia đình ở Bờ Đông. Ron đã dành nhiều thập kỷ để phát triển thành công các phân khu. Anh ấy đã kể cho tôi nghe câu chuyện gây sốc này vào ngày hôm trước. 

Anh ấy dự định xây những ngôi nhà rộng 2,200 foot vuông trên khoảng 40 lô đất mà anh ấy đã phát triển, với hy vọng bán được những ngôi nhà này với giá khoảng 350,000 đô la. Họ không có gì đặc biệt nhưng gần một bãi biển, vì vậy điều đó đã giúp ích.

Anh nhìn thấy một ngôi nhà mới trên thị trường trong một khu nhỏ bên kia đường. Nó chỉ rộng 1,500 feet vuông và được bán với giá hơn 400,000 đô la vào mùa xuân năm ngoái, vì vậy anh ấy rất được khuyến khích. Anh ấy đã rất ngạc nhiên khi nó được tung ra thị trường vài tháng sau đó với giá 625,000 đô la. Và nó đã được bán!

Anh thậm chí còn ngạc nhiên hơn khi nó lại được tung ra thị trường với giá 820,000 USD vào tháng trước. Nó nhanh chóng được chờ xử lý và anh ấy nói với tôi vào một ngày khác rằng nó thực sự được bán với giá 20 nghìn đô la so với giá chào bán là 840,000 đô la. 

Hãy nhớ rằng, đây là một ngôi nhà rộng 1,500 mét vuông không phải là bãi biển. 

Khi nó dễ dàng như vậy, có thể có điều gì đó không ổn. 

Một người bạn khác của tôi là một nhà cung cấp dịch vụ đa gia đình xuất sắc. Anh ấy nói với tôi về một tài sản nhiều hộ gia đình đặc biệt khó khăn đối với nhóm của anh ấy. 

Trước khi tiếp tục, tôi muốn nói rằng anh ấy là một trong những nhà cung cấp dịch vụ đa gia đình tốt nhất mà tôi biết. Anh ấy có một đội ngũ quản lý tài sản xuất sắc, tiếp thị tuyệt vời, hệ thống tuyệt vời và anh ấy thường không phạm sai lầm khi mua lại. Vâng, đây là một sai lầm. 

Anh ấy nói với tôi rằng thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh của anh ấy hầu như không đủ trang trải các khoản nợ của anh ấy. Tỷ lệ thanh toán nợ của anh ấy thấp một cách nguy hiểm. Bởi vì anh ta sử dụng nợ có lãi suất thả nổi, lãi suất của anh ta nằm trong khoảng 2%. 

Đội ngũ quản lý tài sản của anh ấy đã làm tất cả những gì có thể nhưng không thể đạt được mức tăng tiền thuê mà họ dự kiến ​​và mức tăng cần thiết trong thu nhập hoạt động ròng. 

Đây không phải là một khoản đầu tư tuyệt vời. Sau đó, nó trở thành một. 

Bạn tôi đã nhận được đề nghị cao hơn 50% so với số tiền anh ấy đã trả cho tài sản này. Người mua mới, có lẽ là một nhà phân phối ít kinh nghiệm hơn, có lãi suất thả nổi xấp xỉ gấp đôi bạn tôi, khoảng 5%. 

Hãy suy nghĩ về điều này - làm thế nào mà điều này sẽ hoạt động trên thế giới? Làm thế nào nó sẽ kết thúc cho các nhà đầu tư? 

Tôi không hiểu toán học hoạt động như thế nào hoặc làm thế nào họ có được một khoản vay, nhưng điều đó xảy ra trong những thời điểm như thế này. Trong những thời điểm trước khi thị trường đạt đỉnh (bong bóng vỡ), nợ chảy tự do và các nhà cung cấp dịch vụ ngấu nghiến mọi thứ họ có thể.  

Theo tôi, cách duy nhất thậm chí có thể hoạt động là nếu người mua có khoản nợ LTV cực thấp và đang hy vọng, cầu nguyện và trông chờ vào lạm phát để giải cứu anh ta và các nhà đầu tư của anh ta. 

Nhưng đó không phải là điểm của bài viết này. Vấn đề là bạn tôi đã thoát khỏi một khoản đầu tư tồi tệ với lợi nhuận rất tốt. 

Một lần nữa, khi nó dễ dàng như vậy, có thể có điều gì đó không ổn.

Charlie Munger, đối tác đầu tư tài ba huyền thoại của Warren Buffett và Phó Chủ tịch Berkshire Hathaway, cho biết: “Mọi việc không dễ dàng. Bất cứ ai thấy nó dễ dàng là ngu ngốc.” 

Nếu Warren và Charlie đầu tư vào bất động sản, tôi nghĩ họ sẽ bán ngay bây giờ. Đó là trừ khi họ có thể xác định vị trí tài sản có giá trị nội tại đáng kể có thể được thu hoạch. Tôi đã viết về điều này và công ty của tôi đã đặt cược tương lai của chúng ta vào đó: “Vẫn còn các giao dịch ngoài kia (hiện tại)—Đây là nơi để tìm thấy chúng.”

Điều này không chỉ giới hạn ở hai ví dụ này. Tôi nghe những ví dụ như thế này mọi lúc. Ý tôi là mọi lúc. 

Và nó không giới hạn ở một vài loại tài sản. Tôi đang nghe những câu chuyện như thế này ở nhiều gia đình, một gia đình, khu tự quản, công viên nhà di động, v.v. 

Loại hành vi này hầu như luôn xảy ra trước đỉnh thị trường và bong bóng cuối cùng sẽ vỡ. 

Tôi sẽ thừa nhận rằng có thể lạm phát lớn có thể cứu nhiều nhà đầu cơ này. Nhưng bạn có thực sự muốn tin tưởng vào điều đó? Ý tôi là, bạn có thực sự muốn ở một vị trí và đặt các nhà đầu tư của bạn vào một vị trí mà mọi thứ nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn không? phải đi theo cách của bạn để làm cho mọi thứ hoạt động? 

Nếu bạn đang thu phí và sẽ được trả tiền bất kể, bạn có thể muốn tính phí trước. Nhưng tôi cầu xin bạn hãy xem xét lại điều đó vì lợi ích của tương lai, danh tiếng của bạn và đặc biệt là thay mặt cho tất cả những người đang trông cậy vào bạn. 

Đây không phải là lúc để chơi đôi hoặc không có gì. Khi thị trường ở mức chưa từng có, thì biên độ an toàn là nhỏ nhất (và trong trường hợp này có lẽ là âm). 

Đây là lúc để tránh rủi ro và chờ đổ máu trên đường phố (từ sai lầm của người khác). Nếu bạn tiếp tục chơi gấp đôi hoặc không có gì, cuối cùng bạn sẽ không đạt được gì. Sau đó, những gì bạn sẽ còn lại để tăng gấp đôi? 

Các nhà đầu cơ đôi khi lái một chiếc Maserati và sống trong một biệt thự. Nhưng một số người trong số họ kết thúc việc giao bánh pizza. Không có gì sai khi giao pizza, nhưng tôi đoán bạn tham gia vào cộng đồng BiggerPockets vì bạn muốn nhiều hơn nữa. 

Chúng ta đều biết rằng rủi ro thấp dẫn đến lợi nhuận thấp. Tương ứng, chúng tôi giả định rằng rủi ro cao dẫn đến lợi nhuận cao. Nhưng điều đó không đúng. Rủi ro cao dẫn đến tiềm năng cho lợi nhuận cao hơn. Và cũng có khả năng thu được lợi nhuận thấp hoặc thua lỗ hoàn toàn. 

Đừng đánh bạc với sự giàu có của bạn. Và chắc chắn, đừng đánh bạc với sự giàu có của người khác. Họ xứng đáng được tốt hơn thế. Bạn và gia đình bạn cũng vậy.